토지거래허가구역에서 주택을 취득할 때, 자금조달계획서와 실거주
토지거래허가구역, 줄여서 토허구역에서 주택을 취득할 때는 자금을 두 번 소명합니다. 계약 전에 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다. 게다가 주거용으로 허가받으면 취득일부터 2년간 실제로 거주해야 합니다.
토허구역은 계약 '전에' 허가를 받아야 합니다
토허구역에서는 순서가 중요합니다. 주택을 매수하기로 하면, 계약을 맺기 전에 시장·군수·구청장의 허가를 먼저 받아야 합니다.
허가구역에 있는 토지의 소유권 등을 대가를 받고 이전하는 계약은 당사자가 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
허가 없이 먼저 계약하면 그 계약은 효력이 없습니다. 나중에 허가를 받아야 비로소 효력이 발생하므로, 토허구역에서는 반드시 허가부터 받아야 계약이 실제로 진행됩니다.
자금은 두 번 소명합니다
토허구역에서는 자금 출처를 두 단계에서 봅니다.
- 허가 단계: 허가신청서에 계약 내용과 함께 취득자금 조달계획을 적어 냅니다.
- 신고 단계: 거래 뒤 실거래 신고를 하면서 자금조달계획서를 제출합니다. 허가를 받아 토허구역의 주택을 매수했다면 거래금액과 무관하게 제출하고, 자금 조달계획을 증명하는 서류(예금잔액증명서, 증여세 신고서, 대출 서류 등)도 반드시 첨부합니다.
- 허가를 받지 않은 매수: 면적이 기준 이하여서 허가를 받지 않았다면 일반 기준으로 판정합니다. 투기과열지구·조정대상지역 주택이거나 실제 거래가격 6억원 이상이면 제출하고, 증빙서류는 투기과열지구 주택일 때만 첨부합니다.
(구분) 법 제11조제1항에 따른 허가 및 변경허가를 받아 허가구역에 소재하는 주택을 매수하는 경우 (신고사항) 가. 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식. 이 경우 자금의 조달계획을 증명하는 서류로서 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부해야 한다. 나. 거래대상 주택에 매수자 본인이 입주할지 여부, 입주 예정 시기 등 거래대상 주택의 이용계획
주거용은 취득일부터 2년 실거주해야 합니다
허가는 이용 목적을 정해서 받습니다. 주거용(자기 거주용 주택)으로 허가받으면, 취득일부터 2년간 실제로 거주해야 합니다.
허가받은 자는 정해진 기간에 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 한다. 자기 거주용 주택은 그 기간이 토지 취득일부터 2년이다.
이 의무를 지키지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 취득가액의 10% 범위에서 부과되고, 이용 의무를 다할 때까지 1년에 한 번씩 반복됩니다. 실거주 계획 없이 허가만 받아 두는 방식은 위험합니다.
세입자가 있는 집은 임대차 종료일부터 2년으로 봅니다
세입자가 거주하는 집을 허가받아 취득하면 취득일부터 바로 입주할 수 없습니다. 그래서 시행령에 한시 특례가 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조의2 제2항). 요건을 모두 갖추면 2년 실거주 기간을 임대차 계약의 최초 종료일부터 계산합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 매수인 | 무주택세대 구성원(2026년 5월 12일 당시부터 허가 신청일까지 무주택세대 구성원) |
| 허가 | 기한 안에 허가를 신청해 자기 거주용 주택용지 목적으로 허가를 받을 것 |
| 취득 | 허가를 받은 날부터 4개월 이내에 취득할 것 |
| 실거주 기산 | 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일부터 2년. 허가 신청일 전에 기존 임차인과 2년 이내로 갱신하고 그 갱신 계약이 정해진 날 전에 시작되면 갱신 계약의 종료일부터 2년 |
| 신청 기한 | 2026년 10월 1일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택용지: 2027년 12월 31일까지 허가 신청. 조정대상지역의 종전 등록임대 아파트 용지를 양도하려는 경우는 임대주택 등록 말소일 등 정해진 날 중 가장 늦은 날부터 15개월 |
| 적용 제외 | 최초 종료일이 허가를 받은 날부터 4개월 이내이면 특례 없이 취득일부터 2년 |
② 주택용지를 소유하고 있는 자와 무주택세대 구성원(2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원인 사람으로서 이 항에 따라 법 제11조에 따른 허가를 신청하는 날까지 무주택세대 구성원인 사람을 말한다)이 해당 주택용지의 매매거래를 위해 다음 각 호의 구분에 따른 날 이전에 법 제11조에 따른 허가를 신청한 후 법 제12조제1호가목의 목적으로 해당 허가를 받아 무주택세대 구성원인 매수인이 그 허가를 받은 날부터 4개월 이내에 해당 주택용지를 취득하는 경우에는 제14조제2항제1호에도 불구하고 법 제17조제1항에 따른 기간을 해당 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일(법 제11조에 따른 허가신청일 전에 기존 임차인과 2년 이내로 임대계약을 갱신하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 날 전에 그 갱신된 계약이 시작되는 경우에는 그 갱신된 계약의 종료일을 말한다. 이하 이 항에서 같다)부터 2년으로 한다. 다만, 해당 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일이 허가를 받은 날부터 4개월 이내인 경우에는 제14조제2항제1호를 적용한다.
- 제1호에 해당하지 않는 주택용지로서 2026년 10월 1일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있는 경우: 2027년 12월 31일
같은 조 제1항의 특례(2026년 5월 9일 이전에 허가를 신청한 경우)는 신청 기한이 이미 지났습니다.
자금 출처는 100%로 준비합니다
허가와 신고 두 번을 거치는 만큼, 처음부터 취득가액 전부를 소명한다는 목표로 준비해야 합니다. 미소명 금액이 조금이라도 남으면 자금출처조사로 이어지고, 조사에 들어가면 그 주택 한 채로 끝나지 않습니다. 배제기준과 소명 비율은 자금조달계획서 완전정리에 정리해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 허가 없이 먼저 계약하면 어떻게 되나요?
A. 그 계약은 효력이 발생하지 않습니다. 토허구역은 계약 전에 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며, 나중에 허가를 받으면 그때부터 효력이 발생합니다.
Q. 토허구역은 6억원이 안 되는 집도 자금조달계획서를 내나요?
A. 허가를 받아 매수하는 주택이면 제출합니다. 토허구역에서 허가를 받아 주택을 매수하면 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출하고, 자금 조달계획을 증명하는 서류도 함께 첨부합니다. 면적이 기준 이하여서 허가를 받지 않았다면 6억원 미만 주택은 투기과열지구·조정대상지역에 있을 때만 제출하고, 증빙서류는 투기과열지구 주택일 때만 첨부합니다.
Q. 주거용으로 허가받으면 꼭 실제로 살아야 하나요?
A. 예. 자기 거주용 주택으로 허가받으면 취득일부터 2년간 실제로 거주해야 합니다. 세입자가 있는 집을 임시특례 요건에 맞춰 취득했다면 임대차 계약의 최초 종료일부터 2년입니다. 지키지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 부과되고, 이용 의무를 다할 때까지 매년 반복됩니다.
Q. 자금은 어디에 소명하나요?
A. 두 번입니다. 허가 단계에서는 허가신청서에 취득자금 조달계획을, 실거래 신고 단계에서는 자금조달계획서를 냅니다. 두 번 다 자금 출처를 보므로 100% 소명을 목표로 준비해야 합니다.