무허가 주택이 있으면 다른 집 양도세 비과세될까

양도세의 '주택'은 허가⁠·⁠등기를 따지지 않습니다

무허가 주택은 세금 계산에서 빠질 것으로 생각하기 쉽습니다. 취득세나 종합부동산세는 그런 면이 있지만, 양도세는 반대입니다. 양도소득세에서 주택이 무엇인지는 소득세법이 직접 정의하는데, 그 기준이 허가나 등기가 아니라 실제 사용입니다.

조문에 '허가 여부와 관계없이'⁠가 못 박혀 있습니다. 무허가든 미등기든, 사람이 독립해 살 수 있는 구조로 실제 주거에 쓰고 있으면 세법은 주택으로 봅니다. 실무에서도 건축법령을 위반한 무허가 주택을 세법상 주택으로 보아 왔습니다.

무허가 주택도 주택 수에 포함됩니다

주거용 무허가 주택이 주택이라면, 그 한 채가 1⁠세대의 주택 수에 그대로 잡힙니다. 무허가 주택 한 채와 아파트 한 채를 가진 세대는 1⁠세대 2⁠주택⁠입니다.

이 상태에서 아파트를 팔면 1⁠세대 1⁠주택 비과세는 원칙적으로 적용되지 않습니다. 비과세는 파는 시점에 세대가 1⁠주택일 때 주는 혜택이기 때문입니다⁠(소득세법 제89⁠조 제1⁠항 제3⁠호). 무허가라는 이유만으로 주택 수에서 빠지지 않습니다.

비과세가 되는 경우

모든 무허가 건물이 주택으로 잡히지는 않습니다. 아래 경우에는 결론이 달라지며, 전부 양도일 현재의 실제 상태⁠로 판단합니다.

• 사실상 주거용이 아닌 경우⁠: 사람이 살지 않는 폐가나 창고로 쓰거나 독립해 살 수 있는 구조가 아니면 주택으로 보지 않습니다. 이때는 주택 수에서 빠집니다.
• 양도 전에 철거⁠·⁠멸실한 경우⁠: 다른 집을 팔기 전에 무허가 주택을 실제로 헐면, 그 시점에 주택이 아니게 되어 남은 집이 1⁠주택으로 비과세를 받을 수 있습니다. 철거를 증명할 자료⁠를 남겨야 합니다.
• 부속토지만 소유한 경우⁠: 건물은 남의 것이고 땅만 가진 경우 등은 주택 수 판정이 달라집니다.
• 일시적 2⁠주택 등 특례⁠: 무허가 주택이 주택으로 잡히더라도 일시적 2⁠주택 요건을 갖추면 비과세가 가능합니다.

핵심은 사실판단⁠입니다. 그 무허가 건물에 사람이 사는지, 전기⁠·⁠수도가 들어오고 주민등록이 되어 있는지, 주거 구조인지를 자료로 따집니다. 무허가니까 당연히 주택이 아니다⁠라는 단정이 추징으로 이어집니다.

세목마다 결론이 다릅니다

같은 무허가 주택인데도 세금 종류에 따라 취급이 달라집니다. 한 세목의 결론을 다른 세목에 그대로 옮기면 안 됩니다.

• 양도세⁠: 사실상 주거용이면 주택⁠입니다⁠(주택 수 포함).
• 취득세⁠: 건축물대장이 없는 무허가 주택은 취득세 과세대상 주택으로 보지 않습니다⁠.
• 종합부동산세⁠: 무허가 주택의 부속토지는 세율을 매길 때 주택 수에서 빼 줍니다⁠.
• 재산세⁠: 사실 현황대로 과세하므로 무허가라도 부과됩니다.

그래서 '취득세 때 주택이 아니라고 했으니 양도세도 아니겠지'라는 생각이 화를 부릅니다. 양도세는 사실상 주거용이면 주택입니다.

팔기 전에 확인할 것

• 그 무허가 건물에 사람이 사는가⁠: 주거용으로 쓰고 있으면 양도세에서는 주택입니다.
• 주택 수가 몇 채가 되는가⁠: 무허가 주택을 넣어 세면 2⁠주택인지 먼저 확정합니다.
• 비과세를 노린다면 어느 경로인가⁠: 주거용이 아님을 입증할지, 양도 전에 철거할지, 일시적 2⁠주택을 활용할지 정합니다.
• 철거⁠·⁠현황 자료를 갖췄는가⁠: 결론은 서류로 드러난 실제 상태가 좌우합니다.

자주 묻는 질문