상속·증여·이혼으로 명의가 바뀐 상생임대주택, 이전 임대기간은 인정될까
상생임대주택 특례는 직전임대차계약과 상생임대차계약을 기준으로 요건을 판정합니다. 그 사이에 상속·증여·이혼으로 소유자가 바뀌면, 바뀌기 전 계약을 직전임대차계약으로 쓸 수 있는지가 쟁점이 됩니다. 조문은 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약을 직전임대차계약에서 제외합니다. 회신마다 명의를 넘긴 사람과 받은 사람이 같은 세대였는지, 이전 원인이 상속·증여·재산분할 중 무엇이었는지가 다르고 결론도 사안별로 나뉩니다. 회신 열 건을 명의 변경 원인별로 정리했습니다.
부부 공동명의로 세를 놓던 집의 남편 지분을 아내에게 증여했습니다. 증여 전부터 이어 온 임대기간도 직전임대차로 인정되나요?
같은 세대 부부 사이라면 인정한 회신이 있습니다. 부부 공동명의 1주택 세대가 직전임대차계약을 체결했고, 임대기간이 시작된 뒤 한쪽이 다른 쪽에게 지분을 증여했습니다. 국세청은 직전임대차 임대기간 요건과 새 계약의 상생임대차 요건을 갖추면 특례를 적용받을 수 있다고 회신했습니다(서면-2022-부동산-3063, 2023.5.15.). 혼인 후 배우자에게 1/2을 증여한 사안도 같은 결론입니다(서면-2022-법규재산-3799, 2022.12.6.). 증여 뒤 이혼한 경우에는 증여받은 지분을 특례 대상에서 제외한 회신이 있어 따로 확인합니다.
조문: 취득으로 임대인 지위가 승계된 계약은 제외합니다
직전임대차계약은 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 계약이어야 합니다. 조문은 괄호 안에 제외 대상을 적었습니다.
- 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
조문의 주어는 '1세대'입니다. 이어지는 회신들은 명의를 넘긴 사람과 받은 사람이 양도할 때까지 같은 세대였는지가 서로 다른 사안입니다.
같은 세대 안에서 명의가 바뀐 경우
배우자에게 지분을 증여한 경우
첫 번째 사안의 사실관계는 다음 순서로 진행됐습니다.
- 2021년 6월: 부부가 주택을 공동 취득하고 임대기간 1년 6개월 이상인 임대차계약 체결
- 2021년 12월: 남편 지분을 아내에게 증여
- 예정: 종전 계약 종료 후 아내 단독으로 임대료 5% 이내 인상한 새 계약 체결, 2년 이상 임대 후 양도
- 귀 질의1의 경우, 국내에 부부 공동명의 1주택을 소유한 1세대가 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3(이하 “쟁점특례”) 제1항제1호에 따른 ｢직전 임대차계약｣을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 일방 배우자가 타방 배우자에게 주택 지분을 증여한 이후 같은 항제2호에 따른 임대기간 요건을 충족하고, 단독으로 새로운 임대차계약을 체결하여 같은 항제3호에 따른 요건을 모두 충족하는 경우에는 쟁점특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
두 번째 사안은 혼인 전부터 혼자 소유하던 주택입니다.
- 2020년 9월: 단독 소유자가 임차인과 임대차계약 체결
- 2022년 4월: 혼인해 같은 세대 구성
- 2022년 5월: 배우자에게 지분 1/2 증여
- 2022년 7월: 기존 계약 종료, 8월 이후 부부 공동으로 새 계약 예정
귀 서면질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 거주자가 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3(이하 “쟁점특례”) 제1항 제1호에 따른 ｢직전 임대차계약｣을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 혼인한 경우로서 배우자에게 1주택의 지분(1/2)을 증여한 이후 같은 항 제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하고, 부부공동으로 새로운 임대차계약을 체결하여 같은 항 제1호에 따른 요건을 모두 충족하는 경우에는 쟁점특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
두 회신 모두 증여 전에 시작된 계약을 직전임대차계약으로 보았습니다. 회신의 '제4호'는 당시 조문 번호이고, 지금은 직전임대차 1년 6개월 요건이 제1항 제2호에 있습니다.
같은 세대 상속인이 계약을 승계한 경우
피상속인이 직전·상생임대차계약을 체결했고, 상속개시 후 상생임대차 기간이 시작된 사안입니다. 같은 세대원인 상속인이 상생임대차가 끝난 뒤 주택을 양도하려 했습니다.
귀 질의의 경우, 피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항제1호에 따른 직전임대차계약을 체결하고 임대기간이 개시된 후 피상속인의 사망으로 인하여 피상속인이 사망 전 임차인과 체결한 임대차계약을 동일 세대원인 상속인이 승계하는 경우로서 피상속인과 상속인의 임대기간을 합산하여 「소득세법 시행령」제155조의3제1항제2호의 요건을 충족하는 경우에는 해당 임대차계약을 「소득세법 시행령」제155조의3제1항제1호에 따른 직전임대차계약으로 보는 것입니다.
회신은 상속인이 피상속인과 동일 세대원이라는 사실관계를 전제로 피상속인과 상속인의 임대기간을 합산했습니다. 상속개시 당시 주민등록표 등본으로 같은 세대였는지 확인합니다.
증여·상속으로 임대인 지위를 승계한 경우
증여받고 임대인 명의만 바꾼 계약
같은 세대 부모에게 임차인이 있는 주택을 증여받은 자녀가, 기존 임차인과 임대인 명의만 바꿔 계약서를 다시 쓴 사안입니다. 자녀는 그 뒤 부모와 세대를 분리해 그 주택만 보유한 상태에서 양도할 예정이었습니다.
귀 서면질의의 경우, 1주택을 소유한 거주자가 임대차계약을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 그 1주택을 동일세대원인 자녀에게 증여하고 당해 임대차계약의 임대인의 명의를 자녀로 변경한 경우로서, 증여 이후 자녀가 세대분리하여 별도의 독립된 1세대를 구성하고 그 1주택만 보유한 상태에서 이를 양도하는 경우에는 그 1주택을 증여받은 이후 임차인과 새로이 체결한 임대차계약(이하 “직전 임대차계약”)이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3(이하 “쟁점특례”)제1항제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하고 그 다음에 체결한 임대차계약이 같은 항 제1호에 따른 요건을 모두 충족하는 경우에는 쟁점특례를 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 그 주택을 증여받은 이후 임대인의 명의를 수증자로 변경하여 체결한 임대차계약은 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약에 해당하여 쟁점특례의 “직전 임대차계약”으로 볼 수 없는 것입니다.
임대인 명의만 바꿔 다시 쓴 계약은 임대인 지위 승계 계약으로 보아 직전임대차계약에서 뺐습니다. 직전임대차계약은 증여받은 뒤 임차인과 새로 체결한 계약이고, 상생임대차계약은 그 다음 계약입니다. 이 사안은 증여할 때 같은 세대였지만 양도할 때는 세대를 분리한 경우였습니다.
별도세대 직계존속에게 상속받은 경우
별도세대인 피상속인에게 주택을 상속받아 임대인 지위를 승계하고, 상속개시 후 상속인을 임대인으로 계약서를 다시 쓴 사안입니다. 국세청은 기존 해석을 참고하라고 회신했습니다(서면-2023-부동산-1967, 2024.5.21.). 회신 본문에 기존 해석이 그대로 실려 있습니다.
1세대가 별도세대인 직계존속으로부터 주택을 상속받은 경우로서, 상속인이 해당주택의 상속개시 전 직계존속과 기존임차인이 체결한 임대차계약의 임대인의 지위를 승계한 경우의 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」제155조의3제1항제1호의 “직전임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.
같은 회신은 직전임대차계약에 해당하지 않는 승계 계약을 종료하고 임대기간을 바꿔 새로 체결한 계약도 직전임대차계약에 해당하지 않는다는 기획재정부 해석(재산세제과-952, 2023.8.10.)을 함께 인용했습니다. 앞의 동일세대 상속(서면-2024-부동산-2798)과 결론이 다릅니다.
부담부증여로 승계한 계약을 갱신·재갱신한 경우
질의자의 사실관계는 다음과 같이 진행됐고, 증여 당시 어머니는 별도세대였습니다.
- 2021년 1월: 어머니에게 부담부증여로 주택 취득, 임차인 승계
- 2021년 4월: 같은 임차인과 2년 갱신, 임대료 동결
- 2023년 4월: 같은 임차인과 2년 재갱신, 임대료 동결
- 예정: 증여받은 날부터 5년 이내 양도
귀 서면질의의 경우, 별도세대인 母로부터 부담부증여로 주택을 취득하고 승계받은 임대차계약을 갱신·재갱신하여 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항의 직전·상생임대차계약 요건을 충족한 후 증여받은 날로부터 5년* 이내에 주택을 양도하여 「소득세법」 제97조의2에 따른 이월과세가 적용되는 경우에도 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례가 적용되는 것입니다.
- 2023.1.1. 이후 증여받는 분부터는 10년
회신은 승계받은 계약 자체가 아니라 그 뒤 갱신한 계약과 재갱신한 계약으로 직전·상생임대차계약 요건을 판정했습니다. 이월과세(소득세법 제97조의2)가 적용되는 양도라도 특례 적용에는 영향이 없다고 보았습니다.
상속받은 주택
2019년 5월 조정대상지역 주택을 상속받은 상속인이 2020년 5월 임차인과 1차 계약을 맺고, 같은 임차인과 2022년 5월·2024년 5월 2차·3차 계약을 이어 맺은 사안입니다. 다른 주택 없이 2026년 12월에 양도할 예정이었습니다.
귀 질의의 경우, 상속받은 주택을 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 같은 영 제154조제1항을 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다.
이 사안의 계약은 모두 상속인이 상속받은 뒤 직접 체결한 계약이었습니다. 피상속인 계약을 승계한 사안은 앞의 동일세대 상속(서면-2024-부동산-2798)과 별도세대 상속(서면-2022-법규재산-4212) 해석으로 판단합니다.
이혼으로 명의가 바뀐 경우
이혼 전 배우자 지분을 증여받은 뒤 이혼
사전답변 신청서의 사실관계를 날짜순으로 옮깁니다.
- 2018년 10월: 부부 공동명의로 주택 취득
- 2021년 8월: 부부 공동으로 직전임대차계약 체결(2년)
- 2022년 12월: 한쪽 지분 1/2을 다른 쪽에 증여, 단독명의
- 2023년 2월: 협의이혼
- 2023년 6월: 단독명의자가 상생임대차계약 체결(2023.7.31.~2025.7.30.)
- 2025년 8월: 양도(증여받은 1/2 지분은 이월과세 적용)
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부부가 공동명의로 주택을 취득하여 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3(이하 “쟁점특례”) 제1항 제1호에 따른 직전 임대차계약을 체결하고, 임대기간 중 배우자의 지분을 증여받아 해당 주택을 단독으로 소유하게 된 상태에서 협의이혼하고, 직전 임대차계약 종료 후 단독으로 새로운 임대차계약을 체결하여 임대기간 만료 후 양도한 경우 쟁점특례 제1항 각 호의 요건을 모두 충족한 당초 공동명의로 취득한 본인 지분 상당액에 대해서는 쟁점특례를 적용할 수 있으나, 배우자로부터 증여받은 지분 상당액에 대해서는 쟁점특례를 적용할 수 없는 것입니다.
당초 본인 지분은 특례를 적용하고, 배우자에게 증여받은 지분은 특례를 적용하지 않습니다. 같은 배우자 간 증여라도 서면-2022-부동산-3063·서면-2022-법규재산-3799 사안은 이혼하지 않았습니다.
재산분할로 단독명의가 된 경우
부부 공동명의로 2020년 12월 직전임대차계약, 2022년 12월 상생임대차계약(묵시적 갱신)을 맺었고, 상생임대차 기간 중 이혼에 따른 재산분할로 단독명의가 될 예정이던 사안입니다.
귀 서면질의의 경우,「소득세법 시행령」제155조의3 제1항을 적용할 때, “상생임대차계약”을 체결하였으나, 이혼에 따른 재산분할로 해당 임대주택이 공동명의에서 단독명의로 변경된 경우, 재산분할 전·후 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다.
전 배우자 단독명의로 2021년 3월 1차 계약을 맺은 주택을 2022년 6월 재산분할로 넘겨받은 사안도 있습니다. 재산분할 때 계약서는 새로 쓰지 않았고, 2023년 3월 같은 임차인과 같은 임대료로 2차 계약을 맺어 2026년 1월 양도했습니다.
귀 사전답변의 사실관계와 같이, 혼인 중 배우자 명의로 임차인과 1차 임대차계약을 체결 후 이혼에 따른 재산분할로 해당 주택을 이전받아 신청인이 2차 임대차계약을 체결한 경우로서 각 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각호의 요건을 모두 갖춘 경우 같은 법 시행령 제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것입니다.
같은 이혼 사안이라도 증여로 넘겨받은 지분과 재산분할로 넘겨받은 지분의 결론이 다릅니다. 이혼 무렵 명의가 바뀌었다면 등기사항증명서의 등기원인이 증여인지 재산분할인지부터 확인합니다.
사례 비교표
| 사안 | 결론 | 회신 |
|---|---|---|
| 부부 공동 1주택, 직전임대차 중 배우자에게 지분 증여, 단독으로 새 계약 | 특례 적용 가능 | 서면-2022-부동산-3063 (2023.5.15.) |
| 직전임대차 중 혼인, 배우자에게 1/2 증여, 부부 공동으로 새 계약 | 특례 적용 가능 | 서면-2022-법규재산-3799 (2022.12.6.) |
| 피상속인 직전임대차계약을 동일 세대원 상속인이 승계 | 임대기간 합산, 직전임대차계약으로 봄 | 서면-2024-부동산-2798 (2025.9.4.) |
| 동일세대 부모에게 증여받고 임대인 명의만 변경, 이후 세대분리 | 명의 변경 계약은 직전 아님, 증여 후 새 계약부터 판정 | 서면-2022-법규재산-3407 (2023.1.26.) |
| 별도세대 직계존속에게 상속, 임대인 지위 승계 | 승계 계약은 직전 아님 | 서면-2022-법규재산-4212 (2023.11.17.), 서면-2023-부동산-1967 (2024.5.21.) |
| 별도세대 母에게 부담부증여, 승계 계약을 갱신·재갱신해 요건 충족 | 특례 적용, 이월과세 적용돼도 같음 | 서면-2024-법규재산-3247 (2026.1.22.) |
| 상속 후 상속인이 체결한 계약으로 요건 충족 | 거주기간 제한 없음 | 서면-2026-부동산-0563 (2026.9.1.) |
| 직전임대차 중 배우자 지분 증여, 단독소유 상태로 협의이혼 후 새 계약 | 당초 본인 지분만 특례, 증여받은 지분 제외 | 사전-2025-법규재산-0788 (2026.4.6.) |
| 상생임대차 중 재산분할로 공동명의→단독명의 | 재산분할 전후 임대기간 합산 | 서면-2023-부동산-0109 (2023.2.2.) |
| 배우자 명의 1차 계약 후 재산분할로 이전받아 2차 계약 | 각 계약이 요건 갖추면 특례 적용 | 사전-2026-법규재산-0202 (2026.5.18.) |
2026년 10월 1일 이후 양도분부터는 상생임대차계약에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 받지 않습니다(그 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 종료되면 2027년 12월 31일까지). 조문은 명의 변경 원인에 따라 양도기한을 달리 정하지 않았습니다. 종료 시점별 양도기한은 상생임대 양도기한과 유의점(2026년 10월 1일 시행)에 정리했습니다.
상생임대, 함께 확인할 칼럼
- 부모 명의로만 임대한 공동명의 주택, 미성년 자녀 지분도 상생임대 특례 대상일까: 동일세대 부모·미성년 자녀 공유, 별도세대 공유자의 상대지분 매수(서면-2022-법규재산-4507)
- 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?: 월력 계산, 중도퇴거와 갱신계약 합산
- 상생임대 양도기한과 유의점(2026년 10월 1일 시행): 상생임대차 종료 시점별 양도기한
자주 묻는 질문
Q. 따로 사시는 아버지가 돌아가셔서 세 놓은 집을 상속받았습니다. 아버지가 맺은 계약을 직전임대차로 쓸 수 있나요?
A. 쓸 수 없습니다. 별도세대인 직계존속에게 상속받으며 승계한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다는 해석이 있습니다(서면-2022-법규재산-4212, 서면-2023-부동산-1967). 같은 세대였던 피상속인의 계약을 상속인이 승계했다면 두 사람의 임대기간을 합산해 직전임대차계약으로 봅니다(서면-2024-부동산-2798).
Q. 부모님께 세입자 있는 집을 증여받고 계약서의 임대인 이름만 제 이름으로 바꿨습니다. 이 계약이 직전임대차계약인가요?
A. 임대인 명의만 수증자로 바꿔 다시 쓴 계약은 주택 취득으로 임대인 지위가 승계된 계약이어서 직전임대차계약으로 볼 수 없다는 회신이 있습니다(서면-2022-법규재산-3407). 증여받은 뒤 임차인과 새로 체결한 계약이 직전임대차계약이 되고, 그 다음 계약으로 상생임대차 요건을 판정합니다.
Q. 따로 사는 어머니에게 세입자 있는 집을 부담부증여로 받았습니다. 특례를 받을 수 있나요?
A. 승계한 계약을 같은 임차인과 갱신·재갱신해 직전·상생임대차계약 요건을 갖춘 사안에서, 국세청은 특례를 적용한다고 회신했습니다(서면-2024-법규재산-3247). 증여일부터 이월과세 기간(2023.1.1. 이후 증여분은 10년) 안에 양도해 이월과세가 적용돼도 결론은 같습니다.
Q. 이혼하면서 배우자 지분을 넘겨받았습니다. 상생임대 특례가 주택 전체에 적용되나요?
A. 넘겨받은 원인에 따라 다릅니다. 이혼 전에 증여로 받은 지분은 특례 대상에서 제외되고 당초 본인 지분에만 특례를 적용한다는 회신이 있습니다(사전-2025-법규재산-0788). 이혼에 따른 재산분할로 단독명의가 됐다면 재산분할 전후 임대기간을 합산합니다(서면-2023-부동산-0109, 사전-2026-법규재산-0202).
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호(직전임대차계약: 주택 취득 후 임차인과 체결한 계약, 취득으로 임대인 지위가 승계된 경우의 계약은 제외. 제1항의 양도기한은 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행)
- 소득세법 제97조의2(배우자 등에게 증여받은 자산의 이월과세)
- 서면-2022-부동산-3063(2023.5.15.): 부부 공동명의 1주택 세대가 직전임대차 개시 후 배우자에게 지분 증여, 단독으로 새 계약해 요건 충족 시 특례 적용
- 서면-2022-법규재산-3799(2022.12.6.): 직전임대차 개시 후 혼인해 배우자에게 1/2 증여, 부부 공동으로 새 계약해 요건 충족 시 특례 적용
- 서면-2024-부동산-2798(2025.9.4.): 피상속인 직전임대차계약을 동일 세대원 상속인이 승계하면 임대기간을 합산해 직전임대차계약으로 봄
- 서면-2022-법규재산-3407(2023.1.26.): 동일세대 자녀에게 증여 후 임대인 명의만 변경한 계약은 직전임대차계약 아님, 증여 후 새로 체결한 계약이 직전임대차계약
- 서면-2022-법규재산-4212(2023.11.17.)·서면-2023-부동산-1967(2024.5.21.): 별도세대 직계존속에게 상속받아 임대인 지위를 승계한 계약은 직전임대차계약 아님
- 서면-2024-법규재산-3247(2026.1.22.): 별도세대 母에게 부담부증여로 취득, 승계 계약을 갱신·재갱신해 요건 충족 시 이월과세가 적용돼도 특례 적용
- 서면-2026-부동산-0563(2026.9.1.): 상속받은 주택이 제155조의3 제1항 각 호 요건을 모두 갖춰 양도하면 거주기간 제한 없음
- 사전-2025-법규재산-0788(2026.4.6.): 배우자 지분 증여 후 단독소유 상태 협의이혼, 새 계약 후 양도 → 당초 본인 지분만 특례, 증여받은 지분 제외
- 서면-2023-부동산-0109(2023.2.2.): 상생임대차 중 이혼 재산분할로 공동명의→단독명의 변경 시 재산분할 전후 임대기간 합산
- 사전-2026-법규재산-0202(2026.5.18.): 배우자 명의 1차 계약 후 재산분할로 이전받아 2차 계약을 체결한 경우 각 계약이 요건을 갖추면 특례 적용