2018년 4월 3일 이후 단기 임대로 등록한 집, 중과배제는 안 돼도 거주주택 비과세 특례는 됩니다
살던 집 한 채에 임대 등록한 집이 한 채 있으면, 살던 집을 팔 때 거주주택 비과세 특례를 검토합니다. 임대 등록일이 2018년 4월 이후라 "중과배제가 안 되니 거주주택 특례도 안 된다"고 생각하는 경우가 있습니다. 두 제도는 같은 조문을 쓰면서 등록기한을 다르게 봅니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준입니다.
같은 '가목' 주택, 등록기한은 다르게 봅니다
다주택 중과배제에서 매입임대주택(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목)은 5년 이상 임대하고 임대개시일 기준시가가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이며 임대료 증액을 5% 이내로 지킨 주택이고, 여기에 2018년 3월 31일까지 등록해야 한다는 요건(가목 1))을 더합니다. 2018년 3월 31일이 토요일이라 실제 기한은 4월 2일이고, 등록 신청일이 아니라 등록을 마친 날로 봅니다(서면-2021-법규재산-3280, 2025.12.10.). 거주주택 특례는 이 가목 주택을 장기임대주택으로 끌어오면서 등록기한을 따로 정했습니다.
제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에서 정하는 기한의 제한을, 같은 호 다목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 단서에서 정하는 기한의 제한을 각각 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, …}
괄호대로 읽으면 거주주택 특례에서는 2018년 3월 31일 기한을 적용하지 않고, 대신 2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청한 주택으로 한정합니다. 중과배제는 등록을 마친 날, 거주주택 특례는 등록을 신청한 날이 기준입니다. 2018년 8월 장기일반으로 등록한 주택을 거주주택 특례에서 5년 이상 임대하면 임대기간요건을 갖춘 것으로 본 회신도 있습니다(서면-2023-법규재산-3523, 2025.4.28., 2020.2.11. 개정 전 시행령 사안). 그래서 2018년 6월에 단기 임대로 등록한 집은 중과배제 장기임대주택에는 들지 않아도 거주주택 특례의 장기임대주택은 될 수 있습니다.
| 등록 시점 | 거주주택 특례의 장기임대주택(가목, 등록 신청일 기준) | 다주택 중과배제 장기임대주택(가목, 등록을 마친 날 기준) |
|---|---|---|
| 2018.4.2.까지 | 될 수 있음 | 될 수 있음 |
| 2018.4.3.~2020.7.10. | 될 수 있음 | 해당 없음(가목 1) 기한) |
| 2020.7.11. 이후 | 가목으로는 해당 없음(비아파트 장기일반은 마목으로 따로 판단) | 해당 없음 |
이 표는 단기 임대처럼 가목으로 보는 매입임대주택만 정리했습니다. 장기일반민간임대주택으로 등록한 집은 별도 목(마목)으로 판단합니다. 표의 '될 수 있음'은 등록일 요건만 본 결과입니다. 임대개시일 기준시가와 임대료 증액 제한 같은 다른 요건은 따로 갖춰야 합니다. 중과배제 쪽 판단은 단기임대 4년 자동말소 후 계속 임대하면에 정리했습니다. 2025년에 새로 생긴 단기민간임대주택은 별도 목(아목)으로 정하므로 이 표와 다릅니다.
그 밖의 요건도 갖춰야 합니다
등록일이 맞아도 다음 요건을 함께 봅니다.
- 임대주택: 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하, 임대료등 증가율 5% 이하. 말소 전에 거주주택을 판다면 양도일 현재 세무서 사업자등록과 임대 등록을 하고 임대 중이어야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호).
- 거주주택: 보유기간 중 2년 이상 거주(같은 항 제1호)
- 임대기간: 사업자등록과 임대 등록을 하고 임대하는 날부터 기산합니다(같은 영 제167조의3 제3항).
- 주택 수: 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대여야 합니다. 임대주택 말고 집이 두 채면 이 특례만으로는 비과세되지 않습니다.
임대기간 5년을 다 채우기 전에 거주주택을 팔아도 장기임대주택으로 보아 특례를 적용합니다(같은 조 제21항). 그 뒤 임대기간을 채우지 못하면 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 같은 항 계산식에 따른 세액을 신고·납부합니다(같은 조 제22항). 다만 자동말소되면 말소일에 임대기간요건을 갖춘 것으로 봅니다(같은 항 제2호 라목).
단기 임대가 자동말소되었다면 5년 안에 팝니다
2018년에 등록한 단기 임대는 임대의무기간 4년이 끝나는 날 등록이 자동으로 말소됩니다. 말소되면 5년을 채우지 못했어도 임대기간요건을 갖춘 것으로 보되, 말소일부터 5년 안에 거주주택을 양도해야 합니다(같은 조 제23항). 임대주택이 여러 채면 가장 먼저 말소된 주택의 말소일부터 기산합니다. 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 뒤 스스로 말소를 신청한 경우도 같은 5년을 적용합니다(같은 항 제1호). 다만 이때 2분의 1을 어느 임대의무기간으로 따지는지는 등록 시기별로 따로 확인합니다.
예시(가상)입니다. 2015년부터 살던 아파트 A가 있고, 수도권 아파트 B(임대개시일 기준시가 5억원)를 2018년 6월 단기 임대로 등록하고 같은 달 세무서 사업자등록을 한 뒤 임대했습니다. B는 2022년 6월 자동말소되었고 그 뒤에도 보유하고 있으며, A를 2026년 9월에 팝니다.
B의 등록일은 중과배제 기한(2018년 4월 2일)보다 늦고 거주주택 특례 기한(2020년 7월 10일)보다 이릅니다. A를 판 날은 B의 말소일부터 5년이 되는 2027년 6월보다 앞서 거주주택 특례를 검토할 수 있습니다. 말소 뒤 사업자등록·임대 여부와 신고 서류는 임대주택이 자동말소된 뒤 할 일에서 다룹니다.
등록 신청일, 임대주택 수, 말소일과 거주주택 양도일에 따라 결론이 달라져 개인 상황별 판단이 필요합니다. 살던 집을 팔기 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조 제20항(제1호·제2호), 제21항, 제22항(제2호 라목), 제23항
- 서면-2021-법규재산-3280(2025.12.10.), 서면-2023-법규재산-3523(2025.4.28.)
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목(1) 포함)·마목·아목, 제3항
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항
자주 묻는 질문
Q. 2019년에 단기 임대로 등록한 집이 있습니다. 살던 집을 팔 때 거주주택 특례를 받을 수 있나요?
A. 거주주택 특례는 2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청한 주택을 장기임대주택으로 보고, 2018년 3월 31일 등록기한은 적용하지 않습니다(소득세법 시행령 제155조 제20항 괄호). 기준시가·임대료 증액 제한과 거주주택 2년 거주 요건을 갖추면 검토할 수 있습니다.
Q. 같은 집을 팔 때 다주택 중과배제도 받나요?
A. 중과배제 장기임대주택(가목)은 2018년 3월 31일(실제 기한 4월 2일)까지 등록을 마쳐야 하므로(같은 영 제167조의3 제1항 제2호 가목 1), 서면-2021-법규재산-3280) 그 뒤 단기 등록한 집은 해당하지 않습니다.
Q. 단기 임대가 이미 자동말소되었습니다. 언제까지 살던 집을 팔아야 하나요?
A. 말소일(임대주택이 여러 채면 최초 말소일)부터 5년 안에 거주주택을 양도해야 특례를 적용합니다(같은 조 제23항).