사실혼 중 각자 집을 가진 두 사람이 혼인신고하면, 혼인합가 10년은 언제부터 계산하나
"사실혼으로 몇 년째 같이 살고 있고 상대방 명의 집이 한 채 있습니다. 제 이름으로 한 채를 사고 혼인신고하면 혼인합가 특례를 받을 수 있나요?" 혼인합가 특례의 10년은 혼인신고일부터 계산합니다. 사실혼 상대방은 1세대의 배우자에 들어가지 않습니다. 혼인신고 직전에 취득한 주택도 혼인 당시 보유한 주택이지만, 먼저 양도하는 주택은 비과세 보유·거주 요건을 따로 갖춰야 합니다.
혼인합가 특례의 요건
1주택을 보유한 사람이 1주택을 보유한 사람과 혼인해 1세대가 2주택이 되면, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제5항). 이 기간은 2024년 11월 11일 이전 양도분까지는 5년이었습니다.
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
특례 일반은 결혼하거나 부모님을 모시며 2주택이 되면 비과세되나요?에서 다뤘습니다. 아래에서는 사실혼으로 함께 살다가 혼인신고하는 경우를 다룹니다.
사실혼 상대방은 1세대의 배우자가 아닙니다
1세대는 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족과 구성하는 단위입니다(소득세법 제88조 제6호). 이 배우자에는 법률상 이혼해도 사실상 이혼으로 보기 어려운 사람이 들어갑니다. 혼인신고를 하지 않은 사실혼 배우자는 조문에 없습니다.
사실혼으로 자녀까지 둔 사람을 같은 세대원으로 볼 수 있는지 묻자, 기획재정부는 1세대의 배우자가 법률상 배우자와 사실상 이혼으로 보기 어려운 사람을 뜻한다고 회신했습니다(기획재정부 재산세제과-529, 2021.5.31.). 조세심판원도 같은 방향으로 결정했습니다. 다만 두 결정은 모두 한쪽에 법률상 배우자가 따로 있던 사실혼 사안입니다. 함께 거주하며 자녀를 두었어도 1세대 1주택 판정에서 같은 세대로 보지 않았고(국심2000중2631, 2001.2.10.), 사실혼 상대와 1세대를 이룬다며 비과세를 주장한 사안은 양도 당시 상대방에게 법률상 배우자가 있었다는 점 등을 들어 기각했습니다(조심2019광1166, 2019.11.7.).
이 해석과 결정에 따르면 사실혼 기간에 한쪽이 자기 주택을 양도할 때 상대방 주택은 그 사람 세대의 주택 수에 들어가지 않습니다. 배우자가 없는 사람이 혼자 1세대가 되려면 30세 이상이거나, 배우자와 사별·이혼했거나, 기준 중위소득의 40% 이상 소득으로 독립된 생계를 유지해야 합니다(소득세법 시행령 제152조의3).
10년은 혼인신고일부터 계산합니다
특례의 "혼인한 날"은 함께 살기 시작한 날이 아니라 혼인신고일입니다. 동거하다가 자녀가 태어났을 때 혼인신고한 사람이 동거 신고일과 혼인신고일 중 어느 날이 기준인지 물었습니다. 국세청은 "혼인한 날"을 민법 제812조에 따라 혼인신고를 한 날이라고 답했습니다(재산46014-1011, 2000.9.5.).
사실혼 기간이 길어도 그 기간은 10년에 들어가지 않습니다.
| 날짜(가정) | 일 | 판정 |
|---|---|---|
| 2019년 | 사실혼 시작, 갑 명의 A주택 보유 | 갑과 을은 각각 별도 세대(각자 1세대 요건 충족 가정) |
| 2025년 3월 | 을 명의 B주택 취득 | 을 세대 1주택 |
| 2025년 6월 | 혼인신고 | 1세대 2주택, 특례 기간 시작 |
| 2035년 6월까지 | A·B 중 먼저 양도 | 그 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 판단 |
혼인신고 직전에 취득한 주택
조문은 혼인 당시 각자 1주택을 보유할 것을 요건으로 하고, 혼인 전 보유기간은 따로 정하지 않습니다. 혼인신고일과 같은 날 주택을 취득한 사안에서 국세청은 납세자가 선택하는 순서에 따라 취득한 것으로 본다고 했습니다(부동산거래관리과-410, 2012.8.1.). 그래서 당일 취득한 주택도 혼인 전 보유 주택으로 볼 수 있습니다.
먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 위 사례에서 B주택을 먼저 양도하려면 2027년 3월 이후에 양도해야 보유기간 2년을 채웁니다.
사실혼 중 공동명의로 취득한 주택이 있다면
혼인신고 전에 두 사람이 함께 주택을 취득해 공동명의로 등기했다면 혼인 당시 주택 수를 다시 판정합니다. 한 사람이 주택을 가진 상태에서 두 사람이 공동명의로 주택을 더 취득한 뒤 혼인신고한 사안이 있었습니다. 국세청은 1주택을 여러 사람이 공유하면 공유자 각자가 1주택을 소유한 것으로 보므로, 2주택자와 1주택자의 혼인이 되어 혼인합가 특례 대상이 아니라고 했습니다(부동산거래관리과-0532, 2011.6.29.).
먼저 양도하는 한 채만 특례를 받습니다
특례로 한 채를 비과세 받은 뒤 남은 주택을 양도할 때는 다시 일반 1세대 1주택 요건으로 판단합니다. 남은 주택의 보유기간은 그 주택의 취득일부터 계산합니다(서면-2021-부동산-4567, 2022.3.17.). 혼인으로 2주택이 된 뒤 새 주택을 더 취득하면 일시적 2주택 등 다른 특례와 함께 판단해야 하므로 취득 전에 순서를 정리합니다.
신고 전에 볼 것
- 가족관계증명서(혼인관계증명서)로 혼인신고일을 확인합니다.
- 혼인신고일 현재 두 사람이 각각 1주택만 보유했는지 확인합니다. 공동명의 지분도 1주택으로 봅니다.
- 먼저 양도할 주택의 취득일, 취득 당시 조정대상지역 여부, 거주기간을 확인합니다.
- 혼인 전 각자 보유한 주택이 다음 주택 취득세에 미치는 영향은 "혼인 전 각자 소유한 주택과 오피스텔, 신혼부부의 다음 집 취득세 주택 수 판정"에서 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 사실혼으로 같이 산 기간도 혼인합가 10년에 들어가나요?
A. 들어가지 않습니다. 동거 신고일이 아니라 혼인신고일이 기준이라는 국세청 해석이 있습니다(재산46014-1011, 2000.9.5.).
Q. 사실혼 중에 제 집을 팔면 상대방 집 때문에 2주택이 되나요?
A. 사실혼 배우자는 1세대의 배우자에 들어가지 않으므로(기획재정부 재산세제과-529, 2021.5.31.) 상대방 주택은 본인 세대의 주택 수에 들어가지 않습니다. 본인이 혼자 1세대 요건(30세 이상 등)을 갖추고 그 주택 한 채만 보유했다면 1세대 1주택 요건으로 판단합니다.
Q. 혼인신고 한 달 전에 산 집을 먼저 팔아도 특례가 되나요?
A. 혼인 당시 보유한 주택이므로 특례 대상은 됩니다. 다만 비과세를 받으려면 그 주택도 보유기간 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 채워야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).