양도일과 소재지
양도일 현재 조정대상지역에 있는 주택만 다주택 중과 대상입니다. 소재지를 고르면 조정대상지역 여부를 바로 표시합니다.
잔금일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날입니다(소득세법 시행령 제162조).
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파는 주택
양도일 현재 상태로 적습니다. 소재지로 양도일 현재 조정대상지역인지 확인하고, 취득일로 보유기간을 계산합니다.
입주권·분양권 양도에는 다주택 중과를 적용하지 않습니다. 취득일을 넣으면 보유기간별 세율을 함께 표시합니다.
상가겸용주택은 주택 부분(딸린 토지 포함)만 중과 판정 대상이고 상가 부분은 중과하지 않습니다.
경기도·세종시·광역시의 읍·면 지역 주택은 양도일 현재 기준시가 3억원 이하이면 주택 수에서 제외합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호).
배우자·직계존비속에게 증여받은 주택을 증여일부터 10년(2022년 이전 증여분은 5년) 안에 양도하면 이월과세가 적용되고, 보유기간을 증여자의 취득일부터 계산합니다(소득세법 제95조 제4항 단서, 제97조의2).
최대 지분 상속인이 다른 세대이면 소수 지분 양도에는 중과하지 않습니다(예규 재산세제과-1188). 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 나이가 많은 사람을 최대 지분 상속인으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제3항).
공동주택가격·개별주택가격(부수토지 포함)을 넣습니다. 수도권·광역시·세종시 동 지역 밖 주택은 3억원 이하이면 중과하지 않고, 2주택 유형(제1호·제2호)에서는 1억원 이하 주택도 중과하지 않습니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호, 제167조의10 제1항 제9호). 2주택 유형이면 이 칸을 비워 둔 채로는 1억원 이하 여부를 확인 필요로 표시합니다.
비거주자는 1세대 1주택 비과세나 조세특례제한법 감면을 전제로 한 중과배제를 적용받을 수 있는지 따로 확인합니다(소득세법 제121조 제2항).
양도일과 매매계약
양도일은 잔금일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날입니다(소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조). 매매계약일은 공고 전 계약·한시 배제를 판정하는 데 씁니다.
허가 대상 주택은 허가 신청일과 허가일로 한시 배제(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 나목)를 판정합니다.
세대가 가진 다른 주택·권리
파는 주택을 빼고, 양도일 현재 세대 전원(본인·배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속과 그 배우자·형제자매)이 가진 주택·조합원입주권·분양권을 모두 적습니다. 주소를 달리해도 생계를 같이하면 같은 세대입니다. 등록임대주택·상속주택도 주택 수에 포함하므로 적습니다.
파는 주택의 중과배제 사유 (해당하는 것만)
체크한 사유만 세부 요건을 묻습니다. 한시 배제·공고 전 계약·지방 저가주택·1억원 이하 주택·1개 일반주택은 위 입력으로 판정합니다.
혼인·특수 사정 (해당하면)
해당하는 항목만 표시합니다. 특수 사정은 결론이 중과이거나 확인 필요일 때 확인할 사항으로 표시합니다.
와이제이 택스 라운지 · 세무사 장민 · 서울특별시 강남구 학동로28길 5, 401호 · TEL 02-433-3727 · FAX 02-433-3728
양도세 중과 판정 레포트
자주 묻는 질문
다주택 중과는 어떤 경우에 적용되나요?
양도일 현재 조정대상지역에 있는 주택을 양도하고, 양도일 현재 세대의 중과 판정 주택 수(조합원입주권·분양권 포함)가 2 이상이며, 그 주택이 중과배제 주택이 아닐 때 적용합니다(소득세법 제104조 제7항). 1세대 2주택과 주택 1채·입주권(분양권) 1개는 기본세율에 20%p를, 1세대 3주택 이상과 주택·입주권·분양권 합계 3 이상은 30%p를 더하고, 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다(같은 법 제95조 제2항). 취득 당시가 아니라 양도일 현재 조정대상지역인지로 판정합니다.
등록임대주택도 주택 수에 포함되나요?
포함됩니다. 중과배제 사유 가운데 주택 수 계산에서도 제외하는 것은 지방 저가주택(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호)과 소형 신축·준공 후 미분양·인구감소지역 특례 주택(같은 항 제12호)뿐입니다. 등록임대주택과 상속주택은 주택 수에 포함하고, 그 주택을 양도할 때 중과하지 않는 사유로 봅니다. 다른 주택이 모두 등록임대주택 등 중과배제 주택이면 남은 1채를 양도할 때 1개 일반주택으로 중과하지 않습니다(같은 항 제10호).
지방에 있는 집은 주택 수에서 제외되나요?
수도권·광역시·세종시의 동 지역 밖(광역시의 군, 경기도·세종시의 읍·면 포함)에 있고, 파는 주택의 양도일 현재 기준시가가 3억원 이하이면 주택 수에서 제외합니다. 3억원은 주택과 부수토지의 기준시가를 합친 금액이고, 3억원인 주택도 제외합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호, 제167조의10 제1항 제1호). 조합원입주권은 종전 주택 가격, 분양권은 공급가격으로 같은 기준을 적용합니다(같은 영 제167조의4 제2항 제1호).
입주권·분양권도 주택 수로 계산하나요?
조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택과 합쳐 계산합니다(소득세법 제104조 제7항 제2호·제4호). 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 포함하지 않습니다. 입주권·분양권을 양도하는 경우에는 다주택 중과를 적용하지 않고, 분양권은 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 세율을 적용합니다(같은 조 제1항).
2026년 5월 10일 이후에 양도한 주택도 중과가 배제될 수 있나요?
보유기간 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 매매계약하고 계약금을 받았다면, 계약일부터 4개월(서울 21개 구·경기 12곳은 6개월)이 되는 날까지 양도하면 중과하지 않습니다. 토지거래허가 대상 주택은 2026년 5월 9일까지 허가를 신청해 허가를 받았다면 5월 10일 이후에 계약한 경우에도 2026년 9월 9일(서울 21개 구·경기 12곳은 11월 9일)까지 양도하면 중과하지 않고, 5월 9일까지 계약했다면 계약일부터 4개월(6개월)이 기준입니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2, 제167조의10 제1항 제12호의2). 강남·서초·송파·용산구와 2026년 7월 1일 지정 지역(구리시, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구)은 4개월·9월 9일 기준입니다.
상속받은 집이 있으면 어떻게 계산하나요?
공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 계산하므로, 최대 지분 상속인이 다른 세대이면 그 소수 지분은 주택 수에서 제외하고(소득세법 시행령 제167조의3 제2항 제2호), 그 소수 지분을 양도할 때도 중과하지 않습니다(예규 재산세제과-1188). 선순위 상속주택은 상속개시일부터 5년이 되는 날까지 양도하면 중과하지 않습니다(같은 조 제1항 제7호). 피상속인과 같은 세대에서 상속받은 주택은 동거봉양으로 합치기 전부터 피상속인이 가진 주택만 해당합니다.
질문으로 판정한 결과와 정밀 판정 결과가 다를 수 있나요?
질문 모드는 정밀 판정과 같은 기준으로 대략의 결론을 냅니다. 한시 배제·공고 전 계약처럼 날짜로 결론이 갈리는 사유와 혼인 특례는 확인 필요로 두고 정밀 판정으로 넘기며, 공동상속주택 소수지분 양도·부담부증여·경매·비거주자·다가구 같은 예외는 질문으로 점검하지 않습니다. 두 결과가 다르면 주택 목록과 날짜로 판정한 정밀 판정 결과를 기준으로 합니다.
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상속받은 집 소수지분, 내 주택 수에 잡히나요?
기준 법령 소득세법(2026.7.1. 시행)·같은 법 시행령(2026.10.1. 시행, 대통령령 제36737호)·같은 법 시행규칙(2026.7.1. 시행)·조세특례제한법(2026.9.18. 시행)·같은 법 시행령(2026.9.18. 시행)·민간임대주택에 관한 특별법(2026.1.2. 시행)·주택법(2026.9.8. 시행)·민법 제157조·제160조 기준입니다(법령 조회 2026.9.29.). 조정대상지역은 2026년 7월 1일 지정분까지 시·군·구 단위로 반영했습니다. 2026년 9월 30일 공포, 10월 1일 시행된 소득세법 시행령 개정(대통령령 제36737호)의 조정대상지역 매입임대 아파트 중과배제 양도기한과 비수도권 준공 후 미분양주택 취득기한 연장(2027년 12월 31일)을 반영했습니다. 국회에 제출된 소득세법·조세특례제한법 개정안은 결론에 반영하지 않고 개정안 표시로만 안내합니다.
이 도구는 다주택 중과 대상인지 판정하는 참고용이며, 세액을 계산하지 않습니다. 2022년 5월 9일 이전 양도, 재개발·재건축 청산금 양도, 1세대 범위(세대 분리 인정 여부)와 1세대 1주택 비과세 자체 판정, 미등기 양도, 법인, 조정대상지역 읍·면·동 일부 지정의 세부 경계는 판정 범위 밖입니다. 입력한 날짜·금액·소재지는 서버로 보내지 않고, 결론 유형 같은 이용 통계만 수집합니다.
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이 도구는 다주택 중과 대상인지 판정하는 참고용이며, 세액을 계산하지 않습니다. 2022년 5월 9일 이전 양도, 재개발·재건축 청산금 양도, 1세대 범위(세대 분리 인정 여부)와 1세대 1주택 비과세 자체 판정, 미등기 양도, 법인, 조정대상지역 읍·면·동 일부 지정의 세부 경계는 판정 범위 밖입니다. 입력한 날짜·금액·소재지는 서버로 보내지 않고, 결론 유형 같은 이용 통계만 수집합니다.