세제개편안 발표 뒤 주목받는 교환 매매, 세금은 매매와 똑같습니다

2026⁠년 8⁠월 3⁠일 발표된 세제개편안이 1⁠세대 1⁠주택 장기보유특별공제에 공제 한도를 두는 내용을 담으면서, 양도차익이 큰 고가주택 보유자들 사이에서 지금 집을 한 번 정리하고 비슷한 집을 다시 취득하는 방법에 대한 관심이 생겼습니다. 살던 집을 팔고 인근 단지를 다시 사는 방식도 있고, 두 집을 서로 맞바꾸는 교환 방식도 있습니다. 이 글은 그중 교환 거래에 어떤 세금이 어떻게 붙는지를 정리합니다.

교환도 양도라서 두 사람 모두 각자 양도소득세를 냅니다

소득세법은 양도를 "매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것"으로 정의합니다⁠(소득세법 §88 1⁠호). 조문에 교환이 명시돼 있습니다. 돈 대신 집을 받았을 뿐, 대가를 받고 소유권을 넘긴 유상 이전이라는 점은 매매와 같습니다.

그래서 교환 거래에서는 두 사람이 동시에 양도자이면서 양수자가 됩니다. A와 B가 아파트를 맞바꾸면 A는 자기 집을 양도한 것이고, B도 자기 집을 양도한 것입니다. 각자 자기 집의 양도차익에 대해 양도소득세 예정신고를 해야 합니다. 신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2⁠개월 이내입니다⁠(소득세법 §105). 양도시기는 정산금 등 대금을 청산한 날이고, 청산일이 분명하지 않으면 소유권이전등기 접수일입니다⁠(소득세법 시행령 §162① 1⁠호).

양도가액은 감정평가와 차액 정산을 거쳐야 인정됩니다

아파트 교환 양도가액 어떻게 정하나

매매는 오간 돈이 곧 실지거래가액입니다. 교환은 돈 대신 집이 오가서, 내 집이 얼마에 양도된 것인지가 계약서만으로는 드러나지 않습니다. 소득세법은 실지거래가액을 "양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액"으로 정의하는데⁠(소득세법 §88 5⁠호), 교환에서 그 재산가액을 어떻게 확정하는지가 문제입니다.

집행기준이 기준을 밝히고 있습니다. 교환대상 부동산에 대해 감정평가법인 등의 객관적인 교환가치 평가를 받고, 그 감정가액의 차액을 정산하는 절차를 거친 교환이면 실지거래가액을 확인할 수 있습니다. 그런 절차 없이 단순히 맞바꾸기만 한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우⁠에 해당합니다⁠(양도소득세 집행기준 96⁠-⁠162⁠의2⁠-⁠3). 판례도 같은 해석입니다. 교환으로 넘긴 토지의 실지양도가액을 그 대가로 취득한 토지의 감정가액으로 본 대법원 판결이 있습니다⁠(대법원 96⁠누860, 1997.2.11.).

실지거래가액이 확인되지 않으면 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용해 과세됩니다⁠(소득세법 §114⑦). 교환으로 양도하는 부동산에 대해서도 같은 순서를 적용한다고 예규에서 밝히고 있습니다⁠(서면5⁠팀⁠-⁠1679, 2007.5.28.). 아파트는 같은 단지의 유사 실거래가가 매매사례가액으로 잡히기 때문에, 당사자가 계약서에 적어 둔 가액과 무관하게 시세 수준으로 재계산될 수 있습니다.

실무에서 자주 걸리는 지점이 여기입니다. 감정평가 비용을 아끼려고 당사자끼리 시세를 어림잡아 계약서에 적고 그 차액만 주고받는 경우가 있는데, 당사자들이 임의로 평가해 차액을 정한 교환은 정산 절차를 거쳤더라도 실지거래가액으로 인정받기 어렵다는 하급심 판단이 있습니다. 신고 가액이 부인되면 세액이 다시 계산되고 가산세까지 붙습니다. 교환을 하기로 했다면 감정평가를 먼저 받고, 감정가액의 차액을 계좌이체 등 기록이 남는 방식으로 정산하는 순서가 안전합니다.

1⁠세대 1⁠주택 비과세와 장기보유특별공제도 매매와 같게 적용됩니다

교환도 양도이므로 비과세와 공제 규정이 매매와 동일하게 작동합니다. 1⁠세대 1⁠주택으로 보유⁠·⁠거주 요건을 채운 집이라면 양도가액 12⁠억원까지 비과세⁠되고, 12⁠억원을 넘는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다⁠(소득세법 §89① 3⁠호, 시행령 §160①). 장기보유특별공제도 보유⁠·⁠거주기간에 따라 그대로 적용됩니다⁠(소득세법 §95②).

최근 교환 문의가 나오는 배경이 이 지점에 있습니다. 2026⁠년 8⁠월 3⁠일 발표된 세제개편안은 1⁠세대 1⁠주택 장기보유특별공제를 거주 중심으로 개편하면서 공제액에 한도를 두는 내용을 담고 있습니다. 발표안 기준으로 2028⁠년 양도분부터 20⁠억원, 2029⁠년 양도분부터 10⁠억원입니다. 지금은 공제율 한도⁠(80%)⁠만 있고 공제금액 한도는 없습니다. 이 개편안이 그대로 확정되면 양도차익이 수십억원인 주택은 같은 가격에 팔아도 양도 시점에 따라 세액이 크게 달라집니다. 그래서 한도가 생기기 전에 양도차익을 한 번 정산해 두고, 새로 취득한 집은 현재 시세가 취득가액이 되게 하려는 것이 교환이나 재매수를 검토하는 이유입니다. 다만 이 내용은 국회 의결과 공포를 거치지 않은 개편안⁠이라 심의 과정에서 조정되거나 달라질 수 있습니다.

주의할 점이 있습니다. 교환으로 넘기는 내 집이 12⁠억원을 넘는 고가주택이면 비과세가 되더라도 초과분 양도차익에는 세금이 나옵니다. 교환 상대방 집도 마찬가지입니다. 두 집 모두 고가주택인 교환이라면 양쪽 모두 세액이 발생한 상태에서 취득세까지 각자 부담하게 되므로, 교환으로 아낄 세액과 지금 낼 세액⁠·⁠취득세를 합산해 비교한 뒤 결정해야 합니다.

취득세도 각자, 유상거래 세율로 냅니다

아파트 교환 취득세 얼마

지방세법은 취득을 "매매, 교환, 상속, 증여 등"으로 정의해 교환을 취득의 한 형태로 명시하고 있습니다⁠(지방세법 §6 1⁠호). 교환은 대가를 지급하는 유상거래이므로, 받은 집에 대해 유상승계취득 세율⁠이 적용됩니다⁠(지방세법 §10⁠의3①). 주택 유상거래 세율은 취득가액 6⁠억원 이하 1%, 6⁠억원 초과 9⁠억원 이하 1.01~2.99%, 9⁠억원 초과 3%⁠입니다⁠(지방세법 §11① 8⁠호). 여기에 지방교육세가 붙고, 전용면적 85⁠제곱미터 초과 주택은 농어촌특별세도 붙습니다.

교환으로 일시적 2⁠주택 이상이 되는 경우에는 취득세 중과 여부를 별도로 확인해야 합니다. 조정대상지역에서 2⁠주택이 되는 유상취득은 8%⁠, 3⁠주택 이상은 12% 세율이 적용될 수 있고, 종전 주택을 기한 내 처분하는 일시적 2⁠주택은 표준세율이 유지됩니다⁠(지방세법 §13⁠의2). 교환은 두 집의 소유권이 같은 시기에 넘어가는 구조라 매매보다 주택 수 판단이 단순한 편이지만, 세대원 보유 주택까지 합산해 따지는 것은 동일합니다.

가액 차이를 정산하지 않으면 증여세 문제가 생깁니다

가족끼리 아파트 교환하면 증여세 되나

두 집의 가치가 정확히 같은 경우는 드뭅니다. 차액을 정산하지 않고 그냥 맞바꾸면, 비싼 집을 받은 쪽은 그만큼 싸게 산 것이 됩니다. 시가보다 낮은 대가로 재산을 양수하면 그 이익에 증여세가 과세됩니다⁠(상증법 §35).

특수관계인 간에는 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3⁠억원 이상이면 과세 대상이 되고, 증여재산가액은 그 차액에서 시가의 30%⁠와 3⁠억원 중 적은 금액을 뺀 금액입니다⁠(상증법 §35①, 시행령 §26). 특수관계가 없는 사이에는 차액이 시가의 30% 이상이면서 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 과세되고, 차액에서 3⁠억원을 뺀 금액이 증여재산가액입니다⁠(상증법 §35②).

숫자로 보면 이렇습니다. 시가 20⁠억원 아파트와 시가 14⁠억원 아파트를 정산 없이 맞바꾸면, 20⁠억원 집을 받은 쪽은 14⁠억원을 대가로 20⁠억원짜리 재산을 양수한 것입니다. 차액 6⁠억원이 시가 20⁠억원의 30%⁠인 6⁠억원에 해당해 과세 요건을 충족하고, 증여재산가액은 6⁠억원에서 3⁠억원을 뺀 3⁠억원이 됩니다. 부모 자녀 간 교환처럼 특수관계인 사이라면 증여세와 별도로 저가 양도한 쪽의 양도소득세가 시가 기준으로 다시 계산되는 부당행위계산부인도 함께 검토됩니다⁠(소득세법 §101①).

토지거래허가구역에서는 교환 계약도 허가 대상입니다

허가구역에 있는 토지의 소유권을 대가를 받고 이전하는 계약은 시장⁠·⁠군수⁠·⁠구청장의 허가를 받아야 하는데, 이때 대가는 금전에 한정되지 않고 물물교환도 포함됩니다⁠(부동산거래신고법 §11①). 아파트 교환은 부수 토지의 소유권이 함께 넘어가는 유상계약이므로 허가 대상입니다. 허가 없이 체결한 계약은 효력이 발생하지 않습니다⁠(같은 법 §11⑥).

현재 서울 주요 지역을 포함해 넓은 범위가 토지거래허가구역으로 지정돼 있어서, 강남권 아파트 교환은 대부분 허가 절차를 먼저 밟아야 합니다. 허가를 받으면 허가받은 목적대로 토지를 이용할 의무가 따르고⁠(같은 법 §17), 주택은 자기 거주 목적 요건이 심사됩니다. 교환으로 받은 집에 실제 들어가 살 계획이 아니라면 허가 단계에서 막힐 수 있다는 뜻입니다. 계약 전에 두 집 소재지의 허가구역 지정 여부와 허가 요건부터 확인해야 합니다. 신고기한도 달라집니다. 허가구역 토지를 허가받기 전에 대금을 청산한 경우, 양도소득세 예정신고 기한은 양도일이 아니라 허가일이 속하는 달의 말일부터 2⁠개월⁠입니다⁠(소득세법 §105① 1⁠호 단서).

자주 하는 오해 바로잡기

교환은 돈이 오가지 않으니 세금이 없다고 알고 있는 경우가 있습니다. 반대입니다. 교환은 조문에 명시된 양도 유형이고⁠(소득세법 §88 1⁠호), 신고를 하지 않으면 무신고가산세 대상입니다.

토지 교환은 양도가 아니라는 이야기도 있는데, 이는 아주 좁은 예외를 일반화한 것입니다. 토지 경계를 변경하기 위한 분할 등 법령이 정한 방법과 절차로 하는 토지 교환만 양도에서 제외됩니다⁠(소득세법 §88 1⁠호 나목). 인접 토지의 경계 정리 같은 경우에 해당하는 규정이고, 아파트나 일반 부동산을 맞바꾸는 교환과는 관계가 없습니다.

가족과 교환한 부동산 이월과세 되나

안 됩니다. 이월과세는 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 10⁠년 이내에 양도할 때 취득가액을 증여자의 취득가액으로 바꿔 계산하는 규정입니다⁠(소득세법 §97⁠의2①). 조문이 대상을 증여받은 자산으로 한정하고 있어서, 대가를 주고받는 유상거래인 교환으로 취득한 부동산은 여기에 들어가지 않습니다. 취득가액은 교환 당시 실지거래가액, 즉 감정가액과 정산금으로 확정된 금액이 됩니다.

증여 후 10⁠년 이내 양도 시 증여자가 직접 양도한 것으로 보는 우회양도 부당행위계산부인도 마찬가지입니다⁠(소득세법 §101②). 이 조문 역시 증여를 전제로 하고 있어서 교환에는 적용되지 않습니다. 다만 특수관계인과 시가보다 낮은 가액으로 거래한 경우의 부당행위계산부인⁠(§101①)⁠은 별개이므로, 가족 간 교환에서 감정평가와 차액 정산을 갖추는 문제는 그대로 남습니다.

정리하면

교환은 소득세법상 양도라서 두 사람 모두 각자 양도소득세를 내고, 받은 집의 취득세도 각자 냅니다⁠(소득세법 §88 1⁠호, 지방세법 §6 1⁠호). 가액은 감정평가를 받고 차액을 정산해야 실지거래가액으로 인정되며, 그 절차 없이 맞바꾸면 매매사례가액 등으로 다시 계산됩니다⁠(집행기준 96⁠-⁠162⁠의2⁠-⁠3, 소득세법 §114⑦). 차액을 정산하지 않으면 증여세 문제가, 허가구역에서는 토지거래허가 문제가 더해집니다. 세제개편안의 장기보유특별공제 한도는 아직 확정 전이므로, 개편안만 보고 서둘러 계약할 일은 아닙니다. 보유 주택의 시세와 취득가액, 보유⁠·⁠거주기간을 알려 주시면 교환⁠·⁠재매수⁠·⁠보유 유지 각각의 세 부담을 비교해 드리겠습니다.

자주 묻는 질문