두 번에 나눠 상속받은 주택, 중과 배제 5년은 처음 상속 때 소유자였는지로 기산일이 달라집니다
부모님 집을 아버지가 돌아가실 때 한 번, 어머니가 돌아가실 때 또 한 번 두 번에 나눠 상속받는 경우가 있습니다. 상속주택 중과 배제 5년을 처음 상속일부터 계산할지, 나중 상속일부터 계산할지에 대해 국세청 해석은 두 가지입니다. 처음 상속 때 아버지 지분을 단독으로 상속받았다면 그 지분은 처음 상속일부터 5년을 계산하고, 처음 상속 때 형제들과 공동상속한 소수지분자였다가 어머니 지분을 받아 최대지분자가 됐다면 최대지분자가 된 날부터 5년을 계산해 보유지분 전체를 중과에서 제외합니다. 두 예규의 사실관계 차이는 처음 상속 때 그 주택을 상속인의 주택으로 계산했는지입니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
상속주택 중과 배제 5년의 조문
2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하면 다주택 중과가 다시 적용됩니다. 보유기간 2년 이상 주택의 한시 배제(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2, 제167조의3 제1항 제12호의2)는 2026년 5월 9일까지 양도한 주택과 같은 호 나목·다목의 허가·계약 요건을 갖춘 주택에 한정됩니다. 상속주택은 다음 조문에 해당하면 중과에서 제외됩니다.
제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)
2주택 중과의 배제 사유를 정한 제167조의10 제1항 제2호가 제167조의3 제1항 제2호부터 제8호까지를 그대로 가져오므로, 2주택이든 3주택 이상이든 같은 5년을 적용합니다. 5년은 상속개시일부터 계산합니다(상속 취득시기, 제162조 제1항 제5호). 5년 계산의 기본은 상속주택 양도세, 다주택 중과 제외 3가지에 정리했습니다.
조문은 제155조 제2항에 해당하는 상속주택으로 대상을 한정합니다. 피상속인이 주택을 2채 이상 남겼다면 제155조 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택(선순위 상속주택)만 해당하고, 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였다면 같은 항 단서에 따라 동거봉양 합가 전부터 보유하던 주택만 상속받은 주택으로 봅니다.
처음에 지분을 단독으로 상속받은 경우: 처음 상속일부터
서면-2023-법규재산-1660 (2025.6.30.)
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2017.1. | A주택 취득 |
| 2018.7. | 父 사망, 父·母가 공동소유하던 B주택의 父 지분(50%)을 단독 상속 |
| 2022.4. | 母 사망, B주택의 母 지분(50%)을 단독 상속 |
| 양도 예정 | 조정대상지역에 있는 B주택을 2026년 5월 10일 이후 양도 |
두 번의 상속 모두 제155조 제2항에 따른 상속주택 요건을 갖춘 것을 전제로 했습니다. 질의는 1차 상속일부터 5년이 지나고, 2차 상속일부터 5년이 지나지 않은 때 B주택을 양도하는 경우, 1차 상속으로 취득한 지분이 중과세율 적용에서 배제되는지였습니다.
父·母가 공동소유하던 주택을 父가 사망함에 따라 父의 지분을 단독으로 상속을 받은 후 母가 사망함에 따라 母의 지분을 단독으로 상속받은 경우로서, 父의 지분을 상속받은 날로부터 5년이 경과하여 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조제7항에 따른 세율이 적용되는 것입니다. 다만, 「소득세법」 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 제104조제7항에 따른 세율이 적용되지 아니하는 것입니다.
회신 뒷부분의 "다만"은 보유 2년 이상 주택의 한시 배제를 안내한 것이고, 이 사안은 2026년 5월 10일 이후 양도를 전제로 했으므로 결론은 앞부분입니다. 1차 상속으로 받은 父 지분은 父 지분을 상속받은 날부터 5년을 계산하고, 그 5년이 지나 양도하면 중과세율(2주택 기본세율+20%포인트, 3주택 이상 +30%포인트, 소득세법 제104조 제7항)을 적용하며 장기보유특별공제도 적용하지 않습니다(같은 법 제95조 제2항). 母 지분을 나중에 상속받았다고 父 지분의 5년이 2차 상속일부터 다시 시작되지 않습니다.
처음에 소수지분자였던 경우: 최대지분자가 된 날부터
사전-2021-법규재산-1681 (2022.10.6.)
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2014.4. | 父 소유주택을 母 3/9, 본인 2/9, 형제 2명 각 2/9로 공동상속 |
| 2021.6. | 母 사망, 母 지분 3/9를 본인이 단독 상속(본인 5/9, 형제 각 2/9) |
| 2021.10. | 공동상속주택 양도 |
제155조 제2항의 선순위 상속주택을 전제로 했고, 질의는 1660과 같은 구조입니다. 1차 상속일부터 5년이 지나고 2차 상속일부터 5년 이내에 양도할 때 1차 상속지분에도 중과세율 적용이 배제되는지였습니다.
父로부터 주택을 母(3/9)와 그 자녀 3명(각 2/9씩)이 공동상속 받은 후 母가 사망함에 따라 母의 지분을 자녀 중 1명이 단독으로 재상속하여 최대지분자(5/9)가 된 경우로서 해당 최대지분자가 재상속에 의해 최대지분자가 된 날로부터 5년 이내에 보유지분(5/9)을 양도한 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제7호에 따라 양도소득세가 중과되지 않는 것입니다.
1차 상속으로 받은 2/9까지 포함한 보유지분 5/9 전체가 중과에서 제외됐습니다. 5년은 1차 상속일이 아니라 재상속으로 최대지분자가 된 날부터 계산했습니다.
두 예규의 결론이 다른 이유
두 예규 모두 "1차 상속일부터 5년 경과, 2차 상속일부터 5년 이내"에 양도한 사안이지만 결론이 다릅니다. 회신이 이유를 직접 밝히지는 않았고, 사실관계를 비교하면 차이는 1차 상속 때 그 주택을 상속인의 주택으로 계산했는지입니다.
| 구분 | 서면-2023-법규재산-1660 | 사전-2021-법규재산-1681 |
|---|---|---|
| 1차 상속 | 父 지분 50%를 단독 상속 | 공동상속, 본인 2/9(최대지분자는 母 3/9) |
| 1차 상속 뒤 주택 수 계산 | 상속받은 지분을 상속인이 보유 | 최대지분자인 母의 소유로 계산(시행령 제167조의3 제2항 제2호) |
| 2차 상속 | 母 지분 50%를 단독 상속 | 母 지분 3/9를 단독 상속, 최대지분자(5/9)가 됨 |
| 5년 기산 | 1차 지분은 1차 상속일 | 최대지분자가 된 날 |
| 결론 | 1차 지분 중과 | 보유지분 5/9 전체 중과하지 않음 |
1681의 상속인은 1차 상속 때 소수지분자였으므로, 그 주택은 주택 수 계산에서 母의 주택이었습니다. 재상속으로 최대지분자가 된 날 비로소 상속인의 상속주택으로 계산되기 시작했고, 그날부터 5년을 적용했습니다. 1660의 상속인은 1차 상속 때부터 父 지분을 단독으로 보유했으므로 그 지분은 1차 상속일부터 상속인의 상속주택이었습니다.
그래서 두 번에 나눠 상속받은 주택은 1차 상속 때 공동상속이었는지, 상속인이 그때 최대지분자였는지를 먼저 확인합니다. 공동상속주택의 소유자는 상속개시일 현재 상속지분으로 판정하고, 상속 뒤 매매로 지분이 커져도 판정이 바뀌지 않습니다(사전-2020-법규재산-0566). 1681은 매매가 아니라 재상속으로 최대지분자가 된 사안입니다. 소수지분 양도의 중과 배제는 공동상속주택 소수지분 양도, 다주택 중과 배제의 범위와 조건에 정리했습니다.
1660 사안의 나중 지분(母 지분)은
1660 회신은 1차 상속 지분만 답했고, 2차 상속으로 받은 母 지분은 판단하지 않았습니다. 아래는 예규가 아니라 조문 문언에 따른 해석입니다.
제7호는 5년의 기산점을 "상속받은 날"로 정합니다. 母 지분을 상속받은 날은 2차 상속개시일이므로, 문언대로 보면 母 지분은 2차 상속개시일부터 5년 이내에 양도할 때 제7호에 해당한다고 볼 여지가 있습니다. 1681이 재상속일부터 5년 이내 양도를 중과에서 제외한 것도 2차 상속일을 기산점으로 삼은 점에서 이 해석과 방향이 같습니다. 다만 1681은 1차 지분이 소수지분이었던 사안이어서 1660 사안과 사실관계가 다릅니다. 이 해석에 따르면 1660 사안은 같은 주택을 한 번에 양도해도 父 지분은 중과, 母 지분은 기본세율이 되어 지분별로 세율이 달라집니다.
이 해석을 적용하려면 다음을 함께 확인해야 합니다.
- 母 지분이 그 자체로 제155조 제2항의 상속받은 주택에 해당해야 합니다. 母 사망 당시 상속인이 母와 같은 세대였다면 같은 항 단서(동거봉양 합가)에 해당하는지가 먼저 문제됩니다. 母가 다른 주택도 남겼다면 B주택이 선순위인지도 확인합니다.
- 지분별로 세율이 다르면 양도차익을 지분별로 나눠 계산해야 합니다. 父 지분과 母 지분은 상속개시일과 상속 당시 평가액이 다르므로 취득가액과 보유기간도 지분별로 계산합니다.
- 이 계산 방식은 두 예규 모두 다루지 않았습니다. 금액이 큰 경우 양도 전에 세법해석 사전답변을 신청해 확인하는 방법이 있습니다.
같은 세대 상속과 보유기간 통산 예규
함께 인용되는 사전-2020-법령해석재산-0527 (2021.8.19.)은 5년이 아니라 보유기간을 다룬 해석입니다. 1999년 7월 6일 甲이 취득한 아파트를 2017년 1월 4일 같은 세대인 배우자 乙이 상속해 2020년 5월 28일 양도한 사안(양도일 현재 3주택)에서, 국세청은 당시 제167조의3 제1항 제12호(보유기간 10년 이상 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하면 중과 제외)의 보유기간에 상속개시 전 같은 세대로서 보유한 기간을 통산할 수 있다고 보았습니다(기획재정부 재산세제과-722, 2021.8.10. 참고). 현행 제12호는 소형 신축주택 등 다른 내용이고, 보유 2년 이상 주택의 한시 배제(제12호의2)는 2026년 5월 9일 양도분까지(나목·다목 요건 포함) 적용됐습니다. 2년 한시 배제에 같은 통산을 적용할지는 이 예규 문언으로 확인되지 않고, 제7호의 5년은 "상속받은 날"부터 계산하므로 이 통산과 계산 대상이 다릅니다.
확인할 것
- 지분별 상속개시일(사망일)을 기본증명서·가족관계 서류로 확인합니다.
- 1차 상속이 단독상속인지 공동상속인지, 공동상속이었다면 상속개시일 현재 누가 최대지분자였는지 분할협의서와 등기로 확인합니다.
- 2차 상속으로 최대지분자가 됐다면 그날부터 5년이 지났는지 계산합니다.
- 각 상속 당시 피상속인과 상속인이 같은 세대였는지, 같은 세대였다면 동거봉양 합가에 해당하는지 주민등록초본으로 확인합니다.
- 피상속인이 다른 주택도 남겼다면 제155조 제2항 각 호의 순위로 선순위 상속주택을 정합니다.
- 지분별 상속 당시 평가액으로 취득가액을 나눠 양도차익을 계산합니다.
양도하는 주택이 중과 대상인지는 양도세 중과대상 판정에서 단계별로 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 아버지 지분은 상속받은 지 6년, 어머니 지분은 3년 됐습니다. 어머니 상속일부터 5년을 다시 계산하나요?
A. 처음 상속 때 아버지 지분을 단독으로 받았다면 아버지 지분은 다시 계산하지 않고, 아버지 지분을 상속받은 날부터 5년이 지났으므로 중과세율을 적용합니다(서면-2023-법규재산-1660). 처음 상속 때 형제들과 공동상속한 소수지분자였다가 어머니 지분을 받아 최대지분자가 됐다면, 최대지분자가 된 날부터 5년 이내에 양도하는 보유지분 전체를 중과하지 않습니다(사전-2021-법규재산-1681).
Q. 5년은 등기일부터 계산하나요?
A. 상속개시일, 곧 피상속인이 사망한 날부터 계산합니다. 상속으로 취득한 자산의 취득시기는 상속이 개시된 날입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호). 재상속으로 최대지분자가 된 경우에는 그 재상속의 상속개시일이 최대지분자가 된 날입니다.
Q. 같은 세대로 함께 살던 부모님께 상속받은 주택도 5년 동안 중과에서 제외되나요?
A. 중과 배제 조문(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제7호)은 제155조 제2항에 해당하는 상속주택을 대상으로 하고, 같은 항 단서는 상속개시 당시 같은 세대였다면 동거봉양 합가 전부터 보유하던 주택만 상속받은 주택으로 봅니다. 동거봉양 합가에 해당하는지를 먼저 확인합니다. 같은 세대 상속의 보유기간 통산 예규(사전-2020-법령해석재산-0527)는 당시 10년 보유 한시 배제에 관한 것이어서 5년 계산과는 다릅니다.
근거 법령
- 소득세법 제95조 제2항, 제104조 제7항
- 소득세법 시행령 제155조 제2항, 제162조 제1항 제5호, 제167조의3 제1항 제7호·제12호의2·제2항 제2호, 제167조의10 제1항 제2호·제12호의2
- 서면-2023-법규재산-1660(2025.6.30.), 사전-2021-법규재산-1681(2022.10.6.)
- 사전-2020-법규재산-0566(2022.9.28.)
- 사전-2020-법령해석재산-0527(2021.8.19.), 기획재정부 재산세제과-722(2021.8.10.)