상속받은 주택은 언제 양도해야 양도세가 유리한가요?
상속주택은 양도 순서와 시점이 세금을 좌우합니다. 기존 주택이 있으면 그 주택을 먼저 양도할 때 상속주택이 주택 수에서 제외되어 1주택 비과세를 받을 수 있고, 상속주택 자체는 상속 직후 양도할수록 양도차익이 작습니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
기존 주택을 먼저 양도하면 비과세가 가능합니다
상속받은 주택과 그 밖의 일반주택을 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 양도하면, 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용한다.
상속으로 주택이 두 채가 되어도, 원래 갖고 있던 주택(일반주택)을 양도할 때는 상속주택을 주택 수에서 제외합니다. 이 상속주택 양도세 특례는 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄을 때 적용됩니다. 다만 상속주택을 먼저 양도하면 이 특례를 받지 못하니 순서가 중요합니다. 상속개시일 소급 2년 안에 증여받은 주택은 일반주택으로 보지 않습니다.
상속주택 자체는 상속 직후일수록 차익이 작습니다
상속주택의 취득시기는 상속개시일, 취득가액은 상속 당시 평가액입니다. 시간이 지나 값이 오른 뒤 양도하면 그만큼 양도차익이 커집니다. 특히 상속세 신고 때 평가한 금액이 취득가액이 되므로, 평가액을 제대로 신고해 두는 것이 나중 양도세에도 영향을 줍니다. 신고 뒤 사후 감정으로 취득가액을 높이는 방법도 함께 검토할 수 있습니다.
놓치기 쉬운 지점
- 상속주택을 먼저 양도해도 비과세된다고 생각할 수 있습니다. 일반주택을 먼저 양도해야 상속주택이 주택 수에서 제외됩니다. 상속주택을 먼저 양도하면 이 특례를 받지 못합니다.
- 상속 전에 증여받아 둔 주택도 일반주택이라고 생각할 수 있습니다. 상속개시일 소급 2년 안에 증여받은 주택은 일반주택으로 보지 않습니다.
- 취득가액을 당초 매입가액으로 착각할 수 있습니다. 상속주택의 취득가액은 상속 당시 평가액입니다. 상속세 신고 때 낮게 평가하면 나중에 양도차익이 커져 양도세가 늘어납니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조 제2항 (상속주택·일반주택 각 1개 보유 세대의 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 특례)
자주 묻는 질문
Q. 상속주택을 먼저 팔면 안 되나요?
A. 양도할 수는 있지만, 상속주택을 먼저 양도하면 일반주택 비과세 특례를 받지 못합니다. 어느 주택을 먼저 양도하는지에 따라 세금이 달라지니 순서를 확인해야 합니다.
Q. 상속주택은 취득가액을 얼마로 보나요?
A. 상속 당시 평가액입니다. 상속세를 신고할 때 정한 평가액이 취득가액이 되므로, 낮게 신고하면 나중에 양도차익이 커질 수 있습니다.