부모 상가를 자녀에게 시가보다 낮게 넘길 때, '30%·3억원'은 세목마다 같은 기준인가
"감정평가를 받은 상가를 자녀에게 넘기려고 합니다. 저가로 양도할 때는 시가에서 30%와 3억원 중 적은 금액까지 낮출 수 있다고 들었습니다. 증여로 넘길 때도 같은 기준으로 증여가액을 낮춰 신고할 수 있나요?" '30%·3억원'은 거래가를 그만큼 낮춰도 된다는 허용 범위가 아닙니다. 자녀의 증여세를 계산할 때 차액에서 공제하는 기준금액입니다. 같은 거래에 부모의 양도세와 자녀의 취득세가 함께 걸리고 두 세목은 기준이 다릅니다.
같은 거래를 세 세목에서 따로 판정합니다
부모가 상가를 자녀에게 시가보다 낮은 대가로 양도하면 다음 셋을 봅니다.
- 자녀의 증여세: 시가와 대가의 차액이 기준금액 이상이면 차액의 일부를 증여재산가액으로 봅니다(상속세 및 증여세법 제35조 제1항).
- 부모의 양도세: 차액이 기준 이상이면 양도가액을 시가로 다시 계산합니다(소득세법 제101조 제1항, 소득세법 시행령 제167조).
- 자녀의 취득세: 직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 보고, 대가 지급이 증명되어도 차액 기준을 넘으면 유상 취득에서 제외합니다(지방세법 제7조 제11항).
세 세목은 요건을 각각 판정합니다. 증여세가 나오지 않는다고 양도세 부당행위계산이 제외되지 않습니다. 증여세 기준만 확인하고 거래가를 정하면 나머지 두 세목에서 시가 과세가 남을 수 있습니다.
자녀의 증여세는 차액에서 기준금액을 뺀 금액
특수관계인 간에 재산(…)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
기준금액은 시가의 100분의 30에 상당하는 가액과 3억원 중 적은 금액입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제2항). 시가는 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액이고 양수일은 대금을 청산한 날을 기준으로 합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제5항).
국세청도 같은 구조로 회신했습니다. 시가에서 대가를 뺀 금액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 그 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 가액을 양수자의 증여재산가액으로 보았습니다(서면-2018-상속증여-2293, 2018.11.16.).
차액이 기준금액에 못 미치면 자녀에게 증여세가 없습니다. 다만 제35조의 증여이익이 없을 뿐이고, 거래가가 시가로 인정되는 것은 아닙니다.
직계존비속 사이의 양도는 먼저 증여추정부터 봅니다. 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산가액을 증여받은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제44조 제1항). 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 이 추정에서 제외합니다(같은 조 제3항 제5호). 그래서 대금이 실제로 오간 기록과 자녀의 자금 원천이 먼저 갖춰져야 제35조의 저가양수 계산을 적용합니다.
부모의 양도세: 5%만 넘어도 시가로 계산합니다
법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
- 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
양도세 쪽 기준은 30%가 아니라 5%입니다. 시가 8억원짜리 상가라면 차액 4천만원부터 해당합니다. 해당하면 양도가액을 시가로 계산합니다(소득세법 시행령 제167조 제4항). 부모의 양도차익도 시가를 양도가액으로 놓고 계산합니다.
부당행위계산의 시가도 상속세 및 증여세법 평가 규정을 준용합니다. 평가기간은 양도일 전후 각 3개월로 봅니다(소득세법 시행령 제167조 제5항). 증여세의 평가기간(평가기준일 전 6개월부터 후 3개월)과 길이가 다르므로 감정 시점이 두 기간에 모두 들어가는지 확인합니다.
자녀가 증여세를 과세받았다면 나중에 그 상가를 양도할 때 증여재산가액을 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호).
자녀의 취득세는 30%·3억원과 5%·3억원 두 단계
상가도 지방세법의 '부동산등'에 들어갑니다. 직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 봅니다. 대가를 지급한 사실이 소득·재산 처분 등으로 증명되면 유상 취득으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항 제4호). 2026년 1월 1일 이후 취득분부터는 단서가 하나 더 적용됩니다.
다만, 그 대가가 제10조의2제1항에 따른 시가인정액(시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액으로 한다. 이하 이 호에서 같다)보다 낮은 경우로서 그 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
시행령도 같은 기준(차액 3억원 이상 또는 시가인정액의 100분의 30 이상)을 정합니다. 지분을 취득해도 전체 지분을 취득한 것으로 보아 차액을 계산합니다(지방세법 시행령 제11조의3). 이 기준을 넘으면 대가를 증명해도 취득한 상가 전체를 증여 취득으로 봅니다. 과세표준은 시가인정액이고 세율은 무상취득 1천분의 35입니다(지방세법 제10조의2 제1항, 제11조 제1항 제2호).
30% 기준에 못 미쳐 유상 취득으로 보는 거래는 한 번 더 판정합니다. 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮게 취득한 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5 이상이면 부당행위계산으로 보고 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있습니다(지방세법 제10조의3 제2항, 지방세법 시행령 제18조의2). 이 경우 세율은 상가 유상취득 세율 1천분의 40입니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목).
처음부터 증여로 넘기면 시가 전액입니다
증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가입니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항). 증여로 넘기면서 시가에서 30%나 3억원을 빼는 조문은 없습니다. 기준금액은 제35조처럼 대가를 지급하는 거래에서 차액을 계산할 때만 씁니다.
상가의 시가는 이렇게 확인합니다.
- 평가기간(증여일 전 6개월부터 후 3개월) 안의 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 있으면 그 가액입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항). 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있으면 그 평균액입니다(같은 항 제2호). 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상의 감정기관으로 됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제6항).
- 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되면 그 매매가액은 시가에서 제외합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목). 그래서 가족 간에 낮게 정한 가격은 그대로 시가가 되지 않습니다.
- 시가를 산정하기 어려우면 보충적 평가를 합니다. 국세청장이 지정한 지역의 구분소유 상업용 건물은 국세청장이 토지와 건물을 일괄 고시한 가액으로 평가하고(상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제50조 제3항), 그 밖의 상가는 토지 개별공시지가와 건물 기준시가로 평가합니다(같은 법 제61조 제1항 제1호·제2호). 임대 중인 상가는 임대료 등으로 평가한 가액과 비교해 큰 금액입니다(같은 조 제5항).
이미 받은 감정은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 증여일 전 6개월부터 후 3개월 안에 있으면 그 감정가액의 평균액이 증여재산가액의 출발점입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 제2호). 기준시가로 신고하더라도 평가기간 밖 매매·감정가액이 평가심의위원회를 거쳐 시가가 될 수 있습니다. 이 절차는 평가심의위원회 시가인정 심의에 정리했습니다.
세목별 기준과 가정 사례
| 세목 | 판정 기준(특수관계인·직계 간) | 기준을 넘으면 |
|---|---|---|
| 자녀 증여세 | 차액이 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상 | 차액 − (시가 30%와 3억원 중 적은 금액) |
| 부모 양도세 | 차액이 시가의 5% 이상 또는 3억원 이상 | 양도가액을 시가로 계산 |
| 자녀 취득세(1단계) | 차액이 시가인정액의 30% 이상 또는 3억원 이상 | 전체를 증여 취득, 시가인정액 × 3.5% |
| 자녀 취득세(2단계) | 차액이 시가인정액의 5% 이상 또는 3억원 이상 | 유상 취득, 시가인정액 × 4% |
| 증여로 넘길 때 | 기준금액 없음 | 시가 전액이 증여재산가액 |
취득세 2단계는 1단계 기준에 못 미친 거래에만 적용합니다. 증여로 보는 거래는 부당행위계산 대상에서 제외하기 때문입니다(지방세법 제10조의3 제2항 괄호).
부모가 구분소유 상가 1칸을 성년 자녀에게 넘깁니다. 두 감정기관 감정가액 평균이 8억원이고, 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 양도세·증여세·취득세 평가기간에 모두 들어간다고 가정합니다. 자녀는 대금을 자기 소득으로 지급하고 계좌 기록을 남깁니다. 취득세 2단계는 부당행위계산으로 시가인정액을 취득당시가액으로 결정하는 경우를 전제로 합니다. 지방교육세·농어촌특별세, 부모의 취득가액·공제는 빼고 기준 판정만 봅니다.
증여세 기준금액은 8억원의 30%가 3억원보다 적으므로 2억4천만원으로 정해집니다. 양도세 기준은 시가의 5%인 4천만원입니다. 취득세는 차액 2억4천만원부터 증여 취득으로, 4천만원부터 부당행위계산으로 봅니다.
| 구분 | 대가 6억원(차액 2억원, 25%) | 대가 5억원(차액 3억원, 37.5%) |
|---|---|---|
| 자녀 증여세 | 기준금액 미만, 증여세 없음 | 3억원 − 2억4천만원 = 6천만원 증여재산가액 |
| 부모 양도세 | 5% 이상, 양도가액 8억원으로 계산 | 5% 이상, 양도가액 8억원으로 계산 |
| 자녀 취득세 | 유상 + 부당행위, 8억원 × 4% = 3,200만원 | 증여 취득, 8억원 × 3.5% = 2,800만원 |
대가 6억원 쪽은 증여세가 없지만 부모 양도세와 자녀 취득세는 모두 시가 8억원으로 계산합니다. 대가 5억원 쪽은 증여세가 과세되고 취득세는 무상 세율로 바뀝니다. 상가는 유상 세율(4%)이 무상 세율(3.5%)보다 높습니다. 그래서 이 사례에서는 증여 취득으로 본 쪽의 취득세 본세가 더 적습니다. 주택은 세율 구조가 달라 이 비교가 그대로 맞지 않습니다.
같은 상가를 처음부터 증여하면 자녀의 증여재산가액을 시가 8억원으로 계산합니다. 부모에게 양도세는 없고 자녀 취득세는 8억원 × 3.5% = 2,800만원입니다. 대가 7억8천만원처럼 차액이 2천만원(2.5%)이면 세 세목 모두 기준에 못 미칩니다.
부모가 상가를 임대하던 사업자라면
부모가 그 상가로 임대사업을 해 왔다면 부가가치세도 확인합니다. 특수관계인에게 재화를 공급하면서 부당하게 낮은 대가를 받아 조세 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되면 시가를 공급가액으로 봅니다(부가가치세법 제29조 제4항 제1호). 토지의 공급은 면세라 이 판정은 건물분에 해당합니다(같은 법 제26조 제1항 제14호). 반대로 임대사업 자체를 자녀에게 넘기는 사업양도로서 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 보지 않습니다(부가가치세법 제10조 제9항 제2호). 어느 쪽인지는 임대차 승계·사업자등록 등 사실관계로 판정합니다.
특수관계인 범위가 세목마다 다른 점은 특수관계인 범위, 세목별 판정에, 주택 위주의 취득세 개정 내용은 가족 간 저가 거래 취득세에 정리했습니다.
거래가를 정하기 전에 확인할 것
- 감정가액: 감정기관 수, 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 양도일 전후 3개월·증여일 전 6개월~후 3개월·취득일 전 6개월~후 3개월 안에 들어가는지
- 같은 상가 또는 유사 상가의 매매사례가 평가기간 안에 있는지
- 차액 비율: 시가의 5%, 30% 두 기준을 모두 계산
- 자녀가 대금을 지급할 소득·재산 처분 내역과 계좌 기록(상속세 및 증여세법 제44조, 지방세법 제7조 제11항 제4호)
- 임대 중이면 임대차 승계와 부가가치세 처리(사업양도 해당 여부)
- 증여로 넘길지 저가로 양도할지는 세목별 세액을 모두 계산한 뒤 정합니다. 계약서 서명 전에 볼 항목은 매매계약 전 세무 검토에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 차액을 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 아래로 맞추면 세금 문제가 없나요?
A. 자녀의 증여세만 없습니다(상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 같은 법 시행령 제26조 제2항). 시가가 10억원을 넘으면 30%보다 3억원이 먼저 기준이 되므로 차액이 시가의 30% 안이어도 3억원 이상이면 증여세와 취득세 증여 취득 판정이 남습니다. 차액이 시가의 5% 이상이면 부모의 양도가액은 시가로 계산하고(소득세법 시행령 제167조 제3항·제4항), 자녀 취득세도 시가인정액을 과세표준으로 결정할 수 있습니다(지방세법 시행령 제18조의2).
Q. 증여로 신고할 때 감정가액에서 30%를 빼도 되나요?
A. 안 됩니다. 증여재산가액은 증여일 현재의 시가이고(상속세 및 증여세법 제60조 제1항), 평가기간 안의 감정가액 평균이 있으면 그 가액이 시가입니다(같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호). 30%·3억원은 저가양수 때 차액에서 빼는 기준금액입니다.
Q. 저가양수로 증여세를 냈는데 부모도 양도세를 시가로 납부해야 하나요?
A. 두 세목은 요건을 각각 판정합니다. 자녀의 증여세는 제35조로, 부모의 양도세는 소득세법 제101조와 같은 법 시행령 제167조로 계산합니다. 자녀가 나중에 그 상가를 양도할 때는 과세받은 증여재산가액을 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호).
Q. 상가를 지분으로 나눠 넘기면 3억원 기준을 피할 수 있나요?
A. 증여세는 증여일부터 거슬러 1년 안에 같은 거래가 있으면 각 거래의 차액을 합산해 계산합니다(상속세 및 증여세법 제43조 제2항, 같은 법 시행령 제32조의4 제1호의2). 취득세는 피할 수 없습니다. 지분만 취득해도 전체 지분을 취득한 것으로 보아 차액을 계산하기 때문입니다(지방세법 시행령 제11조의3). 양도세는 차액이 3억원에 못 미쳐도 시가의 5% 이상이면 부당행위계산 대상이라 지분으로 나눠도 5% 기준은 그대로 남습니다(소득세법 시행령 제167조 제3항).