계약 중 임대료 인하·보증금 반환·전월세 전환, 상생임대 5%는 어떻게 계산하나요?
상생임대주택 특례의 5% 요건은 직전임대차계약 1건과 상생임대차계약 1건의 보증금·임대료를 비교합니다. 그런데 계약 기간 중에 임대료를 내리거나, 보증금 일부를 돌려주거나, 월세를 전세로 바꾸면 비교할 금액이 계약서 첫 장의 금액과 달라집니다. 국세청은 이 세 경우와 상생임대차계약이 끝난 뒤의 증액 문제에 각각 회신을 냈습니다. 회신별로 5% 계산의 기준금액을 정리했습니다. 조문은 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 제155조의3 기준입니다.
전세 계약 중에 임차인 요청으로 보증금 일부를 돌려줬습니다. 다음 계약의 5%는 처음 보증금 기준인가요, 돌려준 뒤 금액 기준인가요?
돌려준 뒤 금액 기준입니다. 국세청은 주택 취득 후 직전임대차계약 기간 중 임차인 요청으로 전세보증금 일부를 반환한 경우에도 그 계약은 직전임대차계약에 해당하고, 상생임대차계약의 직전 보증금 기준금액은 반환한 이후 금액이라고 보았습니다(서면-2023-법규재산-3015, 2024.4.25.). 이 회신의 사안은 보증금 10억 5천만원 중 2억원을 돌려준 경우였습니다. 다음 계약 보증금은 8억 5천만원의 105%인 8억 9,250만원 이하로 맞춥니다. 당초 10억 5천만원을 기준으로 5%를 올리면 요건을 벗어납니다.
5%는 직전임대차계약 1건과 비교합니다
상생임대차계약은 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 넘지 않는 계약입니다. 보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우에는 민간임대주택법 기준으로 환산해 증가율을 계산합니다.
- 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
조문은 계약 기간 중에 금액이 바뀐 경우를 따로 정하지 않습니다. 이 경우는 아래 회신들로 판정합니다.
계약 중 임대료를 내려도 직전·상생임대차계약입니다
임대차계약 기간 중 임차인이 요청해 임대료를 내린 사안에서, 국세청은 해당 임대차계약은 직전·상생임대차계약에 해당한다고 답했습니다(사전-2025-법규재산-0423, 2025.6.25.). 계약 중 금액을 바꿔도 새 계약으로 보지 않고, 직전·상생임대차계약에서 빼지 않습니다.
같은 회신은 상생임대차계약을 체결한 뒤 그 계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하면 특례를 적용하지 않는다고 덧붙였습니다. 임대료를 내린 계약이라도 임대기간 요건은 그대로 갖춰야 합니다. 계약 기간 중에 금액만 바꾼 이 사안과 달리, 만료 전에 보증금을 내리면서 임대기간까지 바꿔 같은 임차인과 새로 계약한 사안은 기획재정부 회신(재산세제과-952, 2023.8.10. 질의3)을 참고하라는 답변이 따로 있습니다(서면-2023-법규재산-0757, 2023.8.31.).
사전-2025-법규재산-0423은 인하 전 금액과 인하 후 금액 중 어느 쪽을 다음 계약의 5% 기준으로 삼는지는 적지 않았습니다. 보증금을 일부 돌려준 사안(아래)은 반환 후 금액을 기준으로 보았습니다. 인하한 계약을 직전임대차계약으로 쓸 때 인하 후 금액의 105% 이내로 다음 계약 금액을 정하면 어느 쪽 기준으로 계산해도 5%를 넘지 않습니다.
직전 계약 중 보증금을 돌려줬다면 반환 후 금액이 기준입니다
2020년 12월 주택을 취득하고 2022년 12월 보증금 10억 5천만원, 2년의 전세 계약을 맺은 사안입니다. 2023년 6월 보증금 시세가 내려가자 임차인 요청으로 2억원을 돌려줬고, 계약서는 고치지 않고 계좌이체 내역으로 반환 영수증을 갈음했습니다. 질의는 다음 계약의 5% 상한을 당초 10억 5천만원으로 계산하는지, 반환 후 8억 5천만원으로 계산하는지였습니다. 국세청은 이 계약이 직전임대차계약에 해당하고, 그 직전임대차계약 대비 증가율이 5%를 넘지 않도록 정한 계약을 특례 기간 중에 체결해 임대를 개시하면 상생임대차계약에 해당한다고 답했습니다(서면-2023-법규재산-3015, 2024.4.25.). 회신 요지는 상생임대차계약의 직전 보증금 기준금액을 반환한 이후 금액으로 정리했습니다.
| 구분 | 금액(회신 사안) |
|---|---|
| 직전임대차계약 당초 보증금 | 10억 5천만원 |
| 계약 중 반환한 보증금 | 2억원 |
| 5% 계산 기준금액 | 8억 5천만원(반환 후) |
| 상생임대차계약 보증금 상한 | 8억 9,250만원 |
회신 당시 상생임대차계약 체결기한은 2024년 12월 31일이었고, 지금 조문은 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 합니다(제155조의3 제1항 제1호). 이 사안처럼 계약서를 고치지 않았다면 직전임대차계약서에는 당초 금액만 남습니다. 반환 날짜와 금액이 나온 계좌이체 내역을 계약서와 함께 보관합니다.
갱신계약 중 월세를 전세로 바꾼 경우
직전임대차계약(월세, 2년)이 끝난 뒤 같은 임차인과 2년 갱신계약(월세)을 맺고, 갱신계약 기간 중 임차인 요청으로 월세를 전세로 바꾼 사안입니다. 국세청은 전환한 보증금이 전환 전 임대료를 민간임대주택법 제44조 제4항 기준으로 환산한 보증금과 같거나 낮으면 해당 갱신계약을 상생임대차계약으로 본다고 답했습니다(서면-2023-법규재산-3396, 2024.1.11.). 회신 요지는 전환율과 같거나 낮은 조건으로 바꾼 전환은 새로운 임대차계약의 체결에 해당하지 않는다고 정리했습니다.
민간임대주택법 제44조 제4항은 전환 기준을 국토교통부령에 맡기고, 시행규칙 제18조는 전환할 때 임차인의 동의를 받고 주택임대차보호법 제7조의2 범위를 넘지 않도록 정합니다.
임대사업자가 법 제44조제4항에 따라 임대보증금을 월임대료로 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 월임대료는 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따른 범위를 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 또한 같다.
계산은 이렇게 합니다. 전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율입니다(주택임대차보호법 시행령 제9조).
- 환산 보증금 = 전환 전 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
- 보증금 1억원·월세 100만원인 갱신계약을 전환율 연 5%로 가정해 전세로 바꾸면, 환산 보증금은 1억원 + 1,200만원 ÷ 5% = 3억 4천만원입니다
- 전세 보증금을 3억 4천만원 이하로 정하면 회신의 "환산한 보증금 대비 동일하거나 낮은 경우"에 해당합니다
전환율은 계약하는 날의 기준금리로 다시 계산합니다. 국토교통부 렌트홈(www.renthome.go.kr)의 임대료 인상률 계산기로 결과를 확인하고 계산 화면을 계약서와 함께 보관합니다. 이 회신은 갱신계약 기간 중간에 전환한 사안입니다. 상생임대차계약을 새로 체결하면서 보증금과 월세를 바꾸는 경우는 제2항이 직접 정합니다. 계산 방법은 같습니다.
상생임대차계약이 끝난 뒤 새 계약은 증액 제한이 없습니다
상생임대차계약 2년을 채운 뒤 바로 양도하지 않고 다시 임대하는 경우가 있습니다. 국세청은 제155조의3 요건을 모두 갖춘 상생임대주택은 상생임대차계약 기간이 끝난 뒤 새로 맺는 임대차계약에서 임대료 증액 요건을 지키지 않아도 특례를 적용받을 수 있다고 답했습니다(서면-2024-법규재산-1315, 2024.9.25.). 5% 요건은 직전임대차계약과 상생임대차계약 사이에서만 판정합니다.
이 회신은 양도기한 요건이 생기기 전에 나왔습니다. 2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지) 양도해야 거주기간 제한을 받지 않습니다(제155조의3 제1항). 추가 임대 기간이 길어져 양도기한을 넘기면 증액 여부와 관계없이 특례를 받지 못합니다. 종료 시점별 양도기한은 상생임대 양도기한과 유의점에 정리했습니다.
등록임대 5% 증액제한과는 따로 봅니다
임대사업자로 등록한 주택이라면 민간임대주택법의 5% 증액제한이 별도로 적용됩니다. 두 제도는 비교 대상과 기간이 다릅니다.
| 구분 | 상생임대 5% | 등록임대 5% |
|---|---|---|
| 근거 | 소득세법 시행령 제155조의3 | 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 |
| 비교 대상 | 직전임대차계약 1건과 상생임대차계약 1건 | 임대기간 동안의 모든 증액 |
| 상생임대차 종료 후 증액 | 제한 없음(서면-2024-법규재산-1315) | 등록 유지 중에는 계속 제한 |
| 어기면 | 거주기간 제한 면제를 받지 못함 | 과태료와 세제혜택 배제 |
등록임대주택은 상생임대차계약이 끝난 뒤에도 민간임대주택법의 증액 상한이 그대로 남습니다. 등록임대의 증액 기준과 과태료는 등록임대 임대료 5% 증액제한에서 다뤘습니다.
사례 비교
| 계약 중 변경 | 회신 | 결론 |
|---|---|---|
| 임차인 요청으로 계약 중 임대료 인하 | 사전-2025-법규재산-0423 | 인정: 직전·상생임대차계약에 해당 |
| 직전임대차계약 중 보증금 일부 반환 | 서면-2023-법규재산-3015 | 인정: 5% 기준금액은 반환 후 금액 |
| 갱신계약 중 월세→전세 전환(환산 보증금 이하) | 서면-2023-법규재산-3396 | 인정: 갱신계약을 상생임대차계약으로 봄 |
| 상생임대차계약 종료 후 새 계약에서 5% 초과 인상 | 서면-2024-법규재산-1315 | 인정: 특례 적용에 영향 없음 |
| 임대료를 내린 상생임대차계약을 2년 전에 양도 | 사전-2025-법규재산-0423 | 불인정: 2년 미달 |
상생임대, 함께 확인할 칼럼
- 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?: 임대료를 올린 8개월 연장계약은 다음 계약과 합산하지 않는다는 회신(서면-2024-법규재산-0565)과 임대기간 계산
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- 거주하지 않은 주택도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요?: 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세
- 등록임대 임대료 5% 증액제한: 등록임대주택의 증액 상한과 과태료
자주 묻는 질문
Q. 직전 계약 중에 임차인 요청으로 월세를 내려 줬습니다. 그 계약도 직전임대차계약이 되나요?
A. 됩니다. 임대차계약 기간 중 임차인 요청으로 임대료를 내린 계약은 직전·상생임대차계약에 해당합니다(사전-2025-법규재산-0423). 다음 계약 금액은 내린 뒤의 월세를 기준으로 105% 이내에서 정하면 인하 전·후 어느 금액을 기준으로 계산해도 5%를 넘지 않습니다.
Q. 상생임대차계약 기간 중에 월세를 전세로 바꿨습니다. 새 계약을 맺은 것으로 보나요?
A. 갱신계약 기간 중 임차인 요청으로 월세를 전세로 바꾼 사안에서, 전환한 보증금이 민간임대주택법 제44조 제4항 기준으로 환산한 보증금과 같거나 낮으면 그 갱신계약을 상생임대차계약으로 본다는 회신이 있습니다(서면-2023-법규재산-3396). 환산 보증금보다 높게 전환했다면 이 회신의 사실관계와 다릅니다.
Q. 상생임대 2년이 끝났는데 시세대로 올려서 한 번 더 임대해도 되나요?
A. 요건을 모두 갖춘 상생임대주택은 상생임대차계약이 끝난 뒤 새 계약에서 5%를 넘게 올려도 특례를 적용받을 수 있습니다(서면-2024-법규재산-1315). 다만 2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차 임대기간 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전 종료분은 2027년 12월 31일까지) 양도해야 합니다. 등록임대주택이면 민간임대주택법의 증액 상한은 계속 적용됩니다.
Q. 보증금 일부를 돌려줬는데 계약서를 다시 쓰지 않았습니다. 신고할 때 무엇을 냅니까?
A. 특례적용신고서에는 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제5항). 서면-2023-법규재산-3015의 사안도 계약서를 고치지 않고 계좌이체 내역으로 반환 영수증을 갈음했고, 국세청은 반환 후 금액을 5% 계산 기준으로 보았습니다. 계약서에는 당초 보증금만 적혀 있으므로 반환 날짜와 금액이 나온 계좌이체 내역을 신고 자료에 함께 붙입니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호(직전임대차계약 대비 증가율 5% 이하, 2026.12.31.까지 체결·임대 개시), 제2항(보증금·월세 전환 시 민간임대주택법 제44조 제4항 기준), 제5항(특례적용신고서 제출). 제1항 양도기한은 대통령령 제36737호로 신설, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행
- 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항, 같은 법 시행규칙 제18조, 주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조(전환율)
- 사전-2025-법규재산-0423(2025.6.25.): 계약 기간 중 임차인 요청으로 임대료를 인하한 계약도 직전·상생임대차계약에 해당, 상생임대차 2년 전 양도는 특례 미적용
- 서면-2023-법규재산-3015(2024.4.25.): 직전임대차계약 중 보증금 일부 반환 시 그 계약은 직전임대차계약이고, 상생임대차계약의 직전 보증금 기준금액은 반환 후 금액
- 서면-2023-법규재산-3396(2024.1.11.): 갱신계약 중 월세→전세 전환 시 환산 보증금 이하이면 그 갱신계약을 상생임대차계약으로 봄
- 서면-2024-법규재산-1315(2024.9.25.): 상생임대차계약 종료 후 새 계약은 증액 요건을 지키지 않아도 특례 적용