세제개편안 양도세, 10월 1일 먼저 바뀌는 일시적 2주택·매입임대·상생임대
2026년 세제개편안이라고 하면 아직 국회를 통과하지 않은 개정안으로 보는 경우가 많습니다. 그런데 개편안 가운데 시행령 개정은 국회를 거치지 않습니다. 정부는 9월 29일 국무회의에서 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세 및 증여세법 시행령 개정안을 의결했고, 소득세법 시행령은 9월 30일 공포돼 10월 1일부터 시행됩니다. 양도세에서는 조정대상지역 일시적 2주택의 처분기한, 조정대상지역 매입임대 아파트의 중과배제 기한, 상생임대의 양도기한이 곧바로 달라집니다.
법률 항목과 시행령 항목은 시행 시점이 다릅니다
8월 3일 발표된 세제개편안에는 법률을 개정하는 부분과 시행령을 개정하는 항목이 함께 포함돼 있습니다. 법률은 국회에서 의결하고 공포해야 효력이 발생합니다. 시행령은 대통령령이라 국회를 거치지 않고 국무회의 의결 뒤 공포합니다.
이번에 의결돼 10월 1일부터 시행되는 항목은 다음과 같습니다.
- 조정대상지역 일시적 2주택 특례기간 3년에서 2년으로 단축(소득세법 시행령·종합부동산세법 시행령, 취득세는 같은 날 의결된 지방세법 시행령)
- 조정대상지역 매입임대 아파트 중과배제 적용기한 설정(소득세법 시행령·법인세법 시행령)
- 상생임대주택 거주요건 면제 특례 조정(소득세법 시행령)
- 비수도권 준공 후 미분양주택 세제지원 1년 연장(소득세법·법인세법·종합부동산세법 시행령): 양도세·종합부동산세 주택 수 제외, 기업구조조정 부동산투자회사 취득분의 합산배제·법인세 추가과세 배제의 취득기한을 2027년 12월 31일까지
- 한미전략투자기금 출연금 증여세 비과세(상속세 및 증여세법 시행령)
반면 장기보유특별공제 개편, 다주택자 중과세율 한시 완화, 종합부동산세 기본공제 조정은 법률 사항이라 국회 심의가 끝나야 확정됩니다.
조정대상지역 안에서 주택을 대체취득하면 처분기한이 2년으로 단축됩니다
지금은 종전주택을 취득하고 1년 이상 지나 신규주택을 취득한 뒤, 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세와 장기보유특별공제 우대를 적용받습니다. 10월 1일부터는 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우 이 기간이 2년으로 단축됩니다. 종전주택이나 신규주택 가운데 하나라도 비조정대상지역이면 3년 기한이 유지됩니다. 조정대상지역 지정 공고일 이전에 신규주택이나 분양권·조합원입주권을 취득했거나, 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 잔금을 지정 뒤에 치렀더라도 3년입니다.
신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득하고 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도해야 처분기한이 2년으로 단축됩니다. 8월 3일 이전에 신규주택이나 그 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권·조합원입주권)를 취득했거나, 신규주택을 취득하려고 매매계약을 맺고 계약금을 지급했다면 종전 규정인 3년이 적용됩니다.
잔금일이 8월 4일 이후면 모두 2년이라고 오해할 수 있는데, 계약하고 계약금을 지급한 날이 8월 3일 이전이면 잔금을 그 뒤에 치러도 3년입니다.
종합부동산세의 일시적 2주택 특례도 같은 조건으로 2년이 되며, 2026년 8월 4일 이후 신규주택 취득분부터 적용됩니다(시행 후 첫 과세기준일은 2027년 6월 1일). 취득세의 일시적 2주택 처분기한도 같은 날 공포된 지방세법 시행령 개정으로 2년이 됩니다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있고 신규 주택을 10월 1일 이후 취득하는 경우부터 적용합니다. 9월 30일 이전에 신규 주택을 취득했다면 처분기한은 3년입니다. 양도세는 종전주택 양도일이 기준인데 취득세는 신규 주택 취득일이 기준이고, 경과조치 기준일도 다릅니다. 10월 1일 이후에 취득하더라도 종전 주택을 보유한 상태에서 2026년 8월 26일 이전에 신규 주택 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 맺고 계약금을 지급했다면 3년을 그대로 적용합니다.
- 2026.8.3.경과조치 기준일이날까지 신규주택이나 분양권·조합원입주권을 취득했거나, 매매계약을 맺고 계약금을 지급했다면 3년
- 2026.8.4.신규주택 취득 기준이날 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 종전주택도 조정대상지역에 있으면 2년 대상
- 2026.10.1.양도세 시행이날 이후 종전주택을 양도하는 분부터 처분기한 2년
- 2027.6.1.종부세 첫 과세기준일8.4. 이후 취득분에 종부세 일시적 2주택 2년을 적용하는 시행 후 첫 과세기준일
참고로 조정대상지역에서 주택을 처분하고 취득할 때 처분기한을 짧게 둔 적은 전에도 있었습니다. 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일까지는 2년, 2019년 12월 17일부터 2022년 5월 9일까지는 1년(신규주택 전입 요건 추가), 2022년 5월 10일부터 2023년 1월 11일까지는 다시 2년이었고, 2023년 1월 12일 이후 전국 3년으로 통일됐습니다. 이번 개정으로 그 구분이 다시 도입됩니다.
조정대상지역 매입임대 아파트 중과배제는 2027년 말까지입니다
9월 30일까지는 매입임대주택이 등록말소된 뒤에도 다주택자 양도세 중과배제와 법인세 추가과세 배제가 기한 없이 적용됐습니다. 2020년 8월 민간임대주택법 개정으로 장기일반 매입임대 아파트와 단기임대가 의무임대기간이 끝나면 자동으로 말소되기 때문에, 말소 뒤 언제 양도해도 중과배제를 적용받을 수 있었습니다.
앞으로는 종전 민간임대주택법에 따라 장기일반민간임대주택이나 단기민간임대주택으로 등록한 조정대상지역 매입임대 아파트(도시형 생활주택인 아파트는 제외)는 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도한 분만 중과배제를 받습니다. 이 유형은 의무임대기간이 끝나면 자동으로 말소됩니다. 의무임대기간의 2분의 1 이상을 임대한 뒤 자진말소했다면 지금처럼 말소일부터 1년 안에 양도해야 합니다. 조정대상지역에 있는 아파트 외 주택, 도시형 생활주택인 아파트, 건설임대와 공공지원 임대주택은 지금의 특례가 그대로 유지됩니다. 조정대상지역 밖의 아파트는 중과 대상이 아니지만, 그 지역이 조정대상지역으로 지정되면 이 기한이 적용되고, 2027년 1월 1일 이후 새로 지정된 경우에는 공고일부터 1년이 되는 날과 2027년 12월 31일 가운데 늦은 날이 기한입니다.
2027년 12월 31일보다 늦은 기한을 인정하는 경우는 세 가지이고, 여러 경우에 해당하면 가장 늦은 날이 기한입니다.
- 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 끝나는 주택: 그 종료로 등록이 말소되는 날부터 1년
- 2027년 1월 1일 이후 조정대상지역으로 새로 지정된 지역의 주택(2026년 12월 31일 현재 조정대상지역인 곳은 제외): 지정 공고일부터 1년
- 2027년 12월 31일(또는 말소일·공고일부터 1년이 되는 날) 이전에 재건축 조합설립인가, 재개발 관리처분계획인가, 가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발 조합설립인가를 받은 주택: 이전고시일부터 1년
조합설립인가 전에 토지주택공사등이나 신탁업자를 사업시행자로 지정했다면 그 지정으로 판단하고, 정비사업 대상 주택이 협의·수용재결·매도청구소송으로 소유권이 이전되면 기한 안에 양도한 것으로 봅니다. 자율주택정비사업은 이 예외에 포함되지 않습니다. 법인이 보유한 매입임대 아파트의 법인세 추가과세 배제도 같은 기한을 따릅니다. 2028년에 양도하면 중과로 가산하는 세율을 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p로 조정하고, 임대기간 중 양도소득의 장기보유특별공제 우대율을 50%에서 30%로 인하하는 특례는 조세특례제한법을 개정해야 하는 사항이라 아직 국회에서 심의하고 있습니다.
- 2026.10.1.시행이날 이후 양도분부터 중과배제 기한 적용
- 2027.1.1.예외 기준일이날 이후 의무임대기간이 끝나면 말소일부터, 이날 이후 조정대상지역으로 새로 지정되면 공고일부터 1년까지
- 2027.12.31.중과배제 기한이날까지 양도한 분만 다주택 중과배제·법인세 추가과세 배제
- 예외말소일·공고일·이전고시일부터 1년2027.12.31.과 비교해 가장 늦은 날까지, 정비사업 주택은 협의·수용재결·매도청구 양도도 기한 내 양도로 봄
- 2028년국회 심의 중양도분에 중과 가산세율 조정, 임대기간 양도소득 장기보유특별공제 우대 30%(조세특례제한법 개정안)
임대사업자의 거주주택 특례는 말소일부터 5년이 그대로 유지됩니다
임대사업자라면 이번 의결에서 거주주택 특례부터 확인합니다. 거주주택 비과세 특례에서 규정하는 장기임대주택은 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호의 주택을 기준으로 삼고, 이번에 중과배제 기한을 둔 곳이 바로 그 조항이기 때문입니다. 그래서 중과배제에 기한이 신설되면 거주주택 특례도 함께 축소되는지가 쟁점이 될 수 있었습니다.
이번 개정으로 제155조 제23항 괄호에 제167조의3 제1항 제2호 가목2)·라목8)·마목4)의 요건은 적용하지 않는다는 문구가 추가됐습니다. 등록이 말소된 장기임대주택에는 새 양도기한 요건을 적용하지 않으므로, 임대사업자의 거주주택 특례는 현재와 같이 등록말소일부터 5년간 적용됩니다.
㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정하며, 제167조의3제1항제2호가목2)ㆍ라목8)ㆍ마목4)의 요건은 적용하지 않는다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 장기임대주택으로 보아 제20항을 적용한다.
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
임대주택을 2호 이상 임대하면 5년은 최초로 말소되는 주택의 말소일부터 기산합니다.
상생임대는 올해 계약분까지 적용되고 양도기한이 신설됩니다
상생임대주택 특례는 주택을 취득한 뒤 맺은 직전 임대차계약으로 1년 6개월 이상 임대하고, 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 인상한 상생임대차계약으로 2년 이상 임대하면 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제 우대·임대사업자 거주주택 특례의 2년 거주요건을 면제하는 제도입니다. 이 특례는 당초 정해진 대로 2026년 12월 31일까지 계약을 체결하고 임대를 개시한 것까지만 적용됩니다. 12월에 계약을 체결한다면 임대 개시도 12월 31일 안에 개시되어야 합니다.
10월 1일 이후 양도분부터는 양도기한도 적용됩니다. 2026년 12월 31일 이전에 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝났다면 2027년 12월 31일까지, 2027년 1월 1일 이후에 끝났다면 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 가운데 빠른 날까지 양도해야 거주요건 면제를 적용받습니다. 연장·갱신 때 종료 시점을 어떻게 판정하는지는 상생임대 양도기한과 유의점에 따로 정리했습니다.
- 2021.12.20.계약 기간 시작이날부터 상생임대차계약을 체결할 수 있음
- 2026.10.1.양도기한 시행이날 이후 양도분부터 양도기한 적용
- 2026.12.31.체결·임대개시 마감이날까지 계약 체결과 임대 개시를 모두 마쳐야 특례 대상
- 2027.12.31.양도기한 ①2026.12.31. 이전에 상생 임대기간이 끝난 경우
- 2029.12.31.양도기한 상한 ②2027.1.1. 이후 끝난 경우, 종료 후 1년과 이날 가운데 빠른 날
지금 확인할 것
- 조정대상지역 일시적 2주택: 신규주택 매매계약일과 계약금 지급일(분양권·조합원입주권이면 그 권리를 취득한 날)이 8월 3일 이전인지, 조정대상지역 지정 공고일보다 앞서는지, 신규주택을 취득할 때 두 주택이 모두 조정대상지역에 있었는지
- 매입임대 아파트: 소재지가 조정대상지역인지(2027년 이후 새로 지정됐는지 포함), 매입임대인지 건설임대인지, 아파트인지(도시형 생활주택인 아파트는 제외), 자진말소인지 자동말소인지, 의무임대기간 종료일과 말소일, 재건축·재개발·가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발 사업의 조합설립인가(사업시행자 지정 포함)·관리처분계획인가일
- 상생임대: 상생임대차계약의 임대개시일이 올해 안인지, 임대기간 종료일이 언제인지
조정대상지역은 지정과 해제가 수시로 바뀌므로, 신규주택을 취득하거나 양도하는 그날의 국토교통부 고시로 판단합니다.
2026년 세제개편안의 양도세·종부세 항목을 확정 여부로 나누면 다음과 같습니다. 취득세는 지방세제 개편안 가운데 일시적 2주택 처분기한만 함께 적었습니다.
이번 시행령 개정으로 확정된 것(9월 29일 국무회의 의결, 소득세법 시행령은 9월 30일 공포·10월 1일 시행)
- 양도세: 이 글의 세 항목이 여기에 해당합니다. 조정대상지역 일시적 2주택 2년, 조정대상지역 매입임대 아파트의 중과배제 기한(원칙 2027년 12월 31일), 상생임대 양도기한은 10월 1일 이후 양도분부터 적용합니다. 임대사업자의 거주주택 특례는 지금처럼 등록말소일부터 5년입니다.
- 종부세: 조정대상지역 일시적 2주택 2년은 2026년 8월 4일 이후 신규주택 취득분부터 적용합니다(시행 후 첫 과세기준일은 2027년 6월 1일).
- 취득세: 조정대상지역 일시적 2주택 2년은 10월 1일 이후 신규 주택을 취득하는 분부터 적용합니다. 종전 주택을 보유한 상태에서 2026년 8월 26일 이전에 신규 주택 매매계약을 맺고 계약금을 지급했다면 10월 1일 이후에 취득해도 3년입니다.
- 양도세·종부세: 비수도권 준공 후 미분양주택을 주택 수에서 제외하는 특례와 기업구조조정 부동산투자회사 취득분의 종부세 합산배제·법인세 추가과세 배제는 취득기한이 2027년 12월 31일까지 1년 연장됩니다.
지방 주택을 주택 수에서 제외하는 특례의 대상 확대도 시행령 사항이지만 이번 의결 발표에는 포함돼 있지 않습니다. 인구감소지역·인구감소관심지역 밖에서 새로 추가할 비수도권 지역은 2027년 2월 정기 시행령 개정 때 정합니다.
법률 개정 사항이라 국회 심의 중인 것(9월 1일 국무회의 정부안 기준)
- 양도세: 1세대 1주택 장기보유특별공제는 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 장기거주소득공제로 바뀝니다. 2028년에는 거주 연 6%와 보유 연 2%를 더하고, 2029년부터는 거주 연 8%(최대 80%)만 인정하며, 공제액 한도(2028년 20억원, 2029년 이후 10억원)도 신설됩니다. 취학·근무 등 부득이한 사유로 이사한 경우 보유기간을 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 규정도 함께 포함됩니다.
- 양도세: 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택의 다주택 중과는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 한시로 완화됩니다. 2주택은 2027년 +5%p·2028년 +10%p, 3주택 이상은 2027년 +10%p·2028년 +15%p이고, 2026년에 중과세율로 양도한 분(보유 2년 이상)도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고하면 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p를 적용합니다.
- 양도세: 자동말소 조정대상지역 매입임대 아파트의 원칙적 2028년 양도분 특례(중과 가산세율 조정·장기보유특별공제 우대 30%)는 조세특례제한법 신설 사항입니다.
- 양도세: 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 늘어납니다(특수관계인 사이의 양도와 비거주자는 제외).
- 양도세: 비사업용 토지는 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 장기보유특별공제 적용 대상에서 제외되고, 기본세율에 가산하는 세율이 10%p에서 20%p로 인상됩니다.
- 양도세·종부세: 1주택자가 지방 주택을 취득해도 기존주택에 1세대 1주택 특례를 적용하는 조세특례제한법 특례의 취득기한이 연장됩니다. 비수도권 준공 후 미분양주택(전용면적 85㎡ 이하·취득가액 7억원 이하)은 2027년 12월 31일까지, 인구감소지역 등 세컨드홈은 2029년 12월 31일까지이고, 세컨드홈은 2027년 1월 1일 이후 취득분부터 광역시를 제외한 비수도권으로 대상이 확대됩니다.
- 종부세: 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 기본공제는 1세대 1주택이 거주 14억원·비거주 12억원(현행 유지), 부부 공동명의 1주택(특례 미신청)이 거주 각 9억원·비거주 각 6억원이고, 다주택자 등 그 밖의 경우는 9억원에서 '4억원+5억원×거주주택 공시가격 비중'으로 바뀝니다.
- 종부세: 같은 시기부터 과세표준 6억~12억원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 인상되고, 2주택 이하의 12억원 초과 구간 세율은 2027년에 인상된 뒤 2028년부터 3주택 이상 세율과 같아집니다. 공정시장가액비율은 60%에서 70%로 상향되고, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2028년부터 80%입니다. 1세대 1주택 세액공제는 보유공제가 거주공제로 바뀌고 금액 한도(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원)가 신설됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 8월에 조정대상지역 아파트를 계약했고 잔금은 11월에 치릅니다. 종전주택 처분기한은 2년인가요, 3년인가요?
양도세는 계약일이 8월 4일 이후이고 종전주택도 조정대상지역에 있다면 2년이 적용됩니다. 8월 3일 이전에 계약하고 계약금을 지급했다면 잔금이 11월이어도 종전 규정인 3년이 적용됩니다. 취득세는 경과조치 기준일이 8월 26일입니다. 8월 26일 이전에 계약하고 계약금을 지급했다면 3년이고, 8월 27일 이후에 계약했다면 2년입니다. 두 세목 모두 계약일과 계약금 지급일로 판정합니다.
Q. 신규주택을 7월에 취득했습니다. 10월 이후에 종전주택을 팔면 2년이 적용되나요?
아닙니다. 2년은 8월 4일 이후 신규주택을 취득한 경우에만 적용됩니다. 7월에 취득했다면 10월 1일 이후에 양도해도 처분기한은 3년이 적용됩니다.
Q. 서울에 있는 매입임대 아파트가 곧 자동말소됩니다. 2028년에 팔면 중과되나요?
2027년 12월 31일이 지나면 원칙적으로 중과배제를 받지 못합니다. 다만 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 끝나면 등록 말소일부터 1년까지, 2027년 12월 31일(또는 말소일부터 1년이 되는 날) 이전에 재건축 조합설립인가나 재개발 관리처분계획인가(가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발은 조합설립인가)를 받았다면 이전고시일부터 1년까지 중과배제가 유지됩니다. 여러 경우에 해당하면 가장 늦은 날까지입니다. 2028년 양도분에 중과로 가산하는 세율을 조정하는 특례는 국회 심의 중인 법률 개정안이라 아직 확정되지 않았습니다.
Q. 매입임대 아파트가 있는데 제가 사는 집을 팔면 비과세를 받을 수 있나요?
거주주택 특례의 말소 후 5년은 이번 개정 뒤에도 그대로입니다. 거주주택에서 2년 이상 거주하는 등 요건을 갖추고, 임대주택이 자동말소됐거나 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 뒤 자진말소했다면 말소일(2호 이상이면 최초 말소일)부터 5년 안에 거주주택을 양도하면 됩니다. 매입임대 아파트의 중과배제 기한(원칙 2027년 말)과 거주주택 특례의 5년은 따로 계산합니다. 개정된 제155조 제23항이 등록이 말소된 장기임대주택에는 새 양도기한 요건을 적용하지 않도록 정했기 때문입니다.
근거
- 재정경제부 보도자료 「소득세법 시행령 등 4개 시행령 국무회의 의결」(2026.9.29.)
- 2026년 세제개편안(2026.8.3.)
- 소득세법 시행령 일부개정령(대통령령 제36737호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행): 제155조 제1항 제1호·제20항·제23항, 제155조의3 제1항, 제167조의3 제1항 제2호·제3호·제12호, 제167조의3 제11항, 부칙 제2조
- 지방세법 시행령 일부개정령(대통령령 제36736호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행): 제28조의5 제1항, 부칙 제2조 / 지방세기본법 제34조 제1항 제1호(취득세 납세의무는 과세물건을 취득하는 때 성립)
- 법인세법 시행령 일부개정령(대통령령 제36738호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행): 제92조의2 제2항·제10항 / 종합부동산세법 시행령 일부개정령(대통령령 제36739호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행): 제4조 제1항 제26호·제4조의2 제1항·제4조의3 제3항 제3호, 부칙 제2조 / 상속세 및 증여세법 시행령 제35조 제5항