수십 년 전 상속받은 집을 양도할 때, 취득가액은 무엇으로 정하나
"시부모님이 아주 싸게 산 집을 수십 년 전에 상속받았는데, 지금 팔면 그 옛날 값이 취득가액인가요?" 상속받은 집의 취득가액은 피상속인의 매입가가 아니라 상속개시일 현재 평가액입니다. 상속세를 신고하지 않았어도 같습니다. 상속이 1985년 1월 1일 전이라면 그날 현재 가액으로 정합니다.
취득가액은 상속개시일 현재 평가액입니다
상속받은 자산의 취득 당시 실지거래가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액으로 봅니다. 세무서장이 상속세를 결정·경정한 가액이 있으면 원칙적으로 그 가액을 씁니다(소득세법 시행령 제163조 제9항).
이 평가는 시가가 원칙입니다. 상속 당시 그 집의 매매가액·감정가액·수용가액처럼 시가로 볼 가액이 없었다면 기준시가 같은 보충적 평가방법으로 정한 가액이 취득가액이 됩니다.
상속세를 무신고한 상속주택을 양도한 사안이 있었습니다. 국세청은 이때도 상속개시일 현재 평가액을 취득가액으로 보고 환산취득가액은 적용할 수 없다고 답했습니다(재산세과-3561, 2008.10.31.). 환산취득가액은 양도가액에 취득 당시와 양도 당시 기준시가의 비율을 곱해 역산한 가액입니다. 상속세 신고가 취득가액에 미치는 영향은 상속세가 0원이어도 신고하는 이유, 신고한 평가액이 양도할 때 취득가액이 됩니다에서 다뤘습니다.
기준시가가 고시되기 전에 상속받았다면
개별공시지가는 1990년 8월 30일에 처음 고시됐습니다. 건물 기준시가와 주택가격은 그 뒤에 고시·공시되기 시작했습니다. 각 가격이 처음 고시·공시되기 전에 상속받은 토지·건물은 두 가액을 비교해 많은 금액을 취득가액으로 씁니다. 하나는 상속개시일 현재 평가액이고, 다른 하나는 처음 고시된 가액을 기준으로 상속 당시로 환산한 가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항 단서).
| 상속받은 자산 | 비교하는 환산 가액 | 근거 |
|---|---|---|
| 1990년 8월 30일 개별공시지가 고시 전에 상속받은 토지 | 1990년 1월 1일 기준 개별공시지가 × 상속 당시 지방세 시가표준액 ÷ 1990년 8월 30일 현재와 그 직전 시가표준액의 평균 | 소득세법 시행령 제164조 제4항 |
| 건물 기준시가 고시 전에 상속받은 건물 | 국세청이 처음 고시한 기준시가에 취득연도·구조 등에 따른 기준율을 곱한 가액 | 소득세법 시행령 제164조 제5항 |
| 개별주택가격·공동주택가격 공시 전에 상속받은 주택 | 처음 공시된 주택가격을 상속 당시와 공시 당시의 기준시가 비율로 환산한 가액 | 소득세법 시행령 제164조 제7항 |
이 계산에는 상속 당시의 시가표준액과 처음 고시·공시된 해의 가격 자료가 필요하므로 신고 전에 확보합니다.
1985년 1월 1일 전에 상속받았다면
1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지·건물은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 봅니다(법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조). 이날을 의제취득일이라고 합니다. 상속받은 자산도 의제취득일 현재의 취득가액은 아래 두 가액 가운데 많은 금액으로 정합니다(소득세법 시행령 제176조의2 제4항).
- 1985년 1월 1일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(이 순서로 적용)
- 취득 당시(상속받은 자산은 상속개시 당시) 실지거래가액이나 매매사례가액·감정가액이 확인되는 경우 그 가액에 1985년 1월 1일 직전일까지의 생산자물가상승률을 반영한 가액
1983년에 상속받은 토지를 양도한 사안에서 국세청은 이 두 가액 가운데 많은 금액으로 취득가액을 정한다고 답했습니다(부동산거래관리과-214, 2010.2.8.). 상속받은 주택도 상속개시일이 1985년 1월 1일 전이면 이 규정으로 산정한 가액을 취득가액으로 봅니다(서면인터넷방문상담4팀-456, 2005.3.29.). 상속 당시 평가액이 기준시가 같은 보충적 평가액이라면 2번 가액을 쓸 수 있는지 다툼이 있으므로 신고 전에 확인합니다.
의제취득일은 양도차익을 계산할 때의 취득시기만 정합니다. 1985년 1월 1일 당시 기준시가를 그대로 실지취득가액으로 보는 규정은 아닙니다(대법원 87누713, 1987.12.8.).
취득가액을 환산취득가액으로 계산하면 필요경비로 개산공제액을 공제합니다. 다만 환산취득가액과 개산공제액의 합계보다 실제로 쓴 자본적지출액과 양도비의 합계가 크면 그 합계를 필요경비로 할 수 있습니다(소득세법 제97조 제2항 제2호).
상속 시점별로 비교합니다
| 구분 | 1983년 상속 | 2010년 상속 |
|---|---|---|
| 양도차익 계산의 취득시기 | 1985년 1월 1일로 봄 | 상속개시일 |
| 취득가액 | 1985년 1월 1일 현재 가액(위 두 가액 중 많은 금액) | 상속개시일 현재 평가액 |
| 상속세를 신고하지 않았다면 | 신고 여부와 관계없이 같은 방법 | 상속개시일 현재 평가액(환산취득가액 불가) |
세무서가 정한 가액이 시가와 크게 다르다면
세무서가 상속세를 결정하면서 정한 가액은 원칙적으로 취득가액이 되지만, 그 가액이 객관성과 합리성을 갖춘 시가로 인정되지 않으면 예외가 됩니다. 상속세 0원 신고 뒤 세무서가 보충적 평가방법으로 정한 가액과 상속 당시를 기준으로 한 소급감정가액 사이에 큰 차이가 난 사안이 있었습니다. 대법원은 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 소급감정이라는 이유만으로 시가에서 제외되지 않는다고 판단했습니다(대법원 2022두67357, 2026.8.12., 2021년 2월 개정 전 시행령이 적용된 사안). 판결 내용은 세무서가 공시가격으로 정한 상속재산 가액, 양도할 때 시가로 다시 다툴 수 있습니다에 정리했습니다.
오래 거주한 경우 비과세 판정
상속받은 집에 상속인 세대가 계속 거주했고 양도일 현재 1세대 1주택이라면 비과세와 장기보유특별공제 표2를 먼저 봅니다. 위 표의 1985년 1월 1일은 양도차익을 계산할 때의 취득시기일 뿐이고, 비과세 보유기간은 상속개시일부터 계산합니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호, 대법원 84누492, 1985.3.26. 취지). 상속개시 당시 피상속인과 동일세대였다면 함께 거주하고 보유한 기간도 더합니다(소득세법 시행령 제154조 제8항 제3호). 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분의 양도차익을 계산할 때 위 취득가액을 씁니다.
비과세 여부와 별개로, 양도한 뒤 대금을 자녀에게 주면 증여세가 따로 과세됩니다. 집을 먼저 자녀에게 증여하는 경우와의 차이는 부모님 집 한 채, 상속으로 받을까 증여로 받을까에서 비교했습니다.
신고 전에 볼 서류
- 상속개시일(피상속인 사망일)과 상속등기 원인일자를 등기사항증명서로 확인합니다.
- 상속세 신고서와 결정 통지서를 찾아 신고한 가액과 세무서가 결정한 가액을 확인합니다.
- 토지는 1990년 8월 30일 전, 건물은 국세청 기준시가가, 주택은 주택가격이 처음 고시·공시되기 전에 상속받았는지 봅니다.
- 상속개시일이 1985년 1월 1일 전이면 그날 현재의 매매사례가액·감정가액·환산취득가액(1번 가액)과 물가상승률을 반영한 가액(2번 가액)을 함께 계산해 둡니다.
자주 묻는 질문
Q. 시부모님이 산 매매계약서가 남아 있는데, 그 금액을 취득가액으로 쓸 수 있나요?
A. 쓸 수 없습니다. 상속받은 자산의 취득가액은 피상속인의 매입가가 아니라 상속개시일 현재 평가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 1985년 1월 1일 전에 상속받았다면 1985년 1월 1일 현재 가액으로 정하며, 이때도 피상속인의 매입가가 취득가액이 되지는 않습니다.
Q. 상속세를 신고하지 않았으니 지금 감정을 받아 취득가액을 정할 수 있나요?
A. 지금 시점의 감정가액은 쓸 수 없습니다. 다만 상속 당시를 기준으로 한 소급감정가액은 객관적이고 합리적으로 평가한 것이라면 상속 당시 시가로 볼 수 있다는 대법원 판결이 있습니다(대법원 2022두67357, 2026.8.12.). 감정 방법과 자료가 객관적인지는 사안마다 판단합니다.