1. 보유 주택 입력
2026년 공시가격 기준 · 본인·배우자 인별 계산 + 세대 기준 1주택 판정아직 등록된 주택이 없습니다. 아래에서 주택 정보를 입력해 추가하세요.
그 외 세대원(본인·배우자 외)이 보유한 주택 수 · 세대 1주택 특례 판정용 (세액엔 합산하지 않음)
채
종합부동산세는 세대 합산이 아니라 개인별로 과세합니다. 그래서 이 계산기는 본인·배우자의 종부세만 계산하고, 다른 세대원이 보유한 주택의 종부세는 그 사람 몫으로 별도입니다. 위 주택 수는 세대 전체가 1주택인지(12억 기본공제·세액공제 등 1세대 1주택 특례 적용 여부)를 판정하는 데에만 쓰이며, 세액에는 더하지 않습니다.
주소를 검색하면 2026년 공동주택·개별주택(단독·다가구) 공시가격을 자동으로 불러옵니다. 조회가 안 되는 경우에는 공시가격을 직접 입력하세요.
신축 등 공시가격이 아직 없거나 조회되지 않을 때 사용하세요.
만원
공동주택·개별주택 공시가격 (12억원 = 120,000)
2. 납세자 · 시뮬레이션 조건
세액공제와 공시가격 상승률 가정세
1주택 고령자 세액공제 판정 · 매년 자동 가산
년
거주주택 기준
년
개편안 거주공제 판정
%
2027년부터 매년 적용
참고 · 2026년 공동주택 공시가격 상승률(국토교통부 확정 공시) — 전국 평균 9.13%, 서울 18.6%(전국 평균보다 높음). 다만 실제 상승률은 지역·단지·주택 유형별로 크게 다르므로, 위 상승률은 가정치이며 값을 바꿔 여러 시나리오로 비교해 보세요.
거주기간·보유기간은 매년 1년씩 자동 가산하여 계산합니다. 개편안의 거주공제·기본공제(거주 14억)는 ‘실거주 주택’으로 지정한 주택을 기준으로 적용합니다.
보유세 시뮬레이션 결과
와이제이 택스 라운지 · 세무사 장민 · 서울 강남구 학동로28길 5, 401호 · TEL 02-433-3727 | 2026 세제개편안 반영 (참고용)
3. 시뮬레이션 결과
재산세(도시지역분·지방교육세 포함) + 종부세(농어촌특별세 포함)
개편안 적용 (’27~ 개정 종부세, 연도별 농도)
현행법 유지 가정
4. 2026 세제개편안, 종부세 이렇게 바뀝니다
’27.1.1. 이후 납세의무 성립분부터 · 국회 심의로 변경 가능| 항목 | 현행 (2026) | 개정안 (’27~) |
|---|---|---|
| 과세대상 | 주택분 재산세 납세의무자 중 공제금액 초과분 | 1세대 1주택: 공시가격 합계 14억원 초과 / 그 외: 9억원 초과 |
| 기본공제 | 1세대 1주택 12억원 · 그 외 9억원 | 1주택 거주 14억 / 비거주 9억 · 다주택 4억 + 5억 × 거주주택 비중 |
| 공정시장가액비율 | 60% | ’27년 70% → ’28년~ 3주택 이상·조정지역 보유(1주택 제외) 80%, 그 외 70% |
| 세율 | 주택 수 기준 이원화 (0.5~2.7% / 0.5~5.0%) | 과표 6~12억 구간 1.0→1.3% 인상, ’28년부터 주택가액 기준 단일세율(0.5~5.0%) |
| 1주택 세액공제 | 연령공제(20~40%) + 보유공제(20~50%), 합계 80% 한도 | 보유공제 → 거주공제 전환(’27년 병행) · 금액한도 신설 ’27년 800만 → ’28년~ 600만 |
| 세부담 상한 | 전년 보유세의 150% | 200% |
재산세는 이번 개편 대상이 아니며, 본 시뮬레이터는 2026년 기준 재산세 제도(1주택 공정시장가액비율 43~45%, 9억 이하 특례세율)가 유지되는 것으로 가정합니다.
5. 계산 기준 및 유의사항
- 본 계산기는 정부 발표 2026년 세제개편안(2026.8.3)을 기준으로 하며, 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다. 본 사이트의 계산 결과는 참고용입니다.
- 2027년 이후 공시가격은 2026년 공시가격에 사용자가 입력한 연 상승률을 복리로 적용한 가정치입니다. 상승률은 실제 공시가격 변동과 다를 수 있으며, 값을 바꿔 여러 시나리오를 비교할 수 있습니다.
- 본인·배우자 인별 계산 + 세대 기준 1주택 판정을 반영합니다. 재산세는 물건별로 산출한 뒤 지분 안분하고, 종부세는 인별 지분 공시가격을 합산해 계산합니다. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억 공제와 특례(12억+세액공제)를 모두 계산해 유리한 쪽을 표시합니다(특례는 9월 별도 신청 절차 필요).
- 임대주택 등 합산배제, 상속지분·지방 저가주택의 주택 수 제외, 일시적 2주택 특례 등 개별 특례는 반영하지 않습니다(해당 시 상담 필요). 세부담 상한은 세대 합산 기준으로 간이 적용하며, 지분·세대 판정의 예외는 개별 확인이 필요합니다.
- 종부세에서 공제하는 재산세액은 종합부동산세법 시행령 §4조의2 산식(부과 재산세액 × 종부세 과세표준 대응분 ÷ 전체 재산세 상당액)에 따라 계산합니다. 기획재정부 2026 세제개편안 문답자료 계산사례와 대조 검증했습니다. 다만 지자체별 탄력세율 등으로 실제 재산세 부과액 자체는 차이가 있을 수 있습니다.
- 세부담 상한(현행 150% / 개편안 200%)은 시뮬레이션 연도 간 연쇄 적용하되, 2026년분에는 적용하지 않습니다. 재산세 자체의 세부담 상한(105~130%)은 반영하지 않습니다.
- 도시지역분(과세표준 × 0.14%, 지방세법 제112조)은 모든 주택에 일괄 부과되는 것으로 계산합니다. 대다수 도시 지역 아파트가 부과 대상이나, 도시지역분 비대상 지역(일부 군 지역 등)은 실제 고지액보다 높게 계산될 수 있습니다. 대상 여부는 토지이음(eum.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.
- 공시가격은 국토교통부 공동주택·개별주택가격 공개 데이터(브이월드 오픈API)를 자동 조회하며(단독·다가구 포함), 확정 공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인하세요.