부부 공동명의 자금조달계획서는 매수인별로, 지분 대금에 맞춰 작성합니다

계획서는 매수인마다 따로 냅니다

자금조달계획서의 정식 이름은 주택취득자금 조달 및 입주계획서이고, 매수인이 단독으로 서명해 실거래 신고와 함께 냅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 §2⑥). 공동매수일 때 쓰는 방법은 서식 뒤쪽 작성방법에 있습니다.

서식이 정하는 것은 두 가지입니다. 매수인별로 한 장씩 쓰고, 합친 금액을 거래금액과 맞춥니다. 칸마다 기준도 본인 자금입니다. 예금액 칸에는 본인명의 예금⁠으로 조달하는 자금을 적고, 증여 칸과 그 밖의 차입금 칸에는 돈을 준 사람과의 관계를 [부부]·[직계존비속]·[그 밖의 관계] 중에서 표시합니다. 배우자 돈으로 자기 지분 대금을 치렀다면 이 두 칸 가운데 하나에 적습니다.

서식 유의사항에는 제출한 계획서가 국세청 등 관계기관에 통보되어 세법에 따른 조사의 참고자료로 쓰인다고 적혀 있습니다. 매수인별로 적은 금액은 나중에 각자의 자금 출처를 확인할 때 대조 자료로 쓰입니다.

자금 출처는 지분을 취득한 사람마다 확인합니다

공동명의 주택은 부부가 각자 지분을 취득한 것이라 자금 출처도 지분별로 봅니다. 서식은 두 장의 합계만 거래금액에 맞추라고 정하지만, 한 사람의 계획서 합계가 그 사람 지분 대금과 다르면 차이 나는 금액만큼 누구 자금으로 취득했는지가 남습니다. 그래서 각자 계획서 합계를 그 사람 지분 대금에 맞춰 씁니다.

출처를 소명하지 못해 §45①으로 추정되면 그 금액은 합산배제증여재산이 되어 증여재산가액에서 3⁠천만원⁠만 공제합니다(상증법 §47①, §55①3⁠호). 배우자에게서 받은 돈이라는 사실을 계좌로 보여 증여로 정리하면 배우자 증여재산공제 6⁠억원을 적용합니다(상증법 §53 1⁠호). 같은 배우자 돈이어도 흐름을 입증했는지에 따라 공제액이 달라집니다. 두 방식의 세액 차이는 배우자 차용증 없이 취득한 아파트⁠에 계산 예시가 있습니다.

10⁠억원 아파트를 50:50⁠으로 취득하는 경우

예를 들어 매매가 10⁠억원 아파트를 지분 50:50⁠으로 취득하는 부부의 조건이 이렇다고 하겠습니다.

• 매매가 10⁠억원, 지분 남편 50%·⁠아내 50%, 지분 대금 각 5⁠억원
• 주택담보대출 4⁠억원, 차주는 남편 1⁠명
• 남편 예금 5⁠억원, 아내 예금 1⁠억원

남편 쪽 자금은 예금 5⁠억원과 대출 4⁠억원을 합쳐 9⁠억원이고 아내 쪽은 1⁠억원입니다. 지분대로 나누면 아내 지분 대금 5⁠억원 중 4⁠억원이 부족하고, 남편 쪽에는 4⁠억원이 남습니다. 이 4⁠억원은 다음 세 가지 방식으로 정리합니다.

• 대출을 부부가 함께 갚는 경우⁠: 아내가 대출 절반 2⁠억원의 이자와 원금을 실제로 부담하면 그 2⁠억원은 아내 자금 출처⁠로 인정받는 대상이 됩니다(아래 국세청 회신). 남는 2⁠억원은 남편 예금에서 받은 돈이므로 증여나 차입으로 적습니다.
• 남편 예금을 증여받는 경우⁠: 아내 계획서 증여 칸에 [부부]⁠로 표시합니다. 10⁠년 동안 배우자에게서 받은 금액이 6⁠억원 이내라면 공제 범위 안이라 낼 증여세가 없습니다(상증법 §53 1⁠호).
• 남편 예금을 빌리는 경우⁠: 아내 계획서 그 밖의 차입금 칸에 [부부]⁠로 표시합니다. 차용증을 쓰고 약정한 이자와 원금을 아내 계좌에서 남편 계좌로 보낸 기록을 남깁니다. 무이자나 낮은 이자로 빌리면 이자 상당액이 증여재산가액이 될 수 있습니다(상증법 §41⁠의4①).

어느 방식이든 계획서에 적은 칸과 실제 계좌 흐름이 같아야 합니다. 아직 계약 전이라면 지분 비율을 각자 마련한 자금에 맞춰 정하는 방법도 함께 비교합니다.

대출 차주가 한 사람일 때

계획서의 금융기관 대출액 칸은 금융기관 대출로 조달하는 자금을 적는 칸입니다. 공동매수에서 한 사람 명의 대출을 두 사람 계획서에 어떻게 나눠 적는지는 서식 작성방법에 정한 문언이 없습니다. 세법에서 기준이 되는 것은 그 대출을 실제로 누가 갚는지⁠입니다.

국세청은 공동소유자 1⁠인 명의로 대출받아 취득자금에 충당했더라도 사실상 채무자가 공동소유자로 확인되면 각자가 부담하는 대출금을 각자의 취득자금 출처로 인정한다고 회신했습니다(서면-2015-상속증여-2398, 2015.12.18.; 서면-2016-상속증여-5080, 2016.9.27.). 두 회신이 참고로 든 기존 해석(재산상속46014-1185, 2000.10.5.)⁠은 사실상 채무자를 이자 지급과 원금 변제 상황, 담보 제공 사실⁠로 판단하고, 해당 여부는 관할 세무서장이 사실을 조사해 정한다고 적었습니다.

차주가 아닌 사람이 자기 지분 계획서에 대출 일부를 적으려면 다음 기록을 남깁니다.

• 이자와 원금을 본인 계좌에서 대출 상환 계좌로 보낸 내역
• 담보로 제공된 주택에 본인 지분이 포함된 사실

대출을 나눠 적었다면 상환도 그 비율대로 각자 계좌에서 이어져야 합니다. 한쪽이 다른 쪽 몫까지 갚으면 그 상환액에 증여세를 과세할지 다시 판단합니다. 채무 상환자금도 취득자금처럼 출처를 확인하는 규정이 있습니다(상증법 §45②).

혼인신고 전이면 배우자 공제가 없습니다

예비부부가 혼인신고 전에 공동명의로 취득하는 경우가 있습니다. 배우자 증여재산공제 6⁠억원(상증법 §53 1⁠호)⁠의 배우자는 민법상 혼인관계에 있는 배우자입니다. 조세심판원도 상증법상 배우자는 민법상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 있는 배우자이고, 사실혼 관계에는 배우자 공제를 적용하기 어렵다고 보았습니다(조심2015⁠서0337, 2015.4.20.). 혼인신고 전의 예비배우자는 친족 공제(같은 조 4⁠호) 대상인 혈족이나 인척에도 들어가지 않습니다.

혼인신고 전에 예비배우자 돈으로 지분 대금을 치르면 다음 둘 중 하나로 정리합니다.

• 증여로 정리하는 경우⁠: 공제 없이 받은 금액 전체가 증여세 과세가액입니다.
• 차입으로 적는 경우⁠: 계획서 그 밖의 차입금 칸에 [그 밖의 관계]⁠로 표시하고 관계를 적습니다. 차용증, 약정 이자 지급 기록, 원금 상환 기록으로 차입임을 입증합니다. 투기과열지구나 토지거래허가구역 주택이면 금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류를 계획서에 첨부합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 §2⑦8⁠호).

배우자 공제는 증여받는 날 법률상 혼인관계가 있어야 적용합니다. 자금이 이전되는 날과 혼인신고일의 순서를 먼저 확인합니다.

한 사람 계좌에 모은 맞벌이 급여

맞벌이 부부가 두 사람 급여를 한 사람 계좌에 모아 관리해 왔다면, 그 예금을 계좌 명의자 지분 대금으로 전부 적을 때 다른 배우자의 급여가 섞입니다. 실명 계좌에 있는 재산은 명의자가 취득한 것으로 추정해 자금출처 규정을 적용합니다(상증법 §45④). 계획서 예금액 칸에도 본인명의 예금만 적습니다.

대법원은 부부 사이에 한쪽 명의 예금이 다른 쪽 계좌로 들어간 사실만으로는 증여가 추정되지 않는다고 보았습니다. 공동생활의 편의, 한쪽 자금의 위탁 관리, 가족 생활비 지급 같은 여러 원인이 있을 수 있기 때문입니다(대법원 2015⁠두41937, 2015.9.10.). 이 사건도 배우자가 자기 급여를 상대방 명의 계좌에 넣어 온 경우였습니다. 다만 대법원이 판단한 것은 이체 사실만으로 증여를 추정할 수 없다는 증명책임이고, 계좌의 돈이 누구 몫인지는 각자 입금 기록으로 따로 입증합니다.

계획서를 쓰기 전에 다음 순서로 정리합니다.

• 각자 근로소득 원천징수영수증이나 소득금액증명원으로 기간별 소득을 확인합니다.
• 공동 관리 계좌에 누구 급여가 얼마 들어왔는지 입금 기록으로 나눕니다.
• 배우자 급여분을 배우자 지분 대금에 쓰려면, 그 금액을 배우자 계좌로 옮겨 배우자 계좌에서 대금을 지급하는 흐름으로 맞춥니다.
• 계좌 명의자 지분 대금에 배우자 급여분까지 쓰면 그 부분은 배우자에게서 받은 돈(증여 칸 [부부])⁠으로 적고, 10⁠년 동안 6⁠억원 공제 범위 안인지 확인합니다.

각자 부모에게 받은 돈

부모에게 받은 돈은 받은 사람을 기준으로 공제를 계산합니다.

• 본인 부모에게서 받은 돈⁠: 10⁠년 동안 5⁠천만원을 공제합니다(상증법 §53 2⁠호). 혼인신고일 전후 2⁠년 이내에 받으면 1⁠억원을 별도로 공제합니다(상증법 §53⁠의2①). 혼인 전에 이 1⁠억원을 공제받고 증여일부터 2⁠년 안에 혼인하지 않으면 수정신고나 기한 후 신고 대상이 됩니다(같은 조 ⑥).
• 배우자 부모에게서 받은 돈⁠: 혼인 후에는 3⁠촌 이내 인척이라 10⁠년 동안 1⁠천만원을 공제합니다(상증법 §53 4⁠호). 혼인신고 전이면 인척이 아니어서 공제가 없습니다.
• 부모에게 빌린 돈⁠: 그 밖의 차입금 칸에 [직계존비속]⁠으로 표시하고 관계를 적습니다.

부모 돈은 그 돈을 받은 매수인의 계획서에 적습니다. 남편 부모가 남편 계좌로 보낸 돈을 아내 지분 대금에 쓰면, 계좌 흐름으로는 남편이 받은 돈을 다시 아내에게 넘긴 것이 됩니다. 이때 아내 계획서에는 부모 증여가 아니라 남편에게서 받은 돈으로 적습니다. 각자 부모 돈은 각자 계좌로 받아 각자 지분 대금에 쓰면 계획서 칸과 흐름이 맞습니다. 혼인 공제는 혼인⁠·⁠출산 증여공제⁠, 부모 차입의 차용증과 이자는 가족에게 차입해 주택을 취득할 때⁠에 정리했습니다.

정리하면

입증하지 못한 금액이 취득가액의 20%⁠와 2⁠억원 중 적은 금액에 미달하면 증여추정을 적용하지 않는다는 기준이 있습니다(상증법 시행령 §34①). 이 기준은 조사에 들어간 뒤 그 미입증분에 증여세를 매기지 않는 기준⁠이고, 조사 대상에서 제외되는 기준이 아닙니다. 공동명의라면 두 사람 각자 지분 대금 100% 소명을 목표로 계획서를 씁니다. 안내문을 받은 뒤의 절차는 자금조달계획서 소명 대응⁠, 제출 대상과 증빙은 자금조달계획서 완전정리⁠에 있습니다. 토지거래허가구역 주택은 계획서에 증빙서류를 첨부하고, 허가 절차는 토지거래허가구역 자금조달계획서⁠에 정리했습니다.

• 계약 전에 지분 비율, 각자의 자기 자금, 대출 차주와 상환 분담을 한 표에 놓고 사람별 합계가 지분 대금과 맞는지 봅니다.
• 모자라는 금액은 배우자 증여, 배우자 차입, 대출 상환 분담 중 무엇인지 정하고 그에 맞는 계좌 기록을 만듭니다.
• 혼인신고 전이면 배우자 공제가 없으므로 자금이 이전되는 날과 혼인신고일의 순서를 확인합니다.
• 계획서 각 칸은 그 사람 본인 자금 기준으로 적고, 두 장의 합계를 거래금액과 맞춥니다.

와이제이 택스 라운지는 공동명의 취득의 지분별 자금 정리, 자금조달계획서 작성, 소명 대응을 도와드립니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하며, 보수 기준은 수수료 안내⁠에 있습니다. 명의인별 재원과 부족액은 자금조달계획서 작성 도우미⁠에서 먼저 맞춰 봅니다.

자주 묻는 질문