부모님 아파트를 증여받으면 증여세는 얼마인가요?
증여세는 (증여재산가액 − 증여재산공제) × 세율로 계산합니다. 부모(직계존속)에게 받으면 성인 자녀는 10년간 5천만원(미성년 2천만원)을 공제하고, 나머지에 10~50% 누진세율이 적용됩니다. 아파트는 시가로 평가하며 보통 유사매매사례가액을 씁니다. 현행(시행 2026-01-02) 기준입니다.
계산은 세 단계입니다
- ① 증여재산가액: 아파트 시가(대개 유사매매사례가액)
- ② 과세표준: 증여재산가액 − 증여재산공제
- ③ 산출세액: 과세표준 × 세율 − 누진공제
시가는 유사매매사례가액 조회에서 같은 단지의 최근 거래로 가늠할 수 있습니다.
부모에게 받으면 5천만원을 공제합니다
거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 그 증여세 과세가액에서 공제받을 금액과 수증자가 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액(제53조의2에 따라 공제받은 금액은 제외한다)을 합한 금액이 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다.
- 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원
- 직계존속[수증자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중인 배우자를 포함한다. 이하 제53조의2에서 같다]으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다.
- 직계비속(수증자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함한다)으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원
- 제2호 및 제3호의 경우 외에 4촌 이내의 혈족, 3촌 이내의 인척으로부터 증여를 받은 경우: 1천만원
세율은 10%에서 50%까지입니다
과세표준 1억원 이하 10%, 5억원 이하 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%. 누진공제 방식으로 계산합니다.
예시로 보는 계산
예시(가상)입니다. 실제 세액은 사안마다 다릅니다.
시가 6억원 아파트를 성인 자녀에게 증여한다고 하겠습니다.
- 과세표준 = 6억 − 5천만(공제) = 5억 5천만원
- 산출세액 = 9,000만 + (5억 5천만 − 5억) × 30% = 1억 500만원
- 신고기한 안에 신고하면 신고세액공제 3%가 적용됩니다(약 1억 185만원)
수증자를 나누거나 대출을 함께 이전하는 부담부증여를 쓰면 결과가 달라집니다. 증여세 계산기에서 수증자 구성별로 비교할 수 있고, 10년 안에 다시 증여할 때 합산되는 세액은 연속증여 시뮬레이터로 확인할 수 있습니다. 공제 한도는 자녀 증여공제 10년에 정리했습니다.
놓치기 쉬운 지점
- 10년 안에 또 받아도 공제를 다시 받는다고 생각할 수 있습니다. 증여재산공제는 10년간 합산한 한도입니다. 이미 5천만원을 공제받았다면 10년 안의 추가 증여는 한도를 넘는 부분에 증여세가 과세됩니다.
- 공시가격으로 증여세를 과세한다고 생각할 수 있습니다. 아파트는 시가로 평가하고, 대개 유사매매사례가액(같은 단지의 면적·기준시가가 비슷한 주택의 최근 거래가)을 씁니다.
- 증여받으면 증여세만 낸다고 오해합니다. 부동산을 증여받으면 증여 취득세도 따로 냅니다.
- 전세를 대신 얻어주는 것은 증여가 아니라고 보기 쉽습니다. 부모 명의로 계약하고 보증금을 부모가 냈더라도 무상으로 쓴 이익에는 증여세가 과세됩니다(부모가 대신 얻어준 전세).
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산공제: 직계존속 5천만원·미성년 2천만원, 배우자 6억원, 10년 합산)
- 상속세 및 증여세법 제26조(제56조에서 준용) (증여세 세율 10~50%)
자주 묻는 질문
Q. 10년 안에 또 증여받으면 공제를 다시 받나요?
A. 아닙니다. 증여재산공제는 10년간 합산한 한도입니다. 부모에게 5천만원을 공제받았다면, 10년 안에 다시 받는 증여는 그 한도를 넘는 부분에 세금이 과세됩니다.
Q. 아파트 가격은 무엇을 기준으로 하나요?
A. 시가로 평가하며, 아파트는 대개 유사매매사례가액(같은 단지에서 면적·기준시가가 비슷한 주택의 최근 거래가)으로 봅니다.
Q. 증여세를 줄이는 방법이 있나요?
A. 누구에게 몇 명에게 나눠 주는지, 대출을 함께 이전하는 부담부증여를 쓰는지에 따라 총세액이 달라집니다. 미리 설계해 두면 유리합니다.