세입자를 내보내며 준 돈(명도비), 양도세에서 빼주나요
집을 팔기로 했는데 세입자가 나가지 않아 합의금·이사비를 주고 내보내는 경우가 있습니다. 이렇게 판 사람(양도자)이 인도의무를 이행하려고 지출한 명도비용은 양도비로서 필요경비에 빼줍니다. 다만 "양도자가 직접 부담해야 할 돈"이라는 성격과 증빙이 갖춰져야 합니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
명도비용은 '양도비'로 빼줍니다
필요경비 중 양도비에는 중개수수료·신고비용뿐 아니라 명도비용도 들어갑니다.
매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용은 양도비 등으로서 필요경비에 공제한다.
집을 넘겨주려면 세입자나 점유자를 내보내 빈 상태로 인도해야 합니다. 이 과정에서 양도자가 쓴 합의금·이사비 등이 명도비용입니다.
2018년 2월 13일 이후부터 명문으로 인정됩니다
명도비용이 처음부터 인정된 것은 아닙니다. 과거에는 과세관청은 인정하지 않는 경향이었고 법원은 인정하는 등 다툼이 많았습니다. 그러다 2018년 2월 13일 이후 양도분부터 시행령에 명도비용이 양도비로 명시되면서 정리되었습니다.
따라서 양도 시점이 2018년 2월 13일 이후라면, 요건을 갖춘 명도비용은 필요경비로 공제받을 수 있습니다.
핵심은 '양도자가 인도의무를 이행하려 직접 쓴 돈'인가입니다
명문화 이후에도 모든 명도 관련 지출이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 판단의 핵심은 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 직접 지출한 성격인지입니다.
- 인정 방향: 팔기 위해 기존 세입자를 내보내며 양도자가 지급한 합의금·이사비. 임대차 만료 전 조기퇴거를 위해 지급한 비용도 사안에 따라 인정될 수 있습니다. 매매 과정에서 매수인이 바뀌더라도, 인도의무를 이행하기 위한 명도비용이면 인정될 수 있습니다.
- 부인 위험: 원래 양수인(사는 사람)이 부담할 성격이거나, 양도와 직접 관련성이 약한 지출은 명도비용으로 보지 않을 수 있습니다.
개별 지출이 명도비용에 해당하는지는 사실관계에 따른 판단이므로, 큰 금액이라면 지급 전 성격을 확인해 두는 것이 안전합니다.
증빙이 없으면 빼주지 않습니다
명도비용도 다른 필요경비처럼 증빙이 있어야 인정됩니다(소득세법 시행령 제163조 제5항, 제160조의2 제2항). 합의서·확인서와 함께 계좌이체 등 금융거래 증명을 남겨야 합니다.
특히 명도비용은 상대방에게 현금으로 건네는 경우가 많은데, 단순한 현금 지급이나 계좌이체 내역만으로는 부족합니다. 누구에게, 왜 지급했는지 상대방과 사유가 확인되어야 합니다. 세입자와 합의서를 작성하고 계좌로 이체하는 것이 가장 안전합니다.
주의: 취득가액을 추계로 신고하면 못 뺄 수 있습니다
명도비용은 '양도비'입니다. 그런데 취득가액을 실제 산 값이 아니라 매매사례가액·감정가액·기준시가로 추계해 신고하면, 실제 양도비 대신 정액 개산공제만 적용되어 명도비용을 따로 빼지 못합니다.
실지거래가액으로 신고하거나 환산취득가액을 쓰는 경우에만 명도비용이 실익이 있습니다. 자세한 내용은 취득가액을 추계로 잡으면 실제 경비는 어떻게 되나요에서 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q. 세입자에게 준 이사비·합의금도 명도비로 인정되나요?
A. 집을 넘겨주기 위해(인도의무 이행) 양도자가 지출한 것이면 명도비용으로 인정됩니다. 다만 성격과 증빙에 따라 갈리므로 합의서와 계좌이체 내역을 남겨야 합니다.
Q. 임대차 계약이 아직 남았는데 조기퇴거 비용을 줬습니다. 인정되나요?
A. 임대차 만료 전 조기퇴거를 위해 지급한 비용도 사안에 따라 명도비용으로 인정될 수 있습니다. 매매를 위한 인도의무 이행 성격인지가 관건입니다.
Q. 계약 뒤 사는 사람이 바뀌었습니다. 그래도 명도비는 인정되나요?
A. 매수인이 변경되었더라도 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출한 명도비용이면 인정될 수 있습니다.
Q. 현금으로 합의금을 줬는데 영수증이 없습니다.
A. 인정받기 어렵습니다. 명도비용은 합의서와 계좌이체 등으로 상대방과 지급 사유가 확인되어야 하므로, 증빙 없이 현금으로 지급하면 실제로 썼더라도 공제받지 못할 수 있습니다.