양도세 계산기의 장기보유특별공제 80%, 거주 2년 요건을 갖추지 못하면 최대 30%입니다
장기보유특별공제는 최대 80%입니다. 그런데 15년을 보유하고도 30%에 그치는 경우가 있습니다. 최대 80%인 표2에는 보유기간 중 거주 2년 요건이 붙기 때문입니다. 거주기간을 넣지 않으면 계산기는 이 차이를 보여 주지 않습니다. 거주요건을 포함해 자동 산출값과 실제 공제가 달라지는 지점은 다섯 군데입니다.
최대 80%인 표2의 진입 요건은 보유기간 중 거주 2년입니다
장기보유특별공제에는 표가 두 개 있습니다. 표1은 보유기간만 보아 3년 6%에서 시작해 15년 이상이라야 최대 30%이고, 표2는 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 각각 계산해 합산하므로 보유 10년·거주 10년이면 40%씩 합산해 최대 80%가 됩니다. 표별 공제율과 계산 방법은 장기보유특별공제 완전정리, 표1과 표2 계산과 2026년 개편안에 정리해 두었습니다.
표2는 요건을 갖춘 1세대 1주택에만 적용됩니다. 소득세법 제95조 제2항 단서가 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"만 표2를 적용하도록 하고, 그 정의를 시행령에 위임했습니다.
법 제95조제2항 표 외의 부분 단서 및 같은 조 제5항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 각각 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다) 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.
보유기간 중 거주기간이 2년 이상이 표2의 진입 요건입니다. 15년을 보유했어도 거주기간이 2년에 미달하면 표2를 적용하지 못하고 표1이 적용되어 30%에 그칩니다. 계산기에 거주기간을 넣지 않으면 이 차이가 산출값에 반영되지 않습니다.
12억원 초과 고가주택 1채를 10년 보유하고 거주는 1년만 했다면 표1의 10년 이상 11년 미만 구간인 20%가 적용됩니다. 거주기간이 2년에 미달해 표2를 적용하지 못하기 때문입니다.
상생임대는 거주요건만 면제하고 공제율은 실제 거주기간대로 계산합니다
상생임대주택 요건을 갖추면 표2를 판단할 때도 거주기간 제한을 받지 않습니다(시행령 제155조의3 제1항).
그래서 "상생임대면 80%"로 읽기 쉽습니다. 국세청도 공식 안내서에서 이 질문을 직접 받아 답했습니다.
"상생임대주택"으로 장특공제 거주요건 2년이 면제된다고 하는데, 그렇다면 전혀 거주하지 않고 10년 이상 보유만 한 경우 장특공제율은 48%가 적용되는 것인가요?
국세청은 그렇지 않다고 답합니다. 거주요건 2년이 면제될 뿐 거주기간 공제율까지 인정되지 않으므로, 전혀 거주하지 않고 10년 이상 보유만 했다면 40%가 적용됩니다.
시행령 제159조의4는 표2 적용 자격만 정하고, 표2 안의 거주기간별 공제율은 소득세법 제95조 제2항 표2가 실제 거주한 기간으로 계산합니다.
상생임대에는 계산기 입력칸에 없는 요건이 더 있습니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 직전임대차계약 | 임대한 기간이 1년 6개월 이상 |
| 상생임대차계약 | 직전임대차계약 대비 임대보증금·임대료 증가율 5% 이하, 임대한 기간이 2년 이상 |
| 체결·임대개시 시기 | 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 |
| 계약금 증빙 | 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인될 것 |
| 승계 계약 | 취득으로 임대인 지위가 승계된 계약은 직전임대차계약에서 제외 |
| 신고 | 신고기한까지 특례적용신고서와 두 임대차계약서 제출 |
마지막 줄도 확인해야 합니다. 시행령 제155조의3 제5항이 신고기한까지 특례적용신고서와 두 임대차계약서를 제출하도록 정했지만, 제출하지 못했어도 두 계약을 체결하고 요건을 충족한 사실이 확인되면 특례를 적용받습니다(기준-2025-법규재산-0020, 2025.6.4.). 다만 제출하지 않으면 요건을 충족한 사실을 따로 확인받아야 하므로 신고 때 함께 제출하는 것이 좋습니다.
2026년 10월 1일 시행되는 소득세법 시행령 개정으로 양도기한 요건이 하나 추가됐습니다. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 하고, 그 기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다. 자세한 내용은 2026 세제개편안 상생임대 양도기한과 유의점에 정리했습니다.
공동상속주택은 내 거주기간으로 판단하지 않습니다
상속으로 여러 명이 공동 소유한 주택은 본인이 거주하지 않았어도 표1로 단정할 수 없습니다. 시행령 제159조의4 후단이 거주기간을 따로 정합니다.
이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 판단한다.
형제 중 한 사람이 그 주택에 2년 이상 거주했다면, 나머지 공동상속인은 한 번도 거주하지 않았어도 표2 적용 대상이 됩니다. 계산기에 본인 거주기간 0년을 넣으면 이 결과가 나오지 않으므로 형제의 주민등록으로 거주기간을 확인합니다.
판정 시점과 보유기간 계산이 달라지는 경우
보통은 양도일 현재 상태로 1세대 1주택 여부를 보고, 예외는 시행령 제159조의4 괄호에 있습니다. 주택 매매계약을 체결한 뒤 그 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경해서 양도하면 판정 시점이 매매계약일로 당겨집니다. 상가로 용도변경해 양도하기로 계약하고 잔금 전에 용도변경을 마치면 잔금일 기준으로는 표2를 적용할 수 없지만, 계약일 현재 1세대 1주택이었다면 표2 적용 대상이 됩니다.
제159조의4의 이 괄호는 2025년 2월 28일 시행령 개정으로 들어갔고, 그날 이후 매매계약을 체결한 경우부터 적용합니다(대통령령 제35349호 부칙 제13조). 2022년 10월 21일부터 2025년 2월 27일까지 계약한 경우는 양도일(잔금청산일) 현황으로 판정한다는 기획재정부 해석(재산세제과-1322)에 따라 잔금일 기준이고, 2022년 10월 20일 이전 계약은 종전 해석에 따라 매매계약일 기준입니다. 다주택 중과 조문에는 이 괄호가 없고, 비과세와 표2 판정 조문에만 있습니다. 계약일 구간별 판정기준일은 잔금 전 멸실·용도변경 특약, 양도물건 판정기준일은 매매계약일에 따라 다릅니다에 정리했습니다.
반대로 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용하거나 공부상 용도를 주택으로 변경한 경우에는 계산식이 따로 있습니다.
보유기간별 공제율: 다음 계산식에 따라 계산한 공제율. 다만, 다음 계산식에 따라 계산한 공제율이 100분의 40보다 큰 경우에는 100분의 40으로 한다. 주택이 아닌 건물로 보유한 기간에 해당하는 제2항 표 1에 따른 보유기간별 공제율 + 주택으로 보유한 기간에 해당하는 제2항 표 2에 따른 보유기간별 공제율
비주택 기간은 표1 공제율, 주택 기간은 표2 공제율로 각각 계산해 합산하고 40%를 한도로 합니다. 40% 한도는 보유기간 공제율에만 적용됩니다. 거주기간 공제율은 주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간으로 따로 계산해 합산합니다(같은 항 제2호). 주택으로 보유한 기간은 사실상 주거용으로 사용한 날부터, 그 날이 분명하지 않으면 공부상 용도를 주택으로 변경한 날부터 기산합니다.
한 가지 더 있습니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산을 이월과세로 계산할 때, 보유기간은 내가 증여받은 날이 아니라 증여한 사람이 취득한 날부터 기산합니다(제95조 제4항 단서). 기산일이 앞당겨지는 것은 보유기간뿐이어서 거주기간별 공제율은 증여받은 날 이후 실제 거주한 기간으로 계산합니다. 표2 적용 자격을 판단할 때는 증여자와 동일세대로서 거주한 기간을 통산하지만, 공제율을 계산할 때는 통산하지 않습니다.
2026년 개편안은 공제 축을 거주로 옮깁니다
계산기는 현행 규정만 반영합니다. 2026년 세제개편안에는 장기보유특별공제를 주택과 주택 외로 나누고, 주택분의 이름을 장기거주소득공제로 바꾸는 내용이 포함됐습니다. 보유공제를 거주공제로 옮기는 설계이고, 종부세·다주택 중과까지 묶은 전체 그림은 2026 세제개편안 부동산세 총정리, 보유공제가 거주공제로 바뀝니다에 정리해 두었습니다.
| 시기 | 1세대 1주택자 공제 |
|---|---|
| 2027년 | 거주 연 4% + 보유 연 4%, 10년 최대 80% (현행과 같음) |
| 2028년 | 거주 연 6% + 보유 연 2%, 10년 최대 80% |
| 2029년 이후 | 거주 연 8%, 10년 최대 80% |
조정대상지역 주택이 다주택 중과 대상이면 지금도 장특공제가 배제되어 거주공제도 적용되지 않습니다. 개편안은 공제 한도도 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 새로 둡니다.
아직 정부안입니다. 국회 심의에서 내용이 달라질 수 있지만 개편 방향이 거주기간 중심이므로, 2028년 이후 양도를 계획한 분이라면 거주기간을 지금부터 관리해야 합니다.
정리하면
| 지점 | 계산기 산출 | 실제 |
|---|---|---|
| 거주 2년 미달 | 보유 15년 80% | 표1 30%, 10년이면 20% |
| 상생임대·거주 0년 | 80% | 보유기간 공제율 40%만 |
| 공동상속주택 | 본인 거주 0년으로 표1 | 다른 상속인 거주기간으로 표2 |
| 계약 후 용도변경 | 잔금일 기준 | 매매계약일 기준(2025.2.28. 이후 계약분) |
| 증여받은 자산 이월과세 | 증여일부터 보유기간 | 증여자 취득일부터 |
계산기는 입력한 값만 계산하므로 상생임대차계약서, 형제의 주민등록, 용도변경 시점은 따로 확인해야 합니다. 저는 산출값을 보기 전에 거주기간부터 확인합니다. 공제율이 높게 산출됐다면 그 공제율의 근거 요건을 실제로 갖췄는지 보시기 바랍니다.
증여세 계산기에서 산출값과 실제 신고액이 달라지는 지점은 아버지와 어머니는 증여세에서 한 사람으로 봅니다에 정리했습니다.
재개발·재건축으로 신축된 주택은 보유기간의 기산점이 하나가 아닙니다. 추가분담금을 납부한 신축주택은 종전주택분과 분담금분으로 나뉘어 각각 종전주택 취득일과 관리처분인가일부터 기산하므로, 두 구간의 계산은 재건축 청산금은 받을 때 양도세, 추가분담금은 낼 때 세금이 없습니다에 따로 정리해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 10년 보유했는데 거주를 1년만 했습니다. 장특공제는 몇 퍼센트인가요?
A. 시행령 제159조의4가 보유기간 중 거주기간 2년 이상을 요구하므로 1년은 미달이고 표2를 적용하지 못합니다. 표1이 적용되어 10년 이상 11년 미만 구간의 20%를 공제받습니다. 1년 더 거주하고 양도하면 표2가 적용되어 보유 40%에 거주 8%를 합산해 48%가 됩니다.