만기 전에 미리 맺은 상생임대 갱신계약, 임대 개시가 2027년이면 특례를 받을 수 있을까
직전임대차계약 만기가 2027년 상반기라면 상생임대 기한인 2026년 12월 31일을 넘깁니다. 그래서 만기를 기다리지 않고 올해 안에 같은 임차인과 갱신계약서를 미리 작성해 두려는 집주인이 있습니다. 조문은 상생임대차계약을 그 기간 중에 체결하고 임대를 개시할 것을 요건으로 정합니다. 계약서 날짜만 연내로 맞추고 새 임대기간이 2027년에 시작하면, 정부가 세제개편안 문답에서 밝힌 기준으로는 특례를 받지 못할 수 있습니다. 쟁점과 연내에 해 둘 수 있는 일정을 정리했습니다. 조문은 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준입니다.
전세 만기가 2027년 3월입니다. 올해 12월에 세입자와 5% 이내로 올린 갱신계약서를 미리 쓰고 계약금도 받아 두면 상생임대 특례가 되나요?
계약 체결은 기한 안이지만 새 임대기간이 2027년 3월에 시작하므로 임대 개시는 기한 밖입니다. 정부의 2026년 세제개편안 문답자료는 상생임대 요건을 "’21.12.20.~’26.12.31. 중 상생임대차계약 체결·임대 개시 필요"로 설명합니다. 이런 갱신계약을 직접 판단한 국세청·재정경제부 해석은 아직 없습니다. 갱신계약서를 미리 작성하는 방법보다 지금 계약이 이미 상생임대차계약인지부터 확인합니다. 아니라면 2026년 12월 31일까지 새 계약의 임대를 시작하는 일정을 검토합니다.
쟁점 1. 체결과 임대 개시, 둘 다 기한 안이어야 합니다
- 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
문장만 놓고 보면 '기간 중에'가 체결에만 걸리는지 임대 개시까지 걸리는지 문언만으로는 분명하지 않습니다. 정부 문답자료는 두 곳에서 같은 기준을 밝힙니다. 현행 제도 설명에서는 기간 중에 "상생임대차계약 체결·임대 개시 필요"라고 적었습니다. 특례가 조기 종료되는지 묻는 문답에서도 "해당 적용기한 이내에 상생임대차계약 체결·임대 개시한 경우" 계약 종료 후 1년 안에 양도하면 거주요건 면제를 적용한다고 답했습니다. 문답자료는 법령이 아니지만, 정부가 이 조문을 어떻게 읽는지 보여 주는 자료입니다.
특례 기간이 시작되기 전(2021년 12월 20일 전)에 맺은 갱신계약을 다룬 회신은 있습니다. 2020년 2월부터 2년 계약 중인 임차인과 2021년 12월 17일 갱신계약(임대기간 2022.2.17.~2024.2.16.)을 맺은 사안에서, 국세청은 그 기간 중에 갱신계약을 체결하고 요건을 갖춘 경우에 상생임대차계약에 해당한다고 답했습니다(서면-2022-법규재산-4071, 2022.12.15.). 2021년 12월 8일 갱신계약(임대기간 2022.2.28.~)을 맺은 사안에서도 국세청은 기간 중에 갱신계약을 체결하지 않았다면 상생임대차계약에 해당하지 않는다고 답했습니다(사전-2024-법규재산-0481, 2024.8.12.). 두 회신 모두 체결일이 기간 시작일보다 앞서 체결일만으로 결론이 나는 사안이었습니다. 체결은 기간 안이고 임대 개시만 기간 밖인 경우를 판단한 회신은 아닙니다. 이 회신들을 2026년 12월 31일 무렵 체결한 계약에 옮겨 와, 체결일만 기한 안이면 된다는 근거로 쓰기는 어렵습니다. 두 회신은 연장·갱신·분할한 임대차계약, 상생임대 직전·상생계약은 어느 것인가에 정리했습니다.
쟁점 2. 지금 계약이 이미 상생임대차계약인지 먼저 봅니다
연말 갱신을 서두르기 전에 지금 임대 중인 계약이 직전임대차계약인지, 이미 상생임대차계약인지부터 가립니다. 취득 후 체결한 계약을 1년 6개월 넘게 이어 온 뒤 2021년 12월 20일 이후 5% 이내로 다시 맺어 임대를 시작했다면, 그 계약이 이미 상생임대차계약입니다.
| 지금 임대 중인 계약 | 연말에 할 일 |
|---|---|
| 취득 후 체결한 계약(1년 6개월 이상) 뒤 2021.12.20. 이후 5% 이내로 맺어 이미 시작한 계약 | 이미 상생임대차계약, 이 계약으로 2년을 채우고 양도기한을 관리 |
| 취득 후 체결한 계약(직전임대차계약) | 2026.12.31.까지 다음 계약의 임대를 시작해야 상생임대차계약 |
| 취득 때 넘겨받은 전 소유자의 계약 | 직전임대차계약이 아니므로 연내에 직전·상생을 모두 채우기 어려움 |
첫째 줄이라면 2027년 갱신계약은 특례와 관계가 없습니다. 지금 상생임대차계약으로 실제 2년을 임대하고, 그 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도하면 됩니다(제155조의3 제1항). 그 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지입니다. 넘겨받은 계약을 갱신해 온 경우의 판정은 세입자 있는 집을 매수한 경우, 상생임대 직전임대차계약은 언제부터인가에서 다뤘습니다.
쟁점 3. 연내에 임대를 시작하려면 기존 계약을 줄이고 새로 체결합니다
지금 계약이 직전임대차계약이라면, 만기 전에 임차인과 합의해 기존 계약 기간을 줄이고 새 계약을 맺어 연내에 임대를 시작하는 방법이 있습니다. 기획재정부는 직전임대차계약 요건을 갖춘 임대기간 3년의 계약을 1년 6개월로 단축하는 변경계약을 하고 같은 임차인과 2년 계약을 새로 체결한 경우, 각각 분리된 계약을 직전·상생임대차계약으로 보아 특례를 적용할 수 있다고 회신했습니다(재산세제과-952, 2023.8.10. 질의3). 2년 계약을 1년 6개월이 지난 시점에 변경해 같은 임차인과 다시 맺은 질의에도 국세청은 이 회신을 참고하라고 답했습니다(서면-2023-법규재산-0757, 2023.8.31.).
조건은 네 가지이고, 모두 맞춰야 합니다.
- 기존 계약을 끝내는 날까지 직전임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것(제155조의3 제1항 제2호)
- 새 계약의 보증금·월세가 줄인 기존 계약보다 5%를 넘게 오르지 않을 것
- 새 계약을 2026년 12월 31일까지 체결하고 계약금 수령 증빙을 남길 것, 새 임대기간의 시작일도 그날까지일 것
- 새 계약으로 실제 2년 이상 임대할 것(같은 항 제3호)
가정 사례로 날짜를 맞춰 봅니다.
- 2025.3.1.직전임대차계약 임대 개시임차인 갑, 계약기간 2025.3.1.~2027.2.28.
- 2026.11.20.변경계약·새 계약 체결기존 계약 종료일을 2026.12.15.로 앞당기고, 갑과 5% 이내 새 계약 체결, 계약금 수령
- 2026.12.16.상생임대차계약 임대 개시임대기간 2026.12.16.~2028.12.15.
- 2028.12.15.상생임대차계약 종료실제 임대 2년 충족
- 2029.12.15.양도기한종료일부터 1년이 되는 날, 2029.12.31.보다 빠름
| 연말 일정 | 새 계약 임대 개시 | 정부 문답 기준 |
|---|---|---|
| 2026.11.20. 갱신계약만 미리 체결, 새 임대기간 2027.3.1. 시작 | 2027.3.1. | 기한 밖 |
| 2026.11.20. 기존 계약을 줄이고 새 계약 체결, 새 임대기간 2026.12.16. 시작 | 2026.12.16. | 기한 안 |
사례에서 직전임대차계약 임대기간은 2025.3.1.~2026.12.15.로 1년 6개월을 넘습니다. 기존 계약이 2025년 하반기에 시작했다면 2026년 12월 31일까지 1년 6개월을 채우지 못하므로 이 방법을 쓸 수 없습니다. 952 회신은 변경 전 계약이 주택 취득 후 체결해 직전임대차계약 요건을 갖춘 계약이라는 전제에서 나왔습니다. 계약 한 건을 그대로 두고 앞뒤로 나눠 판정한 사안은 인정되지 않았으니(연장·갱신·분할한 임대차계약), 변경계약서와 새 계약서를 따로 작성하고 작성일·계약금 수령 증빙을 함께 보관합니다.
연내에 시작한 상생임대차계약 중에 임차인이 사정으로 퇴거할 수 있습니다. 2027년 이후 보증금·월세를 올리지 않은 새 계약을 맺었다면 임대기간 합산(제155조의3 제4항)을 따로 봅니다. 이 내용은 상생임대 중도퇴거 후 2027년에 맺은 새 임대차계약, 임대기간 합산과 양도기한에 정리했습니다.
결정 전에 세무상담이 필요한 이유
연말 일정은 지금 계약이 몇 번째 계약인지, 직전임대차계약을 언제 시작했는지, 임차인이 기간 단축에 동의하는지, 언제 양도할 계획인지에 따라 달라집니다. 기간을 줄여 새로 계약하면 양도기한도 함께 앞당겨집니다. 계약서를 쓰기 전에 지금까지의 계약서 전체와 양도 계획을 놓고 요건과 양도기한을 함께 확인합니다. 와이제이 택스 라운지는 유료 상담으로 이 검토를 도와드립니다. 진행 방식은 상담 안내에서 확인하실 수 있습니다.
상생임대, 함께 확인할 칼럼
- 상생임대주택 특례 총정리: 요건·면제 범위·양도기한 전체 지도
- 상생임대 양도기한과 유의점: 종료 시점별 양도기한, 연장·갱신 시 종료일
- 연장·갱신·분할한 임대차계약, 상생임대 직전·상생계약은 어느 것인가: 4년 단일계약, 연장계약 합산, 만기 전 갱신계약
자주 묻는 질문
Q. 세입자가 기간 단축에 동의하지 않으면 어떻게 되나요?
A. 기존 계약대로 2027년에 갱신하면 새 계약의 임대 개시가 기한 밖이라 정부 문답 기준으로는 상생임대 특례를 받기 어렵습니다. 이때는 특례 없이 일반 1세대 1주택 요건으로 판단하므로, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 거주가 필요합니다.
Q. 직전임대차계약이 2025년 9월에 시작했습니다. 연내에 새 계약을 시작하면 되나요?
A. 2026년 12월 31일까지 직전임대차계약 임대기간이 1년 6개월에 이르지 못합니다. 직전 1년 6개월을 채운 뒤 새 계약을 시작하면 임대 개시가 2027년이 되므로, 정부 문답 기준으로는 특례를 받기 어렵습니다.
Q. 이미 상생임대차계약으로 임대 중인데 2027년에 같은 세입자와 다시 갱신하면 특례가 없어지나요?
A. 상생임대차계약은 이미 기한 안에 체결하고 임대를 시작했으므로 2027년 갱신이 그 요건을 없애지는 않습니다. 다만 갱신한 경우 양도기한을 계산할 종료일을 어느 날로 보는지 판단한 해석은 아직 없습니다. 갱신 전 종료일부터 1년으로 계산해 두고 양도 시기를 정합니다(상생임대 양도기한과 유의점).
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항(상생임대차계약은 2021.12.20.~2026.12.31. 기간 중에 체결하고 임대를 개시, 직전 1년 6개월·상생 2년, 양도기한은 대통령령 제36737호로 신설, 2026.9.30. 공포·10.1. 시행), 제4항(임차인 사정 시 새 계약 합산)
- 2026년 세제개편안 문답자료 '상생임대주택에 대한 거주요건 면제 혜택 조정': 2021.12.20.~2026.12.31. 중 상생임대차계약 체결·임대 개시 필요, 적용기한 이내에 체결·임대 개시한 경우 계약 종료 후 1년 내 양도 시 거주요건 면제
- 서면-2022-법규재산-4071(2022.12.15.): 만료 전 갱신계약은 특례 기간 중에 체결하고 요건을 갖춘 경우 상생임대차계약
- 사전-2024-법규재산-0481(2024.8.12.): 기간 시작일 전에 체결한 갱신계약은 상생임대차계약 아님(현행 '임대를 개시할 것' 문언 아래 회신)
- 재산세제과-952(2023.8.10.) 질의3: 직전 요건을 갖춘 3년 계약을 1년 6개월로 단축 변경하고 같은 임차인과 2년 계약을 새로 체결하면 각각 직전·상생임대차계약
- 서면-2023-법규재산-0757(2023.8.31.): 2년 계약을 1년 6개월 경과 후 변경해 같은 임차인과 다시 체결한 질의에 재산세제과-952 질의3 참고