상가주택 보유 중 아파트를 취득했다면 일시적 2주택, 비과세는 어디까지인가요?
상가주택(겸용주택)을 가진 1세대가 아파트를 새로 취득해도 일시적 2주택 요건을 갖추면 상가주택을 비과세합니다. 다만 비과세는 주택으로 보는 부분에만 적용됩니다. 주택 면적이 상가보다 작거나 같거나 실지거래가액 12억원을 넘는 고가 겸용주택이라면 상가 부분은 일시적 2주택 요건을 갖춰도 따로 과세됩니다. 처분기한은 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년(2026년 8월 4일 이후 신규 취득분), 그 밖에는 3년입니다. 2026년 10월 현행 소득세법 시행령 기준입니다.
상가주택도 종전 주택이 됩니다
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
주택 부분이 더 큰 겸용주택을 종전 주택으로 둔 질의에 국세청은 이 특례로 비과세된다고 하면서, 주택 판정은 겸용주택에 관한 기존 예규를 참고하라고 회신했습니다(서일46014-10468, 2001.11.17.). 요건은 일반 주택과 같습니다.
- 종전 주택(상가주택)을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득
- 신규 주택 취득일부터 처분기한 안에 상가주택을 양도
- 상가주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간)을 갖춤
처분기한은 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있고 신규 주택도 조정대상지역에 있으면 2년, 그 밖에는 3년입니다(같은 항 제1호·제2호). 조정대상지역 공고일 이전에 신규 주택을 취득했거나 계약금을 지급한 경우는 2년 대상에서 빠집니다. 2년은 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용합니다. 8월 3일 이전에 신규 주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급했다면 3년입니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조). 기한 안에 양도하지 못해도 같은 조 제18항의 사유(한국자산관리공사 매각 의뢰, 경매 신청, 공매 진행 등)에 해당하면 특례 대상에 포함합니다. 기한 판정은 일시적 2주택 비과세 요건과 처분기한에 정리했습니다.
비과세는 주택으로 보는 부분까지입니다
일시적 2주택 특례는 상가주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용할 뿐, 겸용주택 판정 기준을 바꾸지 않습니다. 상가 부분이 비과세되는지는 면적과 금액으로 정해집니다.
| 상가주택 현황 | 비과세 범위 | 상가 부분 |
|---|---|---|
| 주택 연면적 > 상가, 실지거래가액 12억원 이하 | 건물 전체(부수토지 포함) | 주택으로 보아 비과세 |
| 주택 연면적 ≤ 상가 | 주택 부분과 그 부수토지(주택 부분이 12억원을 넘으면 초과분 과세) | 과세 |
| 실지거래가액 12억원 초과(2022.1.1. 이후 양도) | 주택 부분, 주택분 12억원 초과분은 과세 | 과세 |
주택 연면적이 상가보다 작거나 같으면 상가 부분은 주택으로 보지 않고, 딸린 토지도 연면적 비율로 나눕니다(소득세법 시행령 제154조 제3항·제4항). 12억원을 넘는 고가 겸용주택은 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 주택 면적이 커도 주택 부분만 주택으로 봅니다(같은 영 제160조 제1항). 상가 부분은 일시적 2주택 요건을 갖췄는지와 관계없이 일반 부동산으로 계산하고, 장기보유특별공제도 표1(최대 30%)을 적용합니다. 계산 순서는 상가주택 양도세에, 지하층·근생 층을 면적에 넣는 기준은 상가주택 근생 층 면적 판정에 정리했습니다.
주택 수는 실제 용도로 판정합니다
건물 전체를 상가로 쓰는 공부상 겸용주택은 주택 수에서 빠집니다. 국세청은 공부상 1층 상가·2층 주택이지만 실제로 전체를 상가로 쓰는 건물이 있는 세대에 대해, 사실상 전체가 상가라면 나머지 2주택만으로 일시적 2주택 여부를 판정한다고 회신했습니다(재산세과-1575, 2008.7.9.).
반대로 상가(근린생활시설)를 주택으로 용도변경하면 용도변경일을 신규 주택 취득일로 봅니다(서면-2023-법규재산-0823, 2024.6.27.). 아파트를 취득하는 대신 가진 근생 건물을 주택으로 바꿨다면 그날부터 처분기한을 기산합니다. 종전 주택이 있는 상태에서 겸용 다가구주택을 신축한 경우에도 요건을 갖추면 일시적 2주택 특례를 적용합니다(서면-2023-부동산-2443, 2023.11.15.).
잔금 전 용도변경 특약으로 판다면
매수인 요청으로 잔금 전에 상가주택의 주택 부분을 상가로 용도변경하는 특약을 맺었다면, 2025년 2월 28일 이후 계약분부터 1주택 보유 여부를 매매계약일 현재로 판정합니다. 2022년 10월 21일부터 2025년 2월 27일까지 계약한 분은 양도일 현재 상가로 판정해 비과세되지 않습니다(기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.).
1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 …
| 아파트 취득 시점 | 1주택 판정(매매계약일 현재) | 일시적 2주택 요건 |
|---|---|---|
| 상가주택 매매계약 전 | 2주택 | 필요(1년 요건, 처분기한) |
| 매매계약 뒤 잔금 전 | 1주택 | 조문 구조상 필요 없는 것으로 읽히나 해석 미확인 |
일시적 2주택 특례도 결국 제154조 제1항을 적용하는 규정이고, 그 항의 판정일이 매매계약일이므로 계약 뒤 취득한 아파트는 판정에 들어가지 않는 것으로 읽힙니다. 다만 이 경우를 정면으로 다룬 예규나 심판례는 확인되지 않았습니다(2026년 10월 29일 기준). 잔금청산일에는 2주택이므로 일시적 2주택 요건을 따져야 한다고 볼 여지도 있어, 아파트 취득일이 상가주택 취득일부터 1년이 지났는지와 처분기한도 함께 확인합니다. 계약 전에 아파트를 이미 취득했다면, 처분기한 안에 양도했는지를 계약일과 잔금청산일 중 어느 날로 보는지 정한 해석도 확인되지 않아 보수적으로 잔금청산일까지로 맞춥니다. 다주택 중과를 판정할 때는 특약이 있어도 양도물건(주택인지 상가인지)을 양도일 현황으로 판정합니다(재산세제과-1322). 특약 판정기준일은 잔금 전 용도변경 특약에 정리했습니다.
양도 전에 확인할 것
- 상가주택 취득일과 아파트 취득일(1년 요건), 두 주택의 조정대상지역 여부와 아파트 취득일·계약금 지급일(처분기한 2년·3년)
- 상가주택의 층별 실제 용도와 주택·상가 연면적, 실지거래가액 12억원 초과 여부
- 잔금 전 용도변경 특약을 넣는지, 넣는다면 아파트 취득일이 매매계약일 전인지 뒤인지
- 상가주택의 보유기간과 거주기간(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)
개별 일정 검토는 유료 상담으로 진행하며, 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
근거 법령·해석
- 소득세법 시행령 제154조 제1항·제3항·제4항, 제155조 제1항·제18항, 제156조 제2항, 제160조 제1항, 대통령령 제36737호 부칙 제2조
- 서일46014-10468(2001.11.17.), 재산세과-1575(2008.7.9.), 서면-2023-부동산-2443(2023.11.15.), 서면-2023-법규재산-0823(2024.6.27.)
- 기획재정부 재산세제과-1322(2022.10.21.)
자주 묻는 질문
Q. 상가주택을 일시적 2주택 처분기한 안에 팔면 상가 부분도 비과세되나요?
처분기한은 상가 부분을 주택으로 바꿔 주지 않습니다. 상가 부분까지 비과세되는 경우는 주택 연면적이 상가보다 크고 실지거래가액이 12억원 이하일 때뿐입니다.
Q. 상가주택 매매계약을 맺은 뒤 잔금 전에 아파트를 취득했습니다. 일시적 2주택 요건을 따져야 하나요?
계약에 따라 잔금 전에 주택 부분을 상가로 용도변경하는 경우라면, 2025년 2월 28일 이후 계약분은 1주택 보유 여부를 매매계약일 현재로 판정하므로 계약 뒤 취득한 아파트는 판정에 들어가지 않는 것으로 읽힙니다. 이 경우를 직접 다룬 해석은 확인되지 않았습니다. 용도변경 특약이 없는 일반 매매라면 잔금청산일 현재 2주택이므로 일시적 2주택 요건을 갖춰야 합니다.
Q. 근린생활시설 건물을 주택으로 바꿨는데, 이것도 신규 주택 취득인가요?
그렇습니다. 근린생활시설을 주택으로 용도변경한 날이 신규 주택 취득일이므로(서면-2023-법규재산-0823), 종전 주택은 그날부터 처분기한 안에 양도합니다.