1주택 자녀가 재건축 중인 부모 아파트 지분을 증여받으면, 자녀 주택은 일시적 2주택 특례를 받나
"제 집이 한 채 있습니다. 부모님 아파트가 재건축 중인데 분담금이 부담이라 지분 일부를 증여받을까 합니다. 지분만 받아도 2주택이 된다던데, 그러면 제 집을 양도할 때 비과세가 되나요?" 지분 증여도 주택 한 채를 취득한 것으로 봅니다. 그래서 증여받은 날이 신규 주택 취득일이 되고, 그날부터 정해진 기간 안에 자녀 집을 양도하면 일시적 2주택으로 1세대 1주택 비과세를 판정합니다. 재건축이 관리처분계획인가 전인지 뒤인지에 따라 적용 조문이 달라집니다.
지분만 받아도 주택 수에 포함합니다
1주택을 여러 사람이 함께 소유하면 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다.
1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.
배우자가 모친에게서 다세대주택 4분의 1 지분을 증여받아 보유한 상태에서 부부 공동명의 주택을 양도한 사안에서, 조세심판원은 이 지분을 주택 수에 포함해 1세대 1주택이 아니라고 본 처분을 유지했습니다(조심2019서4156, 2020.5.15., 기각). 그 사안은 일시적 2주택 특례를 다투지 않았습니다. 지분이 작아도 주택 수에서 제외되지 않습니다.
반대로 지분을 주택 수에서 뺀 결정도 있습니다. 90세가 넘은 모친이 실제 거주하는 주택의 일부 지분이었고, 청구인이 재산권을 행사하지 않았으며 행사하기도 어려웠다는 사정을 들어 비과세를 부인한 처분을 취소했습니다(조심2021중2941, 2021.11.23., 인용). 사실관계가 특수한 결정이라 재건축 지분을 일부러 증여받는 경우에 옮겨 쓰기는 어렵습니다.
관리처분 전이면 증여받은 날이 신규 주택 취득일입니다
증여로 취득한 자산의 취득 시기는 증여를 받은 날입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호). 그러면 자녀 세대는 종전 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에 해당합니다.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
- 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[…]하는 경우: 2년
- 제1호 외의 경우: 3년
이 구조를 그대로 적용한 해석을 보면, 자녀 세대가 1주택을 보유하던 중 별도세대인 부모가 공동소유한 주택에서 어머니 지분 일부를 상속받고 아버지 지분 일부를 증여받았습니다. 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤의 증여였고, 그 뒤 이 주택은 관리처분계획인가로 조합원입주권이 됐습니다. 국세청은 아버지의 주택 지분을 증여받은 날부터 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택의 양도로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용한다고 회신했습니다(서면-2025-법규재산-3647, 2026.9.21.).
이 회신은 상속 지분을 상속주택으로, 증여 지분을 신규 주택으로 보는지 물은 사안에 답했습니다. 상속 지분 없이 증여만 받은 경우를 따로 다룬 해석과, 지분 증여를 신규 주택 취득으로 보지 않는다는 해석은 확인되지 않았습니다. 조문상으로는 공동소유 지분도 주택 수에 포함하고(소득세법 시행령 제154조의2), 증여받은 날이 취득일입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호). 그러니 순수 증여도 증여받은 날을 신규 주택 취득일로 보아 제155조 제1항으로 판정하는 것이 문언에 맞습니다.
처분 기간 2년과 3년, 현행 문언 기준
위 회신은 개정 전 문언을 인용해 '증여받은 날부터 3년'이라고 썼습니다. 2026년 10월 1일 시행된 개정 시행령은 이 기간을 둘로 나눴습니다. 신규 주택 취득일 현재 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년, 그 밖에는 3년입니다.
2년은 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용합니다. 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나, 그날까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정(3년)을 따릅니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조). 지분 증여라면 기준일은 증여받은 날이고, 그날이 8월 4일 이후인지를 봅니다.
| 자녀 집(종전 주택) | 부모 아파트(신규 주택) | 지분 증여일 | 종전 주택 양도 기간 |
|---|---|---|---|
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 2026.8.4. 이후 | 증여받은 날부터 2년 |
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 2026.8.3. 이전 | 증여받은 날부터 3년(종전 규정) |
| 조정대상지역 아님 | 조정대상지역 | 무관 | 증여받은 날부터 3년 |
| 조정대상지역 | 조정대상지역 아님 | 무관 | 증여받은 날부터 3년 |
조정대상지역 여부는 증여받은 날 현재 두 주택의 소재지로 봅니다. 제1호 괄호는 신규 주택을 조정대상지역 공고일 이전에 취득했거나, 그 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 제외합니다. 지분 증여라면 부모가 아파트를 취득한 날이 아니라 증여받은 날을 지정 공고일과 맞춰 봅니다.
일시적 2주택 처분기한 개정 내용은 조정대상지역 일시적 2주택, 8월 4일 이후 취득분부터 처분기한 2년에 정리했습니다.
증여 뒤 관리처분인가가 나도 신규 주택 취득일은 그대로
지분을 증여받은 뒤 관리처분계획인가가 나면 자녀가 가진 것은 주택이 아니라 조합원입주권 지분이 됩니다. 1주택 세대가 취득한 다른 주택이 관리처분계획인가로 조합원입주권으로 전환된 뒤 종전 주택을 양도하는 사안이 있었습니다. 국세청은 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용할 수 있다고 회신했습니다(서면-2016-부동산-2724, 2016.2.29.). 앞의 서면-2025-법규재산-3647 회신도 증여 뒤 관리처분계획인가가 난 사안이었고, 결론은 같았습니다.
다만 두 회신은 개정 전 '3년' 문언 아래에서 나왔습니다. 지금은 기간을 현행 제155조 제1항 각 호로 정한다고 보는 것이 조문상 맞습니다.
관리처분 뒤 입주권 지분 증여와 제156조의2 제3항
관리처분계획인가 뒤에는 부모가 가진 것이 조합원입주권입니다. 조합원입주권은 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위이고, 조합원으로부터 취득한 것도 포함합니다(소득세법 제88조 제9호). 이 시점에 지분을 증여받으면 자녀 세대는 1주택과 조합원입주권을 함께 보유하게 되고, 판정 조문이 바뀝니다.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
이 항은 2026년 9월 30일 개정 대상이 아니어서 현행 문언상 조정대상지역 구분 없이 3년입니다. 증여 사안은 아니지만, 기획재정부는 원조합원 입주권이 준공된 주택을 종전 주택으로 두고 다른 조합원입주권을 취득한 사안에 회신했습니다. 종전 주택 취득 후 1년이 지나 조합원입주권을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 이 항을 적용받을 수 있다고 봤습니다(기획재정부 재산세제과-927, 2022.8.9.).
부모에게서 입주권 지분을 증여받은 1주택 세대에 이 항을 적용한 해석은 찾지 못했습니다. 조문상 증여받은 날이 입주권 취득일이 되므로(소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호) 그날부터 3년 안에 종전 주택을 양도하는지로 판정합니다.
| 증여 시점 | 자녀가 받은 것 | 판정 조문 | 종전 주택 양도 기간 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 관리처분계획인가 전 | 주택 지분 | 소득세법 시행령 제155조 제1항 | 증여일부터 2년 또는 3년 | 서면-2025-법규재산-3647 |
| 증여 뒤 인가로 입주권 전환 | 주택 지분(→입주권) | 소득세법 시행령 제155조 제1항 | 증여일부터 2년 또는 3년 | 서면-2016-부동산-2724, 서면-2025-법규재산-3647 |
| 관리처분계획인가 뒤 | 조합원입주권 지분 | 소득세법 시행령 제156조의2 제3항 | 증여일부터 3년 | 직접 해석 찾지 못함(증여 아닌 입주권 취득 사안 재산세제과-927) |
관리처분 뒤 입주권 증여는 관리처분 뒤 1+1 조합원입주권, 자녀에게 증여할 수 있나요?에서, 입주권 승계취득과 종전 주택 양도는 1주택 세대의 조합원입주권 승계취득에서 다뤘습니다.
부모 쪽에 남은 지분의 비과세 판정
부모 세대와 자녀 세대가 별도세대이면 비과세 판정도 세대별로 합니다. 증여 뒤 부모 세대가 남은 지분 외에 다른 주택이 없다면 남은 지분을 양도할 때도 1세대 1주택으로 판정합니다(소득세법 시행령 제154조의2). 보유기간과 거주기간은 부모가 원래 취득한 날부터 따집니다.
고가주택 여부는 지분 가액이 아니라 주택 전체로 봅니다. 일부만 양도하거나 일부가 다른 사람 소유이면, 실지거래가액 합계액을 양도하는 부분(다른 사람 소유 부분을 포함합니다)의 면적 비율로 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하면 고가주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제156조 제1항). 관리처분계획인가 뒤 부모가 남은 입주권 지분을 양도하면 조합원입주권 비과세 규정(소득세법 제89조 제1항 제4호)으로 판정합니다.
증여 취득세는 부모 세대의 주택 수로 정합니다
조정대상지역에서 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여로 취득하면 무상취득 중과세율을 적용합니다. 지분만 받아도 3억원 기준은 전체 주택의 시가표준액으로 봅니다.
조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 "무상취득"이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
① 법 제13조의2제2항에서 "대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택"이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 3억원 이상인 주택을 말한다. ② 1. 1세대 1주택을 소유한 사람(이하 이 호에서 "주택소유자"라 한다)으로부터 해당 주택을 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 법 제11조제1항제2호에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우 다. 주택소유자의 직계비속[주택소유자와 혼인(사실혼은 제외한다) 중인 배우자의 직계비속을 포함한다]
중과세율은 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목 세율 1천분의 40에 중과기준세율 1천분의 20의 100분의 400을 더한 1천분의 120입니다. 제외 요건은 증여하는 쪽을 기준으로, 그 사람이 1세대 1주택을 소유했는지 따집니다. 문언상 받는 자녀가 이미 주택을 보유했는지는 따지지 않습니다. 부모 세대가 그 아파트 한 채만 보유했다면 자녀가 1주택자여도 중과에서 제외되어 무상취득 기본세율 1천분의 35를 적용합니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 부모 세대가 다른 주택이나 입주권·분양권, 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔을 보유하면 1세대 1주택에서 벗어날 수 있으니 증여 전에 함께 확인합니다.
증여 취득세 과세표준은 원칙적으로 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)입니다(지방세법 제10조의2 제1항). 관리처분계획인가 뒤 기존 주택이 철거된 다음에 증여하면 취득하는 물건이 주택인지 토지인지부터 다시 확인합니다.
가정 사례로 보면
자녀는 2021년 5월 조정대상지역에서 A주택을 취득해 보유 중입니다. 별도세대인 부모는 조정대상지역 재건축 단지의 B아파트 한 채를 보유하고, 아직 관리처분계획인가 전입니다. 부모가 2026년 12월 1일 B아파트 지분 30%를 자녀에게 증여한다고 가정합니다.
| 항목 | 판정 |
|---|---|
| A주택 취득 후 1년 경과 | 충족(약 5년 경과) |
| 신규 주택 취득일 | 2026.12.1.(증여받은 날) |
| 기간 | 두 주택 모두 조정대상지역, 8월 4일 이후 취득 → 증여받은 날부터 2년 |
| A주택 양도 | 그 2년 안에 양도하면 1세대 1주택 비과세 판정(보유·거주 요건, 12억원 초과분 과세는 별도) |
| 이 기간 안에 관리처분계획인가가 나도 | 신규 주택 취득일은 증여받은 날 그대로 |
| 증여 취득세 | 부모 세대 1세대 1주택 → 중과 제외, 무상취득 1천분의 35 |
같은 증여가 관리처분계획인가 뒤에 이뤄졌다면 자녀가 받은 것은 입주권 지분이므로, 소득세법 시행령 제156조의2 제3항에 따른 A주택 양도 기간은 증여받은 날부터 3년입니다.
증여받은 지분을 나중에 양도할 때
자녀가 증여받은 지분을 증여일부터 10년 이내에 양도하면 취득가액을 부모가 취득할 당시의 금액으로 계산합니다(소득세법 제97조의2 제1항). 이 규정을 적용한 결과 1세대 1주택 비과세 대상 주택(고가주택 포함)의 양도가 되거나, 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적으면 적용하지 않습니다(소득세법 제97조의2 제2항 제2호·제3호). 재건축으로 받은 신축 아파트 지분을 언제 양도할지는 이 기간까지 보고 정합니다.
증여세 과세가액은 증여 지분의 시가로 계산합니다. 분담금을 증여 뒤 누가 납부하는지, 부모가 대신 납부하면 그 금액이 다시 증여가 되는지도 함께 정리합니다. 부모 집 증여세 계산은 부모님 아파트를 증여받으면 증여세는 얼마인가요?에 있습니다.
같은 세대 자녀가 받은 지분은 같은 세대일 때 증여받은 부모 주택 지분, 세대를 분리한 뒤 함께 양도하면에서, 방향이 반대인 자녀 재건축 아파트의 부모 공동명의는 재건축 중인 아파트를 어머니와 공동명의로 하려면에서 다뤘습니다.
증여 전에 확인할 것
- 재건축 단계: 관리처분계획인가 전인지 뒤인지, 증여 예정일 전후로 인가 예정이 있는지
- 자녀 세대: 종전 주택 취득일(증여일까지 1년 경과), 다른 주택·입주권·분양권 보유 여부, 부모와 별도세대인지
- 증여받은 날 현재 자녀 집과 부모 아파트가 조정대상지역인지, 증여일이 2026년 8월 4일 이후인지
- 증여일이 2026년 8월 4일 전후로 가깝다면 '증여받은 날'(소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호)을 증여계약일과 증여등기 접수일 중 언제로 보는지(해석 미확인)
- 자녀 집 양도 기한(증여일부터 2년 또는 3년, 입주권 지분이면 3년)과 그 집의 보유·거주 요건
- 부모 세대가 그 아파트 한 채만 보유하는지(증여 취득세 중과 제외), 전체 주택의 시가표준액
- 분담금 납부 주체와 증여 지분의 시가, 증여받은 지분을 10년 안에 양도할 계획이 있는지
- 지분을 여러 번 나눠 증여받거나 그 주택의 다른 지분을 이미 가진 경우 신규 주택 취득일을 언제로 보는지(해석 미확인)
자주 묻는 질문
Q. 지분을 10%만 받아도 2주택이 되나요?
A. 됩니다. 공동소유 주택은 공동 소유자 각자가 소유한 것으로 보아 주택 수에 포함합니다(소득세법 시행령 제154조의2). 작은 지분을 주택 수에 포함해 비과세를 배제한 처분을 유지한 심판례도 있습니다(조심2019서4156).
Q. 증여받은 날부터 언제까지 제 집을 양도해야 하나요?
A. 관리처분 전 주택 지분이면 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따라 두 집이 모두 조정대상지역이고 2026년 8월 4일 이후 증여받은 경우 2년, 그 밖에는 3년입니다. 관리처분 뒤 입주권 지분이면 소득세법 시행령 제156조의2 제3항에 따라 3년입니다.
Q. 저는 이미 집이 있는데 증여 취득세가 12%가 되나요?
A. 중과 제외는 증여하는 부모 세대가 1세대 1주택인지로 판정합니다(지방세법 시행령 제28조의6 제2항 제1호 다목). 부모 세대가 그 아파트 한 채만 보유했다면 자녀 주택 수와 관계없이 중과에서 제외됩니다.
Q. 지분을 받고 제 집을 기간 안에 양도하지 못하면 어떻게 되나요?
A. 관리처분 전 주택 지분이면 일시적 2주택 특례를 받지 못하고, 양도 당시 2주택으로 판정해 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못합니다. 관리처분 뒤 입주권 지분을 증여받았다면 3년이 지나도 소득세법 시행령 제156조의2 제4항(1주택자가 입주권을 취득한 뒤 3년이 지나 종전 주택을 양도하는 경우의 실거주 특례)의 요건을 갖추면 비과세됩니다. 제4항은 입주권을 취득한 원인을 한정하지 않아, 입주권 지분을 증여로 취득한 경우에도 같게 적용됩니다. 요건은 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 입주권 지분을 증여받았을 것, 신축 주택이 완성되기 전이나 완성된 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것, 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 그 주택으로 이사해 1년 이상 계속 거주할 것입니다. 3년은 입주권을 취득한 날, 곧 증여받은 날(소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호)부터 기산합니다.
증여받은 주택 지분이 그 뒤 관리처분계획인가로 입주권 지분이 됐다면 양도 당시에는 1주택과 1입주권을 보유하게 됩니다. 이때 제156조의2 제4항 등 다른 특례가 적용되는지를 증여 지분 사안에서 직접 다룬 해석은 찾지 못했습니다. 증여가 아닌 사안에서는, 1주택 세대가 취득한 주택이 관리처분계획인가로 조합원입주권으로 바뀐 경우 제156조의2 제4항에 해당하지 않는 것으로 보이는 점 등을 들어 비과세 경정청구 거부를 유지한 결정이 있습니다(조심2026서0291, 2026.3.25., 기각).