양도소득세 이월과세 총정리
(요건·효과·배제사유와 증여 지분 비교 쟁점)
배우자나 직계존비속에게서 증여받은 부동산 등을 10년(주식은 1년) 안에 양도하면, 취득가액을 증여자의 취득가액으로 계산합니다. 이것이 이월과세(소득세법 §97조의2)입니다. 증여로 취득가액을 높여 양도세를 줄이는 것을 막는 규정이라, 요건과 예외를 정확히 알아야 합니다.
이월과세란
가족에게 증여한 뒤 곧바로 양도하면, 증여 당시의 높은 평가액이 취득가액이 되어 양도차익이 크게 줄어듭니다. 이렇게 세금을 줄이는 것을 막기 위해, 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 자산을 일정 기간 안에 양도하면 취득가액을 '증여자'가 취득했던 금액으로 되돌려 양도세를 계산합니다. 이것을 이월과세라고 합니다.
거주자가 양도일부터 소급하여 10년(주식 등은 1년) 이내에 배우자 또는 직계존비속에게서 증여받은 자산을 양도할 때, 취득가액은 증여자가 그 자산을 취득할 당시의 금액으로 한다. 납부하였거나 납부할 증여세 상당액은 필요경비에 산입한다.
예를 들어 배우자가 3억원에 취득한 주택을 8억원일 때 증여받고 곧 9억원에 양도하면, 취득가액은 8억원이 아니라 3억원으로 잡혀 양도차익이 커집니다.
적용 요건
이월과세는 다음 세 가지를 모두 갖출 때 적용됩니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 증여자 | 배우자 또는 직계존비속(부모·조부모·자녀 등) |
| 기간 | 증여받은 날부터 10년(주식 등은 1년) 이내에 양도. 기간은 등기부상 소유기간으로 계산 |
| 대상 자산 | 토지·건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권 등), 시설물이용권, 주식 등 |
표의 "부동산을 취득할 수 있는 권리"에는 조합원입주권과 분양권이 들어갑니다. 다만 이 둘은 대상에 들어온 시점이 따로 있고 세율이 달라지는 지점도 달라서, 증여받은 조합원입주권과 분양권의 이월과세에서 따로 다룹니다.
배우자는 법률혼만 해당하고 사실혼은 제외됩니다. 증여받은 날부터 10년(주식 1년)이 지나 양도하면 이월과세는 적용되지 않습니다.
증여 시점에 따라 기간이 다릅니다. 부동산 등은 2022년 12월 31일 이전에 증여받았다면 5년, 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 10년입니다. 주식은 2025년 1월 1일 이후 증여받은 것부터 이월과세(1년)가 도입됐고, 그 전에 증여한 주식은 대상이 아닙니다.
이월과세의 효과
이월과세가 적용되면 세 가지가 달라집니다.
- 취득가액: 증여받을 때의 평가액이 아니라 증여자가 취득했던 금액으로 계산합니다. 대개 취득가액이 낮아져 양도차익이 커집니다.
- 보유기간: 증여일이 아니라 증여자의 취득일부터 기산합니다. 장기보유특별공제와 세율 판정이 여기에 따라 달라집니다.
- 증여세: 그 자산에 대해 낸(낼) 증여세 상당액을 필요경비로 공제합니다. 증여자가 지출한 자본적 지출액도 필요경비에 포함됩니다.
이월과세가 적용되지 않는 경우
다음에 해당하면 이월과세를 적용하지 않습니다(소득세법 §97조의2 제2항).
- 수용: 사업인정고시일부터 2년 이전에 증여받은 자산이 공익사업으로 협의매수·수용된 경우
- 1세대 1주택 비과세: 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세(고가주택 포함)에 해당하게 되는 경우
- 비교과세: 이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적은 경우
이월과세를 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세를 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우에는 이월과세를 적용하지 아니한다.
세 번째가 이른바 '비교과세'입니다. 이월과세를 적용해 오히려 세금이 줄면 그 적용을 배제해서, 결국 두 방식 중 세금이 더 큰 쪽으로 과세됩니다.
적용과 미적용, 세금이 달라지는 이유
같은 자산인데 두 방식의 세금이 달라지는 것은 취득가액과 보유기간 기산이 다르기 때문입니다.
| 구분 | 취득가액 | 보유기간 기산 |
|---|---|---|
| 이월과세 적용 | 증여자의 취득가액(대개 낮음) | 증여자의 취득일부터(장기, 일반세율) |
| 이월과세 미적용 | 증여일 현재 평가액(대개 높음) | 증여일부터(짧으면 단기 중과세율) |
취득가액이 낮아도 보유기간이 증여자 취득일부터라 장기·일반세율이 되는 이월과세 적용이 세금이 더 적고, 반대로 증여일부터 짧게 보유한 미적용은 단기 중과세율로 세금이 더 클 수 있습니다. 증여로 취득한 부동산의 취득가액을 증여일 현재 상증세법상 평가액으로 보는 점, 증여일부터 기산해 단기세율을 적용하는 점은 최근 판례로도 확인된 바 있어(대법원 2025두32918 등) 계산의 기초 자체는 다툼이 없습니다.
증여받은 지분만 따로 비교할 수 있을까
실무에서 문제가 되는 지점이 하나 더 있습니다. 일부 지분만 증여받아 원래 갖고 있던 지분과 함께 양도할 때, 증여 지분만 떼어 미적용이 유리하다면 그 지분만 미적용으로 신고할 수 있는지가 문제가 됩니다.
조문은 비교 대상을 "양도소득 결정세액"이라고만 정합니다. 이는 그 양도 전체의 결정세액을 뜻합니다. 이월과세는 증여받은 지분에만 적용되지만, 세액 비교 자체는 증여 지분만 별도 과세표준으로 떼어내는 것이 아니라 함께 양도하는 다른 지분까지 합산한 전체 결정세액을 두 방식으로 계산해 비교하는 것으로 읽힙니다. 이 해석대로라면, 상속 등 다른 지분과 합산했을 때 이월과세 적용 세액이 더 크게 나오는 사안에서는 증여 지분만 떼어 미적용으로 신고하기가 쉽지 않아 보입니다.
법원도 "조세법규는 특별한 사정이 없으면 법문대로 해석해야 하고, 합리적 이유 없이 확장·유추해석은 허용되지 않는다"고 봅니다. 조문에 없는 '지분만 비교'를 주장하기에는 부담이 따릅니다.
다만 '증여 지분만의 비교'를 명시하거나 배제한 조문·유권해석·판례가 뚜렷하지 않은 것도 사실입니다. 세액 차이가 크고 규정이 분명하지 않은 사안이라면, 신고 전에 국세청 서면질의(사전답변)로 "증여 지분만의 세액 비교가 가능한지"를 확인해 두어야 합니다.
배우자·직계존비속이 아니라면, 부당행위로 봅니다
이월과세는 배우자와 직계존비속에게서 증여받은 경우에만 적용됩니다. 형제자매처럼 그 밖의 특수관계인에게 증여한 뒤 그 사람이 10년 이내에 양도했다면, 부당행위계산부인이 적용됩니다. [증여세 + 수증자 양도세]가 [증여자가 직접 양도했을 때 양도세]보다 적으면, 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다. 이때 당초 증여세는 취소합니다. 다만 양도대금이 실제로 수증자에게 귀속됐다면 이 규정은 적용하지 않습니다.
배우자·직계존비속 외의 특수관계인에게 증여한 후 수증자가 10년 이내에 다시 양도한 경우로서 세부담이 부당하게 줄면, 증여자가 직접 양도한 것으로 보고 당초 증여세는 부과하지 않는다.
배우자·직계존비속에게 받았다면 이월과세로 취득가액을 증여자 것으로 승계하고, 그 밖의 가족에게 받았다면 부당행위로 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다.
정리하면
이월과세는 배우자·직계존비속에게서 증여받은 부동산 등을 10년(주식 1년) 내 양도할 때 취득가액을 증여자의 취득가액으로 되돌려 계산하는 제도입니다. 취득가액과 보유기간 기산이 달라지고, 증여세는 필요경비로 공제됩니다. 수용, 1세대 1주택 비과세, 비교과세(적용이 더 적으면 배제)에 해당하면 적용되지 않습니다. 특히 일부 지분을 증여받아 함께 양도할 때의 비교과세는 조문상 '전체 결정세액'을 기준으로 읽혀 증여 지분만 떼어 미적용으로 신고하기가 쉽지 않아 보이지만, 이를 직접 정한 규정이 없는 회색지대이므로 세액 차이가 크다면 신고 전 국세청 서면질의로 확정해 둡니다. 배우자·직계존비속이 아닌 가족에게 증여했다면, 이월과세가 아니라 부당행위계산부인을 따로 살펴야 합니다.