재개발 신축주택 비과세, 종전 빌라 거주기간을 통산하고 공사기간은 넣지 않습니다
재개발 구역 빌라에서 살다가 신축 아파트를 받은 조합원이 그 아파트를 양도하면 1세대 1주택 비과세는 종전 빌라와 신축 아파트를 하나로 이어서 판정합니다. 보유기간에는 공사기간도 들어가지만 거주기간은 실제로 산 기간만 합산합니다. 종전 빌라에서 2년을 거주했다면 신축에 입주해 바로 양도해도 거주요건은 채웁니다. 흔히 듣는 '관리처분부터 완공까지 기간의 50%를 거주로 인정'은 2026년 세법개정안의 장기보유특별공제 규정이고 국회 심의 중이며, 비과세 2년 거주요건에는 쓰지 않습니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준이고 최종확인일은 2026년 10월 15일입니다.
재개발 빌라에서 2년 실거주했으면 신축 아파트에 입주한 뒤 바로 양도해도 비과세인가요?
다른 요건을 갖췄다면 비과세 판정에서 거주요건은 채웁니다. 재개발주택의 거주기간은 종전주택과 신축주택에서 실제로 거주한 기간을 합산하기 때문입니다(부동산거래관리과-416, 2010.3.18.). 다만 양도일 현재 1세대 1주택이어야 하고 실지거래가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다. 그 과세분의 장기보유특별공제에서는 신축 거주기간을 따로 봅니다.
비과세 판정 때 보유·거주기간은 이렇게 합산합니다
국세청은 재개발사업으로 취득한 신축주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 판정의 보유기간과 거주기간을 아래처럼 계산한다고 회신했습니다(부동산거래관리과-416, 2010.3.18.).
| 구분 | 종전 빌라 | 공사기간 | 신축 아파트 |
|---|---|---|---|
| 보유기간 | 합산 | 합산 | 합산 |
| 거주기간 | 실제 거주한 기간 합산 | 거주하지 않았으므로 제외 | 실제 거주한 기간 합산 |
보유기간 2년은 종전 빌라 보유기간과 공사기간을 합하면 이미 채운 경우가 많습니다. 거주기간 2년은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에만 적용하는 요건입니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 이 요건이 적용되어도 종전 빌라에서 2년을 살았다면 신축에서 살지 않아도 충족합니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산하므로(같은 조 제6항) 이주 전 빌라의 전입·전출 기록을 확인해 둡니다.
'공사기간 50% 거주 인정'은 장기보유특별공제 개정안입니다
2026년 세법개정안에는 재개발·재건축 신축주택의 공사기간 절반을 거주기간으로 인정하는 내용이 들어 있습니다. 그런데 이 인정은 비과세 요건이 아니라 장기보유특별공제의 거주공제율 계산에 반영하는 규정입니다.
| 항목 | 개정안 내용 |
|---|---|
| 대상 주택 | 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중이던 주택 |
| 인정 기간 | 관리처분계획 인가일부터 신축주택 입주가능일까지 공사기간의 50% |
| 반영하는 곳 | 기존건물 관련 양도차익의 장기보유특별공제 공제율 계산 |
| 반영하지 않는 곳 | 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건, 1세대 1주택 우대공제 요건 |
| 적용 시기 | 2028년 1월 1일 이후 양도분(정부안, 국회 심의 중) |
현행 비과세는 이 개정안과 관계없이 종전 빌라 거주기간으로 판정합니다. 개정안 전체 내용은 장기보유특별공제 완전정리, 표1과 표2 계산과 2026년 개편안에서 확인합니다.
12억원을 넘으면 신축 거주기간을 따로 봅니다
12억원을 넘는 고가주택의 과세분에 장기보유특별공제 표2(최대 80%)를 적용할 때는 사정이 다릅니다. 재개발 신축주택의 양도차익은 기존건물분과 청산금납부분으로 나누어 계산하고 청산금납부분의 보유기간은 관리처분계획 인가일부터 양도일까지입니다(소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호).
종전주택에서 2년 넘게 살았지만 신축주택에서는 거주하지 않은 사안이 있었습니다. 조세심판원은 기존건물분에는 표2를, 청산금납부분에는 표1을 적용한 처분이 정당하다고 결정했습니다(조심-2024-서-0090, 2024.3.27.). 청산금을 내고 넓은 평형을 받은 경우 신축에 입주해 바로 양도하면 청산금납부분 양도차익의 공제율이 낮아질 수 있습니다. 12억원 초과분 계산은 12억원 초과 1주택, 양도세는 어떻게 계산하나요?에서 확인합니다.
입주권 상태로 양도할 때는 요건이 다릅니다
완공 전에 조합원입주권으로 양도하면 주택이 아니라 입주권 비과세 규정을 적용합니다. 관리처분계획 인가일 현재 기존주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄고 양도일 현재 다른 주택이 없으면 비과세됩니다. 실지거래가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제4호). 상속받은 입주권은 상속받은 조합원입주권, 준공 전에 양도해도 비과세가 적용될까?에서 다룹니다.
함께 확인할 칼럼
- 1세대 1주택 비과세 요건 총정리: 보유·거주기간 계산
- 장기보유특별공제 완전정리, 표1과 표2 계산과 2026년 개편안: 개정안의 거주공제 전환
- 상속받은 조합원입주권, 준공 전에 양도해도 비과세가 적용될까?: 입주권 비과세와 공사기간 인정의 범위
- 양도세 계산기 (1세대 1주택): 비과세·고가주택 세액 확인
종전 빌라의 전입·전출 기록, 관리처분계획 인가일, 청산금 납부액을 함께 놓아야 비과세와 공제율을 정확히 계산합니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하며 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 이주 기간에 다른 집에 전세로 살았는데 그 기간도 거주기간인가요?
A. 아닙니다. 거주기간은 해당 주택의 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지입니다(소득세법 시행령 제154조 제6항). 이주 후 공사기간에는 종전 빌라에 거주하지 않았으므로 거주기간에 넣지 않고, 보유기간에만 합산합니다(부동산거래관리과-416).
Q. 개정안이 통과되면 공사기간 절반으로 비과세 거주 2년을 채울 수 있나요?
A. 채울 수 없습니다. 개정안은 공사기간 인정을 장기보유특별공제 공제율 산정에만 반영한다고 밝혔습니다. 개정안은 국회 심의 중이며 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 정부안입니다.
근거 법령
- 소득세법 제89조 제1항 제3호·제4호 / 같은 법 시행령 제154조 제1항·제6항·제8항, 제159조의4, 제166조 제5항(2026년 10월 1일 시행본)
- 부동산거래관리과-416(2010.3.18.), 조심-2024-서-0090(2024.3.27.)
- 2026년 세법개정안(소득세법 제95조 제9항, 같은 법 시행령 제159조의4 제6항 신설안, 국회 심의 중)