공동상속주택 소수지분 양도, 다주택 중과 배제의 범위와 조건
조정대상지역에 주택을 여러 채 가진 세대라도, 공동상속주택의 소수지분자가 그 상속지분을 양도하면 다주택 중과세율을 적용하지 않습니다. 기획재정부는 이 배제가 "주택 수 계산에서만 제외"하는 데 그치지 않고 보유 주택 수와 관계없이 적용된다고 회신했습니다. 같은 세대였던 피상속인에게서 받은 소수지분도 중과는 배제되고, 소수지분이 재개발로 조합원입주권 소수지분이 되어도 같은 방법으로 주택 수를 계산합니다. 다만 상속 뒤 매입한 지분은 중과되고, 같은 세대 상속의 비과세 특례는 따로 확인합니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
소수지분이 주택 수에서 제외된다는 원칙과 세목별 차이는 상속받은 주택 소수지분, 내 주택 수에 포함되나요?에, 상속주택 중과 배제 사유 세 가지는 상속주택 양도세, 다주택 중과 제외 3가지에 정리했습니다. 이 글은 그 배제가 어디까지 적용되는지를 예규 사실관계로 확인합니다.
근거는 주택 수 계산 조문입니다
2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하면 다주택 중과가 다시 적용됩니다. 보유기간 2년 이상 주택의 한시 배제(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2, 제167조의3 제1항 제12호의2)는 2026년 5월 9일까지 양도한 주택과 같은 호 나목·다목의 허가·계약 요건을 갖춘 주택에 한정됩니다. 중과가 적용되면 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더하고(소득세법 제104조 제7항), 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다(같은 법 제95조 제2항).
공동상속주택의 소수지분이 중과에서 제외되는 근거는 배제 사유를 열거한 호가 아니라 주택 수 계산 방법입니다.
공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
2주택 중과(제167조의10 제2항)와 주택·조합원입주권·분양권 수의 합이 3 이상인 경우의 중과(제167조의4 제4항)도 이 계산 방법을 준용합니다. 최대지분자가 2명 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순서로 소유자를 정합니다(제155조 제3항 제1호·제3호).
주택 수와 관계없이 중과를 배제합니다
이 조문만 보면 두 가지로 읽을 수 있습니다. 소수지분자가 다른 주택을 양도할 때 그 공동상속주택을 주택 수에서 제외한다는 뜻으로만 읽으면, 소수지분 자체를 양도할 때는 다른 주택이 여러 채이므로 중과가 적용됩니다. 기획재정부는 이 쟁점을 두 안으로 놓고 판단했습니다.
| 구분 | 1안 | 2안 |
|---|---|---|
| 내용 | 주택 수와 관계없이 항상 중과 배제 | 주택 수 계산에서만 제외, 소수지분 양도 시 중과 |
| 회신 | 채택 | 채택하지 않음 |
「소득세법 시행령」 제167조의3제2항제2호에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 자가 소유한 공동상속주택의 상속지분을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조 제7항에 따른 세율이 적용되지 아니하는 것임
예규의 사실관계에서는 2005년 5월 어머니가 사망해 다가구주택을 아버지 3/9, 신청인 2/9, 다른 자녀 2명이 각 2/9씩 상속했습니다. 2014년 4월 신청인이 아버지 지분 3/9를 매매로 이전받았고, 2020년 6월 신청인 지분 5/9 전부를 동생에게 양도했습니다. 양도 당시 신청인은 서울(조정대상지역)에 주택 2채를 더 보유했습니다.
다른 주택이 2채 있었지만 회신은 상속지분 양도에 중과세율을 적용하지 않는다고 보았고, 상속받은 지 5년이 지났는지도 묻지 않았습니다.
소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 합니다
같은 사안에서 국세청도 사전답변을 했습니다. 질의는 양도한 5/9 전체가 중과인지, 추가 매입한 3/9만 중과인지였습니다.
「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 매매 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 하는 것이며, (중략) 상속으로 취득한 공동상속주택 소수지분(2/9) 양도에 대해서는 「소득세법」 제104조제7항에 따른 세율이 적용되지 아니하는 것이나, 상속개시일 이후 부로부터 추가 매입한 지분(3/9) 양도에 대해서는 「소득세법」 제104조제7항에 따른 세율이 적용되는 것입니다.
신청인은 아버지 지분을 매입해 양도 당시 5/9로 가장 큰 지분을 갖고 있었습니다. 그래도 국세청은 상속개시일 현재 지분으로 소유자를 판정해, 상속 당시 2/9였던 신청인을 소수지분자로 보았습니다. 매매 등으로 지분이 커져도 공동상속주택의 소유자 판정은 바뀌지 않습니다.
상속 뒤 매입한 지분은 중과됩니다
같은 답변은 양도한 지분을 취득 원인별로 나눠 세율을 정했습니다.
| 양도한 지분 | 취득 원인 | 세율 |
|---|---|---|
| 2/9 | 상속(2005.5.) | 중과세율 적용하지 않음 |
| 3/9 | 상속개시 후 아버지에게서 매입(2014.4.) | 중과세율 적용(소득세법 제104조 제7항) |
한 번에 5/9를 양도해도 상속지분과 매입 지분은 취득일과 취득가액이 다르므로 양도차익을 지분별로 나눠 계산합니다. 중과세율이 적용되는 매입 지분은 장기보유특별공제 대상에서도 제외됩니다(소득세법 제95조 제2항). 다른 상속인의 지분을 매입해 합칠 계획이라면 이 지분별 세율 차이를 먼저 계산에 반영합니다. 증여로 받은 지분은 이 답변의 사실관계가 아니므로 따로 확인합니다.
같은 세대였던 피상속인에게서 받은 소수지분
상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였던 상속인이 받은 소수지분은 어떻게 볼까요. 기획재정부와 국세청은 중과와 비과세를 나눠 판단했습니다.
재산세제과-1035 (2023.9.4.) 1990년 아버지가 A주택을 취득했고, 1991년 같은 세대였던 자녀 乙이 소수지분을 상속받았습니다(어머니 3/9, 자녀 3명 각 2/9). A주택은 2016년 재건축됐고, 乙은 2017년 B주택을 취득한 뒤 단독세대로 A 또는 B를 양도할 예정이었습니다. 회신은 동일세대 세대원에게 상속받은 공동상속주택의 소수지분을 양도하는 경우 제167조의10에 따른 다주택자 중과세율을 적용하지 않는다고 보았습니다.
서면-2021-법규재산-0843 (2023.9.8.) 같은 쟁점에서 국세청은 두 가지를 회신했습니다.
- 동일세대원이던 피상속인에게서 상속받은 소수지분을 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 그 공동상속주택이 제155조 제2항 단서에 해당하지 않으면 제155조 제3항 특례(공동상속주택을 주택 수에서 제외하는 비과세 특례)를 적용하지 않습니다.
- 소수지분을 양도하면서 중과세율 적용에서 배제되는 경우에는 소득세법 제95조에 따른 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항 등에서 같다).
단서 끝의 "이하 제3항 … 에서 같다"가 차이를 만듭니다. 비과세 특례인 제155조 제3항에는 이 단서가 적용되지만, 중과 주택 수를 계산하는 제167조의3 제2항 제2호에는 이런 연결 문구가 없습니다.
| 같은 세대 피상속인에게서 받은 소수지분 | 결론 | 근거 |
|---|---|---|
| 소수지분 양도 시 다주택 중과 | 적용하지 않음 | 재산세제과-1035, 서면-2021-법규재산-0843 |
| 중과 배제 시 장기보유특별공제 | 적용 | 서면-2021-법규재산-0843, 소득세법 제95조 |
| 일반주택 양도 시 비과세 특례(제155조 제3항) | 동거봉양 합가(제155조 제2항 단서)인 경우만 적용 | 서면-2021-법규재산-0843 |
같은 세대 상속이면 소수지분을 양도할 때의 세율 문제와, 다른 집을 양도할 때의 비과세 문제가 서로 다른 결론이 됩니다. 일반주택을 비과세로 양도하려는 계획이라면 상속 당시 세대 구성과 합가 경위를 먼저 확인합니다.
소수지분이 조합원입주권 2개로 바뀐 경우
공동상속주택이 재개발되면 소수지분은 조합원입주권의 소수지분이 됩니다. 1주택이 입주권 2개로 바뀌는 경우도 있습니다.
재산세제과-1407 (2022.11.9.) 사실관계를 시점별로 정리합니다.
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2014.11. | 甲, 광명 A주택 취득 |
| 2017.1. | 부친 사망으로 서울 B주택을 甲·乙이 1/2씩 상속(상속개시일에 乙은 부친과 같은 세대, 甲은 별도 세대) |
| 2018.11. | 관리처분계획인가, B주택이 조합원입주권 2개로 바뀜(甲·乙이 입주권마다 1/2씩) |
| 2020.1. | 甲, A주택 양도(6억원) |
입주권 2개를 甲의 주택 수에 포함하면 주택과 입주권 수의 합이 3이 되는 사안입니다. 회신은 이 질의에서 甲을 소수지분자로 전제하고 두 가지로 답했습니다.
제2항 및 제3항을 적용할 때 제167조의3제2항부터 제8항까지 및 제10항을 준용한다.
- 공동상속조합원입주권의 주택 수 계산은 제167조의4 제4항에 따라 제167조의3 제2항 제2호를 준용합니다.
- 1주택과 공동상속조합원입주권 2개의 소수지분을 보유한 1세대가 1주택을 양도하는 경우 소득세법 제104조 제7항의 중과세율을 적용하지 않습니다.
회신은 입주권 소수지분 2개를 모두 주택 수에서 제외한 결론입니다. 주택이 입주권으로 바뀐 뒤에도 공동상속주택과 같은 방법으로 주택 수를 계산했습니다. 같은 상황에서 다른 집을 비과세로 양도하는 문제는 조합원입주권을 상속받은 뒤 종전 주택을 양도하면 비과세가 될까요?에 정리했습니다.
정리하면
| 상황 | 다주택 중과 | 근거 |
|---|---|---|
| 소수지분자가 상속지분 양도 | 주택 수와 관계없이 적용하지 않음 | 시행령 제167조의3 제2항 제2호, 재산세제과-1188 |
| 같은 세대 피상속인에게서 받은 소수지분 양도 | 적용하지 않음(장기보유특별공제 적용) | 재산세제과-1035, 서면-2021-법규재산-0843 |
| 상속 뒤 매입한 지분 | 적용(소유자 판정은 상속개시일 기준) | 사전-2020-법규재산-0566 |
| 소수지분이 입주권 2개 소수지분으로 바뀐 뒤 1주택 양도 | 적용하지 않음 | 시행령 제167조의4 제4항, 재산세제과-1407 |
확인할 것
- 상속개시 당시 각 상속인의 상속지분과 최대지분자를 등기와 분할협의서로 확인합니다. 최대지분자가 2명 이상이면 거주자, 최연장자 순서를 적용합니다.
- 최대지분 상속인이 양도일 현재 양도자와 같은 세대인지 확인합니다. 같은 세대이면 그 공동상속주택은 세대의 주택 수에 포함되므로 위 예규들의 사실관계와 다릅니다.
- 양도할 지분 중 상속 뒤 매입한 지분이 있으면 그 지분은 중과세율을 적용하므로 지분별로 취득일·취득가액을 나눠 양도차익을 계산합니다. 증여로 받은 지분은 예규 사실관계와 다르므로 따로 확인합니다.
- 피상속인과 같은 세대였다면 소수지분 양도(중과 배제)와 일반주택 양도(비과세 특례)의 결론을 나눠 확인합니다.
- 공동상속주택이 재개발·재건축 중이면 관리처분계획인가 뒤 입주권별 지분을 확인합니다.
양도하는 주택이 중과 대상인지는 양도세 중과대상 판정에서 단계별로 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 다른 주택이 3채 있는데 상속받은 집 소수지분을 양도하면 중과되나요?
A. 상속지분이라면 중과세율을 적용하지 않습니다. 기획재정부는 소수지분 양도의 중과 배제가 보유 주택 수와 관계없이 적용된다고 회신했습니다(재산세제과-1188). 상속받은 지 5년이 지났는지도 따지지 않았습니다.
Q. 형제 지분을 매입해 합친 뒤 한꺼번에 양도하면 전부 중과 배제인가요?
A. 아닙니다. 같은 사안에서 국세청은 상속으로 취득한 소수지분(2/9)은 중과세율을 적용하지 않고, 상속개시 후 매입한 지분(3/9)은 중과세율을 적용한다고 답했습니다(사전-2020-법규재산-0566). 매입으로 지분이 가장 커져도 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 합니다.
Q. 아버지와 같이 살다가 상속받은 소수지분도 중과 배제인가요?
A. 중과는 배제됩니다(재산세제과-1035). 다만 그 소수지분을 보유한 채 다른 집을 양도할 때의 비과세 특례는 동거봉양 합가로 상속받은 경우에만 적용됩니다(서면-2021-법규재산-0843).
근거 법령
- 소득세법 제95조 제2항, 제104조 제7항
- 소득세법 시행령 제155조 제2항·제3항, 제167조의3 제2항 제2호, 제167조의4 제4항, 제167조의10 제2항
- 기획재정부 재산세제과-1188(2022.9.22.), 재산세제과-1407(2022.11.9.), 재산세제과-1035(2023.9.4.)
- 사전-2020-법규재산-0566(2022.9.28.), 서면-2021-법규재산-0843(2023.9.8.)