조합원입주권 자금조달계획서, 원조합원도 분양계약을 신고하고 제출합니다
재개발·재건축 원조합원이 조합과 맺는 분양계약도 부동산 거래신고 대상입니다. 투기과열지구·조정대상지역이거나 비규제지역에서 6억원 이상이면 자금조달계획서를 신고와 함께 제출하고, 관리처분계획인가 뒤 입주권을 매수한 승계조합원도 마찬가지입니다. 2026년 10월 현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 시행령·시행규칙 기준입니다.
원조합원 분양계약과 입주권 매매의 신고 근거
법이 정한 신고 대상 계약은 부동산 매매계약 외에 공급계약과 입주자로 선정된 지위의 매매계약까지 포함합니다.
- 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약
- 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약
가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
제2호의 "대통령령으로 정하는 법률"에는 「도시 및 주거환경정비법」과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이 포함됩니다(같은 법 시행령 제3조 제3항 제4호·제4호의2). 원조합원이 조합과 맺는 분양계약은 제2호의 공급계약으로, 관리처분계획인가 뒤 입주권을 매수하는 계약은 제3호 나목으로 신고합니다. 신고는 계약일부터 30일 안에 합니다. 국토교통부 부동산거래신고 업무매뉴얼(2020.10.)도 분양권·입주권 공급계약과 전매계약을 자금조달계획서 제출 대상으로 안내합니다.
제출 대상과 증빙 첨부 대상
자금조달계획서 제출 범위는 일반 주택과 같습니다. 같은 법 시행령 별표 1은 신고 대상 "주택"에 주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약을 포함합니다(비고 3).
| 구분 | 자금조달계획서 | 증빙서류 첨부 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 금액과 관계없이 제출 | 첨부 |
| 조정대상지역(투기과열지구 아님) | 금액과 관계없이 제출 | 첨부하지 않음 |
| 토지거래허가를 받아 매수하는 허가구역 주택 | 제출 | 첨부 |
| 비규제지역 | 실제 거래가격 6억원 이상이면 제출 | 첨부하지 않음 |
| 법인 매수 | 지역·금액과 관계없이 제출 | 투기과열지구면 첨부 |
증빙 첨부는 규제지역 전체가 아니라 일부에만 적용합니다. 시행규칙은 시행령 별표 1 중 투기과열지구 주택(법인은 제2호 나목 2) 후단, 개인은 제3호 가목 후단)과 허가구역 주택(제3호의2)에 증빙 첨부를 정합니다(시행규칙 제2조 제6항 후단·제7항). 조정대상지역에만 해당하는 입주권은 계획서만 제출하고 예금잔액증명서 같은 증빙은 첨부하지 않습니다.
신고 금액 기준
자금조달계획서에는 신고한 거래금액을 마련할 계획을 적습니다. 신고관청이 안내해 온 입주권 신고 금액은 아래와 같습니다.
| 구분 | 신고 금액 | 마련할 자금에 포함되는 것 |
|---|---|---|
| 원조합원 | 분양금액 = 종전 부동산 권리가액 + 추가분담금(환급금은 차감) | 종전 부동산 권리가액, 추가분담금 재원 |
| 승계조합원 | 분양금액 + 프리미엄 | 매도인에게 지급하는 매매대금, 앞으로 납부할 추가분담금 |
원조합원은 종전 집을 조합에 내고 그 가치를 권리가액으로 인정받으므로, 권리가액도 분양금액의 일부로 봅니다. 승계조합원은 자기 종전 부동산의 권리가액이 없어 매매대금과 분담금 모두 예금·대출·증여 같은 실제 재원으로 설명합니다. 신고 금액을 정한 산식은 법령에 없고, 신고관청 실무 안내를 따릅니다. 신고 전에 관리처분계획상 권리가액·분양가를 놓고 신고관청에 기준을 확인합니다.
아직 실행되지 않은 대출과 사유서
입주권은 중도금·잔금 대출을 몇 년 뒤에 받는 일이 많습니다. 투기과열지구·허가구역처럼 증빙을 첨부해야 하는 경우, 제출일에 증명할 수 없는 항목은 사유서로 대신합니다.
이 경우 자금조달ㆍ입주계획서의 제출일을 기준으로 주택취득에 필요한 자금의 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부해야 한다.
계획서와 증빙·사유서는 계약일부터 30일 안에 신고서와 따로 제출할 수 있지만(시행규칙 제2조 제9항), 입주 때 증빙을 보완하는 절차는 법에 없습니다. 입주 때 새로 받을 전세보증금으로 잔금을 치를 계획이라면, 임대차계약 전이라 계약서를 첨부할 수 없으므로 예정 시기를 적은 사유서를 함께 제출합니다.
제출 전에 확인할 것
- 원조합원 분양계약인지 승계 매매계약인지, 계약일(30일 기산일)
- 주택 소재지가 투기과열지구·조정대상지역·허가구역 중 어디인지
- 신고 금액에 권리가액·추가분담금·프리미엄을 포함했는지, 환급금을 차감했는지
- 증빙 첨부 대상이라면, 몇 년 뒤 받을 대출·전세보증금에 대한 사유서를 준비했는지
신고관청은 자금조달계획서와 증빙을 확인해 자금출처가 부족하거나 증여가 의심되면 국세청에 통보하고, 국세청은 통보받은 자료로 증여 여부를 검증합니다. 증여받은 돈이 섞여 있다면 증여세 신고 여부까지 맞춰 두어야 합니다. 개별 자금 흐름 검토는 유료 상담으로 진행하며, 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다. 제출 대상과 소명 대응 전체는 자금조달계획서 완전정리에, 부부 공동명의 작성법은 부부 공동명의 자금조달계획서에 정리했습니다.
근거 법령
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 제2호·제3호 나목
- 같은 법 시행령 제3조 제3항 제4호·제4호의2, 별표 1(제2호 나목, 제3호·제3호의2, 비고 3)
- 같은 법 시행규칙 제2조 제6항·제7항·제9항
자주 묻는 질문
Q. 원조합원은 집을 새로 취득하는 것도 아닌데 자금조달계획서를 제출해야 하나요?
조합과 맺는 분양계약이 신고 대상 공급계약이라 제출 요건에 해당하면 제출합니다.
Q. 조정대상지역 입주권인데 예금잔액증명서를 첨부해야 하나요?
토지거래허가구역 주택이 아니라면 첨부하지 않고 계획서만 제출합니다.
Q. 승계조합원은 매도인에게 지급한 돈만 신고하면 되나요?
신고 금액은 분양금액에 프리미엄을 더한 금액으로 잡으므로, 앞으로 조합에 납부할 추가분담금을 마련할 계획도 자금조달계획서에 함께 적습니다.