토지거래허가구역에서 집 살 때, 자금조달계획서와 실거주
토지거래허가구역, 줄여서 토허구역에서 집을 살 때는 자금을 두 번 소명합니다. 계약 전에 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다. 게다가 주거용으로 허가받으면 취득일부터 2년간 실제로 거주해야 합니다.
토허구역은 계약 '전에' 허가를 받아야 합니다
토허구역에서는 순서가 중요합니다. 집을 사기로 하면, 계약을 맺기 전에 시장·군수·구청장의 허가를 먼저 받아야 합니다.
허가구역에 있는 토지의 소유권 등을 대가를 받고 이전하는 계약은 당사자가 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
허가 없이 먼저 계약하면 그 계약은 효력이 없습니다. 나중에 허가를 받아야 비로소 효력이 생기므로, 토허구역에서는 반드시 허가부터 받아야 계약이 실제로 진행됩니다.
자금은 두 번 소명합니다
토허구역에서는 자금 출처를 두 단계에서 봅니다.
- 허가 단계: 허가신청서에 계약 내용과 함께 취득자금 조달계획을 적어 냅니다.
- 신고 단계: 거래 뒤 실거래 신고를 하면서 자금조달계획서를 냅니다. 토허구역은 금액과 무관하게 제출하고, 투기과열지구라면 증빙서류까지 붙입니다.
주거용은 취득일부터 2년 실거주해야 합니다
허가는 이용 목적을 정해서 받습니다. 주거용(자기 거주용 주택)으로 허가받으면, 취득일부터 2년간 실제로 거주해야 합니다.
허가받은 자는 정해진 기간에 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 한다. 자기 거주용 주택은 그 기간이 토지 취득일부터 2년이다.
이 의무를 지키지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 취득가액의 10% 범위에서 부과되고, 이용 의무를 다할 때까지 1년에 한 번씩 반복됩니다. 실거주 계획 없이 허가만 받아 두는 방식은 위험합니다.
자금 출처는 100%로 준비합니다
허가와 신고 두 번을 거치는 만큼, 처음부터 취득가액 전부를 소명한다는 목표로 준비해야 합니다. 미소명 금액이 조금이라도 남으면 자금출처조사로 이어지고, 조사에 들어가면 그 집 한 채로 끝나지 않습니다. 배제기준과 소명 비율은 자금조달계획서 완전정리에 정리해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 허가 없이 먼저 계약하면 어떻게 되나요?
A. 그 계약은 효력이 발생하지 않습니다. 토허구역은 계약 전에 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며, 나중에 허가를 받으면 그때부터 효력이 생깁니다.
Q. 토허구역은 6억원이 안 되는 집도 자금조달계획서를 내나요?
A. 냅니다. 토허구역은 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출합니다. 투기과열지구라면 증빙서류까지 함께 붙입니다.
Q. 주거용으로 허가받으면 꼭 실제로 살아야 하나요?
A. 예. 자기 거주용 주택으로 허가받으면 취득일부터 2년간 실제로 거주해야 합니다. 지키지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 부과되고, 이용 의무를 다할 때까지 매년 반복됩니다.
Q. 자금은 어디에 소명하나요?
A. 두 번입니다. 허가 단계에서는 허가신청서에 취득자금 조달계획을, 실거래 신고 단계에서는 자금조달계획서를 냅니다. 두 번 다 자금 출처를 보므로 100% 소명을 목표로 준비하세요.