다가구주택을 보유한 다주택자, 중과 주택 수와 기준시가 3억원은 구획별로 판단합니다
다가구주택을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도하면, 중과 주택 수를 계산할 때 다가구주택은 구획된 부분마다 1주택으로 봅니다. 전체를 하나의 주택으로 보는 규정(소득세법 시행령 제155조 제15항 단서)은 거주자가 선택하는 경우에만 적용합니다. 선택하지 않으면 수도권·광역시 등 밖 기준시가 3억원 이하 판정도 구획별로 하고, 구획의 기준시가는 개별주택가격을 면적 비율로 안분합니다(사전-2021-법령해석재산-1008, 2021.8.24.). 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
비과세와 중과에서 다가구 규정의 적용 방식이 다릅니다
다가구주택과 다세대주택의 기본 차이, 옥탑방 때문에 다가구 요건을 벗어난 사례는 다가구주택과 다세대주택, 주택 수가 다릅니다에 정리했습니다. 이 글은 다가구주택을 보유한 채 다른 주택을 양도할 때 중과 주택 수를 어떻게 계산하는지를 다룹니다.
1세대 1주택 비과세에서는 제155조 제15항을 그대로 적용합니다. 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되, 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 봅니다. 중과 주택 수는 이 조항을 준용하면서 단서에 조건을 붙였습니다.
다가구주택 : 제155조제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.
제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
중과 판정의 원칙은 본문, 곧 구획별 1주택입니다. 하나의 주택으로 계산하는 단서는 거주자의 선택이 있어야 적용합니다. 2주택 중과(제167조의10 제2항), 주택과 조합원입주권·분양권을 합한 중과(제167조의4 제4항, 제167조의11 제3항)도 제167조의3 제2항을 준용하므로 계산 방식이 같습니다.
예규 사안: 보유 다가구주택의 3억원 판정
원문 사실관계는 이렇습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 양도한 주택 | 일반주택, 2015년 7월 취득, 경기 남양주시 읍 지역, 조정대상지역, 2021년 7월 12일 양도 |
| 보유 주택 | 다가구주택, 2017년 3월 신축, 남양주시 읍 지역 |
| 다가구 규모 | 취득 당시 기준시가 6억 3,600만원, 주택부분 토지 213.22㎡·건물 406.88㎡ |
질의는 일반주택을 양도할 때 보유 다가구주택이 제167조의3 제1항 제1호(수도권 등 밖 기준시가 3억원 이하)에 해당하는지를 구획된 부분별로 기준시가를 안분해 판단하는지였습니다.
거주자가 「소득세법 시행령」제155조제15항 단서 적용을 선택하지 아니하는 경우에는, 같은 법 시행령 제167조의3제1항제1호를 적용함에 있어서 다가구주택(｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호다목에 해당하는 것)은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 기준시가 3억원 이하에 해당하는지를 판단하는 것이며, 다가구주택의 기준시가 산정방법에 관하여는 기존해석사례(재산세과-3053, 2008.9.30.)를 참고하시기 바랍니다.
국세청은 주택 수만 구획별로 계산하는 것이 아니라 3억원 이하인지도 구획별로 판단한다고 답했습니다. 건물 전체의 기준시가가 3억원을 넘어도, 단서를 선택하지 않으면 구획 하나하나의 기준시가로 판단합니다.
구획의 기준시가는 면적 비율로 안분합니다
예규가 참고하라고 한 재산세과-3053(2008.9.30.)은 다가구주택의 기준시가를 개별주택가격에 다가구주택 면적에서 구획된 부분의 주택 면적(공유지분 포함)이 차지하는 비율을 곱해 계산한다고 했습니다.
이 해석은 장기임대주택의 기준시가 요건(제167조의3 제1항 제2호 가목)을 판단한 사안이고, 1008 예규가 3억원 판정의 산정방법으로 이를 참고하도록 안내했습니다.
3억원은 양도하는 주택의 양도 당시 기준시가로 판단합니다. 제1호가 "해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시"라고 정하고 있기 때문입니다. 보유 다가구주택은 다른 주택을 양도하는 날 현재 공시된 개별주택가격으로 안분합니다.
단서를 선택한 경우와 선택하지 않은 경우의 주택 수를 각각 계산합니다
3억원 판정 지역은 수도권·광역시·특별자치시 밖입니다. 수도권·광역시·특별자치시 안이라도 광역시에 소속된 군과 읍·면 지역은 3억원 판정 지역에 포함합니다(제167조의3 제1항 제1호 괄호). 예규 사안의 남양주시 읍 지역이 여기에 해당합니다.
가상 예시입니다. 개별주택가격 6억원, 주택 면적 400㎡인 다가구주택이 100㎡씩 4개 구획으로 이루어져 있습니다.
| 구분 | 단서 선택하지 않음 | 단서 선택 |
|---|---|---|
| 주택 수 | 구획 4개, 각각 1주택 | 전체 1주택 |
| 3억원 판정 단위 | 구획별 1억 5,000만원 | 전체 6억원 |
| 3억원 판정 지역에 소재 | 4개 모두 3억원 이하, 주택 수에서 제외 | 3억원 초과, 1주택으로 포함 |
| 3억원 판정 지역 밖에 소재 | 4주택으로 포함 | 1주택으로 포함 |
3억원 판정 지역에 있고 구획별 기준시가가 3억원 이하이면, 단서를 선택하지 않을 때 다가구주택이 주택 수에서 모두 제외됩니다. 반대로 수도권 동 지역처럼 3억원 판정 지역 밖에 있으면 구획 수만큼 주택 수에 포함되므로 단서를 선택하는 쪽이 주택 수가 적습니다. 소재지와 구획별 기준시가를 함께 대조해 두 경우의 주택 수를 계산합니다.
선택에 따라 주택 수가 1채만 달라져도 결과가 달라집니다. 일반주택 1채와 다가구주택을 보유한 세대라면, 다가구주택이 주택 수에서 모두 제외될 때는 일반주택 1채만 남아 다주택 중과 유형에 해당하지 않고, 다가구주택이 1채로 포함될 때는 2주택 중과 판정 대상이 됩니다.
예규가 판단하지 않은 부분
1008 예규는 거주자가 단서를 선택하지 않은 경우를 판단했습니다. 단서를 선택한 경우의 3억원 판정 방법이나, 구획별로 계산한 결과 각 구획의 기준시가가 실제로 3억원 이하였는지는 회신에 없습니다. 단서를 선택하면 전체를 하나의 주택으로 보므로 3억원 판정도 전체 기준시가로 하는 것이 조문 구조에 맞습니다. 다만 이 예규가 판단한 내용은 아닙니다.
중과 판정에서 제외되는 주택은 지역과 기준시가 외에도 여럿입니다. 다주택 중과 한시 배제(제167조의3 제1항 제12호의2 가목)는 2026년 5월 9일 양도분까지였고, 5월 10일 이후 조정대상지역 주택 양도분에는 중과가 적용됩니다. 현재 적용 여부는 다주택 양도세 중과, 지금도 적용되나요?에 정리했습니다.
확인할 것
- 건축물대장에서 다가구주택(건축법 시행령 별표 1 제1호 다목)인지 확인합니다. 주택 층수·바닥면적·세대수 요건을 벗어나면 다가구 규정을 적용하지 않습니다.
- 구획 수와 구획별 주택 면적(공유지분 포함)을 확인합니다.
- 다른 주택의 양도일 현재 다가구주택의 개별주택가격을 확인하고 구획별로 안분합니다.
- 다가구주택 소재지가 3억원 판정 지역(수도권·광역시·특별자치시 밖, 광역시의 군·읍·면 지역 포함)인지 확인합니다.
- 단서를 선택한 경우와 선택하지 않은 경우의 주택 수를 각각 계산해 대조합니다.
보유 주택 목록을 넣어 중과 유형을 계산하려면 양도세 중과대상 판정을 이용할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 다가구주택을 보유하고 아파트를 양도합니다. 다가구주택은 중과 주택 수에서 몇 채로 계산하나요?
A. 원칙은 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분마다 1채입니다. 전체를 1채로 계산하는 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택한 경우에만 적용합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제2항 제1호).
Q. 다가구주택 전체 기준시가가 3억원을 넘으면 주택 수에 포함되나요?
A. 단서를 선택하지 않으면 구획별 기준시가로 3억원 이하인지 판단합니다. 3억원 판정 지역에 있고 구획별 기준시가가 3억원 이하이면 그 구획은 주택 수에서 제외합니다(사전-2021-법령해석재산-1008).
Q. 구획별 기준시가는 어떻게 계산하나요?
A. 개별주택가격에 다가구주택 면적 중 그 구획의 주택 면적(공유지분 포함)이 차지하는 비율을 곱해 계산합니다(재산세과-3053, 2008.9.30.).
Q. 2주택 중과를 판정할 때도 같은 방식인가요?
A. 같습니다. 2주택 중과를 정한 제167조의10 제2항이 다가구주택 계산 방법인 제167조의3 제2항을 준용합니다.
근거 법령
- 소득세법 제104조 제7항
- 소득세법 시행령 제155조 제15항
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호·제12호의2, 같은 조 제2항 제1호
- 소득세법 시행령 제167조의4 제2항 제1호·제4항, 제167조의10 제1항 제1호·제2항, 제167조의11 제2항 제1호·제3항
- 사전-2021-법령해석재산-1008(2021.8.24.), 재산세과-3053(2008.9.30.)