장기일반 임대주택 10년 임대하면 양도세 100% 감면, 2015~2018년에 취득해 3개월 안에 등록한 주택만 대상입니다
양도세를 전액 감면하는 임대주택 특례가 있습니다. 조세특례제한법 제97조의5입니다. 대상은 좁습니다. 2018년 12월 31일까지 취득하고, 취득일부터 3개월 안에 장기일반민간임대주택 등으로 등록한 주택이어야 하고, 등록 후 10년 이상 계속 임대해야 합니다. 감면 대상은 양도소득 전체가 아니라 임대기간 중 발생한 부분이고, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 냅니다. 2018년에 등록한 주택은 2028년에 등록 후 10년이 됩니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
감면 요건
거주자가 다음 요건을 모두 갖춘 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 1. 2018년 12월 31일까지 민간매입임대주택을 취득(계약금을 지급한 경우 포함)하고 취득일부터 3개월 이내에 등록할 것 2. 등록 후 10년 이상 계속하여 임대할 것 3. 임대기간 중 임대료 증액 제한 등 요건을 준수할 것 (요지)
| 요건 | 확인할 것 |
|---|---|
| 취득 시기 | 2015년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지 취득하거나 계약금을 지급 |
| 주택 유형 | 매입임대주택(민간매입임대·공공매입임대), 건설임대는 대상 아님 |
| 등록 기한 | 취득일부터 3개월 안에 장기일반·공공지원으로 등록 |
| 임대기간 | 등록 후 10년 이상 계속 임대 |
| 임대 조건 | 국민주택규모 이하, 임대료 증액 5% 이하·1년 내 재증액 금지 |
| 주택 가액 | 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하, 2018년 9월 14일 이후 취득분부터 적용 |
취득 시작 시점은 2014년 12월 23일 개정 법률 부칙 제34조가 정합니다. 이 감면은 2015년 1월 1일 이후 최초로 취득하는 주택부터 적용하므로, 2014년 이전에 취득한 주택은 3개월 안에 등록했어도 대상이 아닙니다. 가액 요건은 시행령 제97조의3 제3항 제4호를 따르고, 2018년 9월 13일 이전에 취득했거나 계약금을 지급한 주택에는 적용하지 않습니다(대통령령 제29241호 부칙 제2조).
분양권을 승계 취득해 완공 뒤 3개월 안에 등록했거나, 배우자에게 증여받아 취득한 경우도 요건을 갖출 수 있다는 해석이 있습니다. 재건축으로 국민주택규모를 넘는 주택을 받거나 리모델링으로 규모가 커지면 감면 대상에서 제외됩니다.
아파트를 장기일반 매입임대로 등록했다면 2020년 8월 18일 개정 민간임대주택법에 따라 의무임대기간 8년이 끝날 때 자동말소되므로, 10년 임대 요건을 갖출 수 없어 이 감면을 받지 못한다는 것이 국세청 해석입니다.
공실은 각각 6개월 이내면 계속 임대로 봅니다
10년 동안 "계속" 임대해야 하지만, 다음 기간은 계속 임대한 것으로 봅니다(조세특례제한법 시행령 제97조의5 제1항).
- 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록 이전일까지 6개월 이내의 기간
- 협의매수·수용으로 임대할 수 없는 기간
- 재건축·리모델링으로 임대할 수 없는 기간(관리처분계획인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지)
공실기간은 모두 합산하지 않고 공실마다 따로 판단합니다. 10년 동안 5개월짜리 공실이 네 번 있었어도 각각 6개월을 넘지 않았으면 계속 임대한 것으로 본다는 해석이 있습니다(서면-2020-법규재산-4965, 2022.5.31.). 반대로 한 번이라도 6개월을 넘는 공실이 있으면 계속 임대 요건을 충족하지 못합니다. 공실기간 증빙으로 중개 의뢰 기록, 전입세대 열람내역, 관리비·공과금 내역을 보관합니다.
감면 대상 소득은 기준시가로 나눠 계산합니다
감면하는 것은 임대기간 중 발생한 양도소득분입니다(시행령 제97조의5 제2항).
- 양도차익에서 일반 장기보유특별공제를 차감해 양도소득금액을 계산합니다.
- 감면대상 소득금액 = 양도소득금액 × (임대기간 마지막 날 기준시가 - 취득 당시 기준시가) ÷ (양도 당시 기준시가 - 취득 당시 기준시가)
- 양도소득 기본공제 250만원은 감면대상이 아닌 소득금액에서 먼저 차감합니다(소득세법 제103조 제2항).
- 감면세액 = 산출세액 × (감면대상 소득금액 - 감면대상 소득금액에서 차감한 기본공제) ÷ 과세표준(소득세법 제90조 제1항)
- 농어촌특별세 = 감면세액 × 20%
감면대상이 아닌 소득금액이 250만원 이상이면 기본공제 전액을 그 소득금액에서 차감하므로, 감면대상 소득금액 전액이 감면세액 계산에 포함됩니다.
임대기간이 끝난 뒤 바로 양도하면 감면대상 비율이 커지고, 임대를 마치고 오래 보유한 뒤 양도하면 그 뒤 오른 부분은 감면받지 못합니다. 장기보유특별공제 특례(제97조의3)에서 쓰는 비율과 출발점이 다르므로 두 계산식을 혼용하지 않습니다.
감면 종합한도는 적용하지 않습니다
자경농지 감면이나 공익사업용 토지 감면은 과세기간별 1억원·2억원 같은 종합한도가 있지만, 이 감면은 한도 대상 조문에 포함돼 있지 않습니다(조세특례제한법 제133조). 금액에 상한이 없는 대신 농어촌특별세 20%를 납부합니다(농어촌특별세법 제5조).
| 특례 | 혜택 | 비고 |
|---|---|---|
| 제97조의5 | 임대기간 중 양도소득분 세액 100% 감면 | 농어촌특별세 20%, 종합한도 없음 |
| 제97조의3 | 임대기간 중 양도차익에 장기보유특별공제 70% | 장기일반 장특공제 50%·70% |
이 감면은 제97조의3 특례, 제97조의4 장기임대주택 추가공제와 함께 적용하지 않으므로(제97조의5 제2항) 양도할 때 각 방식으로 세액을 계산해 유리한 쪽을 선택합니다. 감면을 받으려면 양도세 신고 때 감면신청을 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 2019년에 산 빌라를 장기일반으로 등록했습니다. 100% 감면을 받을 수 있나요?
A. 받을 수 없습니다. 2018년 12월 31일까지 취득(계약금 지급 포함)한 주택만 대상입니다. 요건을 갖추면 장기보유특별공제 특례를 검토합니다.
Q. 임대 중간에 7개월 공실이 한 번 있었습니다. 감면이 되나요?
A. 각 공실기간이 6개월을 넘으면 계속 임대 요건을 충족하지 못합니다. 6개월 이내 공실이 여러 번인 경우는 계속 임대로 봅니다.
Q. 100% 감면이면 낼 세금이 전혀 없나요?
A. 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 내고, 임대기간이 끝난 뒤 보유하는 동안 발생한 양도소득분은 감면 대상이 아닙니다.
근거 법령
- 조세특례제한법 제97조의5 (장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 감면), 시행령 제97조의3 제3항, 제97조의5
- 법률 제12853호 부칙 제34조, 대통령령 제29241호 부칙 제2조
- 조세특례제한법 제133조 (양도소득세 감면의 종합한도)
- 농어촌특별세법 제5조, 소득세법 제90조 제1항, 제103조 제2항