자금조달계획서 제출 후 계획이 바뀌면 다시 내야 하나요
자금조달계획서를 낸 뒤 대출이 줄거나 자금 구성이 바뀌어도 계획서를 고쳐 다시 내라고 정한 조문은 찾지 못했습니다. 거래가격, 잔금일처럼 거래계약 내용이 바뀌면 그 부분은 변경신고 대상입니다. 다시 내지 않아도 달라진 자금은 나중에 증빙으로 설명할 수 있어야 합니다.
왜 다시 내지 않아도 되나요
자금조달계획서의 정식 이름은 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다. 이름 그대로 앞으로 돈을 어떻게 마련할지 적는 서류입니다.
① “자금조달계획”에는 해당 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획(부동산 거래신고를 하기 전에 부동산 거래대금이 모두 지급된 경우에는 조달방법)을 적고,
신고 내용을 바꾸는 절차는 시행규칙 제3조에 나옵니다. 이 조문이 열거한 사항은 모두 거래계약 신고 내용이라, 계획서의 자금 항목이나 입주 계획은 대상이 아닙니다.
거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산 거래계약 신고 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 변경된 경우에는 「부동산등기법」에 따른 부동산에 관한 등기신청 전에 신고관청에 신고 내용의 변경을 신고할 수 있다.
- 거래 지분 비율
- 거래 지분
- 거래대상 부동산등의 면적
- 계약의 조건 또는 기한
- 거래가격
- 중도금ㆍ잔금 및 지급일
- 공동매수의 경우 일부 매수인의 변경(매수인 중 일부가 제외되는 경우만 해당한다)
- 거래대상 부동산등이 다수인 경우 일부 부동산등의 변경(거래대상 부동산등 중 일부가 제외되는 경우만 해당한다)
- 위탁관리인의 성명, 주민등록번호, 주소 및 전화번호(휴대전화번호를 포함한다)
계획서를 고쳐 내도록 정한 조문도 찾을 수 없습니다. 그래서 잔금 때 대출이 예상보다 적게 나왔다는 이유만으로 스스로 계획서를 다시 낼 의무는 없습니다. 다만 신고관청이 신고 내용의 보완이나 자료 제출을 요구하면 그에 따릅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조 제1항).
바뀐 내용별로 할 일
| 바뀐 내용 | 계획서 | 할 일 |
|---|---|---|
| 대출이 줄어 예금·주식 매각대금으로 충당 | 다시 내지 않음 | 실제 자금 증빙 보관 |
| 부족분을 부모에게 받음 | 다시 내지 않음 | 증여면 증여세 신고, 빌렸으면 차용 증빙 |
| 본인 입주에서 임대로 변경 | 다시 내지 않음 | 허가구역이면 이용 의무 따로 확인 |
| 거래가격 변경 | 다시 내지 않음, 보완 요구 시 제출 | 등기신청 전 변경신고 가능 |
| 잔금일 변경 | 다시 내지 않음 | 등기신청 전 변경신고 가능 |
| 공동매수인 일부 제외 | 다시 내지 않음, 보완 요구 시 제출 | 등기신청 전 변경신고 가능 |
| 계약 해제 후 새 계약 | 제출 대상이면 새 계약 기준으로 제출 | 해제 신고와 새 계약 신고 |
거래가격이 바뀌면 계획서 합계와 신고 금액이 어긋납니다. 서식은 매수인별 금액을 합한 총액이 거래신고 금액과 같아야 한다고 정하지만, 변경신고 조문에는 변경 신고서와, 면적 변경 없이 가격만 바뀐 때 붙이는 거래계약서 사본 등 증명 서류만 나옵니다(시행규칙 제3조 제4항). 계획서를 다시 내라는 규정은 찾지 못했으니, 신고관청이 보완을 요구할 때 그에 맞춰 냅니다.
계약을 해제했다면 해제가 확정된 날부터 30일 안에 해제 신고를 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2 제1항). 다시 맺은 계약은 별개의 거래이므로 체결일부터 30일 안에 새로 신고하고, 제출 대상이면 계획서도 그 계약 기준으로 냅니다.
아직 제출하기 전이라면 고민할 것이 없습니다. 거래계약 체결일부터 30일 안에 계획서만 따로 낼 수 있으니(시행규칙 제2조 제9항), 그때까지 바뀐 내용을 반영해 적으면 됩니다. 증빙을 첨부해야 하는 거래인데 제출일에 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않아 금액을 증명하기 어려운 항목은 사유서를 첨부합니다(같은 조 제6항 후단, 제7항 후단).
달라진 계획과 거짓 작성
서식 유의사항은 기한 안에 내지 않거나 거짓으로 작성하면 과태료가 부과된다고 적고 있습니다. 제출할 때 진짜 계획이었던 내용이 잔금 때 달라진 것과, 처음부터 사실과 다르게 적은 것은 성격이 다릅니다.
이 차이는 자료로 보여 줍니다. 신고관청은 신고 내용이 정확하지 않다고 판단하면 자료를 요구할 수 있습니다.
신고관청은 제3조, 제3조의2 또는 제8조에 따라 신고 받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실 여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.
계획서는 국세청 등 관계기관에도 통보되어 조사 때 참고자료로 쓰입니다(서식 유의사항 1). 안내문이 오면 계획서에 적은 금액과 실제 자금이 왜 달라졌는지부터 설명하게 됩니다. 받은 뒤의 단계별 대응은 자금조달계획서 소명 대응에 정리했습니다.
바뀐 자금은 이렇게 남겨 둡니다
잔금을 치른 직후에 정리해 두는 것이 가장 쉽습니다. 대출 심사에서 한도가 줄었다거나 집이 예상보다 늦게 팔렸다는 식으로 달라진 이유를 한두 줄 적어 두고, 실제로 쓴 자금 항목별로 자료를 모읍니다. 아래는 증빙 첨부 대상 거래의 항목별 서류이고, 바뀐 자금을 설명할 때도 이 구분을 따르면 됩니다(시행규칙 제2조 제7항).
| 실제 자금 | 남겨 둘 자료 |
|---|---|
| 예금 | 예금잔액증명서 |
| 주식·채권 매각대금 | 주식거래내역서 또는 예금잔액증명서 |
| 증여·상속 | 증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서 |
| 부동산 처분대금 | 매매계약서, 임대차계약서 |
| 금융기관 대출 | 금융거래확인서, 부채증명서 |
| 가족 등 차입금 | 금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 서류 |
여기에 그 돈이 매도인에게 건너간 계좌이체 내역을 더합니다. 서류와 이체 내역이 이어지면 계획서와 금액이 달라도 설명이 됩니다.
부모님 돈으로 바뀌었다면
자금 변경 중 가장 신경 써야 할 경우입니다. 계획서에 없던 가족 돈이 들어왔다면 증여인지 차입인지부터 정합니다.
- 증여받은 돈: 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 증여세를 신고합니다(상속세 및 증여세법 제68조 제1항). 계획서에 적지 않았다고 이 기한이 달라지지 않습니다.
- 빌린 돈: 차용증을 쓰고 약정대로 이자와 원금을 실제로 갚아야 차입으로 설명할 수 있습니다. 작성 방법은 가족에게 빌려 집 살 때에, 이자는 가족 차용 이자 계산기에서 확인합니다.
잔금일 직전에 받은 돈도 증여인지 차입인지 먼저 정합니다. 돈을 받기 전에 정하고, 그에 맞는 서류를 그때 만들어야 합니다.
놓치기 쉬운 지점
- 재제출 의무가 없어도 소명 책임은 남습니다. 취득가액 전부를 어떻게 소명할지는 자금조달계획서 완전정리에서 확인합니다.
- 잔금일과 거래가격은 거래계약 신고의 변경 사항입니다. 계획서와 별개로 등기신청 전에 변경신고를 할 수 있습니다.
- 입주 계획을 바꿀 때는 허가 조건부터 봅니다. 토지거래계약 허가를 받았다면 시행령이 정한 사유가 없는 한 정해진 기간 동안 허가받은 목적대로 이용해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제17조 제1항). 계획서를 고칠 절차가 없어도 이 의무는 그대로입니다. 자세한 내용은 토지거래허가구역 자금조달계획서에 있습니다.
- 처음부터 숫자를 잘못 적었다면 사정 변경으로 설명할 수 없습니다. 시행규칙 제3조 제1항의 정정 신청 대상에도 계획서 항목은 없으므로, 알게 된 즉시 접수한 신고관청에 처리 방법을 묻습니다.
근거 법령
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항, 제3조의2 제1항, 제6조 제1항, 제17조 제1항
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제6항·제7항·제9항, 제3조 제1항·제3항·제4항
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의3서식(주택취득자금 조달 및 입주계획서, 2026.2.6. 개정) 유의사항·작성방법
- 상속세 및 증여세법 제68조 제1항