거주주택 비과세, 받으면 손해인 경우도 있습니다
자동말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다(소득세법 시행령 제155조 제23항 제2호). 다만 이 비과세는 요건을 채우면 그대로 적용되고, 신고서를 내지 않는 방식으로 골라 받을 수 없습니다(사전-2023-법규재산-0393). 비과세를 받는 순간 임대주택은 직전거주주택보유주택이 되어, 나중에 임대주택을 팔 때 비과세가 거주주택 양도일 이후 기간분으로 줄어듭니다(같은 영 제155조 제20항 후단, 제154조 제10항).
임대사업자 등록이 자동말소되면 5년이라는 기한이 생깁니다. 그 안에 거주주택을 팔면 비과세라는 설명은 맞습니다. 그 비과세를 받으면 임대주택 세액이 늘어납니다. 거주주택에서 덜 낸 세액보다 임대주택에서 더 내는 세액이 클 때가 있습니다.
자동말소되어도 5년 안에 팔면 거주주택은 비과세됩니다
폐지된 유형인 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택이 의무임대기간 종료로 말소된 경우, 말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도하면 임대기간요건을 갖춘 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제23항 제2호).
제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
임대주택 자동말소 후 거주주택 비과세 기한
거주주택 비과세를 판단할 때는 말소 뒤의 임대료 5% 증액 여부를 따지지 않습니다. 자동말소된 이후 증액 상한을 준수하지 않더라도 5년 안에 거주주택을 양도하면 임대요건을 갖춘 것으로 본다고 예규에서 밝히고 있습니다(사전-2025-법규재산-0542, 2025.7.16. 생산). 말소 뒤에 계속 임대하지 않거나 사업자등록을 유지하지 않은 경우도 같습니다(기획재정부 재산세제과-151, 2022.1.24.).
이 비과세는 골라 받을 수 없습니다
거주주택 비과세는 납세자가 신청해서 받는 혜택이 아닙니다. 요건을 채우면 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따라 그대로 비과세됩니다. 신고서를 내지 않는 방법으로 적용을 미뤄 두고, 나중에 다른 주택에 쓰겠다고 고를 수 없습니다.
「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따른 특례 요건을 갖춘 장기임대주택(A)과 거주주택(B)을 보유한 1세대가 거주주택(B)의 양도일에 일반주택(C)을 취득한 경우로서, 양도가액 12억원 상당의 거주주택(B)에 대한 양도차익은 양도소득세가 당연 비과세되는 것으로, 해당 양도차익을 납세자 선택에 의해 과세대상으로 신고하고 향후 같은 영 제155조제20항에 따른 거주주택 요건을 충족하고 양도하는 일반주택(C)에 대하여 같은 영 제155조제20항의 특례를 적용하여 같은 영 제154조제1항을 적용할 수 없는 것입니다.
같은 조 제24항의 신고서 제출은 특례를 받으려는 사람이 밟는 절차입니다. 이 서류를 내지 않았다고 해서 특례를 포기한 것이 되지는 않습니다.
이 예규는 생애 1회 제한이 있던 시절에 어느 주택으로 특례를 쓸지를 다뤘습니다. 생애 1회 제한은 2025년 2월 28일 시행령 개정으로 없어졌습니다(대통령령 제35349호). 당연 비과세라 임의로 선택할 수 없다는 판단은 횟수 제한과 상관없이 그대로 남아 있습니다.
비과세를 받는 순간 임대주택의 비과세 기간이 줄어듭니다
거주주택이 비과세를 받으면 그 주택은 직전거주주택이 됩니다. 임대등록 이력이 있어 마지막에 남은 임대주택은 직전거주주택보유주택이 됩니다. 이름이 비슷하지만 서로 다른 주택을 가리킵니다. 나중에 이 임대주택을 1세대 1주택으로 팔 때, 비과세는 직전거주주택을 양도한 날 이후의 기간분에만 적용됩니다.
이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 (중략) 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
직전거주주택보유주택 뜻
임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택이 마지막 1주택으로 남았고, 그 보유기간 중에 비과세로 판 다른 거주주택이 있는 경우를 말합니다. 같은 내용을 소득세법 시행령 제154조 제10항에서도 정하고 있습니다. 이때 비과세되는 구간은 전체 보유기간이 아닙니다. 직전거주주택 양도일 이후로 줄어듭니다. 주택을 기간별로 나눠 파는 것이 아니라, 전체 양도차익을 보유기간에 따라 나누어 계산합니다(소득세법 시행령 제161조 제1항). 17년을 보유한 주택인데 마지막 몇 달만 비과세 구간으로 남는 결과도 나옵니다.
5년이 지나면 특례 자체가 적용되지 않습니다
특례를 피하려면 양도 시점에 요건을 갖추지 않은 상태여야 합니다. 자동말소된 임대주택은 민간임대주택법상 등록이 이미 사라졌으므로, 소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호의 '양도일 현재 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것'을 그 자체로는 채우지 못합니다. 이 요건을 갖춘 것으로 보아 주는 규정이 같은 조 제23항인데, 말소일부터 5년까지만 적용됩니다.
5년이 지나면 제23항이 적용되지 않습니다. 특례가 성립하지 않으므로 거주주택은 2주택 상태의 일반과세로 정리됩니다.
다만 5년이 지난 뒤 과세로 판 거주주택이 나중에 직전거주주택으로 잡히는지는 이 쟁점을 직접 다룬 선례를 확인하지 못했습니다. 조문 문언상으로는 특례를 적용받지 않은 주택을 제155조 제20항의 거주주택으로 보기 어렵습니다. 실제 처분 전에 확인이 필요합니다.
처분 시기로 세부담이 갈립니다
상담에서 나온 구조를 각색한 보유 현황입니다. 지역과 금액, 연도는 모두 바꿨고 법리 구조만 남겼습니다.
| 구분 | A주택(임대주택) | B주택(거주주택) |
|---|---|---|
| 소재 | 서울 아파트, 전용 84제곱미터 | 지방 비조정대상지역, 전용 84제곱미터 |
| 취득 | 2009년, 재건축 조합원분양 | 2011년, 1억 8,000만원 |
| 임대등록 | 2018년 3월, 단기민간임대주택 | 없음, 2018년부터 거주 |
| 자동말소 | 2022년 3월, 의무임대기간 종료 | 해당 없음, 계속 거주 중 |
| 현재 시세 | 21억원, 계속 임대 중 | 4억 3,000만원, 본인 거주 |
A주택은 재건축 조합원분양 물건이라 취득가액을 종전주택 취득가액에 추가분담금을 더해 산정하고, 관리처분계획인가일 전후로 차익을 나눠야 합니다. 자료 없이는 세액을 산정할 수 없어 숫자를 적지 않았습니다. 시세가 12억원을 크게 넘고 보유기간이 17년을 지났으므로, 비과세 구간이 몇 달로 줄면 A주택의 양도소득세 부담이 크게 늘어납니다.
B주택을 과세로 파는 경우의 세액입니다. 취득 관련 필요경비 500만원, 보유 15년, 비조정대상지역을 전제로 계산했습니다.
| 항목 | 금액 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 4억 3,000만원 | 소득세법 §96① |
| 취득가액·필요경비 | 1억 8,500만원 | 소득세법 §97① |
| 양도차익 | 2억 4,500만원 | 소득세법 §95① |
| 장기보유특별공제 | 7,350만원 (30%) | 소득세법 §95② 표1 |
| 양도소득기본공제 | 250만원 | 소득세법 §103① |
| 과세표준 | 1억 6,900만원 | 소득세법 §92② |
| 산출세액 | 4,428만원 | 소득세법 §104①1호 |
| 지방소득세 | 442만 8,000원 | 지방세법 §103의3 |
| 합계 | 약 4,870만원 | 과세표준 × 세율 − 누진공제 |
산출세액은 1억 6,900만원 × 38% − 1,994만원으로 계산했습니다. 각색 사례의 금액과 연도는 임의로 설정한 값입니다.
자동말소 임대주택 거주주택 언제 파는 게 유리한가
| 구분 | 5년 이내 양도 | 5년 경과 후 양도 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|
| 임대기간요건 간주 | 충족한 것으로 봄 | 간주 규정 적용 안 됨 | 소득령 §155㉓2호 |
| 거주주택(B) | 비과세 강제 적용 | 일반과세 약 4,870만원 | 소득령 §155⑳·§154① |
| 임대주택(A) 지위 | 직전거주주택보유주택 | 해당하지 않는 것으로 해석 | 소득령 §155⑳ 후단 |
| 임대주택(A) 비과세 | B 양도일 이후 기간분 | 보유기간 전체 기준 1세대 1주택 계산 | 소득령 §154⑩ |
5년 경과 후 양도한 거주주택이 직전거주주택에 해당하는지는 이 쟁점을 직접 다룬 선례를 확인하지 못했습니다. 1세대 1주택이라도 양도가액 12억원을 넘는 부분은 과세되므로 전액 비과세가 되지는 않습니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 조합원분양 물건의 취득시기와 취득가액 산정은 별도로 검토합니다.
임대주택을 팔 계획이 아예 없다면 5년 안에 파는 쪽이 맞습니다. 임대주택도 언젠가 정리한다면, 거주주택에서 내는 약 4,870만원과 5년 안에 팔았을 때 임대주택에서 늘어나는 세액의 크기에 따라 결론이 달라집니다.
실무에서 주의해야 할 점
임대주택이 두 채 이상이면 5년의 기산일이 달라집니다. 소득세법 시행령 제155조 제23항 괄호에서 장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우 최초로 등록이 말소되는 주택의 말소 이후를 기준으로 한다고 정하고 있습니다. 기산일은 가장 먼저 말소된 한 채로 정해집니다. 나중에 말소된 주택의 날짜로 세면 이미 지난 기한이 남아 있는 것처럼 보입니다.
양도 시기도 확인해야 합니다. 계약일이 아니라 대금을 청산한 날이 기준입니다(소득세법 제98조). 대금 청산 전에 소유권이전등기를 마쳤다면 등기접수일이 됩니다(같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호). 5년 기한이 임박한 사안에서는 잔금일 하루로 결과가 달라질 수 있어서 주의해야 합니다.
자주 하는 오해 바로잡기
| 흔한 오해 | 현행 규정 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 신고서를 안 내면 비과세를 안 받은 것이 된다 | 신고서 제출은 절차 규정이고, 요건을 채우면 그대로 비과세된다. 임의로 고를 수 없다 | 소득령 §155㉔, 사전-2023-법규재산-0393 |
| 말소 후에도 5% 증액 제한을 지켜야 비과세가 된다 | 자동말소 이후에는 증액 상한을 지키지 않아도 5년 안에 양도하면 특례가 적용된다 | 사전-2025-법규재산-0542, 기재부 재산세제과-151 |
| 임대주택을 먼저 팔면 문제가 해결된다 | 2주택 상태에서 파는 것이라 비과세가 없다. 조정대상지역이면 중과 여부도 따로 본다 | 소득령 §154①, 소득법 §104⑦ |
다주택자 양도세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지 적용되었고, 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 소재 주택에 중과세율이 다시 적용됩니다. 다만 2026년 시행령의 계약일·잔금 기한에 관한 경과규정은 따로 확인해야 합니다. 비조정대상지역 주택에는 기본세율이 적용됩니다.
정리하면
자동말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다. 이 비과세는 신청해서 받는 것이 아니라 요건만 채우면 적용되므로, 신고서를 내지 않는 방법으로 미뤄 둘 수 없습니다. 비과세를 받는 순간 임대주택은 직전거주주택보유주택이 되고, 그 임대주택의 비과세 구간은 거주주택 양도일 이후로 줄어듭니다. 임대주택 시세가 12억원을 넘고 보유기간이 길수록 줄어드는 폭이 커집니다. 5년이라는 기한이 늘 유리하게 끝나지는 않습니다.
보유하신 주택의 임대등록일과 말소일, 거주 이력, 각 주택의 취득시기와 시세를 알려 주시면 어느 순서로 정리하는 쪽이 세부담이 작은지 함께 짚어 드리겠습니다.
자주 묻는 질문
임대주택 자동말소 후 5년이 지나면 거주주택 비과세를 못 받나요?
못 받습니다. 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 규정이 말소일부터 5년으로 한정되어 있어(소득세법 시행령 제155조 제23항), 그 뒤에는 특례가 성립하지 않습니다.
신고서를 안 내면 거주주택 비과세를 안 받은 것이 되나요?
아닙니다. 소득세법 시행령 제155조 제24항의 신고서 제출은 절차 규정입니다. 요건을 채우면 같은 영 제154조 제1항에 따라 비과세되고, 적용 여부를 납세자가 고를 수 없다고 예규에서 밝히고 있습니다(사전-2023-법규재산-0393).
임대주택이 두 채인데 5년은 언제부터 세나요?
가장 먼저 등록이 말소된 임대주택의 말소일부터 셉니다(소득세법 시행령 제155조 제23항). 각 주택의 말소일을 따로 계산하면 기한을 넘깁니다.
임대주택을 먼저 팔면 되지 않나요?
그 경우 2주택 상태에서 양도하는 것이라 비과세가 없습니다. 자동말소된 임대주택은 중과 대상에서 빠질 수 있지만, 비과세가 없다는 점은 달라지지 않습니다.