부모님이 2주택이어도 동거봉양 합가 비과세, 양도일 현재 부모님 주택 수를 줄이면 판정이 달라집니다
"아버지를 모시고 살게 됐는데, 아버지 집이 두 채라서 제 아파트를 양도해도 비과세가 안 된다고 들었습니다." 동거봉양 합가 특례는 합가로 1세대 2주택이 된 경우에 적용하므로, 부모님이 2주택이면 합가 후 3주택이 되어 그대로는 적용받지 못합니다. 다만 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 주택 수로 판단합니다. 자녀 주택을 양도하기 전에 부모님 주택 1채를 정리해 2주택이 되면 동거봉양 특례로 다시 판정합니다.
동거봉양 합가 특례는 2주택일 때 적용합니다
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
조문은 1주택 자녀 세대와 1주택 부모님이 합쳐 2주택이 된 경우를 정합니다. 특례를 받는 주택도 보유기간 등 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 하고, 기간은 합친 날부터 10년입니다. 1주택 자녀가 2주택 부모님과 합가한 뒤 자녀 주택을 그대로 양도한 사안에서는, 양도 당시 1세대 3주택이므로 비과세 대상이 아니라는 결정이 있습니다(국심2003중1253, 2003.6.10.).
부모님 주택 1채를 먼저 정리하면 2주택으로 판정합니다
2주택(A, B)을 보유한 60세 이상의 부모님과 합가한 뒤 A주택을 양도한 사안이 있습니다. 국세청은 합가일부터 기간 안에 양도하는 1주택은 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다고 회신했습니다(부동산거래관리과-609, 2010.4.28.). 당시 기간은 5년이었고, 현행 규정은 10년입니다.
1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 세대의 주택 수로 판단합니다(「소득세법 시행령」 제154조 제1항, 부동산거래관리과-8). 위 회신은 부모님 주택을 양도로 정리한 사안이고, 증여로 정리한 사안을 직접 다룬 회신은 확인하지 못했습니다. 그래서 증여로 정리할 때는 증여받는 사람의 세대와 증여의 실질을 함께 확인합니다.
상담 사례: 시골집 건물만 먼저 증여하는 순서
서울에 아파트 1채를 보유한 딸 세대가 80대 아버지를 모시고 합가했습니다. 아버지 주택은 두 채로, 서울 빌라(거주 중)와 지방 군 지역 면 단위의 시골집입니다. 시골집은 토지를 형제가 함께 소유하고, 건물만 아버지 명의입니다. 합가 후 1세대 3주택이라 딸 아파트를 그대로 양도하면 동거봉양 비과세를 적용받지 못합니다.
양도일 전에 시골집을 아버지 세대에서 정리하는 순서로 설계했습니다.
- 시골집 건물만 아버지와 별도 세대인 아들(딸의 형제)에게 증여해 등기합니다.
- 아버지 세대에는 시골집 부속토지 지분만 남습니다. 주택과 부속토지를 동일세대원이 아닌 사람이 각각 소유하면 주택 소유자는 건물소유자 기준으로 판단합니다(부동산거래관리과-8, 2010.1.8.).
- 양도일 현재 딸 세대(아버지 포함)의 주택은 딸 아파트와 아버지 빌라 2채입니다. 합친 날부터 10년 안에 먼저 양도하는 딸 아파트에 동거봉양 특례를 적용합니다.
증여로 정리할 때 확인할 두 가지
- 증여받는 사람이 별도 세대여야 합니다. 양도 직전 같은 세대인 자녀에게 주택을 증여한 사안에서, 자녀가 별도 세대가 아니라고 보아 1세대 2주택으로 과세하고 동거봉양 합가 특례도 적용하지 않은 결정이 있습니다(조심2012서4434, 2012.12.28.).
- 명의만 옮기는 증여가 아니어야 합니다. 국세청은 "주택을 실질적으로 소유하면서 공부상 명의만 달리한 경우에는 공부상 명의에 관계없이 실질소유자를 기준으로 판단"한다고 덧붙였습니다(부동산거래관리과-8).
비용과 효과
| 경우 | 결과 |
|---|---|
| 그대로 양도 | 양도일 현재 3주택. 서울 2주택 중과로 딸 아파트 양도세 3억 원대 중반(지방소득세 포함) |
| 시골집 건물 증여 후 양도 | 양도일 현재 2주택. 동거봉양 특례로 1세대 1주택 비과세 판정. 추가 비용은 증여세 0원, 아들 취득세 10만 원대 |
시골집 건물분 평가액이 수백만 원이라 직계존속 증여재산공제 5천만원(10년 합산) 안에 들어갑니다.
실행 순서와 주의할 점
- 순서: 동거봉양 합가 → 시골집 건물 증여 등기 접수 → 그 뒤 딸 아파트 잔금(등기가 먼저면 등기접수일이 양도일). 증여 등기가 양도일보다 늦으면 양도일 현재 3주택입니다.
- 증여를 해제하지 않습니다. 양도일 전에 건물이 다시 아버지에게 이전되면 3주택이 되고, 양도 뒤에 되돌려도 명의만 옮긴 거래로 볼 근거가 됩니다.
- 딸 아파트가 보유기간 등 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄는지 확인합니다.
이 사례는 실행 순서를 설계해 드린 단계이고, 증여 등기와 양도는 의뢰인 일정에 맞춰 진행합니다. 동거봉양·혼인 합가 특례의 기본 요건은 결혼하거나 부모님을 모시며 2주택이 되면 비과세되나요?에서 다뤘습니다.
자주 묻는 질문
Q. 10년은 언제부터 계산하나요?
A. 세대를 합친 날부터 계산합니다(「소득세법 시행령」 제155조 제4항). 부모님 주택을 정리한 날부터 새로 기산하지 않으므로, 정리와 양도를 합친 날부터 10년 안에 마칩니다.
Q. 부모님 중 한 분만 60세 이상이어도 되나요?
A. 됩니다. 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우도 포함하고, 배우자의 직계존속도 포함합니다(같은 항 제1호·제2호).