같은 부모에게 주택을 두 번 증여받을 때, 증여세 합산과 취득세 중과 판정
"올해 초 부모님께 작은 집을 하나 받았는데, 이번에는 같은 조정대상지역 아파트를 감정받아 또 받으려고 합니다." 두 번째 증여는 새 증여 한 건으로만 계산하지 않습니다. 증여세는 10년 안에 같은 부모에게 받은 증여재산을 합산합니다. 취득세 중과 예외는 증여하는 부모 세대가 그날 현재 1세대 1주택인지로 판단합니다. 첫 증여로 부모 세대가 1주택이 되었다면 두 번째 증여는 중과에서 제외됩니다.
증여세는 10년 안의 증여를 합산합니다
증여일 전 10년 이내에 같은 사람에게 받은 증여재산가액의 합계가 1천만원 이상이면 그 가액을 이번 증여세 과세가액에 더합니다. 증여자가 아버지나 어머니라면 그 배우자도 같은 사람으로 봅니다(상속세 및 증여세법 제47조 제2항). 아버지에게 받은 주택과 어머니에게 받은 아파트도 합산합니다. 부모가 이혼했거나 한 분이 사망한 뒤라면 같은 사람으로 보지 않습니다.
더하는 가액은 앞선 증여 당시의 평가액입니다. 그래서 첫 증여 뒤에 그 집값이 올랐어도 다시 평가하지 않습니다.
증여재산공제도 10년 단위입니다. 성년 자녀가 직계존속에게 받으면 10년 동안 합계 5천만원까지 공제합니다(같은 법 제53조 제2호). 첫 증여에서 5천만원을 공제했다면 두 번째 증여에서는 공제할 금액이 남지 않습니다.
대신 앞선 증여분에 대해 계산한 산출세액을 이번 산출세액에서 공제합니다(같은 법 제58조 제1항). 공제하는 금액에는 한도가 있습니다(같은 법 제58조 제2항). 한도 계산은 10년 안에 여러 번 증여받았는데 1·2차가 10년을 넘겼다면 납부세액공제 한도는 어떻게 계산하나요?에 정리했습니다.
금액으로 보면
30세 이상이고 부모와 주민등록이 따로 되어 있는 자녀가 같은 해에 부모에게 두 번 증여받는 경우를 가정합니다. 신고세액공제와 감정평가수수료 공제는 제외하고 산출세액만 비교합니다.
| 구분 | 1차: 주택 A | 2차: 아파트 B |
|---|---|---|
| 증여재산가액 | 2억원 | 8억원 |
| 합산하는 앞선 증여분 | 없음 | 2억원 |
| 증여재산공제 | 5천만원 | 0원(10년 한도 사용) |
| 과세표준 | 1억5천만원 | 10억원 |
| 산출세액 | 2천만원 | 2억4천만원 |
| 납부세액공제 | 없음 | 2천만원(한도 3,600만원) |
| 납부할 세액(산출 기준) | 2천만원 | 2억2천만원 |
합산하지 않고 아파트 B만 계산한다면(증여재산공제는 첫 증여에서 사용) 과세표준 8억원에 산출세액 1억8천만원입니다. 증여세율은 과세표준 5억원 초과 10억원 이하 구간이 30%이므로(상속세 및 증여세법 제56조, 제26조), 앞선 증여분 2억원이 이 구간에 더해져 산출세액이 6천만원 늘어납니다. 1차 산출세액 2천만원을 공제해도 납부할 세액은 4천만원 많습니다.
조정대상지역 3억원 이상 주택의 증여 취득세는 12%입니다
증여로 주택을 받으면 취득세 표준세율은 3.5%입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 12%가 적용됩니다(지방세법 제13조의2 제2항, 같은 법 시행령 제28조의6 제1항). 3억원은 공시가격인 시가표준액으로 보고, 세액을 계산하는 과세표준은 감정가액 같은 시가인정액입니다(지방세법 제10조의2).
다만 1세대 1주택을 소유한 사람에게 그 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받으면 중과하지 않습니다(지방세법 제13조의2 제2항 단서, 같은 법 시행령 제28조의6 제2항 제1호). 이 예외는 받는 자녀의 주택 수와 관계없이 증여하는 부모 세대의 주택 수로 판단합니다.
1세대 1주택을 소유한 사람(이하 이 호에서 "주택소유자"라 한다)으로부터 해당 주택을 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 법 제11조제1항제2호에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우 가. 주택소유자의 배우자(사실혼은 제외한다) 나. 주택소유자의 직계존속[주택소유자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다) 중인 배우자를 포함한다] 다. 주택소유자의 직계비속[주택소유자와 혼인(사실혼은 제외한다) 중인 배우자의 직계비속을 포함한다]
증여 취득세 중과의 일반 요건은 조정대상지역 주택을 증여받으면 취득세가 12% 중과되나요?에서 다뤘습니다.
두 번째 증여의 중과 예외는 취득일 현재 주택 수로 봅니다
시행령은 예외를 "1세대 1주택을 소유한 사람으로부터" 받는 경우로 정합니다. 증여로 받은 주택의 취득일은 증여계약일이고, 그 전에 등기했다면 등기일입니다(지방세법 시행령 제20조 제1항·제14항). 그래서 두 번째 증여의 예외 여부는 두 번째 증여의 취득일 현재 부모 세대에 몇 주택이 남았는지를 기준으로 합니다.
위 사례에서 부모 세대가 조정대상지역에 주택 A(시가표준액 3억원 미만)와 아파트 B만 소유한다고 가정합니다. 받는 자녀는 앞의 가정대로 30세 이상이고 부모와 주민등록이 따로 되어 있습니다.
| 증여 순서 | 1차 증여 취득세 | 2차 증여 취득세 |
|---|---|---|
| A를 먼저, B를 나중에 | A: 3.5%(시가표준액 3억원 미만) | B: 부모 세대가 B 1채만 소유 → 중과 예외, 3.5% |
| B를 먼저, A를 나중에 | B: 부모 세대 2주택 → 12% | A: 3.5%(시가표준액 3억원 미만) |
B의 시가인정액이 8억원이라면 취득세 본세가 3.5%일 때 2,800만원, 12%일 때 9,600만원입니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 별도로 부과됩니다.
순서에 따라 달라지는 것은 취득세입니다. 각 증여의 취득일 현재 부모 세대의 주택 수로 판정하기 때문입니다. 증여세는 10년 합산으로 계산하므로 이 사례에서 순서를 바꿔도 두 번의 산출 기준 세액 합계가 2억4천만원으로 같습니다.
부모 세대 주택 수에 들어가는 것
첫 증여 뒤 부모 세대가 정말 1주택인지는 아래를 모두 포함해 확인합니다.
- 조합원입주권, 주택분양권, 주택으로 재산세가 과세되는 오피스텔은 주택 수에 더합니다(지방세법 제13조의3).
- 유상취득 중과에서는 상속받은 지 5년이 지나지 않은 주택 등을 주택 수에서 제외합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제5항). 법제처는 이 규정이 무상취득 중과에는 적용되지 않는다고 해석했습니다(법제처 22-0681, 2022.10.7., 다주택자가 상속받은 지 5년이 안 된 주택을 증여한 사안). 유상취득 중과에서 중과하지 않는 저가 주택 등도 증여 중과 판정에서는 부모 세대의 주택 수에 포함합니다.
- 첫 증여를 받은 자녀가 부모와 같은 세대별 주민등록표에 있으면 받은 주택 A도 원칙적으로 부모 세대의 주택입니다. 두 번째 증여 때도 그 세대는 2주택입니다. 65세 이상 부모를 동거봉양하려고 합가한 경우처럼 별도 세대로 보는 예외는 지방세법 시행령 제28조의3 제2항에 있습니다.
- 미혼이고 30세 미만인 자녀가 주택을 취득하면 주민등록이 따로 되어 있어도 부모와 1세대로 보는 규정이 있습니다(같은 조 제1항). 소득 요건을 갖춘 자녀는 별도 세대로 봅니다(같은 조 제2항 제1호). 이 경우 자녀가 받은 주택 A가 부모 세대 주택 수에 들어가는지 신고 전에 관할 시·군·구에 문의합니다.
이런 주택·권리가 남아 있거나 자녀가 받은 주택이 부모 세대에 남아 있으면 두 번째 증여의 취득일 현재 부모 세대가 1세대 1주택 요건을 갖추지 못해 중과 예외가 적용되지 않습니다.
신고 전 확인 사항
- 부모 두 분에게 10년 안에 받은 증여의 증여일·평가액·공제액·산출세액을 증여세 신고서로 확인합니다.
- 두 번째 증여계약일 현재 부모 세대 주민등록표에 누가 있는지와 그날 부모 세대가 소유한 주택·조합원입주권·주택분양권·주택분 오피스텔을 표로 정리합니다.
- 증여할 아파트의 시가표준액(공시가격)이 3억원 이상인지, 증여계약일 현재 그 지역이 조정대상지역인지 봅니다.
- 감정가액으로 신고한다면 감정 뒤 같은 단지 거래가 신고에 미치는 영향을 아파트 증여 전 감정을 받았는데 같은 단지가 더 비싸게 거래됐다면, 감정을 다시 받아야 하나요?에서 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 첫 증여는 아버지가, 두 번째 증여는 어머니가 하면 합산하지 않나요?
A. 합산합니다. 증여자가 직계존속이면 그 배우자도 같은 사람으로 보므로(상속세 및 증여세법 제47조 제2항), 아버지에게 받은 증여분을 어머니에게 받은 증여세 과세가액에 더합니다. 부모가 이혼했거나 한 분이 사망한 뒤의 증여라면 합산하지 않습니다.
Q. 저는 이미 집이 두 채인데, 부모님이 1주택이면 중과가 안 되나요?
A. 받는 자녀의 주택 수는 이 예외 판정에 들어가지 않습니다. 증여하는 부모 세대가 증여계약일 현재 1세대 1주택이고 그 주택을 직계비속인 자녀가 받으면 중과하지 않습니다(지방세법 시행령 제28조의6 제2항 제1호). 다만 자녀가 부모와 같은 세대라면 자녀의 주택도 부모 세대 주택 수에 들어갑니다.
Q. 사위나 며느리가 받아도 중과 예외가 되나요?
A. 되지 않습니다. 예외 대상은 주택소유자의 배우자, 직계존속, 직계비속(주택소유자와 혼인 중인 배우자의 직계비속 포함)입니다. 직계비속의 배우자는 들어 있지 않습니다(지방세법 시행령 제28조의6 제2항 제1호).