자동말소된 임대 아파트 지분을 배우자에게 증여할 때, 취득세는 거주주택을 먼저 양도했는지로 결정됩니다
자동말소되는 임대등록 아파트(A)와 거주 중인 아파트(B)를 가진 세대가 B를 양도한 뒤 A 지분을 배우자공제 한도까지 배우자에게 증여하려는 경우, 증여세보다 취득세에서 결과가 크게 달라집니다. 조정대상지역 주택의 증여는 12%가 원칙이고, 증여자 세대가 1세대 1주택이면 3.5%입니다. 그래서 B를 먼저 양도했는지에 따라 세율이 달라집니다. 양도세는 이월과세와 임대주택 특례를 차례로 확인합니다.
증여세: 배우자공제 6억원은 10년 합산 한도입니다
배우자에게서 증여받으면 6억원을 공제하되, 증여 전 10년 이내에 배우자에게서 공제받은 금액과 합해 6억원을 넘는 부분은 공제하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제53조 제1호). 지분 증여재산가액은 증여일 현재 시가에 지분율을 곱해 계산합니다. 시가 12억원 아파트의 2분의 1이면 6억원이라, 10년 안에 다른 배우자 증여가 없었다면 증여세는 없습니다.
취득세: 원칙은 12%, 1세대 1주택자가 배우자에게 증여하면 3.5%
조정대상지역에 있는 일정가액 이상 주택을 증여로 취득하면 12% 중과세율을 적용하고, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외합니다(지방세법 제13조의2 제2항). 일정가액과 제외 대상은 시행령이 정합니다.
법 제13조의2제2항에서 "대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택"이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 3억원 이상인 주택을 말한다.
지분 2분의 1만 증여해도 3억원은 전체 주택의 시가표준액으로 판정합니다. "1세대 1주택을 소유한 사람"에게서 배우자(사실혼 제외), 직계존속, 직계비속이 증여받으면 중과에서 제외합니다(같은 조 제2항 제1호). 판정 기준은 받는 사람이 아니라 증여하는 사람의 세대입니다.
증여자 세대의 주택 수에는 임대주택도 포함됩니다
유상으로 주택을 취득할 때는 시가표준액 1억원 이하 주택, 상속 후 5년이 지나지 않은 주택 등을 주택 수에서 제외하는 규정이 있습니다(지방세법 시행령 제28조의4). 법제처는 상속 후 5년 안에 증여한 주택이 중과에서 제외되는지 묻는 질의에 이 규정이 유상거래를 전제로 한 것이라 증여에 대한 중과에는 적용되지 않는다고 해석했습니다(법제처 22-0681, 2022.10.7.). 주택으로 과세하는 오피스텔, 조합원입주권, 주택분양권도 주택 수에 포함됩니다(지방세법 제13조의3). 증여자 세대에 이런 오피스텔·입주권·분양권이 있으면 1세대 1주택에 해당하지 않습니다.
임대등록했다가 자동말소된 A도 증여자 세대의 주택입니다. 그래서 B를 보유한 채 A 지분을 증여하면 증여자 세대는 2주택이고, A가 조정대상지역에 있고 전체 시가표준액이 3억원 이상이면 12%입니다.
가정 사례로 비교하면
A 아파트는 조정대상지역에 있고 시가 12억원, 전체 시가표준액 6억원이라고 가정합니다. 남편이 2분의 1 지분(시가인정액 6억원)을 아내에게 증여하는 경우 취득세는 이렇게 달라집니다.
- B를 먼저 양도하고 증여(증여자 세대 1세대 1주택): 6억원 × 3.5% = 2,100만원
- B를 보유한 채 증여(증여자 세대 2주택): 6억원 × 12% = 7,200만원
- 두 경우 모두 지방교육세·농어촌특별세는 별도
무상취득은 증여계약일(그 전에 등기하면 등기일)에 취득한 것으로 보므로(지방세법 시행령 제20조 제1항·제14항), 1세대 1주택 여부도 그날 현재로 판정합니다. B의 양도가 증여계약일보다 먼저 끝나야 하고, 같은 날이나 잔금이 늦어지는 경우는 계약 전에 관할 지방자치단체와 확인합니다. 조정대상지역 여부는 증여일 현재 국토교통부 공고가 기준입니다. 증여 취득세 중과의 기본 구조는 조정대상지역 주택을 증여받으면 취득세가 12% 중과되나요?에 정리했습니다.
양도세: B를 양도할 때
A가 거주주택 특례의 장기임대주택 요건을 갖췄다가 자동말소된 주택이면, B는 보유기간 중 2년 이상 거주 등 요건을 갖춰 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 이 경우 A의 등록이 말소된 날부터 5년 안에 B를 양도해야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항·제23항). 기한과 요건은 자동말소 후 거주주택 비과세는 말소일부터 5년, 2027년 12월 31일은 임대주택의 기한입니다에서 다뤘습니다.
B를 양도하기 전에 A를 같은 세대 배우자에게 증여해도 이 특례는 유지됩니다. 다만 이때는 취득세가 12%입니다. 기획재정부는 임대주택을 배우자에게 증여한 뒤 자동말소된 경우에도 1세대 기준으로 판정해 거주주택 특례를 적용할 수 있다고 보았습니다. 자동말소된 장기임대주택을 같은 세대원에게 증여해도 중과배제를 적용할 수 있다고 회신했습니다(기획재정부 재산세제과-1591, 2022.12.27.). 자동말소 뒤 같은 세대원에게 증여하고 말소일부터 5년 안에 거주주택을 양도한 경우도 같습니다(서면-2022-법규재산-4837, 2023.5.16.).
양도세: 나중에 A를 양도할 때
직전거주주택보유주택
A는 임대등록한 적이 있고 B를 거주주택 특례로 양도한 뒤 남은 주택이므로, 1세대 1주택 비과세는 B 양도일 후의 기간분에만 적용됩니다(소득세법 시행령 제154조 제10항). 이 구조는 거주주택 비과세, 적용받으면 불리한 경우도 있습니다에 정리했습니다.
이월과세
배우자에게서 증여받은 지분을 증여 등기일부터 10년 안에 양도하면 취득가액을 증여자가 취득한 금액으로 계산하는 이월과세가 원칙입니다(소득세법 제97조의2 제1항). 다만 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적으면 적용하지 않습니다(같은 조 제2항 제3호). 1세대 1주택 비과세 판정에서 같은 세대 배우자 간 증여는 증여자와 수증자가 같은 세대로 보유·거주한 기간을 통산한다는 국세청 해석이 있습니다(서면-2022-부동산-1727, 2022.11.2.). 이월과세를 적용해야 비로소 1세대 1주택 비과세 대상(고가주택 포함)이 되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다(같은 조 제2항 제2호). A는 B 양도일 전 기간분이 과세되므로, 10년 안에 양도할 계획이면 이월과세를 적용한 세액과 적용하지 않은 세액을 각각 계산해 비교합니다.
증여받은 지분의 장기보유특별공제
증여받은 지분도 장기보유특별공제를 적용합니다. 이월과세를 적용해 계산하면 보유기간을 증여한 배우자가 취득한 날부터 기산하고(소득세법 제95조 제4항 단서), 적용하지 않고 계산하면 증여받은 지분은 증여일부터 기산합니다(서면-2022-부동산-1727). 이월과세 전반은 양도소득세 이월과세 총정리를 참고하시면 됩니다.
증여 전에 확인할 것
- 증여계약일 현재 증여자 세대(배우자 포함)가 보유한 주택·오피스텔·입주권·분양권 수
- B의 양도(잔금)가 증여계약일보다 먼저 끝나는지
- A의 전체 시가표준액이 3억원 이상인지, 증여일 현재 조정대상지역인지
- 수증 배우자가 10년 안에 배우자에게서 증여받은 금액
- A 말소일부터 5년 안에 B를 양도할 수 있는지
- A를 10년 안에 양도할 계획이면 이월과세 적용·미적용 세액을 각각 계산해 비교
자주 묻는 질문
Q. 지분 2분의 1만 증여하면 시가표준액도 절반으로 보나요?
아닙니다. 지분만 취득해도 중과 판정 3억원은 전체 주택의 시가표준액으로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의6 제1항). 세액은 증여하는 지분의 시가인정액에 세율을 곱해 계산합니다.
Q. 시가표준액 1억원 이하 오피스텔이 있는데도 1세대 1주택인가요?
법제처는 유상 취득의 주택 수 제외 규정(지방세법 시행령 제28조의4)이 증여에 대한 중과에는 적용되지 않는다고 해석했습니다(법제처 22-0681). 이 해석에 따르면 시가표준액 1억원 이하 오피스텔도 증여자 세대의 주택 수에서 제외되지 않으므로(지방세법 제13조의3) 1세대 1주택에 해당하지 않을 수 있습니다. 증여 전에 관할 지방자치단체와 확인합니다.
Q. 배우자에게 증여하면 거주주택 비과세 특례가 깨지나요?
같은 세대원에게 증여해도 특례는 1세대 기준으로 판정해 유지됩니다(기획재정부 재산세제과-1591, 서면-2022-법규재산-4837). 등록 말소일부터 5년 안에 거주주택을 양도해야 하는 기한은 그대로입니다.
근거 법령·해석
- 상속세 및 증여세법 제53조 제1호
- 지방세법 제13조의2 제2항, 제13조의3, 같은 법 시행령 제20조 제1항, 제28조의4, 제28조의6
- 소득세법 제95조 제4항, 제97조의2 제1항·제2항, 같은 법 시행령 제154조 제10항, 제155조 제20항·제23항
- 법제처 22-0681(2022.10.7.), 기획재정부 재산세제과-1591(2022.12.27.), 서면-2022-법규재산-4837(2023.5.16.), 서면-2022-부동산-1727(2022.11.2.)