일시적 2주택인 동안 청약에 당첨되면, 종전 주택 비과세는 양도일이 당첨일·분양계약일보다 앞서는지로 정해집니다
새 집을 취득해 일시적 2주택이 된 세대가 종전 주택을 양도하기 전에 청약에 당첨되면 종전 주택 비과세가 남는지 묻는 문의가 있습니다. 분양권을 취득한 뒤에 종전 주택을 양도하면 비과세되지 않습니다. 일시적 2주택 특례와 분양권 특례는 같은 성격이라 겹쳐 적용하지 않기 때문입니다. 결론은 종전 주택 양도일이 당첨일, 분양계약일과 비교해 언제냐에 따라 달라집니다. 2026년 11월 현행 조문 기준으로 정리합니다.
분양권이 생기면 비과세 판정에 들어옵니다
1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않습니다(소득세법 제89조 제2항). 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 해당합니다. 예외는 시행령이 정한 특례로만 인정합니다.
특례 두 가지는 모두 1주택에서 출발합니다. 일시적 2주택 특례는 1주택 세대가 신규 주택을 취득한 경우이고(같은 법 시행령 제155조 제1항), 분양권 특례는 1주택 세대가 분양권을 취득해 1주택과 1분양권이 된 경우에 적용합니다(같은 영 제156조의3 제2항·제3항). 일시적 2주택 상태에서 분양권을 더하면 두 특례에 함께 기대야 하는 구조가 됩니다.
두 특례는 겹쳐 적용하지 않습니다
기획재정부는 일시적 2주택 특례와 일시적 1주택·1분양권 특례가 동일한 성격이므로 중복하여 적용할 수 없다고 회신했습니다(기획재정부 재산세제과-906, 2024.7.31.). 조합원입주권 특례(같은 영 제156조의2 제3항)와 겹치는 경우도 같은 회신에서 불가로 보았습니다.
종전 주택, 신규 주택, 분양권을 함께 가진 상태에서 종전 주택을 양도하면 신규 주택 취득일부터 처분기한 안이어도 비과세되지 않습니다. 일시적 2주택 특례로 비과세받으려면 처분기한과 함께 양도일 현재 분양권이 없어야 합니다.
분양권은 언제 취득한 것으로 보나
종전 주택을 당첨 전에 양도했는지, 당첨 뒤에 양도했는지는 분양권 취득일로 가립니다. 이 날짜를 두고 기획재정부와 법원의 판단이 다릅니다.
| 기준 | 분양권 취득일 | 근거 |
|---|---|---|
| 기획재정부 해석 | 청약 당첨일 | 기획재정부 재산세제과-85(2022.1.14.) |
| 대법원 판결 | 분양계약일 | 대법원 2024두54560(2026.3.12., 상고기각) |
| 조세심판원 결정 | 분양계약일(예비당첨 사안) | 조심 2026인0222(2026.4.15., 기각) |
대법원 사건도 이 글의 질문과 같은 순서로 진행됐습니다. 일시적 2주택 세대가 청약에 당첨되고 6일 뒤 종전 주택을 양도했으며, 분양계약은 그다음 날 맺었습니다. 과세관청은 당첨일부터 분양권을 보유했다고 보아 경정청구를 거부했습니다. 법원 판단은 반대입니다. 분양권은 분양계약일부터 보유한 것으로 보아 거부처분을 위법하다고 했습니다. 분양권은 공급계약으로 얻는 지위이고, 당첨만으로는 계약을 포기할 수도 있어 확정적으로 취득했다고 보기 어렵다는 것이 법원의 판단입니다.
이 판결은 다주택 중과세율 조문(소득세법 제104조 제7항 제4호)을 해석한 사건입니다. 그 뒤 조세심판원은 분양권 특례(같은 영 제156조의3 제3항)를 판정하면서도 분양계약일을 취득일로 보았습니다. 다만 기획재정부 해석은 아직 당첨일로 남아 있으므로, 신고 단계에서는 당첨일 기준으로 판단될 수 있다는 점을 전제로 계획합니다.
양도 시점별로 정리합니다
1주택 세대가 2025년 3월 신규 주택을 취득해 일시적 2주택이 되었고, 종전 주택 처분기한 안에 청약에 당첨된 경우를 가정합니다. 양도일은 잔금을 청산한 날입니다(잔금 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일).
| 종전 주택 양도일 | 양도일 현재 | 종전 주택 비과세 |
|---|---|---|
| 청약 당첨 전 | 종전 주택·신규 주택 | 일시적 2주택 특례 요건대로 판단 |
| 당첨 후, 분양계약 전 | 기획재정부 해석은 분양권 보유, 대법원 판결은 미보유 | 해석이 갈림(아래 설명) |
| 분양계약 후 | 종전 주택·신규 주택·분양권 | 특례 중복 불가로 비과세 안 됨 |
| 당첨 후 계약 포기 | 대법원 판결 기준으로는 분양권 없음, 포기 전에 양도했다면 기획재정부 해석으로는 다툼 여지 | 아래 설명 |
당첨 후 분양계약 전에 양도했다면 기획재정부 해석으로는 비과세가 되지 않습니다. 비과세로 신고하면 과세관청이 기획재정부 해석으로 부인할 수 있고, 과세로 신고했다면 대법원 판결을 근거로 경정청구를 해 다툽니다. 대법원 사건도 이 순서였습니다.
당첨 후 계약을 포기한 경우를 직접 다룬 해석은 2026년 11월 현재 확인되지 않습니다. 대법원은 당첨만으로는 분양권을 확정적으로 취득했다고 보기 어렵다고 했습니다. 기획재정부 해석(재산세제과-85)도 '당첨되어 분양계약한 경우'의 취득시기를 다룬 회신입니다. 다만 당첨일을 취득일로 보는 해석에서는 포기하기 전에 종전 주택을 양도하면 양도일에 분양권이 있었다고 볼 여지가 있으므로, 포기를 먼저 마치고 양도하는 순서가 안전합니다. 청약 당첨 뒤 계약을 포기하면 재당첨 제한 같은 청약 쪽 불이익이 따를 수 있으니 입주자모집공고와 청약홈에서 따로 확인합니다.
비과세되지 않으면 세율도 따져야 합니다
종전 주택이 양도일 현재 조정대상지역에 있으면 주택 2채와 분양권 1개의 수가 3이 되어 기본세율에 30%포인트를 더한 세율이 적용될 수 있습니다(소득세법 제104조 제7항 제4호). 2년 이상 보유한 주택의 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일까지 양도한 주택과, 그날까지 매매계약(토지거래허가 대상은 허가 신청)을 마친 주택 가운데 정해진 기한 안에 양도한 주택에만 적용됩니다(같은 법 시행령 제167조의4 제3항 제6호의2). 지금 새로 계약해 양도하는 주택은 해당하지 않습니다. 대통령령으로 정한 제외 주택에 해당하는지는 따로 봅니다. 종전 주택이 조정대상지역 밖이면 기본세율로 계산합니다. 중과 여부는 다주택 중과 판단 계산기로 먼저 확인합니다.
종전 주택을 양도한 뒤 남는 신규 주택과 분양권
종전 주택을 먼저 양도하고 나면 신규 주택 1채와 분양권 1개가 남습니다. 이때 신규 주택에 분양권 특례(같은 영 제156조의3 제2항)를 적용할 수 있는지가 남습니다. 이 특례는 1주택 세대가 분양권을 취득한 경우를 정하는데, 이 세대는 분양권을 취득할 때 2주택이었기 때문입니다. 이 순서를 직접 다룬 해석은 2026년 11월 현재 확인되지 않으므로 신규 주택을 양도하기 전에 따로 검토합니다. 특례를 적용하더라도 신규 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤 분양권을 취득했는지, 분양권 취득일부터 3년 안에 양도하는지, 신규 주택 자체의 보유기간 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년까지)을 채웠는지를 봅니다. 3년 기산일과 완공 뒤 판정은 분양받은 아파트로 일시적 2주택이 됐다면, 종전 주택 처분기한에 정리했습니다.
순서가 반대인 경우, 곧 분양권을 먼저 갖고 있던 세대가 주택을 취득한 경우는 분양권 보유 중 취득한 주택의 비과세에서 다룹니다. 일시적 2주택 처분기한 자체는 일시적 2주택 비과세 요건 3가지와 처분기한에 있습니다.
청약 전에 확인할 것
- 종전 주택 양도(잔금) 예정일이 청약 당첨자 발표일보다 앞서는지
- 당첨되면 분양계약 체결 기간이 언제인지
- 종전 주택이 양도일 현재 조정대상지역에 있는지
- 신규 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤에 분양권을 취득하게 되는지
종전 주택 매도 일정과 청약 일정이 겹치면 어느 날짜를 기준으로 판단되느냐에 따라 비과세 여부가 바뀝니다. 개인 상황별 판단이 필요하므로 청약 신청이나 계약 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 소득세법 제89조 제2항, 제104조 제7항 제4호
- 소득세법 시행령 제155조 제1항, 제156조의2 제3항, 제156조의3 제2항·제3항, 제167조의4 제3항 제6호의2
- 기획재정부 재산세제과-906(2024.7.31.), 기획재정부 재산세제과-85(2022.1.14.)
- 대법원 2024두54560(2026.3.12.), 조심 2026인0222(2026.4.15.)
자주 묻는 질문
Q. 처분기한이 1년 넘게 남았는데 그 안에만 종전 주택을 팔면 되지 않나요?
A. 분양권을 취득한 뒤에 양도하면 처분기한 안이어도 비과세되지 않습니다. 처분기한과 함께 종전 주택 양도일 현재 분양권이 있는지를 봅니다.
Q. 당첨자 발표 며칠 뒤가 종전 주택 잔금일입니다.
A. 분양계약 전에 잔금을 받으면 대법원 판결 기준으로는 분양권이 없는 상태의 양도입니다. 기획재정부 해석은 당첨일을 취득일로 보므로 신고 단계에서 비과세가 부인될 수 있고, 그때는 경정청구로 다투게 됩니다. 가능하면 잔금일을 당첨자 발표일 전으로 잡는 편이 다툼이 없습니다.
Q. 새로 생긴 것이 분양권이 아니라 조합원입주권이면 다른가요?
A. 같은 기획재정부 회신(재산세제과-906)이 일시적 2주택 특례와 조합원입주권 특례도 겹쳐 적용할 수 없다고 보았습니다. 그 회신의 사실관계는 일시적 2주택 상태에서 재건축 조합원입주권을 승계 취득한 경우였습니다. 종전 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득하면 마찬가지로 비과세되지 않습니다.