토지거래허가구역 아파트를 증여할 때 세금, 증여세·취득세 중과·부담부증여 양도세
토지거래허가구역 아파트를 자녀에게 넘길 때 허가가 필요한지는 부동산 거래신고법이 정합니다. 세금은 허가와 따로 계산합니다. 순수 증여면 받는 사람이 증여세와 증여 취득세를 냅니다. 전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 부담부증여면 그 채무만큼 넘기는 사람의 양도소득세가 더해집니다. 서울 전역처럼 허가구역이면서 조정대상지역인 곳에서는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받을 때 취득세가 12%로 올라갑니다. 증여하는 부모 세대의 주택이 그 집 한 채뿐이라면 배우자·직계존비속에게 증여할 때 3.5%로 계산합니다.
부모님이 한 채만 가진 허가구역 아파트의 지분 절반을 성인 자녀가 증여받으려 합니다. 자녀도 집이 한 채 있습니다. 취득세가 12%인가요?
증여하는 부모 세대가 1세대 1주택이면 3.5%입니다(지방세법 제13조의2 제2항 단서, 같은 법 시행령 제28조의6 제2항 제1호). 받는 자녀가 가진 주택 수는 이 판정에 들어가지 않습니다. 지분만 증여해도 3억원 기준은 아파트 전체의 시가표준액으로 보므로 예외에 해당하지 않으면 지분이 작아도 12%입니다. 부모 세대에 재산세를 주택으로 내는 오피스텔이나 분양권·조합원입주권이 따로 있으면 1세대 1주택이 아니어서 12%가 적용됩니다.
허가는 대가를 받고 이전하는 계약에 필요합니다
허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.
순수 증여와 부담부증여가 각각 허가 대상인지는 계약 전에 관할 시·군·구청에 확인합니다. 이 글은 허가와 별개로 계산하는 세금만 다룹니다.
2025년 10월부터 서울 전역과 경기 일부 지역은 토지거래허가구역이면서 조정대상지역입니다(2026년 10월 기준). 두 지정은 근거 법률과 고시가 달라 범위가 같지 않을 수 있습니다. 취득세 중과는 증여 계약일 현재 조정대상지역인지로 판정합니다.
받은 지분에는 증여세를 냅니다
증여세는 받는 사람이 냅니다. 과세가액은 증여재산가액에서 받는 사람이 인수한 채무를 뺀 금액입니다. 증여하는 사람이 그 집을 임대하고 받은 임대보증금도 빼는 채무에 들어갑니다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항, 같은 법 시행령 제36조 제1항). 다만 부모와 자녀 사이의 부담부증여는 자녀가 채무를 인수했어도 인수하지 않은 것으로 추정합니다(같은 법 제47조 제3항). 금융기관 대출이나 임대보증금처럼 객관적으로 확인되는 채무여야 과세가액에서 차감합니다.
성인 자녀는 직계존속에게서 받은 증여재산에서 10년 동안 합쳐 5천만원(미성년자 2천만원)을 공제합니다(같은 법 제53조 제2호). 증여일은 소유권이전등기 접수일입니다(같은 법 시행령 제24조 제1항 제1호). 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다(같은 법 제68조 제1항).
넘겨받은 채무만큼은 부모가 양도세를 냅니다
부담부증여에서 받는 사람이 부담하는 채무액 부분은 양도로 봅니다(소득세법 제88조 제1호 후단). 양도차익은 취득가액과 양도가액에 각각 '채무액 ÷ 증여가액' 비율을 곱해 계산합니다(같은 법 시행령 제159조 제1항). 계산 구조와 순수 증여와의 비교는 부담부증여, 세금이 줄어드나요에 정리했습니다. 여기서는 1주택 부모가 넘기는 경우만 추가로 정리합니다.
- 넘기는 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 채무분 양도도 비과세로 판정합니다. 국세청은 1주택 거주자가 그 주택을 배우자에게 부담부증여한 사안에서 채무액 부분을 비과세한다고 회신했습니다(부동산거래관리과-354, 2011.4.26.). 부담부증여에 해당하는지는 사실판단이라고 덧붙였습니다.
- 12억원 초과 고가주택인지는 넘기는 지분이나 채무액이 아니라 주택 전체의 증여가액으로 판정합니다(서면인터넷방문상담4팀-1692, 2007.5.16.). 고가주택이면 비과세 요건을 갖춰도 채무분 중 일부에 양도세가 나옵니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).
- 채무분 양도세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 예정신고합니다(같은 법 제105조 제1항 제3호).
조정대상지역 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%
증여 취득세는 원칙적으로 3.5%입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 조정대상지역의 일정가액 이상 주택은 중과합니다.
조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 "무상취득"이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
법 제13조의2제2항에서 "대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택"이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 3억원 이상인 주택을 말한다.
표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 4배를 더해 12%입니다(같은 법 제11조 제1항 제7호 나목, 제6조 제19호). 지방교육세와 농어촌특별세는 별도로 부과됩니다. 시가표준액은 아파트라면 공동주택가격이고, 3억원은 주택 전체의 시가표준액으로 봅니다. 공동주택가격이 4억원인 아파트의 10% 지분만 증여해도 4억원으로 판정하므로 3억원 이상입니다. 중과 일반론은 조정대상지역 주택 증여 취득세 12%에서 다뤘습니다.
1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 주면 3.5%입니다
중과에서 제외되는 경우는 시행령이 정합니다.
1세대 1주택을 소유한 사람(이하 이 호에서 "주택소유자"라 한다)으로부터 해당 주택을 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 법 제11조제1항제2호에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우 가. 주택소유자의 배우자(사실혼은 제외한다) 나. 주택소유자의 직계존속[주택소유자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다) 중인 배우자를 포함한다] 다. 주택소유자의 직계비속[주택소유자와 혼인(사실혼은 제외한다) 중인 배우자의 직계비속을 포함한다]
- 판정 기준은 증여하는 사람의 세대입니다. 받는 자녀가 집을 여러 채 가졌어도 증여하는 부모 세대가 1주택이면 예외를 적용합니다.
- 받는 사람은 배우자(법률혼), 직계존속, 직계비속으로 한정됩니다. 손자녀는 직계비속이라 들어가지만 사위·며느리는 목록에 없어 1주택 부모가 증여해도 12%입니다.
- 그 세대가 가진 한 채를 증여할 때 적용합니다.
- 공유지분도 주택을 소유한 것으로 보므로(지방세법 제13조의2 제1항 괄호) 부부 공동명의 아파트 한 채만 가진 세대는 1세대 1주택입니다. 그중 한 사람의 지분을 자녀에게 증여해도 예외를 적용합니다.
증여하는 세대의 주택 수에는 오피스텔·분양권·입주권도 포함합니다
지방세법 제13조의2를 적용할 때는 조합원입주권, 주택분양권, 재산세를 주택으로 내는 오피스텔, 신탁한 주택을 세대의 주택 수에 더합니다(같은 법 제13조의3). 증여 중과의 1세대 1주택 판정에도 이 규정이 적용됩니다.
반대로 다주택자가 유상으로 취득할 때 주택 수에서 제외하는 규정(같은 법 시행령 제28조의4)은 적용 범위를 "법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때"로 한정합니다. 시가표준액 1억원 이하 주택처럼 유상취득 중과에서 주택 수에 넣지 않는 주택도 증여 중과의 1세대 1주택 판정에서는 주택 수에 들어갑니다.
예시(가공)입니다.
- 부모 세대가 조정대상지역 아파트(공동주택가격 6억원) 한 채만 보유: 자녀에게 증여하면 3.5%
- 같은 부모 세대가 지방 소형 주택(공시가격 8천만원)을 더 보유: 2주택이므로 아파트를 자녀에게 증여하면 12%
- 같은 2주택 세대가 지방 소형 주택을 자녀에게 증여: 조정대상지역이 아니고 3억원 미만이므로 3.5%
- 1주택 부모 세대가 재건축 조합원입주권을 따로 보유: 입주권을 주택 수에 더하므로 1세대 1주택이 아니어서 아파트 증여는 12%
부담부증여면 채무분 취득세는 받는 사람 기준입니다
부담부증여의 채무액 부분은 유상취득으로 봅니다. 다만 배우자·직계존비속 사이에서는 증여로 취득한 것으로 보고, 취득자의 소득 등으로 대가를 지급한 사실이 증명될 때 그 부분을 유상으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항·제12항).
1세대 1주택자 예외는 무상취득 부분의 중과에 대한 규정입니다. 유상으로 인정된 채무분은 매매처럼 받는 사람 세대의 주택 수로 세율을 정하므로, 자녀 세대에 이미 조정대상지역 주택이 있으면 채무분에 다주택 중과세율이 적용될 수 있습니다(같은 법 제13조의2 제1항). 채무분 취득세의 계산과 시가인정액 비교 문제는 부담부증여 취득세에 정리했습니다.
판정 기준일은 증여 계약일
취득세에서 증여로 취득한 날은 증여 계약일입니다(지방세법 시행령 제20조 제1항). 계약일보다 먼저 등기하면 등기일입니다(같은 조 제14항). 조정대상지역인지, 증여하는 세대가 1주택인지를 이날 기준으로 봅니다. 부모가 다른 주택을 정리해 1주택이 되려 한다면 그 주택의 양도를 마친 뒤 증여계약서를 작성합니다.
증여세의 증여일은 등기접수일이라 두 세금의 기준일이 다릅니다. 기준일이 다르면 시가로 잡히는 유사매매사례가액도 달라질 수 있습니다(증여세와 취득세의 시가가 다른 이유). 신고기한은 세금마다 따로 계산합니다.
- 취득세: 취득일(계약일)이 속하는 달의 말일부터 3개월(지방세법 제20조 제1항)
- 증여세: 증여일(등기접수일)이 속하는 달의 말일부터 3개월(상속세 및 증여세법 제68조 제1항)
- 채무분 양도세: 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월(소득세법 제105조 제1항 제3호)
진행 전에 확인할 것
- 허가 대상인지 관할 시·군·구청에 확인했는지
- 증여 계약일 현재 그 주택이 조정대상지역인지
- 증여하는 세대의 주택 수: 재산세를 주택으로 내는 오피스텔, 분양권, 조합원입주권, 신탁한 주택까지 포함했는지
- 받는 사람이 배우자·직계존속·직계비속인지(사위·며느리는 해당하지 않음)
- 주택 전체의 시가표준액이 3억원 이상인지(지분만 증여해도 전체로 판정)
- 부담부증여라면 채무가 객관적으로 확인되는지, 넘기는 주택이 비과세 요건을 갖췄는지, 증여가액이 12억원을 넘는지
정리하면
- 토지거래허가는 대가를 받고 이전하는 계약에 필요합니다. 증여세·취득세는 허가 여부와 따로 계산합니다.
- 증여세는 받는 사람이 냅니다. 부모·자녀 간 부담부증여의 채무는 객관적으로 확인되어야 과세가액에서 차감합니다.
- 부담부증여의 채무분은 넘기는 사람의 양도로 보며, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이면 채무분도 비과세입니다. 고가주택 판정은 주택 전체 증여가액으로 합니다.
- 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 취득세는 12%입니다. 지분만 받아도 전체 시가표준액으로 판정합니다.
- 1세대 1주택자가 그 주택을 배우자·직계존비속에게 증여하면 3.5%입니다. 판정은 증여하는 세대의 주택 수로 하며 오피스텔·분양권·입주권도 포함합니다.
- 판정일은 증여 계약일입니다.
자주 묻는 질문
Q. 순수 증여로 하면 토지거래허가를 받지 않아도 되나요?
A. 부동산 거래신고법 제11조 제1항은 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약에 허가를 받도록 정합니다. 개별 계약이 허가 대상인지는 관할 시·군·구청이 판단하므로 계약 전에 확인합니다. 세금은 허가 여부와 관계없이 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.
Q. 1주택인 부모가 허가구역 아파트를 사위에게 증여하면 3.5%인가요?
A. 아닙니다. 중과 예외는 주택소유자의 배우자, 직계존속, 직계비속(주택소유자와 혼인 중인 배우자의 직계비속 포함)이 받는 경우로 정해져 있고 직계비속의 배우자는 들어 있지 않습니다(지방세법 시행령 제28조의6 제2항 제1호). 조정대상지역에 있고 시가표준액 3억원 이상이면 12%입니다.
Q. 부모 명의로 아파트 외에 오피스텔이 한 채 더 있습니다. 아파트를 자녀에게 증여하면 몇 %인가요?
A. 그 오피스텔이 재산세를 주택으로 내는 오피스텔이면 부모 세대의 주택 수에 더하므로(지방세법 제13조의3 제4호) 1세대 1주택이 아닙니다. 아파트가 조정대상지역에 있고 시가표준액 3억원 이상이면 12%입니다. 오피스텔이 어떤 용도로 과세되는지는 재산세 과세 내역으로 확인합니다.
근거
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항
- 상속세 및 증여세법 제47조 제1항·제3항, 제53조, 제68조 제1항
- 상속세 및 증여세법 시행령 제24조 제1항, 제36조 제1항
- 소득세법 제88조 제1호, 제89조 제1항 제3호, 제105조 제1항 제3호
- 소득세법 시행령 제159조 제1항
- 지방세법 제6조 제19호, 제7조 제11항·제12항, 제11조 제1항, 제13조의2 제1항·제2항, 제13조의3, 제20조 제1항
- 지방세법 시행령 제20조 제1항·제14항, 제28조의4, 제28조의6 제1항·제2항
- 부동산거래관리과-354(2011.4.26.)
- 서면인터넷방문상담4팀-1692(2007.5.16.)