관리처분 뒤 1+1 조합원입주권, 자녀에게 증여할 수 있나요?
관리처분계획 인가 뒤 1+1 조합원입주권을 가진 부모가 "입주권은 증여가 안 된다"는 말을 듣는 경우가 있습니다. 세법은 입주권 증여를 막지 않고, 지분 일부만 증여해도 입주권을 증여한 것으로 봅니다. 제한은 정비사업 법령에 있습니다. 투기과열지구에서는 증여받은 사람이 조합원이 될 수 없고, 1+1 중 60㎡ 이하 주택은 이전고시 뒤 3년간 전매가 금지됩니다. 2026년 10월 현행 도시 및 주거환경정비법과 상속세 및 증여세법 시행령 기준입니다.
투기과열지구: 증여받은 사람은 조합원이 될 수 없습니다
「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.
이 조항은 증여 자체를 금지하지 않고, 증여받은 사람이 조합원 자격을 얻지 못하게 합니다. 조합원이 될 수 없는 취득자에게는 사업시행자가 제73조를 준용해 손실보상을 해야 하므로(같은 조 제3항), 입주권 대신 손실보상(현금청산) 대상이 됩니다. 투기과열지구 재건축은 조합설립인가 뒤, 재개발은 관리처분계획 인가 뒤가 기준이어서, 관리처분계획 인가 뒤에 증여하면 재건축·재개발 모두 이 시점을 지난 상태입니다.
예외는 양도인(부모) 쪽 사정으로 정해져 있습니다. 근무·생업상 사정, 질병 치료(1년 이상 치료·요양이 필요한 경우)·취학·결혼으로 세대원 모두 사업구역 밖 시·군으로 옮기는 경우, 세대원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 체류하려는 경우, 1세대 1주택자로서 대통령령으로 정한 소유·거주기간을 채운 경우 등입니다(같은 항 단서 제1호~제7호). 투기과열지구가 아닌 곳에는 이 제한이 없습니다.
1+1의 60㎡ 이하 주택: 이전고시 뒤 3년 전매 금지
제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.
종전 주택의 가격·면적 범위에서 2주택을 받는 1+1(제76조 제1항 제7호 라목)이라면 60㎡ 이하 한 채는 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 증여도 할 수 없습니다. 조문의 기산점은 이전고시일 다음 날이어서, 이전고시 전 입주권 단계에 이 제한이 어떻게 미치는지를 직접 다룬 해석은 확인되지 않았습니다. 1+1 입주권 중 하나만 떼어 증여할 수 있는지도 법령에서 정한 규정이 확인되지 않으므로, 관리처분계획과 조합에 먼저 확인합니다.
증여세: 권리가액에 프리미엄을 더합니다
법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(「소득세법」 제89조제2항에 따른 조합원입주권의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 재정경제부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다.
입주권 증여재산가액은 시가가 원칙이고, 시가를 산정하기 어려우면 ++조합원권리가액 + 납입한 계약금·중도금 + 프리미엄++으로 평가합니다. 국세청은 프리미엄을 증여 당시 불특정 다수 사이의 거래에서 통상 지급되는 금액으로 보고, 해당 입주권의 거래 상황과 가격 변동을 확인해 산정한다고 회신했습니다(재산세과-202, 2012.5.24.). 조합원입주권 지분 일부를 증여해도 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여받은 것으로 보아 같은 방법으로 평가합니다(서면-2020-상속증여-3201, 2020.10.20.).
권리가액만으로 신고하면 나중에 다시 계산될 수 있습니다. 상가 1채와 아파트 2채를 받는 재개발 입주권의 지분을 증여받아 권리가액만으로 신고했다가, 부친 사망 뒤 상속세 조사에서 같은 평형 입주권 매매사례의 프리미엄을 더해 증여세를 경정한 사안에서 조세심판원은 처분이 정당하다고 보았습니다(조심 2026서0169, 2026.5.13.).
취득세와 나중의 양도세
입주권을 증여받는 자녀도 취득세를 신고합니다. 다만 종전 주택이 멸실된 뒤 입주권을 증여받을 때 무엇을 취득한 것으로 보아 어떤 세율을 적용하는지 직접 다룬 행정안전부 해석이나 조세심판원 결정은 확인되지 않았습니다(2026년 10월 29일 기준). 신고 전에 관할 지방자치단체 세무부서에 확인합니다.
2023년 이후 부모에게 증여받은 입주권을 10년 안에 양도하면 이월과세가 적용될 수 있습니다. 자세한 내용은 증여받은 입주권·분양권 양도 이월과세에서 다뤘습니다.
증여 전에 확인할 것
- 사업 구역이 투기과열지구인지, 재건축이면 조합설립인가일, 재개발이면 관리처분계획 인가일
- 부모가 제39조 제2항 단서 예외에 해당하는지
- 1+1 중 60㎡ 이하 주택의 이전고시 예정 시기와 3년 전매 제한
- 관리처분계획과 조합 정관에서 입주권 일부 증여나 지분 증여를 어떻게 처리하는지
- 증여일 무렵 같은 평형 입주권의 거래 가격(프리미엄)
정비법상 조합원 자격과 증여세·취득세 평가가 함께 걸려 있어 사업 단계별로 결론이 달라집니다. 개별 검토는 유료 상담으로 진행하며, 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
근거 법령·해석
- 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항·제3항, 제76조 제1항 제7호 라목
- 상속세 및 증여세법 제61조 제3항, 같은 법 시행령 제51조 제2항
- 재산세과-202(2012.5.24.), 서면-2020-상속증여-3201(2020.10.20.)
- 조심 2026서0169(2026.5.13.)
자주 묻는 질문
Q. 투기과열지구가 아니면 입주권을 자녀에게 증여해도 조합원 지위가 유지되나요?
도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항의 조합원 자격 제한은 투기과열지구에 적용됩니다. 그 밖의 지역은 이 제한을 받지 않습니다. 다만 종전 주택의 가격·면적 범위에서 2주택을 받는 1+1(제76조 제1항 제7호 라목)이라면 60㎡ 이하 주택의 이전고시 뒤 3년 전매 제한은 지역과 관계없이 적용됩니다.
Q. 입주권을 권리가액으로만 신고해도 되나요?
상속세 및 증여세법 시행령은 조합원권리가액과 납입한 계약금·중도금에 프리미엄을 더해 평가하도록 정합니다. 권리가액만으로 신고했다가 상속세 조사에서 프리미엄을 더해 경정된 사안이 있습니다.