상속받은 상가를 법정결정기한 안에 양도해 매매가로 다시 평가받고, 양도세 0원으로 신고한 사례
상속받은 상가를 기준시가 약 12억 5천만 원으로 상속세 신고했는데, 1년 남짓 지나 약 20억 8천만 원에 양도하게 됐습니다. 상속재산 평가액이 그대로 양도할 때의 취득가액이므로, 그대로 양도하면 양도차익이 약 7억 9천만 원이고 양도세와 지방소득세는 약 3억 2천만 원입니다. 와이제이 택스 라운지는 매매계약일을 상속세 법정결정기한 안으로 맞추고, 계약 직후 평가심의위원회에 그 매매가액을 상속재산의 시가로 인정해 달라고 신청했습니다. 위원회가 시가로 인정해 상속세를 약 3억 원 더 납부했지만 양도세는 0원으로 신고했고, 전체 세금은 약 2천만 원 줄었습니다.
- 2024년 6월상속 개시자녀 1명이 1층 상가 건물과 토지를 단독 상속
- 2024년 12월 말상속세 신고매각 계획이 없어 기준시가 약 12억 5천만 원으로 신고, 상속세 약 1억 4천만 원 연부연납
- 2025년 9월매매계약법정결정기한(2025년 9월 말) 12일 전, 특수관계 없는 법인에 약 20억 8천만 원
- 계약 두 달 뒤평가심의위원회 신청매매가액을 상속재산 시가로 인정해 달라는 심의 신청
- 2026년 3월 초위원회 결정해당 재산의 거래가액을 시가로 인정
- 2026년 3월양도세 0원 신고, 상속세 재신고상속재산가액 약 20억 8천만 원으로 다시 신고, 세무서는 본세만 처리
이 사건에서 확인한 쟁점은 두 가지입니다. 상속세 평가기간이 지난 뒤의 매매가액도 상속재산의 시가가 될 수 있는가, 그리고 그렇게 하면 상속세가 늘어나는데도 전체 세금이 줄어드는가입니다.
쟁점 1. 상속세 평가액이 양도할 때의 취득가액이 됩니다
상속받은 부동산을 양도할 때 양도차익을 계산하는 취득가액은 상속인이 실제로 지급한 금액이 아니라, 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다.
⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.
이 사건은 상속세를 기준시가 약 12억 5천만 원으로 신고했으므로, 그대로 양도하면 취득가액도 약 12억 5천만 원이 됩니다. 약 20억 8천만 원에 양도하면 평가액과의 차이는 약 8억 3천만 원이고, 여기서 필요경비 약 4천만 원을 빼면 양도차익은 약 7억 9천만 원입니다.
이 양도차익을 줄일 공제도 없었습니다. 장기보유특별공제의 보유기간은 상속받은 날부터 기산하므로 상속 뒤 1년 남짓 만에 양도하면 공제가 없습니다. 반면 세율을 정할 때의 보유기간은 피상속인이 취득한 날부터 기산하므로 단기 양도 세율이 아니라 기본세율이 적용됩니다(소득세법 제104조 제2항 제1호). 이 사건은 과세표준이 42% 구간(5억 원 초과 10억 원 이하)에 해당해 양도세와 지방소득세가 약 3억 2천만 원(양도세 약 2억 9천만 원, 지방소득세 약 3천만 원)으로 계산됐습니다.
상속세 신고 때 감정평가로 신고하는 방법도 검토했습니다. 감정가액으로 신고하면 상속세가 약 4억 5천만 원으로, 기준시가로 신고할 때의 약 1억 4천만 원보다 3억 원 넘게 많았고, 그때는 매각 여부가 정해지지 않아 기준시가로 신고했습니다.
쟁점 2. 평가기간이 지난 매매가액도 심의를 거쳐 시가가 됩니다
상속재산의 시가는 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월(평가기간) 안의 매매·감정 가액입니다. 이 사건 매매는 상속개시 후 1년 3개월 만이라 평가기간 밖입니다. 그런데 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간이 지난 뒤의 매매도 일정 기한까지는 시가에 포함할 수 있게 정합니다.
다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
요건은 다섯 가지로 나뉩니다.
| 요건 | 내용 | 이 사건 |
|---|---|---|
| 매매 시기 | 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한(상속세 신고기한부터 9개월)까지 | 2025년 9월 말 기한의 12일 전 계약 |
| 판정 기준일 | 매매는 매매계약일 기준(같은 조 제2항 제1호) | 계약일로 판정 |
| 거래 상대방 | 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하면 제외(같은 조 제1항 제1호 가목) | 특수관계 없는 법인 |
| 신청 기한 | 매매가 있은 날부터 6개월 이내(같은 영 제49조의2 제5항 단서) | 계약 두 달 뒤 신청 |
| 심의 | 상속개시일부터 계약일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정 | 시가로 인정 |
평가기간 밖 매매가액의 시가 심의는 2016년 2월 5일 이후 상속분부터 납세자도 신청할 수 있게 됐습니다. 그 전에는 국세청장, 지방국세청장, 세무서장만 신청할 수 있었습니다. 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한까지의 매매를 심의 대상에 넣은 규정은 2019년 2월 12일 이후 상속분부터 적용됩니다.
계산 비교, 상속세를 더 납부해도 세금이 줄어든 이유
매매가액이 상속재산의 시가로 인정되면 상속재산가액이 약 20억 8천만 원으로 올라가 상속세가 늘어납니다. 동시에 양도할 때의 취득가액도 약 20억 8천만 원이 되어 양도차익이 없어집니다.
| 구분 | 기준시가 그대로 | 매매가로 다시 평가 |
|---|---|---|
| 상속재산가액 | 약 12억 5천만 원 | 약 20억 8천만 원 |
| 상속세 | 약 1억 4천만 원 | 약 4억 4천만 원(약 3억 원 증가) |
| 양도차익 | 약 7억 9천만 원 | 없음 |
| 양도세와 지방소득세 | 약 3억 2천만 원 | 0원 |
| 전체 | 기준 | 약 2천만 원 감소 |
상속세는 약 3억 원 늘었고, 양도세와 지방소득세는 약 3억 2천만 원 줄었습니다. 같은 평가액 차이에 적용되는 세율이 달랐기 때문입니다. 상속세는 과세표준이 30% 구간에서 40% 구간으로 넘어가, 늘어난 상속세 약 3억 원을 과세표준 증가분 약 8억 3천만 원으로 나눈 실효세율이 약 36%였습니다. 양도세와 지방소득세는 42% 구간에 지방소득세가 더해져, 약 3억 2천만 원을 양도차익 약 7억 9천만 원으로 나눈 실효세율이 약 41%였습니다. 두 실효세율은 분모가 다릅니다. 평가액 차이 약 8억 3천만 원에서 필요경비 약 4천만 원을 뺀 금액이 양도차익이기 때문입니다. 같은 금액을 낮은 세율 쪽으로 옮긴 것이 절세의 원리입니다.
상속세를 다시 신고하면서 가산세도 확인했습니다. 시가로 인정된 평가액으로 과세표준이 정해진 경우에는 과소신고가산세를 적용하지 않습니다(국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목). 이 사건에서 세무서는 늘어난 상속세 본세만 처리했고, 과소신고가산세와 납부지연가산세 모두 부과하지 않았습니다.
와이제이 택스 라운지가 설계한 지점
- 계약일을 법정결정기한 안으로 맞췄습니다. 상속인이 매각을 결정한 시점이 이미 법정결정기한(2025년 9월 말)에 가까웠습니다. 기한이 지나 계약하면 이 방법은 쓸 수 없으므로, 기한 12일 전에 계약을 마치도록 일정을 잡았습니다.
- 계약 직후 신청했습니다. 신청 기한은 매매가 있은 날부터 6개월이지만, 잔금과 양도세 신고 일정에 맞춰 위원회 결정을 먼저 받도록 계약 두 달 뒤 신청했습니다.
- 재신고 세액과 가산세를 미리 계산했습니다. 상속세가 얼마나 늘어나는지, 양도세가 얼마나 줄어드는지, 가산세가 부과되는지를 신청 전에 계산해 전체 세금이 줄어드는 것을 확인한 뒤 진행했습니다.
납세자가 신청하지 않아도 과세관청이 같은 심의를 신청할 수 있습니다
시행령 제49조 제1항 단서의 신청권자에는 지방국세청장과 관할세무서장도 들어 있습니다. 법정결정기한 안에 상속재산을 양도하면, 납세자가 신청하지 않아도 과세관청이 그 매매가액으로 상속세를 다시 계산할 수 있습니다.
조세심판원 2023서0050 사건(2023.6.21.)이 그런 경우입니다. 상속인들은 상속받은 단독주택 지분을 개별주택가격으로 신고했고, 상속개시 약 13개월 뒤 신고기한부터 9개월 안에 주택을 양도했습니다. 감사에서 이 매매가 지적되자 처분청은 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 양도가액으로 상속세를 경정했습니다. 조세심판원은 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다며 청구를 기각했습니다.
다만 대법원은 2026년 4월 감정가액에 이 단서를 적용한 사건에서, 가격변동의 특별한 사정을 판단할 때 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동도 고려해야 하고 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 증명해야 한다고 판결했습니다(대법원 2026.4.30. 선고 2024두61780 판결). 과세관청이 신청한 경우에는 상속개시 뒤의 시세 변동을 근거로 다툴 여지가 있습니다.
과세관청이 심의를 신청해 시가로 인정되면 상속세만 늘어납니다. 양도세를 이미 기준시가 기준 취득가액으로 신고·납부했다면 그 양도세를 바로잡는 일은 따로 해야 합니다. 법정결정기한 안에 양도할 계획이 있다면 상속세와 양도세를 함께 계산해 납세자가 먼저 신청하는 편이 낫습니다. 기준시가 신고 뒤 과세관청이 감정을 의뢰해 다시 과세하는 경우는 국세청 사후 감정평가에서 다뤘습니다.
상속세를 더 납부하는 쪽이 불리한 경우
이 사건은 상속세 쪽 세율이 양도세 쪽보다 낮아 유리했습니다. 상속세 과세표준 구간, 양도차익 규모, 상속인 수, 공제 여유, 기한, 가격변동에 따라 결론이 달라집니다.
| 확인할 것 | 불리해지는 경우 |
|---|---|
| 상속세 과세표준 구간 | 이미 50% 구간이면 늘어나는 상속세 세율이 양도세보다 높을 수 있음 |
| 양도차익 규모 | 차익이 작아 양도세 구간이 낮으면 상속세를 더 납부하는 쪽이 손해일 수 있음 |
| 상속인 수 | 상속인이 여럿이면 양도차익이 지분별로 나뉘어 양도세 구간이 낮아지므로 비교 결과가 달라질 수 있음(추정) |
| 상속공제 여유 | 배우자상속공제 등 공제 여유가 있으면 늘어나는 상속세가 작아져 더 유리해짐 |
| 두 기한 | 계약일이 법정결정기한 안, 신청은 매매가 있은 날부터 6개월 안 |
| 가격변동 | 위원회가 상속개시 뒤 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보면 시가로 인정되지 않을 수 있음 |
결정 전에 세무상담이 필요한 이유
상속세를 더 내고 양도세를 줄이는 쪽이 유리한지는 상속세 과세표준 구간, 공제 여유, 상속인 수와 지분, 예상 양도차익, 매매 시점에 따라 달라집니다. 같은 상가라도 가족마다 유리한 쪽이 다르므로, 매각을 정하기 전에 상속세와 양도세를 함께 계산해 봐야 합니다.
상담에서 확인하는 것
- 상속재산 가운데 양도할 계획이 있는 재산과 예상 매매가
- 매매계약이 법정결정기한 안에 가능한지
- 상속세 과세표준 구간과 공제 여유
- 예상 양도차익과 양도세 구간
- 상속인 수와 지분
상속세 신고 → 매각 계획 확인 → 계약 시점 설계 → 평가심의위원회 신청 → 상속세 재신고와 양도세 신고 순서로 진행합니다. 와이제이 택스 라운지는 상속세 신고부터 상속재산을 양도할 때의 양도세까지 함께 설계해 드립니다. 검토는 유료 상담으로 진행하며, 보수 기준은 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
함께 확인할 칼럼
- 상속세가 0원이어도 신고하는 이유, 신고한 평가액이 양도할 때 취득가액이 됩니다: 상속세 평가액과 취득가액
- 보충적평가로 상속·증여세를 신고하기 전에: 국세청 감정평가 대상
- 공시가격으로 신고한 상속·증여세, 국세청 사후 감정평가로 다시 과세할 수 있을까: 과세관청이 법정결정기한 안에 하는 감정
- 상속 부동산 감정평가, 탁상감정으로 대상을 고르고 평가기간 안에 감정평가서를 받습니다: 평가기간 안 감정
자주 묻는 질문
Q. 상속받고 1년이 지나서 양도했는데도 매매가로 상속재산을 다시 평가받을 수 있나요?
A. 매매계약일이 상속세 법정결정기한, 즉 상속세 신고기한부터 9개월 안이면 가능합니다. 평가기간(상속개시일 전후 6개월)이 지났더라도 상속개시일부터 계약일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회가 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서).
Q. 납세자가 직접 평가심의위원회에 신청할 수 있나요?
A. 신청할 수 있습니다. 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한까지의 매매는 2019년 2월 12일 이후 상속분부터 심의 대상이고, 매매가 있은 날부터 6개월 안에 매매가액을 입증하는 자료를 첨부해 신청합니다(같은 영 제49조의2 제5항).
Q. 상속세를 다시 신고하면 가산세를 내나요?
A. 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정된 가액으로 과세표준이 정해진 경우 과소신고가산세는 적용하지 않습니다(국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목, 부정행위로 과소신고한 경우는 제외). 이 사건에서도 세무서는 늘어난 상속세 본세만 처리했습니다.
Q. 상속세를 더 납부하는데 왜 세금이 줄어드나요?
A. 같은 평가액 차이에 적용되는 세율이 다르기 때문입니다. 이 사건은 늘어난 상속세의 실효세율이 약 36%, 그대로 양도했을 때 양도세와 지방소득세의 실효세율이 약 41%였습니다. 상속세 구간이 높거나 양도차익이 작으면 결과가 반대가 될 수 있어 미리 계산해 봐야 합니다.
Q. 신청하지 않고 그냥 양도하면 어떻게 되나요?
A. 법정결정기한 안의 매매는 지방국세청장이나 관할세무서장도 같은 심의를 신청할 수 있습니다. 조세심판원 2023서0050 사건에서는 처분청이 그 매매가액으로 상속세를 경정했고 심판청구는 기각됐습니다. 상속세만 늘고 이미 납부한 양도세는 따로 바로잡아야 합니다. 다만 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 증명해야 한다는 대법원 판결(2024두61780)이 있어, 상속개시 뒤 시세 변동이 컸다면 다툴 여지가 있습니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서·제2항 제1호 (평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 매매가액, 평가심의위원회 심의, 매매계약일 기준)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 제5항 단서 (매매가 있은 날부터 6개월 이내 신청)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 제1항 (상속세 법정결정기한, 신고기한부터 9개월)
- 상속세 및 증여세법 제26조 (상속세 세율)
- 소득세법 시행령 제163조 제9항 (상속받은 자산의 취득가액)
- 소득세법 제104조 제2항 제1호 (상속받은 자산의 세율 적용 보유기간)
- 국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목 (평가가액으로 과세표준을 결정한 경우 과소신고가산세 제외)
- 조심 2023서0050, 2023.6.21. (법정결정기한 안 양도가액으로 한 상속세 경정, 기각)
- 대법원 2026.4.30. 선고 2024두61780 판결 (가격변동의 특별한 사정 판단 시 일반적인 가격변동도 고려, 증명책임은 과세관청)