같은 세대일 때 증여받은 부모 집 지분, 세대를 분리한 뒤 함께 양도하면 비과세가 되나
"부모님 아파트 지분 일부를 증여받아 함께 살고 있습니다. 세대를 분리해 나간 뒤 부모님이 파실 때 제 지분도 함께 양도하면 비과세가 되나요? 12억원은 제 지분 금액으로 보나요?" 양도일 현재 자녀 세대가 이 지분 하나만 보유하면 1세대 1주택 비과세를 검토할 수 있습니다. 다만 세대를 분리한 뒤 양도하면 보유기간은 증여받은 날부터 계산합니다(재산세과-1176, 2009.6.15.). 같이 살던 기간이 그대로 이어지지 않습니다. 12억원은 주택 전체의 양도가액으로 판정합니다.
판정 순서
자녀 지분은 아래 순서로 봅니다. 부모 지분은 부모 세대를 기준으로 따로 판정합니다.
- 양도일 현재 자녀가 부모와 다른 1세대인지
- 자녀 세대가 이 지분 외에 다른 주택을 보유하고 있지 않은지
- 증여받은 날부터 보유기간 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년을 채웠는지
- 주택 전체 양도가액이 12억원을 넘는지
- 증여받은 날부터 10년 안에 양도한다면 부모가 양도한 것으로 보는지
세대를 분리했는지는 양도일 현재로 봅니다
비과세 요건은 '1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유'하는지로 판정합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 그래서 증여받을 때 같은 세대였더라도 양도일에 자녀가 따로 1세대를 이루면 자녀 세대 기준으로 봅니다.
1세대는 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족 단위입니다(소득세법 제88조 제6호). 배우자가 없는 자녀가 따로 1세대가 되려면 30세 이상이거나, 배우자가 사망·이혼했거나, 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 수준 이상의 소득으로 독립된 생계를 유지할 수 있어야 합니다(같은 법 시행령 제152조의3). 주민등록만 옮기고 실제로는 같은 주소에서 생계를 같이 한다면 별도 세대로 인정받기 어렵습니다. 요건은 1세대 1주택 비과세 요건 총정리 (보유·거주기간 계산하는 법까지)에서 다뤘습니다.
보유기간은 증여받은 날부터 다시 계산합니다
같은 세대원끼리 주택을 증여하고 수증자가 같은 세대인 채로 양도하면, 증여자와 수증자가 같은 세대로서 보유한 기간을 합쳐서 계산합니다. 세대를 분리한 뒤 양도하면 달라집니다.
증여받은 주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 동일세대원으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우에는 증여자와 수증자의 보유기간을 통산하는 것이나, 양도일 현재 증여자와 수증자가 동일세대원이 아닌 경우에는 증여받은 날부터 보유기간을 산정하는 것임
보유·거주기간을 합쳐 계산하는 경우는 시행령에 따로 정해져 있습니다. 재건축, 비거주자에서 거주자로 전환, 동일세대 상속 세 가지이고 증여는 들어 있지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제8항). 같은 세대원 사이 증여의 보유기간 통산은 해석으로 인정되는 것이어서, 양도일에 세대가 나뉘어 있으면 적용되지 않습니다.
거주요건도 증여받은 날을 기준으로 봅니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다(같은 조 제1항 괄호). 증여받은 지분의 보유기간이 증여일부터 시작합니다. 조문 문언대로라면 증여 전에 그 주택에 거주한 기간은 '그 보유기간 중' 거주기간에 들어가지 않습니다. 이 경우를 직접 다룬 해석은 확인하지 못했으므로 거주기간은 증여받은 날 이후로 채우는 것을 기준으로 합니다. 증여받은 날 그 주택이 조정대상지역이었는지도 확인합니다.
구조가 비슷한 분양권 사안에서, 같은 세대일 때 증여받았더라도 세대를 분리한 뒤 취득하면 부모에게 있던 거주요건 특례가 이어지지 않는다는 회신이 있습니다. 부모가 조정대상지역 지정 전에 계약해 거주요건이 없던 분양권을, 지정 뒤 같은 세대 자녀에게 증여했습니다. 자녀가 세대를 분리한 뒤 완공된 주택을 취득한 사안에서 국세청은 자녀에게 거주요건을 적용한다고 답했습니다(서면-2021-법규재산-0209, 2022.5.23.). 반대로 세대 안에서 지분을 옮긴 경우는 결론이 다릅니다. 부부가 조정대상지역 지정 전에 공동명의로 주택을 취득한 사안이 있습니다. 지정 뒤 한쪽 지분을 배우자에게 증여하고 그대로 양도했는데, 거주요건을 적용하지 않았습니다(서면-2022-부동산-1182, 2022.3.30.).
| 증여받을 때 | 양도할 때 | 보유기간 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 같은 세대 | 같은 세대 | 증여자와 수증자가 같은 세대로서 보유한 기간을 합침 | 재산세과-1176 |
| 같은 세대 | 세대 분리 | 증여받은 날부터 | 재산세과-1176 |
| 별도 세대 | 별도 세대 | 증여받은 날부터 | 소득세법 시행령 제154조 제5항, 소득세법 제95조 제4항 |
12억원은 주택 전체 양도가액으로 판정합니다
지분만 양도해도 고가주택인지는 주택 전체를 기준으로 봅니다.
법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다.
고가주택이면 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세합니다(같은 영 제160조 제1항). 지분을 양도할 때 양도차익은 그 지분의 양도가액과 취득가액으로 계산하고, 산식의 '양도가액'에는 전체 주택의 양도가액을 넣습니다(서면인터넷방문상담5팀-622, 2006.11.1.).
산식으로 쓰면 '지분의 양도차익 × (전체 주택 양도가액 − 12억원) ÷ 전체 주택 양도가액'입니다.
사례로 보면
부모와 자녀가 15억원 아파트를 함께 양도하고 자녀 지분이 20%라고 가정하겠습니다. 자녀는 3년 전 같은 세대일 때 지분을 증여받았고 1년 전 세대를 분리했습니다. 증여받을 당시 그 지역은 조정대상지역이 아니었고 자녀 세대에 다른 주택은 없습니다.
- 보유기간: 증여받은 날부터 3년이므로 2년 요건을 채웁니다.
- 고가주택: 자녀 몫은 3억원이지만 전체 양도가액 15억원으로 판정하므로 고가주택입니다.
- 과세 부분: 자녀 지분의 양도차익이 9,000만원이라면 9,000만원 × (15억원 − 12억원) ÷ 15억원 = 1,800만원이 과세 대상 양도차익입니다. 장기보유 특별공제도 같은 비율로 계산합니다. 지분의 양도차익을 증여받을 때의 가액으로 계산할지 부모 취득가액으로 계산할지(이월과세)는 아래에서 판정합니다.
증여받은 지 1년 반 만에 세대를 분리해 양도했다면 보유기간이 2년에 못 미쳐 비과세를 받지 못합니다. 이 사례들은 모두 증여받은 날부터 10년이 지나지 않았으므로 아래 이월과세·부당행위계산 판정을 따로 거칩니다.
증여받은 날부터 10년 안이면 이월과세와 부당행위계산을 확인합니다
이월과세는 자녀가 양도할 때 부모가 취득한 날과 취득가액을 그대로 적용하는 제도입니다(소득세법 제97조의2 제1항, 제95조 제4항 단서). 다만 이월과세를 적용할 경우 1세대 1주택(12억원 초과 고가주택 포함)의 양도에 해당하게 되면 이월과세를 적용하지 않습니다(소득세법 제97조의2 제2항 제2호). 증여받은 지 1년 반이라 자녀 보유기간으로는 비과세가 안 되는데 부모 취득일부터 계산하면 비과세가 되는 경우가 여기에 해당합니다. 이때는 자녀의 증여세와 양도소득세를 합한 금액이 부모가 직접 양도했을 때의 양도소득세보다 적으면 부모가 양도한 것으로 봅니다(같은 법 제101조 제2항). 부모가 다른 주택을 보유하면 부모가 직접 양도할 때의 세액이 커지므로 이 비교에 해당할 가능성이 높습니다. 양도소득이 자녀에게 실질적으로 귀속됐으면 적용하지 않습니다. 그래서 지분 몫의 대금이 자녀 계좌에 입금되어 자녀가 사용했는지를 확인합니다.
사례처럼 자녀가 이월과세 없이도 증여받은 날부터 2년을 채워 1세대 1주택(고가주택)에 해당하면 판정이 달라질 수 있습니다. 이월과세를 적용해야 비과세가 되는 경우가 아니어서 12억원 초과분의 양도차익을 부모 취득가액으로 계산하는 이월과세를 검토합니다. 이월과세로 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적으면 이월과세를 적용하지 않습니다(소득세법 제97조의2 제2항 제3호). 이월과세를 적용하면 부모가 양도한 것으로 보는 규정은 적용하지 않습니다(소득세법 제101조 제2항 괄호). 배우자에게서 증여받은 고가주택 지분을 다른 주택 없이 같은 세대로 양도한 사안에서도, 이월과세 적용 세액이 더 크다는 전제에서 이월과세를 적용한다는 회신이 있습니다(사전-2025-법규재산-0785, 2025.9.24.). 이 회신은 세대를 분리하지 않은 부부 사안이므로, 세대를 분리한 자녀 지분은 양도 전에 두 방법으로 세액을 모두 계산합니다. 부당행위계산 판정은 부모에게 증여받은 집을 10년 안에 비과세로 양도하면, 부모가 양도한 것으로 보는지 확인합니다에서 다뤘습니다.
12억원 초과 주택의 양도세 계산은 12억원 초과 1주택, 양도세는 어떻게 계산하나요?에, 부모 집 일부를 매매로 받는 방법은 부모님 집, 일부는 매매로 일부는 증여로 받을 수 있나에 정리했습니다.
확인할 것
- 증여등기 접수일과 그날 주택 소재지가 조정대상지역이었는지
- 세대를 분리한 날짜(주민등록 전출일)와 실제로 따로 사는지 보여 줄 자료(임대차계약서, 공과금, 관리비)
- 자녀가 30세 이상인지, 30세 미만이면 소득 요건을 채우는지
- 증여받은 날 이후 그 주택에 전입해 거주한 기간
- 자녀 세대가 다른 주택·분양권·조합원입주권을 보유하고 있지 않은지
- 양도대금 중 자녀 지분 몫을 받을 자녀 명의 계좌
자주 묻는 질문
Q. 증여받기 전부터 그 집에서 부모님과 2년 넘게 거주했습니다. 이 기간도 거주기간으로 인정되나요?
A. 세대를 분리한 뒤 양도하면 보유기간을 증여받은 날부터 계산합니다(재산세과-1176). 조정대상지역 주택의 거주기간은 '그 보유기간 중' 거주한 기간이므로(소득세법 시행령 제154조 제1항) 증여 전 거주기간은 들어가지 않는 것으로 보고 거주기간을 계산합니다. 이 경우를 직접 다룬 해석은 확인하지 못했습니다.
Q. 세대를 분리하지 않고 부모님과 같은 세대인 채로 함께 양도하면요?
A. 부모 세대가 이 집 외에 다른 주택을 보유하면 자녀 지분은 그 세대의 주택으로 함께 판정하므로 1세대 1주택 비과세 대상이 되기 어렵습니다. 부모 세대가 이 집 하나만 보유한다면 세대 전체로 비과세 요건을 판정하고, 보유기간은 같은 세대로서 보유한 기간을 합쳐 계산합니다.
Q. 제 지분 금액이 12억원보다 적으면 고가주택이 아닌가요?
A. 아닙니다. 지분을 양도해도 주택 전체 양도가액이 12억원을 넘으면 고가주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제156조 제1항). 과세되는 부분은 지분의 양도차익에 전체 양도가액 기준 비율을 곱해 계산합니다.