조합원입주권을 상속받은 뒤 원래 집을 팔면 비과세가 될까요
상속으로 받은 것이 입주권이고 원래 갖고 있던 집을 파는 경우라면, 기댈 조문이 상속주택 특례(시행령 제155조 제2항)가 아니라 시행령 제156조의2 제6항입니다. 돌아가신 분이 무엇을 갖고 계셨는지, 그리고 파는 집이 언제부터 내 것이었는지를 따집니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
물려받은 것이 입주권이면 기댈 조문이 다릅니다
상속받은 집이 있으면 그 집을 주택 수에서 빼 주고 원래 집을 팔 때 1세대 1주택으로 봐 줍니다. 이것이 시행령 제155조 제2항의 상속주택 특례입니다. 그런데 상속받은 것이 주택이 아니라 조합원입주권이면 근거 조문이 제156조의2 제6항으로 바뀝니다.
두 조문은 이름만 비슷하고 요건이 다릅니다. 물려받은 것이 주택이었다면 상속주택 양도세 특례 쪽을 보십시오.
반대로 상속받은 것이 주택이었고 나중에 재개발로 입주권이 된 경우라면, 국세청은 여전히 상속주택 특례로 보아 일반주택 양도에 비과세를 적용합니다. 상속 시점에 그것이 무엇이었는지가 조문을 정합니다.
돌아가신 분이 집을 하나라도 갖고 계셨다면 끝입니다
돌아가신 분 쪽을 먼저 봅니다. 주택이나 분양권을 하나라도 갖고 계셨다면 이 특례가 적용되지 않습니다.
상속받은 조합원입주권[피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권만 해당하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 조합원입주권을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1조합원입주권만 해당하고, 공동상속조합원입주권(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1조합원입주권을 말하며, 이하 이 조에서 같다)의 경우에는 제7항제3호에 해당하는 사람이 그 공동상속조합원입주권을 소유한 것으로 본다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
대괄호 안이 진입 요건입니다. 국세청도 피상속인이 입주권 외에 다른 주택을 갖고 있었다면 이 항이 적용되지 않는다고 회신했습니다(부동산거래관리과-140, 2010.1.28.).
파는 집 쪽으로 넘어갑니다. 조문이 말하는 일반주택은 상속개시 당시 이미 갖고 있던 집으로 한정됩니다. 상속받은 뒤에 새로 산 집은 대상이 아닙니다. 상속개시일부터 소급해 2년 안에 돌아가신 분에게 증여받은 집도 빠집니다. 그 집 자체도 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년을 채웠어야 합니다. 요건 본체는 1세대 1주택 비과세 요건에 정리했습니다.
같은 세대에서 물려받았다면 예외가 좁습니다
상속주택 특례는 원래 별도세대에게서 물려받은 것을 전제합니다. 같이 살던 부모님께 물려받으면 그냥 내 집이 늘어난 것이기 때문입니다. 입주권도 같은 원리이고, 예외는 한 줄뿐입니다.
다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로써 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우에만 상속받은 조합원입주권으로 본다.
동거봉양으로 합쳤고, 합치기 이전부터 갖고 있던 주택이 입주권으로 전환된 경우에만 인정됩니다. 직계존속이 세대를 합친 날 현재 60세 이상이고 1주택을 보유하고 있어야 한다는 조건도 괄호에 붙어 있습니다. 합친 뒤에 취득했거나 동거봉양 외의 사유로 합쳤다면 해당하지 않습니다.
입주권이 여럿이거나 형제와 나눠 받았다면
돌아가신 분이 입주권을 두 개 이상 보유하셨다면 그중 하나만 특례 대상이 됩니다. 고르는 순서는 세 단계입니다.
| 순서 | 기준 |
|---|---|
| 1 | 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 것 |
| 2 | 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 것 |
| 3 | 상속인이 선택하는 것 |
소유기간은 주택으로 보유하던 기간과 입주권으로 보유하던 기간을 합쳐서 봅니다. 주택은 소유기간과 거주기간 다음에 상속개시 당시 거주했는지, 기준시가가 더 높은지까지 더 따집니다. 입주권은 소유기간과 거주기간 두 단계뿐이라 곧바로 상속인 선택으로 넘어갑니다.
형제와 공동으로 받았다면 소유자를 한 명으로 봅니다. 제156조의2 제7항이 지분이 가장 큰 사람, 그다음 관리처분계획등의 인가일(인가일 전에 주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 피상속인이 보유하던 주택에 거주했던 사람, 마지막으로 최연장자 순으로 정합니다. 두 번째 기준이 시점에 고정돼 있다는 점이 공동상속주택과 다릅니다. 공동상속주택은 지금 거주하고 있는지를 보지만, 입주권은 인가일(또는 철거일)이라는 지나간 한 시점에 누가 거기 살았는지로 정해져 지금 상황으로는 바꿀 수 없습니다. 공동상속주택의 소수지분이 관리처분계획인가로 입주권 소수지분이 되어도 국세청은 그 성격이 이어진다고 보아 다른 집을 팔 때 주택 수에서 뺍니다(서면-2026-법규재산-0109, 2026.6.8.). 소수지분 쪽은 상속 소수지분과 주택 수에 정리했습니다.
입주권과 분양권만 남기고 주택은 없으셨다면 제15항이 따로 길을 냅니다.
피상속인이 상속개시 당시 주택은 소유하지 않고 조합원입주권과 분양권만 소유한 경우에는 상속인이 조합원입주권 또는 분양권 중 하나에 대해서만 선택하여 상속받은 것으로 보아 제6항, 제7항제2호 또는 제4호를 적용할 수 있다. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 분양권 또는 조합원입주권을 소유하고 있지 않은 경우여야 한다는 요건은 적용하지 않는다.
돌아가신 분이 주택 없이 입주권과 분양권만 갖고 계셨던 경우라, 앞에서 본 '분양권이 있으면 제외'라는 요건을 여기서는 적용하지 않습니다. 둘 중 하나만 골라 특례를 적용하고, 어느 쪽을 고르느냐에 따라 일반주택의 비과세 여부가 달라지므로 두 경우를 모두 계산해 보시는 편이 낫습니다.
놓치기 쉬운 지점
- 상속받은 입주권을 먼저 팔아도 된다. 이 조문들은 전부 일반주택을 양도할 때의 규정입니다. 입주권을 파는 쪽이라면 근거가 없습니다. 국세청은 제155조 제2항이 상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이어서 입주권 양도에는 적용 대상이 아니라고 봅니다(서면-2022-법규재산-0842, 2022.4.29.). 법원도 제155조 제3항의 '다른 주택'에 조합원입주권이 포함된다고 볼 수 없다고 판단했습니다(수원고등법원 2024누14315, 2025.7.25., 대법원 2025두34699로 확정). 입주권을 파는 경우는 상속받은 조합원입주권의 비과세를 보십시오.
- 돌아가신 분 명의가 입주권뿐이면 된다. 분양권을 한 개 갖고 계셨어도 제외됩니다. 조문에 주택과 분양권이 나란히 적혀 있습니다.
- 상속 외 원인으로 취득한 입주권이 함께 있으면 제7항에 따라 일시적 2주택·실거주·대체주택 규정으로 돌아가 판정하므로 요건이 다시 달라집니다(조합원입주권 비과세 두 경우 총정리).
근거 법령
- 소득세법 제89조 제1항 제3호·제4호
- 소득세법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제2항·제3항, 제156조의2 제6항·제7항·제15항
- 부동산거래관리과-140(2010.1.28.) 피상속인이 입주권 외 다른 주택을 소유한 경우
- 서면-2022-법규재산-0842(2022.4.29.) 상속주택 특례와 입주권 양도
- 서면-2026-법규재산-0109(2026.6.8.) 공동상속주택 소수지분이 입주권 소수지분으로 바뀐 경우
- 수원고등법원 2024누14315(2025.7.25., 대법원 2025두34699로 확정)
자주 묻는 질문
Q. 돌아가시기 얼마 전에 아버지께 집을 증여받았습니다. 그 집을 팔아도 되나요?
A. 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 피상속인에게 증여받은 주택은 일반주택에서 제외합니다. 2년이 지난 뒤에 상속이 개시됐다면 일반주택으로 봅니다. 증여 시점과 상속개시일 사이가 며칠 차이로 갈리기도 하니 증여계약일이 아니라 등기접수일 기준으로 세어 보십시오.
Q. 일반주택을 먼저 판 뒤에 남은 입주권을 팔면 그것도 비과세인가요?
A. 별개로 판정합니다. 이 특례는 일반주택을 팔 때만 작동하고, 입주권을 팔 때는 제89조 제1항 제4호를 따로 봅니다. 그 조문은 관리처분계획인가일 현재 기존주택을 소유하던 세대로 대상을 한정하므로 별도세대에게서 상속받았다면 입주권 상태로는 비과세가 되지 않습니다. 상속받은 조합원입주권의 비과세에 정리했습니다.
Q. 아버지가 입주권을 두 개 남기셨습니다. 제가 고를 수 있나요?
A. 앞의 두 기준으로 정해지지 않을 때만 고르십니다. 피상속인이 소유한 기간이 긴 쪽이 먼저이고, 같으면 거주한 기간이 긴 쪽으로 정해집니다. 거기서도 가려지지 않으면 그때 상속인이 선택합니다. 소유기간을 기산할 때 주택이던 기간과 입주권이던 기간을 합친다는 점을 놓치면 순서가 뒤바뀝니다.
Q. 이 특례를 받으려면 신고할 때 따로 낼 서류가 있나요?
A. 조문이 특례를 적용받으려는 사람은 제출하여야 한다고 정합니다(제156조의2 제12항). 세액이 0원이더라도 양도소득세 과세표준 신고기한 안에 「조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서」를 함께 내는 편이 안전합니다.