10월 1일부터 시행되는 양도세 시행령 세 가지, 국회 통과를 기다리지 않습니다
2026년 세제개편안이라고 하면 아직 국회를 통과하지 않은 이야기로 여기기 쉽습니다. 그런데 개편안 가운데 시행령을 고치는 항목은 국회를 거치지 않습니다. 정부는 9월 29일 국무회의에서 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세 및 증여세법 시행령 개정안을 의결했고, 2026년 10월 1일 공포·시행한다고 밝혔습니다. 양도세에서는 조정대상지역 일시적 2주택의 처분기한, 조정대상지역 매입임대 아파트의 중과배제 기한, 상생임대의 양도기한이 곧바로 달라집니다.
법률 항목과 시행령 항목은 시행 시점이 다릅니다
8월 3일 발표된 세제개편안에는 법률을 고치는 항목과 시행령을 고치는 항목이 섞여 있습니다. 법률은 국회에서 의결하고 공포해야 효력이 생깁니다. 시행령은 대통령령이라 국회를 거치지 않고 국무회의 의결 뒤 공포하며, 이번 개정령은 10월 1일 공포와 함께 시행될 예정입니다.
이번에 의결돼 10월 1일부터 시행되는 항목은 다음과 같습니다.
- 조정대상지역 일시적 2주택 특례기간 3년에서 2년으로 단축(소득세법 시행령·종합부동산세법 시행령)
- 조정대상지역 매입임대 아파트 중과배제 적용기한 설정(소득세법 시행령·법인세법 시행령)
- 상생임대주택 거주요건 면제 특례 조정(소득세법 시행령)
- 비수도권 준공 후 미분양주택 세제지원 1년 연장(소득세법·법인세법·종합부동산세법 시행령): 양도세·종합부동산세 주택 수 제외, 기업구조조정 부동산투자회사 취득분의 합산배제·법인세 추가과세 배제를 2027년 12월 31일까지
- 한미전략투자기금 출연금 증여세 비과세(상속세 및 증여세법 시행령)
반면 장기보유특별공제 개편, 다주택자 중과세율 한시 완화, 종합부동산세 기본공제 조정은 법률 사항이라 국회 심의가 끝나야 확정됩니다.
조정대상지역 안에서 갈아타면 처분기한이 2년으로 줄어듭니다
지금은 종전주택을 취득하고 1년 이상 지나 신규주택을 취득한 뒤, 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세와 장기보유특별공제 우대를 받습니다. 10월 1일부터는 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우 이 기간이 2년으로 줄어듭니다. 종전주택이나 신규주택 가운데 하나라도 비조정대상지역이면 3년 기한이 유지됩니다.
신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득하고 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도할 때, 두 조건이 다 맞아야 2년이 적용됩니다. 8월 3일 이전에 신규주택이나 그 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권·조합원입주권)를 취득했거나, 신규주택을 사려고 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 종전 규정인 3년이 적용됩니다.
실무에서 이 경과조치를 자주 잘못 읽습니다. 잔금일만 보고 판정하지 않습니다. 즉, 8월 3일 이전에 계약금까지 냈다면 잔금을 8월 4일 이후에 치르더라도 3년을 적용합니다. 계약서와 함께 계약금을 보낸 계좌 내역을 남겨 두시는 게 좋습니다.
종합부동산세의 일시적 2주택 특례도 같은 조건으로 2년이 되며, 2027년 6월 1일 과세기준일분부터 적용됩니다. 취득세의 일시적 2주택 처분기한은 지방세법 시행령 사항이라 이번 의결과 별도로 행정안전부 절차를 따릅니다.
조정대상지역끼리 옮길 때 처분기한을 짧게 둔 적은 전에도 있습니다. 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일까지는 2년, 2019년 12월 17일부터 2022년 5월 9일까지는 1년(신규주택 전입 요건 추가), 2022년 5월 10일부터 2023년 1월 11일까지는 다시 2년이었고, 2023년 1월 12일 이후 전국 3년으로 통일됐습니다. 이번 개정으로 그 구분이 다시 생깁니다.
조정대상지역 매입임대 아파트 중과배제는 2027년 말까지입니다
지금은 매입임대주택이 등록말소된 뒤에도 다주택자 양도세 중과배제와 법인세 추가과세 배제가 기한 없이 적용됩니다. 2020년 8월 민간임대주택법 개정으로 장기일반 매입임대 아파트와 단기임대가 의무임대기간이 끝나면 자동으로 말소되기 때문에, 말소 뒤 언제 팔아도 중과를 피할 수 있었습니다.
앞으로는 의무임대기간이 끝나 자동으로 등록말소되는 조정대상지역 매입임대(장기일반·단기) 아파트에 한해 2027년 12월 31일까지 양도한 분만 중과배제를 받습니다. 조정대상지역에 있는 아파트 외 주택, 조정대상지역 밖의 아파트, 건설임대와 공공지원 임대주택은 지금의 특례가 그대로 유지됩니다.
정부가 이번에 밝힌 예외는 다음 두 가지입니다.
- 2027년 1월 1일 현재 의무임대기간이 끝나지 않았다면 의무임대기간 종료일(말소일)부터 1년까지
- 중과배제 기한이 끝나기 전에 관리처분계획(재개발)이나 조합설립(재건축) 인가를 받았다면 이전고시일부터 1년까지
두 경우에 모두 해당하면 늦은 날까지 적용됩니다. 8월 개편안에는 조정대상지역으로 새로 지정된 경우 지정 공고일부터 1년까지 인정하는 예외도 들어 있었는데, 이번 의결 발표에는 따로 언급되지 않았습니다. 법인이 보유한 매입임대 아파트의 법인세 추가과세 배제도 같은 기한을 따릅니다. 2028년에 양도하면 중과로 더하는 세율을 절반(2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p)만 적용하고, 임대기간 중 양도소득의 장기보유특별공제 우대율을 50%에서 30%로 낮추는 특례는 조세특례제한법을 고쳐야 하는 사항이라 아직 국회에서 심의하고 있습니다.
임대사업자의 거주주택 특례는 말소일부터 5년이 그대로 유지됩니다
임대사업자라면 이번 의결에서 거주주택 특례부터 보시면 됩니다. 왜냐하면 거주주택 비과세 특례가 말하는 장기임대주택은 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호의 주택을 기준으로 삼고, 이번에 중과배제 기한이 붙는 곳이 바로 그 조항이기 때문입니다. 그래서 중과배제에 기한이 생기면 거주주택 특례도 함께 줄어드는지가 쟁점이 될 수 있었습니다.
정부는 조정대상지역 매입임대 아파트를 보유한 임대사업자의 거주주택 특례를 현재와 같이 등록말소일부터 5년간 적용한다고 밝혔습니다. 제 생각에는 말소된 임대주택을 2027년 말까지 팔지 못할 분도 말소일부터 5년 안에 거주주택을 파는 계획은 그대로 가져가도 됩니다.
㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
임대주택을 2호 이상 임대하면 5년은 최초로 말소되는 주택의 말소일부터 셉니다. 임대주택마다 말소일이 다르면 가장 빠른 말소일에 맞춰 거주주택 양도 시점을 잡으시면 됩니다.
상생임대는 올해 계약분으로 끝나고 양도기한이 생깁니다
상생임대주택 특례는 주택을 취득한 뒤 맺은 직전 임대차계약으로 1년 6개월 이상 임대하고, 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 상생임대차계약으로 2년 이상 임대하면 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제 우대·임대사업자 거주주택 특례의 2년 거주요건을 면제하는 제도입니다. 이 특례는 당초 정해진 대로 2026년 12월 31일까지 계약을 체결하고 임대를 개시한 분에서 끝납니다. 12월에 계약한다면 임대 개시도 12월 31일 안에 들어와야 합니다.
10월 1일 이후 양도분부터는 양도기한도 생깁니다. 2026년 12월 31일 이전에 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝났다면 2027년 12월 31일까지, 2027년 1월 1일 이후에 끝났다면 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 가운데 빠른 날까지 양도해야 거주요건 면제를 받습니다. 연장·갱신 때 종료 시점을 어떻게 잡는지는 상생임대 양도기한과 유의점에 따로 정리했습니다.
지금 확인할 것
- 조정대상지역 일시적 2주택: 신규주택 매매계약일과 계약금 지급일(분양권·조합원입주권이면 그 권리를 취득한 날)이 8월 3일 이전인지, 신규주택을 취득할 때 두 주택이 모두 조정대상지역에 있었는지
- 매입임대 아파트: 소재지가 조정대상지역인지, 매입임대인지 건설임대인지, 아파트인지, 의무임대기간 종료일과 말소일, 재건축·재개발 인가 단계
- 상생임대: 상생임대차계약의 임대개시일이 올해 안인지, 임대기간 종료일이 언제인지
조정대상지역은 지정과 해제가 수시로 바뀌므로, 신규주택을 취득하거나 양도하는 그날의 국토교통부 고시로 판단합니다.
자주 묻는 질문
Q. 8월에 조정대상지역 아파트를 계약했고 잔금은 11월에 치릅니다. 종전주택 처분기한은 2년인가요, 3년인가요?
계약일이 8월 4일 이후이고 종전주택도 조정대상지역에 있다면 2년이 적용됩니다. 8월 3일 이전에 계약하고 계약금을 냈다면 잔금이 11월이어도 종전 규정인 3년이 적용됩니다. 판정은 계약일과 계약금 지급일로 합니다.
Q. 신규주택을 7월에 취득했습니다. 10월 이후에 종전주택을 팔면 2년이 적용되나요?
아닙니다. 2년은 8월 4일 이후 신규주택을 취득한 경우에만 적용됩니다. 7월에 취득했다면 10월 1일 이후에 팔아도 처분기한은 3년으로 남습니다.
Q. 서울에 있는 매입임대 아파트가 곧 자동말소됩니다. 2028년에 팔면 중과되나요?
2027년 12월 31일이 지나면 원칙적으로 중과배제를 받지 못합니다. 다만 2027년 1월 1일 현재 의무임대기간이 끝나지 않았다면 의무임대기간 종료일(말소일)부터 1년까지, 기한 전에 관리처분계획(재개발)이나 조합설립(재건축) 인가를 받았다면 이전고시일부터 1년까지 중과배제가 유지됩니다. 둘 다 해당하면 늦은 날까지입니다. 2028년 양도분에 중과로 더하는 세율을 절반만 적용하는 특례는 국회 심의 중인 법률 개정안이라 아직 확정되지 않았습니다.
Q. 매입임대 아파트가 있는데 제가 사는 집을 팔면 비과세를 받을 수 있나요?
거주주택 특례는 이번 의결로 달라지지 않습니다. 거주주택에서 2년 이상 거주하는 등 요건을 갖추고, 임대주택이 자동말소됐거나 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 뒤 자진말소했다면 말소일(2호 이상이면 최초 말소일)부터 5년 안에 거주주택을 팔면 됩니다. 매입임대 아파트의 중과배제 기한(2027년 말)과 거주주택 특례의 5년은 따로 계산합니다.
근거
- 재정경제부 보도자료 「소득세법 시행령 등 4개 시행령 국무회의 의결」(2026.9.29.)
- 2026년 세제개편안(2026.8.3.)
- 소득세법 시행령 제155조 제1항·제20항·제23항, 제155조의3, 제167조의3 제1항 / 법인세법 시행령 제92조의2 / 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제1항 / 상속세 및 증여세법 시행령 제35조 제5항