상속재산이 경매·수용으로 평가액보다 낮게 처분되면 상속세 경정청구, 일반 매매는 대상이 아닙니다
상속세는 상속개시일 현재 가액으로 과세하고, 그 뒤 가액이 하락해도 원칙적으로 다시 계산하지 않습니다. 예외가 있습니다. 상속개시 후 1년 안에 상속재산이 수용·경매·공매되어 그 가액이 상속세 과세가액보다 낮아졌다면, 그 사유가 발생한 날부터 6개월 안에 경정청구로 상속세를 줄일 수 있습니다. 대상은 법령에 열거된 경우뿐입니다. 상속인이 스스로 낮게 양도한 일반 매매는 이 특례 대상이 아닙니다. 일반 매매는 평가 규정으로 검토합니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
상속세 경정청구 특례가 따로 있습니다
상속세를 신고했거나 결정·경정을 받은 자에게 다음 사유가 발생한 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 6개월 이내에 결정이나 경정을 청구할 수 있다.
- 상속회복청구소송 등 대통령령으로 정하는 사유로 상속개시일 현재 상속인 간에 상속재산가액이 변동된 경우
- 상속개시 후 1년이 되는 날까지 상속재산의 수용 등 대통령령으로 정하는 사유로 상속재산의 가액이 크게 하락한 경우 (요지)
국세기본법에도 일반 경정청구(법정신고기한부터 5년)와 후발적 경정청구(사유를 안 날부터 3개월)가 있습니다. 상속세법의 이 특례는 그와 별도로, 상속 뒤에 발생한 특정 사정을 반영하도록 따로 둔 규정입니다. 상속세를 신고했거나 세무서 결정을 받은 사람이 청구할 수 있습니다.
어떤 경우가 해당하나요
시행령이 사유를 구체적으로 정해 두었습니다(상증법 시행령 제81조 제2항·제3항).
| 사유 | 내용 | 청구기한 |
|---|---|---|
| 상속회복청구·유류분반환 | 피상속인이나 상속인과 제3자의 분쟁으로 상속회복청구소송 또는 유류분반환청구소송의 확정판결이 있는 경우 | 확정판결일부터 6개월 |
| 수용·경매·공매 | 상속개시 후 1년 안에 상속재산이 수용, 민사집행법상 경매, 공매되어 그 보상가액·경매가액·공매가액이 상속세 과세가액보다 하락한 경우 | 사유 발생일부터 6개월 |
| 할증평가 주식 매각 | 최대주주 주식이라 20% 할증해 평가했는데, 상속개시 후 1년 안에 일괄 매각해 최대주주 주식이 아니게 된 경우(피상속인·상속인의 친족에게 매각한 경우 제외) | 사유 발생일부터 6개월 |
| 의무보유 주식 매각 | 자본시장법 등에 따라 처분이 제한된 주식을 상속개시 후 1년 안에, 보유기간 만료일부터 2개월 안에 매각했는데 매각가액이 상속세 과세가액보다 낮은 경우(보유 사실 증명서류를 제출한 경우로 한정) | 사유 발생일부터 6개월 |
부동산을 상속받은 경우 실제로 해당하는 것은 대부분 수용이나 경매입니다. 피상속인의 채무 때문에 담보로 제공된 부동산이 경매되거나, 공익사업으로 토지가 수용되는 경우입니다. 이런 처분은 상속인 뜻대로 가격을 정할 수 없어서 특례로 보호합니다.
경매가액으로 다시 계산합니다
경정은 경매가액이나 보상가액을 상속재산가액으로 삼아 상속세를 다시 계산하는 방식으로 합니다. 여러 필지를 하나의 거래로 양도했다면 가액을 합산해 하락 여부를 판단한 사례가 있습니다(조심2008서2896).
가상 예시입니다. 감정가액 10억원으로 신고한 상가 건물이 피상속인의 대출 때문에 상속개시 8개월 뒤 경매로 7억원에 낙찰됐습니다. 상속세 과세가액이 3억원 줄어드니, 과세표준이 40% 세율 구간에 있다면 상속세가 약 1억 2천만원 줄어듭니다. 경매가액이 결정된 날부터 6개월 안에 경정청구서를 제출해야 합니다.
경정청구로 상속재산가액이 경매가액으로 바뀌면 양도세 취득가액도 같은 가액이 됩니다. 상속세를 줄이는 대신 양도차손은 발생하지 않는 구조입니다.
경매가액이 상속개시일부터 6개월 안에 결정됐다면 경정청구를 거치지 않아도 됩니다. 평가기간 안의 경매가액은 그 자체가 시가여서 처음부터 경매가액으로 신고할 수 있습니다(상증법 시행령 제49조 제1항 제3호). 다만 감정가액처럼 상속개시일에 더 가까운 다른 시가가 있으면 그 가액을 먼저 적용하는데, 이때도 상속개시 후 1년 안의 경매라면 이 특례로 경매가액까지 낮춰 달라고 청구할 수 있습니다.
법률은 '크게 하락한 경우'라고 정하지만, 시행령은 '상속세 과세가액보다 하락한 경우'라고만 정하고 비율 기준을 두지 않습니다.
1년은 어느 날을 기준으로 판단하나요
1년 안에 경매·공매가액이 결정돼야 하는데, 경매는 절차가 길어 1년을 넘기는 경우가 많습니다. 과세관청은 대개 매각허가결정일처럼 가액이 정해진 날을 기준으로 봅니다.
다만 절차가 늦어진 사정을 고려한 결정도 있습니다. 개발제한구역 토지 매수청구 사안에서는 실제 계약일이 아니라 매수신청·매수대상 통보일을 기준으로 1년을 판단했습니다(조심2008서2896). 상속개시 전에 이미 공유물분할 판결에 따른 경매개시결정이 났는데 절차가 지연돼 상속개시 후 2년 4개월이 지나 낙찰된 사안에서, 조세심판원은 납세자에게 귀책사유가 없고 처분이 강제로 이뤄졌다는 점을 들어 특례를 인정했습니다(조심2025서0123, 2025.9.23.). 1년이 지났더라도 경매 진행 경과부터 확인합니다. 반대로 이 결정을 근거로 1년 기준이 없어졌다고 볼 수도 없습니다.
상속인 본인이나 특수관계인이 경락받은 경우는 시행령 문언에 제외 규정이 없지만, 특례가 강제 처분을 전제로 하므로 다툼의 소지가 있습니다.
상속인이 스스로 양도한 일반 매매는 해당하지 않습니다
상속받은 아파트를 시세 하락으로 신고가액보다 낮게 양도했다는 이유로 이 특례를 적용해 상속세를 줄일 수는 없습니다. 시행령에 열거된 사유는 수용·경매·공매와 주식 관련 두 가지뿐이고, 상속인이 정한 일반 매매는 포함돼 있지 않습니다. 특례가 보호하는 것은 강제로 처분된 경우입니다.
일반 매매는 평가 규정으로 검토합니다.
- 상속개시일 전후 6개월 안에 매매계약을 맺었다면 그 매매가액 자체가 시가입니다(상증법 시행령 제49조 제1항 제1호, 제2항 제1호). 기간은 매매계약일로 판단합니다. 이 가액으로 신고하면 처음부터 낮은 가액이 상속재산가액이 됩니다. 이미 높은 가액으로 신고했다면 그 매매가액을 근거로 일반 경정청구를 검토합니다. 다만 평가기간 안에 감정가액 같은 다른 시가가 있으면 상속개시일에 더 가까운 날의 가액을 먼저 적용하므로(같은 조 제2항), 매매가액이 곧바로 적용되지 않을 수 있습니다.
- 6개월이 지난 뒤 신고기한부터 9개월 안에 양도한 경우에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 매매가액을 시가로 인정받을 수 있습니다(같은 조 제1항 단서). 심의 신청은 매매일부터 6개월 안에 해야 하고, 상속개시일부터 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하며, 인정 여부는 심의 결과에 달려 있습니다.
- 그 뒤에 양도한 경우에는 상속세를 줄일 방법이 사실상 없습니다. 대신 양도세에서는 취득가액(상속 당시 평가액)보다 낮게 양도했으므로 양도차손이 발생합니다.
상속개시 전후 6개월 안의 매매가 상속세와 양도세에 함께 미치는 영향은 상속받은 주택은 언제 팔아야 양도세가 유리한가요에, 상속 당시 평가액을 어떻게 확정해 두는지는 상속세가 0원이어도 신고하는 이유에 정리했습니다.
청구할 때 확인할 것
- 기한은 6개월입니다. 경매는 매각허가결정일을 가액이 결정된 날로 보고 그날부터 계산해야 기한을 놓치지 않습니다. 대금납부일이나 배당일까지 기다리면 기한을 넘길 수 있습니다. 소송은 확정판결일부터 계산합니다. 국세기본법의 후발적 경정청구(3개월)와 기한이 다르니 구분해 적용합니다.
- 상속세를 신고했거나 결정받은 사람이 청구합니다. 청구서에 경정 전후의 과세표준·세액과 사유를 증명하는 서류(경매 매각허가결정문, 수용 재결서, 판결문 등)를 첨부합니다(상증법 시행령 제81조 제1항).
- 할증평가 주식은 할증분까지만 경정합니다. 매각가가 할증 전 평가액보다 낮더라도 줄어드는 금액은 할증된 부분에 그칩니다(같은 조 제4항).
- 소송 사유는 확정판결이 있어야 합니다. 상속회복청구·유류분 사유는 확정판결로 상속인 간 재산가액이 바뀐 경우입니다. 재판상 화해나 조정도 확정판결과 같이 보지만, 형식만 재판절차를 거친 경우는 인정하지 않습니다(서면-2015-법령해석재산-0363). 재판 밖에서 상속인끼리 합의한 것만으로는 이 사유가 되지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속받은 아파트 값이 떨어져 신고가보다 싸게 팔았습니다. 상속세를 돌려받을 수 있나요?
A. 상속세법 제79조의 경정청구 특례로는 안 됩니다. 일반 매매는 열거된 사유가 아닙니다. 다만 상속개시일 전후 6개월 안에 계약했다면 그 매매가액이 시가이므로 일반 경정청구를 검토할 수 있습니다.
Q. 경매가 상속개시 1년이 지나서 끝났습니다. 경정청구가 안 되나요?
A. 원칙은 1년 안입니다. 다만 상속개시 전에 이미 경매가 시작됐고 절차가 지연된 사안에서 특례를 인정한 조세심판원 결정이 있습니다. 경매 진행 경과를 확인해 판단해야 합니다.
Q. 경정청구 기한은 언제까지인가요?
A. 경매가액·공매가액·보상가액이 정해지는 등 사유가 발생한 날부터 6개월입니다. 소송은 확정판결일부터 6개월입니다.
Q. 상속세가 0원이었는데 경매로 싸게 넘어갔습니다. 할 것이 있나요?
A. 환급받을 상속세가 없으니 경정청구의 실익은 없습니다. 경매도 양도에 해당해 양도세를 검토해야 하지만, 상속 당시 평가액보다 낮게 낙찰됐다면 양도차손이라 납부할 세액이 없는 것이 보통입니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제79조 (경정 등의 청구 특례)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제81조 (경정청구등의 인정사유 등)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)
- 국세기본법 제45조의2 (경정 등의 청구)