자진말소한 임대주택이 재건축 입주권이 되면, 거주주택 비과세 뒤 남은 입주권도 비과세되나
"자진말소한 임대주택이 재건축으로 입주권이 됐습니다. 거주주택을 특례로 비과세 받고 나서 남은 입주권을 팔면 입주권 비과세가 되나요? 된다면 거주주택을 판 뒤의 기간만 비과세되나요?" 거주주택 특례는 임대주택이 입주권이 된 뒤에도 적용됩니다. 남은 입주권은 관리처분계획인가일 현재 그 임대주택이 보유·거주 요건을 갖췄는지로 입주권 비과세를 판단합니다. 기간을 나눠 보는지는 확인된 해석이 없습니다.
임대주택이 입주권이 된 뒤에도 거주주택 특례는 적용됩니다
장기임대주택과 거주주택을 가진 1세대가 거주주택을 양도하면 요건을 갖춘 경우 1주택을 가진 것으로 보아 비과세를 판단합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항). 국세청은 장기임대주택이 재건축 관리처분계획인가로 조합원입주권이 된 뒤 거주주택을 양도해도 이 특례를 적용한다고 해석합니다(서면-2015-법령해석재산-1821, 2016.1.28.; 서면-2017-부동산-0313, 2017.7.19.).
자진말소했다면 거주주택 양도 기한이 있습니다. 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대하고 자진말소한 경우 등록이 말소된 날부터 5년 이내에 거주주택을 양도해야 임대기간요건을 갖춘 것으로 봅니다. 장기임대주택이 2호 이상이면 최초로 등록이 말소된 날부터 계산합니다(소득세법 시행령 제155조 제23항). 자진말소 뒤 임대주택이 재건축으로 멸실되어 입주권이 됐거나 신축 주택으로 완공된 사안도 있었습니다. 국세청은 말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도하면 특례를 적용받을 수 있다고 했습니다(서면-2022-법규재산-1283, 2023.8.8.).
남은 입주권은 입주권 비과세 요건으로 따로 봅니다
거주주택 특례는 주택을 양도할 때의 특례입니다. 조세심판원은 이 특례가 주택의 1세대 1주택 비과세에 관한 규정이고 조합원입주권의 비과세 특례규정이 아니라고 보았습니다(조심2019중2682, 2020.4.29.). 그래서 남은 입주권은 입주권 비과세 규정(소득세법 제89조 제1항 제4호)의 요건으로 봅니다.
조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
- 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없어야 합니다(같은 호 가목). 거주주택을 이미 양도했다면 이 요건은 충족합니다.
- 관리처분계획인가일(그 전에 철거되면 철거일) 현재 기존주택이 1세대 1주택 비과세 요건(같은 조 같은 항 제3호 가목)에 해당하는 주택이어야 합니다.
인가일 당시 그 세대는 임대주택과 거주주택을 함께 보유했습니다. 기획재정부와 국세청은 인가일 현재 2주택을 보유한 경우에도 양도하는 입주권의 기존주택이 인가일 현재 보유·거주 요건을 충족하면 입주권 비과세를 적용받을 수 있다고 했습니다(기획재정부 재산세제과-394, 2010.4.28.; 서면-2017-부동산-1678, 2017.9.25.). 두 해석은 장기임대주택 사안이 아닙니다. 이 기준을 대입하면 임대주택이 인가일까지 보유기간 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년)을 채웠는지를 봐야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 임대로 내준 주택은 거주기간이 없는 경우가 많으므로 취득 당시 조정대상지역이었는지부터 확인합니다.
직전거주주택보유주택의 기간 제한
임대주택으로 등록했던 주택을 나중에 거주주택이나 1세대 1주택으로 양도하는 경우가 있습니다. 이때는 직전거주주택을 양도한 날 이후의 기간분만 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세를 판단합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항 후단, 제154조 제10항). 이 주택을 직전거주주택보유주택이라고 합니다. 조문의 대상은 주택이고, 입주권 비과세 규정에 이 규정을 준용한다는 문구는 없습니다. 남은 입주권 양도에 이 기간 제한을 적용하는지, 재건축이 끝나 신축 주택으로 양도할 때 이 규정이 적용되는지를 직접 다룬 해석은 찾지 못했습니다.
| 단계 | 적용 규정 | 확인된 해석 |
|---|---|---|
| 임대주택이 입주권인 상태에서 거주주택 양도 | 소득세법 시행령 제155조 제20항·제23항 | 특례 적용(서면-2015-법령해석재산-1821, 서면-2022-법규재산-1283) |
| 그 뒤 남은 입주권 양도 | 소득세법 제89조 제1항 제4호 | 인가일 2주택이어도 기존주택이 그날 보유·거주 요건 충족 시 적용(기획재정부 재산세제과-394, 서면-2017-부동산-1678). 임대주택 사안은 미확인 |
| 직전거주주택보유주택 기간 제한 | 소득세법 시행령 제154조 제10항 | 입주권·신축 주택 적용 여부 직접 해석 찾지 못함 |
양도 전에 정리할 것
기간 제한 적용 여부는 세액 차이가 크고 확인된 해석이 없습니다. 남은 입주권이나 신축 주택을 양도하기 전에 사실관계를 갖춰 국세청 사전답변을 신청하는 방안을 검토합니다.
- 임대사업자 등록일, 임대의무기간, 자진말소일(말소 통지서)을 확인합니다.
- 관리처분계획인가일과 기존주택 철거일은 조합 고시로 봅니다.
- 임대주택의 취득일, 취득 당시 조정대상지역 여부, 인가일까지의 거주기간을 정리합니다.
- 거주주택 양도일과 그 양도에 거주주택 특례를 적용해 신고했는지 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 자진말소하고 5년이 지나 거주주택을 팔면 어떻게 되나요?
A. 자진말소한 장기임대주택은 등록이 말소된 날(2호 이상이면 최초 말소일)부터 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정해 임대기간요건을 갖춘 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제23항). 5년이 지나면 이 규정으로 거주주택 특례를 받을 수 없습니다.
Q. 남은 입주권 양도가액이 12억원을 넘으면요?
A. 입주권 비과세 요건을 갖추더라도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 비과세 대상에서 제외되고(소득세법 제89조 제1항 제4호 단서), 양도차익은 고가주택과 같은 방식으로 계산합니다(같은 법 제95조 제3항, 같은 법 시행령 제160조).