평가심의위원회 시가인정 심의, 납세자가 직접 신청하는 기한과 서류
상속·증여재산의 시가는 원칙적으로 평가기간 안의 매매·감정·수용·경매·공매가액입니다. 평가기간 밖의 매매가액은 평가심의위원회 심의를 거쳐야 시가에 포함됩니다. 이 심의는 납세자도 직접 신청 가능합니다. 신청 기한은 상속세 신고기한 만료 4개월 전이 원칙입니다. 평가기간 뒤부터 법정결정기한 사이의 매매등은 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 신청합니다.
평가심의위원회가 심의하는 것
평가심의위원회는 국세청과 지방국세청에 각각 있고, 부동산 시가 외에 비상장주식 평가 등도 심의합니다.
| 심의 대상 | 근거 |
|---|---|
| 평가기간 밖 매매등 가액의 시가인정 | 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 제1항 제1호 |
| 시가불인정 감정기관 지정 | 같은 항 제1호의2 |
| 비상장주식등의 가액평가와 평가방법 | 같은 항 제2호 |
| 가업상속·가업승계 사후관리 중 업종 변경 | 같은 항 제3호 |
| 건물·오피스텔·상업용 건물 기준시가 산정 자문 | 같은 항 제4호 |
납세자가 상속·증여재산 평가와 관련해 주로 쓰는 것은 첫째 줄, 평가기간 밖 매매등 가액의 시가인정입니다. 이 글은 이 심의를 중심으로 봅니다.
왜 심의가 필요한가
상속재산은 상속개시일 전후 6개월, 증여재산은 증여일 전 6개월부터 증여일 뒤 3개월까지가 평가기간입니다. 이 기간 안의 매매·감정·수용·경매·공매가액은 그대로 시가가 됩니다. 평가기간 밖이라도 아래 두 구간의 매매등은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회 심의를 거치면 시가에 포함할 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서).
| 구간 | 범위 |
|---|---|
| 평가기간 앞 | 평가기준일 전 2년 이내 |
| 평가기간 뒤 | 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지(상속은 신고기한부터 9개월, 증여는 신고기한부터 6개월) |
평가기간 뒤 법정결정기한까지의 매매등을 심의 대상에 포함한 규정은 2019년 2월 12일 이후 상속·증여분부터 적용됩니다. 매매가 평가기간 안에 있는지는 매매계약일로 판단합니다(같은 조 제2항 제1호).
해당 재산 자체의 매매가액이 있으면 평가기간 안에 비슷한 다른 재산의 유사매매사례가액이 있더라도 이 단서를 적용할 수 있고, 해당 재산의 매매가액이 인정되면 유사매매사례가액은 쓰지 않습니다(기준-2020-법령해석재산-0170, 2021.8.18.).
납세자도 신청할 수 있습니다
시행령 제49조 제1항 단서의 신청권자는 납세자, 지방국세청장, 관할세무서장입니다. 2016년 2월 5일 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 납세자도 신청할 수 있습니다. 그 전 규정에는 납세자 신청 절차가 없었습니다.
같은 제도를 과세관청이 신청하면 납세자에게 불리하게 쓰입니다. 기준시가로 신고한 뒤 과세관청이 감정을 의뢰해 다시 과세하는 경우는 국세청 사후 감정평가에서 다뤘습니다. 납세자가 먼저 신청해 양도세까지 줄인 사례는 상속 상가 성공사례에 정리했습니다.
신청 기한, 원칙과 평가기간 뒤 매매
⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.
- 제1항제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료
| 구분 | 신청 기한 |
|---|---|
| 원칙(상속) | 상속세 신고기한 만료 4개월 전까지 |
| 원칙(증여) | 증여세 신고기한 만료 70일 전까지 |
| 평가기간 뒤~법정결정기한 매매등 | 매매등이 있는 날부터 6개월 이내 |
날짜로 풀면 이렇습니다. 3월에 상속이 개시되면 상속세 신고기한은 9월 말이고, 원칙 신청 기한은 그 4개월 전인 5월 말입니다. 평가기간 전 2년 안의 매매처럼 신고 전에 이미 있는 매매등은 이 기한에 맞춰 신청합니다.
같은 상속에서 평가기간(9월)이 지난 뒤 다음 해 6월 말 법정결정기한 안에 매매계약을 했다면 단서가 적용되어, 매매등이 있는 날부터 6개월 안에 신청합니다. "매매등이 있는 날"의 기산일을 따로 정한 해석은 확인되지 않습니다. 매매 여부를 계약일로 판단하므로 계약일부터 6개월 안에 신청합니다.
기한 안에 신청하지 않으면 평가기간 밖 가액은 시가로 인정받지 못할 수 있습니다. 상속개시 전 2년 안의 경매가액으로 상속세를 신고했지만 기한 안에 평가심의위원회 심의를 신청하지 않아, 처분청이 개별공시지가로 과세한 처분이 유지된 심판례가 있습니다(조심 2018중0666, 2018.4.13.).
첨부 서류와 결과 통지
시가인정 심의는 "매매등의 가액의 입증자료"를 첨부합니다(제5항 제1호). 조문은 서류 이름을 정하지 않으므로, 매매계약서와 부동산 거래신고 내역처럼 거래가액과 계약일을 확인할 수 있는 자료를 제출합니다. 이 목록은 조문이 아니라 실무상 예시입니다.
비상장주식 가액평가 심의는 보충적 평가방법에 따른 주식평가액과 그 부속서류, 그 평가액이 불합리하다고 인정할 근거자료, 다른 평가방법에 따른 평가액과 부속서류를 첨부합니다(같은 항 제2호).
⑥ 제5항에 따른 신청을 받은 평가심의위원회는 해당 상속세 과세표준 신고기한 만료 1개월 전(증여의 경우에는 증여세 과세표준 신고기한 만료 20일 전)까지 그 결과를 납세자에게 서면으로 통지해야 한다. 다만, 제5항 각 호 외의 부분 단서의 경우에는 신청을 받은 날부터 3개월 이내에 그 결과를 납세자에게 서면으로 통지해야 한다.
원칙 기한으로 신청하면 신고기한 만료 1개월 전(증여는 20일 전)까지 결과가 옵니다. 신고 전에 결과를 받아 신고할 가액을 정할 수 있습니다. 평가기간 뒤 매매로 신청하면 신청을 받은 날부터 3개월 안에 결과를 통지합니다.
감정가액을 심의받을 때 주의할 점
평가기간이 지난 뒤 법정결정기한 사이에 작성된 감정가액도 심의 대상입니다. 기획재정부는 가격산정기준일을 상속개시일로 두고 감정가액평가서 작성일이 평가기간 경과 후부터 법정결정기한 사이인 두 감정기관의 감정가액을 심의 대상으로 보았습니다(재산세제과-92, 2021.1.27.). 평가기간 다음 날을 가격산정기준일로 하고 평가서 작성일이 법정결정기한 전인 감정도 심의 대상입니다(재산세제과-480, 2020.6.29.).
다만 대법원은 감정가액에 이 단서를 적용할 때 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하는 기간을 평가기준일부터 가격산정기준일까지로 한정하지 않고, 가격산정기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간도 포함해야 한다고 판단했습니다(대법원 2026.4.30. 선고 2024두61780 판결). 같은 법리로 원심을 파기환송한 판결도 있습니다(대법원 2026.8.13. 선고 2024두56641 판결). 상속개시일을 기준으로 소급감정을 받더라도 평가서 작성일이 늦어질수록 그 사이의 가격변동도 시가 인정 요건으로 따집니다. 2024두61780 판결은 과세관청이 그 감정가액으로 과세하는 경우 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 증명해야 한다고도 보았습니다. 이 사건에서는 납세자가 같은 기준일로 받은 감정가액도 함께 시가로 인정되지 않았습니다.
원감정가액이 기준시가에 미달해 세무서가 재감정을 의뢰하는 경우는 평가심의위원회 심의 대상이 아닙니다(서면-2023-상속증여-0264, 2023.3.17.).
심의를 거쳐 세액이 늘어나면 가산세
납세자가 신청하든 과세관청이 신청하든, 심의를 거쳐 시가가 신고가액보다 높게 인정되면 상속세·증여세가 늘어납니다. 이때 늘어난 세액에 대한 가산세는 두 가지로 나눠 봅니다.
납부지연가산세는 법정신고기한까지 신고하고 납부한 경우로서, 그 뒤 대통령령으로 정하는 방법으로 재산을 평가해 결정·경정하면 적용하지 않습니다(국세기본법 제47조의4 제3항 제6호). 고지 뒤 지정납부기한까지 납부하지 않아 붙는 가산세는 제외됩니다. 국세기본법 시행령은 그 방법을 평가심의위원회를 거치는 방법으로 정합니다.
제27조의5(납부지연가산세 적용 제외) 법 제47조의4제3항제6호 및 제7호에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 각각 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 평가심의위원회를 거치는 방법을 말한다.
이 면제는 2021년 1월 1일 이후 결정·경정분부터 적용됩니다. 신고만 하고 법정신고기한까지 납부하지 않았다면 이 호에 해당하지 않으므로, 신고와 납부를 모두 기한 안에 마쳐 두어야 합니다. 부담부증여에서 양도로 보는 부분의 양도소득세도 같은 구조로 면제됩니다(같은 항 제7호, 2024년 1월 1일 이후 결정·경정분부터).
과소신고가산세는 상속세 및 증여세법 제60조 제2항·제3항과 제66조에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우 적용하지 않습니다(국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목). 부정행위로 과소신고한 경우는 제외됩니다.
결정 전에 세무상담이 필요한 이유
평가심의위원회 신청이 유리한지는 매각 계획과 시점, 법정결정기한, 신청 기한, 감정 기준일, 상속세와 양도세의 세율 구간에 따라 달라집니다. 심의를 거쳐 상속세가 늘어나는 대신 양도할 때의 취득가액이 올라가므로, 어느 쪽이 유리한지는 두 세목을 함께 계산해 봐야 합니다.
상담에서 확인하는 것
- 상속·증여재산 가운데 매각 계획이 있는 재산과 예상 시점
- 상속개시일 기준 평가기간과 법정결정기한
- 원칙 신청 기한과 매매일부터 6개월 기한 가운데 어느 쪽이 적용되는지
- 감정을 받는다면 가격산정기준일과 평가서 작성일
- 기준시가·감정가액·매매가액으로 신고할 때의 세액 비교
상속세 신고 전에 평가 방법을 비교하고 매각 계획을 확인합니다. 이어서 신청 기한을 계산해 평가심의위원회에 신청하고, 결과에 따라 신고 또는 재신고합니다. 와이제이 택스 라운지는 상속·증여재산 평가부터 평가심의위원회 신청, 이후 양도세 신고까지 함께 도와드립니다. 검토는 유료 상담으로 진행하며, 보수 기준은 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
함께 확인할 칼럼
- 상속받은 상가를 법정결정기한 안에 양도해 매매가로 다시 평가받고, 양도세 0원으로 신고한 사례: 납세자 신청 성공사례
- 공시가격으로 신고한 상속·증여세, 국세청 사후 감정평가로 다시 과세할 수 있을까: 과세관청 쪽에서 쓰인 경우
- 보충적평가로 상속·증여세를 신고하기 전에: 국세청 감정평가 대상
- 상속세가 0원이어도 신고하는 이유, 신고한 평가액이 양도할 때 취득가액이 됩니다: 평가액과 취득가액
자주 묻는 질문
Q. 상속세 신고기한이 지난 뒤에 상속받은 부동산을 양도했는데도 평가심의위원회에 신청할 수 있나요?
A. 매매계약일이 법정결정기한(상속세 신고기한부터 9개월) 안이면 신청할 수 있습니다. 이 경우 신청 기한은 신고기한 만료 4개월 전이 아니라 매매등이 있는 날부터 6개월 이내입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 제5항 단서). 법정결정기한이 지난 뒤의 매매는 이 단서의 대상이 아닙니다.
Q. 평가기간 안에 비슷한 아파트 거래가 있어도 우리 집 매매가로 심의를 신청할 수 있나요?
A. 신청할 수 있습니다. 평가기간 안에 유사매매사례가액이 있어도 해당 재산의 평가기간 밖 매매가액에 시행령 제49조 제1항 단서를 적용할 수 있고, 해당 재산의 매매가액이 인정되면 유사매매사례가액은 적용하지 않습니다(기준-2020-법령해석재산-0170, 2021.8.18.).
Q. 심의 결과로 상속세가 늘어나면 가산세도 납부하나요?
A. 법정신고기한까지 신고하고 납부했다면 평가심의위원회를 거쳐 늘어난 세액에 납부지연가산세를 적용하지 않습니다(국세기본법 제47조의4 제3항 제6호, 같은 법 시행령 제27조의5). 과소신고가산세도 시가로 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우 적용하지 않습니다(같은 법 제47조의3 제4항 제1호 다목, 부정행위로 과소신고한 경우는 제외).
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서·제2항 제1호 (평가기간 밖 매매등의 시가 포함, 매매계약일 기준)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 제1항·제5항·제6항 (평가심의위원회 심의 대상, 납세자 신청 기한과 첨부자료, 결과 통지 기한)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 제1항 (법정결정기한)
- 국세기본법 제47조의4 제3항 제6호·제7호, 같은 법 시행령 제27조의5 (평가심의위원회를 거친 결정·경정의 납부지연가산세 제외)
- 국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목 (평가가액으로 과세표준을 결정한 경우 과소신고가산세 제외)
- 기획재정부 재산세제과-92, 2021.1.27. · 재산세제과-480, 2020.6.29. (평가기간 경과 후 작성 감정가액의 심의 대상 여부)
- 기준-2020-법령해석재산-0170, 2021.8.18. (해당 재산 매매가액과 유사매매사례가액)
- 서면-2023-상속증여-0264, 2023.3.17. (재감정은 심의 대상 아님)
- 조심 2018중0666, 2018.4.13. (기한 안 심의 미신청, 평가기간 밖 경매가액 불인정·개별공시지가 과세 유지)
- 대법원 2026.4.30. 선고 2024두61780 판결 (가격변동의 특별한 사정 판단 기간과 증명책임)
- 대법원 2026.8.13. 선고 2024두56641 판결 (파기환송, 가격산정기준일부터 평가서 작성일까지의 기간)