상속·증여받은 아파트, 유사매매사례가액을 직접 조회하는 법
상속·증여받은 아파트는 시가로 신고하고, 아파트의 시가는 대개 유사매매사례가액(비슷한 집이 최근 팔린 값)으로 잡습니다. 그런데 유사사례는 아무 거래나 되는 것이 아니라 같은 단지에서 공동주택가격 차이가 가장 작은 집이라야 하고, 홈택스 조회에는 시차가 있습니다. taxjang.com/yusamaemae는 로그인 없이 주소만으로 조회할 수 있고, 국토부 실거래를 바로 불러와 세목별 평가기준일에 맞는 유사사례를 골라 줍니다. 확장기간(전 2년)까지 함께 보고, 조회한 값은 상속세·증여세·증여 취득세 계산기로 넘겨 세액까지 이어서 볼 수 있습니다.
Q. 아파트를 상속받아 상속세를 신고하려는데, 유사매매사례가액을 어디서 확인하나요? 홈택스에서 조회는 해 봤는데, 최근 거래까지 반영된 값인지 궁금합니다.
A. 아파트의 시가는 대개 유사매매사례가액으로 잡습니다. 홈택스 조회 값도 신뢰할 수 있지만, 최신 거래가 반영되기까지 시차가 있고 유사사례 기준을 스스로 맞춰야 합니다. 국토부 실거래를 직접 불러와 기준에 맞는 사례를 골라 주는 도구를 만든 이유입니다.
상속·증여세는 시가로 신고하고, 아파트 시가는 유사매매사례가액입니다
상속세와 증여세는 물려받은 재산을 시가로 평가해 신고합니다. 아파트처럼 비슷한 물건이 자주 거래되는 재산은, 평가기준일 앞뒤 일정 기간에 팔린 유사한 집의 실거래가를 시가로 봅니다.
기간은 세목마다 다릅니다. 상속은 상속개시일 전 6개월부터 후 6개월, 증여는 증여일 전 6개월부터 후 3개월 안의 거래를 봅니다.
평가기준일 전후 일정 기간(상속은 전 6개월~후 6개월, 증여는 전 6개월~후 3개월) 안에 해당 재산과 면적·위치·용도·기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 매매가액이 있으면 그 가액을 시가로 봅니다.
이 기간 안에 유사한 집이 팔린 값이 있으면, 공시가격이 아니라 그 실거래가로 신고해야 합니다. 공시가격으로 낮게 신고했다가 나중에 유사매매사례가액이 확인되면 세액을 다시 매기고 가산세가 부과됩니다.
홈택스 조회에 더해 챙길 세 가지
홈택스 유사매매사례가액 조회는 국세청 공식 조회라 그 값은 신뢰할 수 있습니다. 다만 아래 세 가지는 따로 챙기는 편이 좋습니다.
- 최신 거래가 늦게 반영됩니다. 홈택스는 최신 거래가 반영되기까지 시차가 있어, 평가기준일에 가까운 거래가 아직 안 보일 수 있습니다.
- 유사사례 기준이 정해져 있습니다. 공동주택은 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내인 집이어야 하고, 그중에서도 공동주택가격 차이가 가장 작은 집을 유사사례로 봅니다(상증세법 시행규칙 §15③). 아무 거래나 골라 쓰면 시가로 인정받지 못합니다.
- 해제·직거래를 걸러야 합니다. 계약이 해제된 거래는 시가에서 빠집니다. 중개사를 거치지 않은 직거래는 특수관계인 사이의 비정상 거래일 수 있어, 시가로 쓰기 전에 등기부와 거래 경위를 확인해야 합니다.
이 조회 도구가 하는 일
taxjang.com/yusamaemae는 위 세 가지를 겨냥해 만들었습니다.
로그인 없이 주소만으로 조회합니다. 공동인증서 로그인이나 복잡한 절차 없이, 주소를 검색해 단지 → 동 → 호를 고르면 단지명·전용면적·기준시가가 자동으로 채워집니다.
국토부 실거래가를 바로 반영합니다. 국토부에 신고된 실거래를 신고되는 대로 반영해, 홈택스보다 시차를 줄여 평가기준일에 가까운 최신 거래까지 봅니다.
기준에 맞는 유사사례를 골라 줍니다. 평가대상 아파트와 공동주택가격 차이가 가장 작은 집을 유사사례로 매칭합니다(상증세법 시행규칙 §15③1호). 거래동이 확인되면 그 동의 공동주택가격으로 정확히 맞추고, 등기 전 최신 거래는 같은 전용·층으로 근사해 보여줍니다.
세목별 평가기준일을 자동으로 맞춥니다. 세목을 고르면 평가기준일·평가기간이 바뀝니다. 상속은 상속개시일, 증여는 증여일, 취득세는 취득일이 기준입니다. 같은 증여라도 증여세와 취득세의 평가기준일이 다를 수 있어, 도구가 이 기준을 대신 맞춰 줍니다.
확장기간(전 2년)까지 보여줍니다. 평가기간을 벗어난 거래라도 평가기준일 전 2년 이내 또는 법정결정기한까지의 거래는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다(상증세법 시행령 §49① 단서·§49의2·§78①). 확장기간 사례가 높으면 과세관청이 시가로 삼을 인정 리스크가, 낮으면 납세자가 활용할 여지가 생깁니다.
조회한 값으로 상속·증여세·증여 취득세까지 시뮬레이션합니다. 조회한 유사매매사례가액을 상속세·증여세·증여 취득세 계산기로 바로 넘겨, 시가 확인에서 세액 계산까지 한자리에서 이어 갈 수 있습니다. 무상취득 취득세는 시가인정액이 과세표준이라 이 값을 쓰지만, 상속 취득세는 시가표준액 과세라 제외됩니다.
쓰는 순서
- 세목(상속·증여·취득)을 고릅니다. 평가기준일·평가기간이 자동으로 바뀝니다.
- 상속개시일이나 증여일을 넣습니다.
- 주소를 검색하고 단지 → 동 → 호를 고릅니다. 단지명·전용면적·기준시가가 자동으로 채워집니다.
- 유사사례 조회를 누릅니다. 평가기간과 확장기간의 유사매매사례가액이 나옵니다.
목록에 우리 단지가 없으면 단지명과 전용면적을 직접 넣어 조회할 수도 있습니다. 거래동이 확인된 사례는 「○○동」과 함께 기준시가를 굵게 표시합니다.
조회 뒤에 꼭 확인할 것
- 등기부로 실제 거래가를 확인하세요. 유사사례를 찾았으면 등기부등본으로 매매가액을 확인합니다. 공유(지분) 거래가 섞여 있으면 전체 값이 아니라 지분 값일 수 있습니다.
- 상속 취득세는 시가표준액으로 냅니다. 상속으로 취득한 부동산의 취득세는 유사매매사례가액이 아니라 시가표준액으로 과세합니다(지방세법 §10의2②1호). 이 조회의 '취득세'는 증여 같은 무상취득 기준입니다.
- 단독·다가구주택은 유사사례가 성립하기 어렵습니다. 이 경우 개별주택가격(시가표준액)과 감정평가로 시가를 확인하는 것이 원칙입니다.
- 결과는 참고용입니다. 실거래는 신고·등기까지 시차가 있어 이후 정정될 수 있습니다. 최종 시가와 신고가액은 홈택스 조회와 세무사 검토로 확인하셔야 합니다.
정리하면
상속·증여받은 아파트는 시가로 신고하고, 그 시가는 유사매매사례가액으로 잡습니다. 유사사례는 같은 단지에서 공동주택가격 차이가 가장 작은 집이라야 하고, 상속은 전 6개월~후 6개월, 증여는 전 6개월~후 3개월 안의 거래를 봅니다. taxjang.com/yusamaemae는 로그인 없이 주소만으로 조회할 수 있고, 국토부 실거래를 바로 불러와 세목별 평가기준일에 맞는 유사사례를 골라 주고 확장기간(전 2년)까지 함께 보여줍니다. 조회한 값은 상속세·증여세·증여 취득세 계산기로 넘겨 세액까지 이어서 가늠할 수 있습니다. 조회한 뒤에는 등기부로 실제 거래가를 확인하고, 해제·직거래 여부를 살피고, 단독주택이나 상속 취득세처럼 다른 기준이 적용되는 경우를 구분하셔야 합니다. 값이 애매하거나 확장기간 사례로 다툼이 예상되면, 신고 전에 함께 검토해 드립니다.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격으로 신고하면 안 되나요?
A. 평가기간 안에 유사매매사례가액이 있으면 그 값으로 신고해야 합니다. 공시가격으로 낮게 신고했다가 나중에 유사사례가 확인되면 세액을 다시 매기고 가산세가 부과됩니다.
Q. 홈택스 값과 이 조회 값이 다르면 어떻게 봐야 하나요?
A. 홈택스 값도 신뢰할 수 있습니다. 다만 홈택스는 최신 거래 반영에 시차가 있어, 평가기준일에 가까운 거래가 이 조회에는 이미 들어와 있기도 합니다. 어느 쪽이 틀린 것이 아니라 반영 시점의 차이인 경우가 많습니다. 최종 신고 전에는 두 곳을 함께 확인하시기 바랍니다.
Q. 평가기간을 벗어난 거래는 소용이 없나요?
A. 그렇지 않습니다. 평가기준일 전 2년 이내나 법정결정기한까지의 거래는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다(상증세법 시행령 §49① 단서). 다만 심의를 통과해야 하고 결과가 확정적이지는 않습니다.
Q. 단독주택도 조회되나요?
A. 단독·다가구주택은 유사한 매매사례가 성립하기 어려워 개별주택가격과 감정평가로 확인하는 것이 원칙입니다. 이 조회는 아파트·연립·다세대 같은 공동주택에 맞춰져 있습니다.