1. 보유 주택 입력
2026년 공시가격 기준 · 본인·배우자 인별 계산 + 세대 기준 1주택 판정아직 등록된 주택이 없습니다. 아래에서 주택 정보를 입력해 추가하세요.
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종합부동산세는 세대 합산이 아니라 개인별로 과세합니다. 그래서 이 계산기는 본인·배우자의 종부세만 계산하고, 다른 세대원이 보유한 주택의 종부세는 그 사람 몫으로 별도입니다. 위 주택 수는 세대 전체가 1주택인지(12억 기본공제·세액공제 등 1세대 1주택 특례 적용 여부)를 판정하는 데에만 쓰이며, 세액에는 더하지 않습니다.
주소를 검색하면 2026년 공동주택·개별주택(단독·다가구) 공시가격을 자동으로 불러옵니다. 조회가 안 되는 경우에는 공시가격을 직접 입력하세요.
신축 등 공시가격이 아직 없거나 조회되지 않을 때 사용하세요.
만원
공동주택·개별주택 공시가격 (12억원 = 120,000)
만원
재산세 과세표준상한(지방세법 §110③) 계산에 씁니다. 비워 두면 2026년분에는 상한을 적용하지 않습니다.
2. 납세자 · 시뮬레이션 조건
세액공제와 공시가격 상승률 가정세
1주택 고령자 세액공제 판정 · 매년 자동 가산
년
거주주택 기준
년
개편안 거주공제 판정
%
2027년부터 매년 적용
참고 · 2026년 공동주택 공시가격 상승률(국토교통부 확정 공시) — 전국 평균 9.13%, 서울 18.6%(전국 평균보다 높음). 다만 실제 상승률은 지역·단지·주택 유형별로 크게 다르므로, 위 상승률은 가정치이며 값을 바꿔 여러 시나리오로 비교할 수 있습니다.
거주기간·보유기간은 매년 1년씩 자동 가산하여 계산합니다. 개편안의 거주공제·기본공제(거주 14억)는 ‘실거주 주택’으로 지정한 주택을 기준으로 적용합니다.
보유세 시뮬레이션 결과
와이제이 택스 라운지 · 세무사 장민 · 서울특별시 강남구 학동로28길 5, 401호 (논현동) · TEL 02-433-3727 · FAX 02-433-3728 · 2026 세제개편안 반영 (참고용)
3. 시뮬레이션 결과
재산세(도시지역분·지방교육세 포함) + 종부세(농어촌특별세 포함)관련 칼럼
2026 세제개편으로 종합부동산세가 어떻게 바뀌나요?2026년 개편안은 보유가 아니라 거주를 기준으로 종부세를 과세합니다재산세 완전정리, 공정시장가액비율·세율과 7월·9월 납부재산세 공정시장가액비율은 주택 60%, 1세대 1주택은 2026년 기준 43~45%입니다
개편안 적용 (’27~ 개정 종부세, 연도별 농도)
현행법 유지 가정
4. 2026 세제개편안, 종부세 이렇게 바뀝니다
’27.1.1. 이후 납세의무 성립분부터 · 국회 심의로 변경 가능| 항목 | 현행 (2026) | 개정안 (’27~) |
|---|---|---|
| 과세대상 | 주택분 재산세 납세의무자 중 공제금액 초과분 | 1세대 1주택 실거주 14억원 초과 / 비거주 12억원 초과 / 그 외 9억원 초과 |
| 기본공제 | 1세대 1주택 12억원 · 그 외 9억원 | 1주택 거주 14억 / 비거주 12억(현행 유지) · 부부공동 1주택 비거주 각 6억 · 다주택 4억 + 5억 × 거주주택 비중 |
| 공정시장가액비율 | 60% | ’27년 70% → ’28년~ 3주택 이상·조정지역 보유(1주택 제외) 80%, 그 외 70% |
| 세율 | 주택 수 기준 이원화 (0.5~2.7% / 0.5~5.0%) | 과표 6~12억 구간 1.0→1.3% 인상, ’28년부터 주택가액 기준 단일세율(0.5~5.0%) |
| 1주택 세액공제 | 연령공제(20~40%) + 보유공제(20~50%), 합계 80% 한도 | 보유공제 → 거주공제 전환(’27년 병행) · 금액한도 신설 ’27년 800만 → ’28년~ 600만 |
| 세부담 상한 | 직전 연도 세액상당액의 150% | 150% (당초안 200% 인상 철회) |
재산세는 이번 개편 대상이 아니며, 본 시뮬레이터는 2026년 기준 재산세 제도(1주택 공정시장가액비율 43~45%, 9억 이하 특례세율)가 유지되는 것으로 가정합니다.
5. 계산 기준 및 유의사항
- 본 계산기는 2026.9.1 국무회의에서 의결된 종합부동산세 정부안(8.3 당초안 대비 비거주 1주택 기본공제 12억원 현행 유지·세부담 상한 150% 유지로 수정)을 기준으로 하며, 국회 심의·의결 및 공포를 거쳐야 확정됩니다. 본 사이트의 계산 결과는 참고용입니다.
- 2027년 이후 공시가격은 2026년 공시가격에 사용자가 입력한 연 상승률을 복리로 적용한 가정치입니다. 상승률은 실제 공시가격 변동과 다를 수 있으며, 값을 바꿔 여러 시나리오를 비교할 수 있습니다.
- 본인·배우자 인별 계산 + 세대 기준 1주택 판정을 반영합니다. 재산세는 물건별로 산출한 뒤 지분 안분하고, 종부세는 인별 지분 공시가격을 합산해 계산합니다. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억 공제와 특례(12억+세액공제)를 모두 계산해 유리한 쪽을 표시합니다(특례는 9월 별도 신청 절차 필요).
- 임대주택 등 합산배제, 상속지분·지방 저가주택의 주택 수 제외, 일시적 2주택 특례 등 개별 특례는 반영하지 않습니다(해당 시 상담 필요). 세부담 상한은 세대 합산 기준으로 간이 적용하며, 지분·세대 판정의 예외는 개별 확인이 필요합니다.
- 종부세에서 공제하는 재산세액은 종합부동산세법 시행령 §4조의3 산식(부과 재산세액 × 종부세 과세표준 대응분 ÷ 전체 재산세 상당액)에 따라 계산합니다. 재정경제부 2026 세제개편안 문답자료 계산사례와 대조 검증했습니다. 다만 지자체별 탄력세율 등으로 실제 재산세 부과액 자체는 차이가 있을 수 있습니다.
- 종부세 세부담 상한은 현행·개편안 모두 150%(9.1 정부안에서 200% 인상 철회)입니다. 올해 재산세(본세)와 종부세의 합계가 직전 연도 세액상당액의 150%를 넘으면, 넘는 금액만큼 종부세를 줄입니다(종합부동산세법 제10조). 직전 연도 세액상당액은 작년에 실제로 낸 세금이 아닙니다. 올해 가진 주택을 작년 과세기준일(6월 1일)에도 가졌다고 보고 작년 공시가격과 작년 세법으로 다시 계산한 금액입니다(시행령 제5조제2항). 이때 종부세는 작년 세부담 상한을 제외하고 계산하고, 재산세는 과세표준상한과 도시지역분을 제외하고 계산하며, 1세대 1주택자는 작년 기준 나이·보유기간을 적용합니다. 지방교육세·농어촌특별세는 비교 금액에 들어가지 않습니다. 따라서 "작년에 낸 보유세의 150%가 올해 낼 세금의 한도"는 아닙니다. 본 계산기는 2027년분부터 연도마다 이 방식으로 직전 연도 세액상당액을 다시 계산해 적용하고, 2026년분에는 적용하지 않습니다.
- 재산세 주택분은 2024년부터 세부담 상한이 폐지되고(지방세법 §122 단서) 과세표준상한제(§110③·시행령 §109의2)가 적용됩니다. 과세표준상한액은 직전 연도 공시가격 × 당해 공정시장가액비율 + 당해 과세표준 × 5%이며, 산정액이 이를 넘으면 상한액을 과세표준으로 씁니다. 2027년 이후는 시뮬레이션 체인의 전년도 값으로 자동 계산합니다. 2026년분은 2025년 공시가격을 입력한 경우에만 상한을 적용합니다(주소 검색 시 자동으로 함께 조회합니다).
- 도시지역분(과세표준 × 0.14%, 지방세법 제112조)은 모든 주택에 일괄 부과되는 것으로 계산합니다. 대다수 도시 지역 아파트가 부과 대상이나, 도시지역분 비대상 지역(일부 군 지역 등)은 실제 고지액보다 높게 계산될 수 있습니다. 대상 여부는 토지이음(eum.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.
- 공시가격은 국토교통부 공동주택·개별주택가격 공개 데이터(브이월드 오픈API)를 자동 조회하며(단독·다가구 포함), 확정 공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다.
6. 재산세는 언제 얼마씩 내나
주택 재산세는 1년분 세액을 절반씩 나눠 7월과 9월에 냅니다. 과세기준일은 매년 6월 1일이라, 그날 소유자가 그 해 재산세를 전부 냅니다. 계산 구조는 재산세 완전정리에 정리했습니다.
7. 종합부동산세는 공시가격 얼마부터 나오나
인별로 합산한 공시가격이 공제액을 넘는 만큼만 과세합니다. 1세대 1주택은 12억원, 그 외는 9억원이 현행 공제액입니다. 세대가 1주택인지는 세액에 더하지 않고 이 공제액과 세액공제를 정하는 데에만 씁니다. 기준은 종합부동산세는 공시가격 얼마부터 과세되나요에 있습니다.
8. 자주 묻는 질문
재산세는 언제 얼마씩 나눠서 내나요?
주택 재산세는 1년분 세액을 절반씩 두 번에 나눠 냅니다. 절반은 7월 16일부터 31일까지, 나머지 절반은 9월 16일부터 30일까지입니다. 다만 1년분 세액이 20만원 이하이면 7월에 한꺼번에 냅니다. 건축물은 7월, 토지는 9월에 냅니다. 과세기준일은 매년 6월 1일이라 5월 31일에 양도하면 그 해 재산세를 내지 않습니다.
종합부동산세 합산배제·과세특례는 언제까지 신청하나요?
둘 다 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 합산배제는 등록 임대주택·사원용 주택·미분양주택 등이 대상이고, 이 기간에 신고하지 않으면 대상이어도 합산배제를 받지 못합니다. 부부 공동명의 1주택자 특례도 같은 기간에 관할세무서에 신청서를 냅니다(종부법 제10조의2 제2항). 이 계산기는 합산배제를 반영하지 않으므로, 임대주택이 있으면 결과가 실제보다 높게 나옵니다.
부부 공동명의와 1주택 특례 중 어느 쪽이 유리한가요?
계산기가 두 가지를 모두 계산해 유리한 쪽을 표시합니다. 신청하지 않으면 부부가 각자 공제를 받고, 특례를 신청하면 한 사람이 1세대 1주택자로 12억원을 공제받으면서 고령자·장기보유 세액공제를 적용받습니다. 나이와 보유기간에 따라 유불리가 달라지므로 두 값을 비교해야 합니다. 특례는 9월에 별도로 신청해야 합니다.
공정시장가액비율은 몇 퍼센트인가요?
재산세는 주택 60%, 토지와 건축물 70%입니다. 1세대 1주택은 2026년 기준으로 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%로 더 낮습니다. 종합부동산세 공정시장가액비율은 현행 60%입니다.
이 계산기가 다루지 않는 것은 무엇인가요?
임대주택 등 합산배제, 상속 지분·지방 저가주택의 주택 수 제외, 일시적 2주택 특례는 반영하지 않습니다. 이런 주택이 있으면 실제 세액은 계산 결과보다 낮아질 수 있습니다. 세부담 상한은 세대 합산 기준으로 간이 적용하며, 지분과 세대 판정의 예외는 개별 확인이 필요합니다. 개편안 쪽 결과는 2026.9.1 국무회의에서 의결된 정부안으로, 국회 심의에서 내용이 바뀌거나 시행되지 않을 수 있습니다.