주택을 증축한 뒤 양도하면, 증축 부분의 보유기간과 양도차익을 따로 계산합니다
10년 넘게 거주한 단독주택에 2층을 증축하거나 방을 넓힌 뒤 몇 년 안에 양도하면, 증축 부분은 보유기간이 짧습니다. 1세대 1주택 비과세는 증축 전후를 하나의 주택으로 보는 흐름이라 증축 부분 때문에 비과세가 배제되는 경우는 드뭅니다. 차이가 나는 곳은 셋입니다. 12억원을 넘는 고가주택의 양도차익 계산, 85㎡를 넘는 증축의 환산가액 가산세, 그리고 옥탑·층수 증축으로 다가구주택 요건이 바뀌는 문제입니다. 2026년 10월 현재 법령과 해석 기준입니다.
증축 부분의 취득시기는 사용승인일입니다
자기가 건설한 건축물의 취득시기는 사용승인서 교부일입니다. 그 전에 사실상 사용했거나 임시사용승인을 받았다면 그중 빠른 날이고, 허가 없이 건축했다면 사실상 사용일입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호). 국세청은 증축 부분에도 이 기준을 적용합니다. 그래서 한 주택 안에 취득시기가 둘이 됩니다. 기존 부분은 당초 취득일, 증축 부분은 증축 사용승인일입니다.
비과세 판단은 증축 전후를 하나로 봅니다
주거 편의를 위해 증축한 부분은 기존 주택과 하나로 보아 비과세 범위에 포함한 결정이 있고(국심1989서1742), 1990년대 국세청 해석(재일46014-2678 등)도 증축 전후의 보유기간을 통산했습니다. 다만 최근 해석은 없어, 수직증축 부분에 대해 다른 해석이 나올 여지는 있습니다. 기존 주택이 보유·거주 요건을 갖췄다면, 증축 부분이 2년이 안 됐다는 이유만으로 그 부분만 과세하지는 않는 것이 지금까지의 처리입니다.
예외로 따로 봐야 하는 경우가 있습니다.
| 경우 | 확인할 것 |
|---|---|
| 수평증축으로 건물 정착면적이 늘었거나 인접 토지를 새로 취득해 비과세 부수토지 범위가 늘었다 | 늘어난 부수토지는 증축일(취득일)부터 보유·거주 요건을 따로 봄 |
| 겸용주택에서 증축으로 주택 면적이 주택 외 면적보다 커졌다 | 건물 전체를 주택으로 보는 시점이 증축 뒤가 되어 요건을 다시 봄 |
| 별동으로 독립된 주택을 새로 건축했다 | 증축이 아니라 별개 주택이 될 수 있어 주택 수부터 확인 |
1991년에는 보유기간이 짧은 증축 부분을 과세한 결정도 있어(국심1991서1021), 증축 규모와 형태에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 겸용주택의 면적 판정은 상가주택(겸용주택) 팔 때 양도세에 정리했습니다.
12억원을 넘으면 기존 부분과 증축 부분을 나눠 계산합니다
1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼 과세합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제160조 제1항). 시행령은 주택과 부수토지의 보유기간이 다르면 12억원을 양도가액 비율로 나누도록 정하고(제160조 제1항 후단), 국세청은 증축으로 건물 안에서 보유기간이 달라진 경우에도 이 방식을 적용합니다(서면4팀-386, 2008.2.18.). 양도가액을 나눌 때는 기준시가 비율에 따릅니다(같은 조 제2항).
- 양도가액과 취득가액을 기존 부분(건물·토지)과 증축 부분으로 나눕니다.
- 12억원을 각 부분의 양도가액 비율로 나눠, 각 부분의 과세 비율을 계산합니다.
- 장기보유특별공제는 기존 부분은 당초 취득일부터, 증축 부분은 해석상 증축 사용승인일부터 보유기간을 계산합니다. 증축 부분은 증축일부터 3년 이상 보유하고 거주요건을 갖춰야 1세대 1주택 공제율(표2)을 적용합니다.
- 부수토지가 늘지 않았다면 토지는 당초 취득일부터 계산합니다.
공동주택 리모델링으로 전용면적의 30% 이내에서 늘어난 경우에는 기존 부분과 구분하지 않는다는 해석이 있습니다(재산세제과-429, 2023.3.10.). 고가주택 계산의 기본 구조는 12억 넘는 1주택, 양도세는 어떻게 계산하나요에, 장기보유특별공제 표는 장기보유특별공제 완전정리에 정리했습니다.
증축 비용과 취득가액 증빙
증축 공사비는 자본적 지출로 필요경비에 넣습니다. 공사계약서, 세금계산서, 계좌이체 내역을 보관해 둡니다. 납세자가 환산가액을 주장했지만 지자체에 남은 공사계약서가 확인되자 그 금액을 증축 부분 실지 취득가액으로 본 결정도 있습니다(조심2023서0645, 근린생활시설 사안).
기존 부분은 실지거래가액으로, 증축 부분만 환산가액으로 계산하는 방식은 결정이 엇갈립니다. 기존 부분과 구분해 증축 부분만 환산한 것을 인정한 결정도 있지만, 하나의 자산에 실지거래가액과 추계를 섞을 수 없다며 부인하고 공사비를 자본적 지출로 본 결정도 있습니다(조심2025부0153). 공사비 증빙이 일부라도 있으면 환산보다 증빙을 먼저 정리합니다.
85㎡를 넘게 증축하고 5년 안에 양도하면 가산세가 있습니다
증축한 바닥면적 합계가 85㎡를 넘고 증축일부터 5년 안에 양도하면서, 증축 부분 취득가액을 감정가액이나 환산취득가액으로 신고하면 그 증축 부분 가액의 5%를 가산세로 부과합니다(소득세법 제114조의2). 증축 부분은 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용합니다. 이 가산세는 양도세 산출세액이 없어도 부과하지만, 1세대 1주택 비과세(12억원 이하)에 해당하면 부과하지 않습니다. 12억원을 넘는 고가주택이면 과세 비율로 줄이지 않고 증축 부분 환산가액 전체의 5%를 부과한다는 해석이 있습니다(재산세제과-939, 2018.11.1.). 신축 건물에 대한 같은 가산세는 헌법재판소가 합헌으로 결정했습니다(2020헌가15, 2024.2.28.). 환산취득가액의 구조는 취득가액을 모르는 오래된 집은 양도세를 어떻게 계산하나요에 정리했습니다.
옥탑·층수 증축은 다가구 요건을 바꿀 수 있습니다
다가구주택은 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하, 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하여야 단독주택으로 봅니다. 옥탑방을 넓히거나 층을 증축해 주택 층수가 4개 층이 되면 다세대주택(공동주택)으로 보아 호수마다 주택 한 채가 되고, 1세대 1주택 비과세가 크게 달라집니다.
건축법은 옥탑의 수평투영면적이 건축면적의 8분의 1 이하이면 층수에 산입하지 않지만, 옥탑방을 주거용으로 쓰면 8분의 1 이하여도 주택 층수에 산입한다는 판결과 국토교통부 해석이 있습니다. 조세심판원이 옥탑을 층수에 산입한 처분을 취소한 사안(조심2024서0555, 조심2025서1591)은 옥탑에 취사시설이나 별도 출입구가 없는 등 독립된 주거 구조로 보기 어려웠던 경우이고, 주거용 옥탑방을 층수에 산입해 과세를 유지한 결정과 판결도 많습니다. 양도 전에 옥탑방을 철거했다면 철거 근거를 남겨 둡니다. 다가구와 다세대의 주택 수 차이는 다가구주택과 다세대주택, 주택 수가 다릅니다에, 허가 없이 증축한 부분은 무허가 주택이 있으면 다른 집 양도세 비과세될까에 정리했습니다.
증축 전후로 확인할 것
- 증축 사용승인일(또는 사실상 사용일)을 건축물대장으로 확인합니다.
- 증축 공사비 증빙을 보관합니다.
- 양도가액이 12억원을 넘을 것으로 예상되면 기존·증축 부분을 나눈 계산으로 세액을 미리 확인합니다.
- 증축 면적이 85㎡를 넘으면 5년 안 양도 시 취득가액 증빙이 있는지 확인합니다.
- 다가구라면 증축 뒤 주택 층수·면적·세대수가 요건 안에 있는지 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 비과세 요건을 갖춘 집에 1년 전 방을 넓혔습니다. 증축 부분 때문에 비과세가 안 되나요?
A. 증축 전후를 하나의 주택으로 보아 보유기간을 통산한 해석이 있어, 증축 부분만 따로 과세하는 경우는 드뭅니다. 다만 방을 넓혀 건물이 앉은 면적이 늘었고 기존 대지가 비과세 기준면적을 넘었다면, 늘어난 부수토지는 따로 과세될 수 있습니다. 부수토지를 새로 취득했거나 겸용주택의 면적 비율이 바뀐 경우도 따로 확인합니다.
Q. 양도가액이 15억원입니다. 증축 부분은 어떻게 계산하나요?
A. 12억원을 기존 부분과 증축 부분의 양도가액 비율로 나눠 각각 과세 비율을 계산하고, 장기보유특별공제도 부분별 보유기간으로 적용합니다.
Q. 증축할 때 영수증을 챙기지 못했습니다. 환산가액을 써도 되나요?
A. 적용할 수는 있지만, 증축 면적이 85㎡를 넘고 증축일부터 5년 안에 양도하면 증축 부분 환산가액의 5%를 가산세로 부과합니다(1세대 1주택 비과세 대상이면 제외). 증축 부분만 환산하는 방식은 결정이 엇갈리므로, 공사비 증빙이 남아 있는지부터 확인합니다.
근거 법령
- 소득세법 제89조 제1항 제3호 (1세대 1주택 비과세와 고가주택), 제95조 (장기보유특별공제), 제114조의2 (환산취득가액 적용에 따른 가산세)
- 소득세법 시행령 제160조 제1항 (고가주택 양도차익 등의 계산), 제162조 제1항 제4호 (자기가 건설한 건축물의 취득시기)