재개발 구역 부모 주택을 신축 전에 증여하면, 상속세에 합산하는 가액은 증여 당시 가액인가
"부모님 집이 재개발 구역에 있습니다. 몇 년 뒤 새 아파트가 되면 값이 크게 오를 텐데, 오르기 전에 증여받아 두면 나중 상속세가 줄어드나요?" 증여한 재산은 10년 안에 상속이 개시되면 상속세 과세가액에 다시 더합니다. 그래도 더하는 가액은 증여일 현재의 시가로 정해져 있어 증여 뒤 신축으로 오른 값은 상속세 합산에는 들어가지 않습니다. 대신 증여세와 증여 취득세를 지금 먼저 납부하고, 더한 가액만큼 상속공제 한도가 줄고 상속세 세율 구간도 그 가액을 더해 정해집니다.
증여한 집은 증여일 시가로 상속세 과세가액에 다시 더합니다
상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조에 따른 것을 뺀 후 다음 각 호의 재산가액을 가산한 금액으로 한다.
- 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액
- 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액
자녀처럼 상속인이 받은 증여는 10년, 손주·사위·며느리처럼 상속인이 아닌 사람이 받은 증여는 5년 안의 것을 더합니다. 상속인인지는 상속개시일 현재로 판단합니다. 합산 기간과 상속인 판단은 상속세 사전증여재산 합산, 상속인은 10년·상속인 아닌 사람은 5년에 정리했습니다.
증여일부터 이 기간이 지나 상속이 개시되면 그 집은 상속세 계산에 들어가지 않습니다. 재개발 구역 주택을 증여하는 쪽에서 먼저 따질 것은 증여자의 나이와 건강, 그리고 받을 사람이 상속인인지입니다.
제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
증여 뒤 관리처분계획인가를 거쳐 주택이 철거되고 신축 아파트가 되어도 상속세에 더하는 것은 증여일에 평가한 그 주택의 가액입니다. 상속세 및 증여세법과 같은 법 시행령에는 정비사업 단계에 따라 합산 가액을 달리 정한 문언이 없고, 관리처분계획은 조합원입주권의 보충적 평가 방법을 정한 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항에만 나옵니다. 그래서 무엇을 증여했는지가 증여일 평가 대상을 정합니다.
| 증여 시점 | 증여일에 평가하는 대상 | 상속세에 더하는 가액 |
|---|---|---|
| 관리처분계획인가 전 | 주택(토지·건물) | 증여일 현재 주택의 시가 |
| 관리처분계획인가 뒤 | 조합원입주권 | 증여일 현재 입주권 평가액 |
| 신축 완공 뒤 | 신축 아파트 | 증여일 현재 아파트 시가 |
인가 뒤 입주권도 평가기간 안에 매매·감정가액 등 시가가 있으면 그 가액으로 평가합니다. 시가를 산정하기 어려우면 관리처분계획을 기준으로 한 조합원권리가액에 평가기준일까지 납입한 계약금·중도금 등과 프리미엄을 더해 평가합니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항·제3항, 같은 법 시행령 제51조 제2항). 인가 전 주택을 조합의 종전자산 평가액으로 신고할 수 있는지는 재개발 구역 주택을 증여받았다면, 조합의 종전자산 평가액으로 증여세를 신고할 수 있나에서 다뤘습니다.
증여 뒤 5년 안 개발이익에는 증여세를 따로 과세하는 규정이 있습니다
상속세 합산과 별개로 증여세 쪽에서 따로 보는 이익이 있습니다. 직업·연령·소득·재산상태로 보아 자력으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 사람이 특수관계인에게서 재산을 증여받고 그 재산을 취득한 날부터 5년 안에 개발사업의 시행이나 사업의 인가·허가 등으로 이익을 얻으면 그 이익을 증여재산가액으로 봅니다(상속세 및 증여세법 제42조의3 제1항). 이익이 취득가액·통상적인 가치상승분·가치상승기여분 합계액의 30%와 3억원 중 적은 금액에 못 미치면 제외합니다(같은 법 시행령 제32조의3 제2항). 이 이익은 합산배제증여재산이라 상속세 과세가액에는 더하지 않습니다(같은 법 제13조 제3항, 제47조 제1항).
국세청은 뉴타운 재개발지역 다가구주택을 아들에게 증여한 뒤 5년 안에 관리처분·재개발로 재산가치가 오른 경우 이 규정에 해당하는지는 재산의 증여, 개발사업의 시행 등 구체적인 사실에 따라 판단할 사항이라고 회신했습니다(서면인터넷방문상담4팀-2407, 2007.8.9.). 재개발 구역 주택을 증여한다면 수증자의 자력과 예상되는 이익의 크기를 증여 전에 확인합니다.
고정되는 것은 '증여일 시가'이지 신고한 가액이 아닙니다
증여세를 개별주택가격 같은 보충적 평가액으로 신고했어도 상속세를 결정할 때 증여일 기준 시가를 다시 확인하면 그 가액을 더합니다.
증여 때와 상속세 신고 때 모두 기준시가로 신고한 사안이 있습니다. 증여자는 증여일 전에 부동산 매매계약을 맺었다가 매수자가 잔금을 지급하지 않자 계약을 해제했습니다. 조세심판원은 해제된 그 계약의 매매가액을 증여일 현재 시가로 보아, 상속재산에 가산하는 증여재산가액을 늘린 상속세 처분을 유지했습니다(조심 2008서3083, 2009.4.16., 기각). 현행 평가기간은 증여재산이면 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항).
재개발 구역 단독주택·다가구주택처럼 비슷한 매매사례를 찾기 어려우면 보충적 평가로 신고하게 됩니다. 그 신고가액은 과세관청 감정으로 증여세 단계에서 바뀔 수 있고 바뀐 가액이 곧 상속세에 더할 가액이 됩니다.
증여한 집을 증여자에게 반환한 뒤 상속이 개시되어 그 집이 상속재산에 포함되면 증여일 가액으로 더하는 규정은 적용하지 않습니다. 국세청 회신 사안에서는 아파트를 아들에게 증여하고 2년여 뒤 증여를 취소해 증여자 재산으로 환원했고 그 뒤 증여자가 사망했습니다. 국세청은 반환받은 재산이 상속재산에 포함되어 상속세가 과세되는 경우 그 재산은 합산할 증여재산이 아니고 이미 낸 증여세도 상속세에서 공제하지 않는다고 회신했습니다(재산세과-3670, 2008.11.7.). 반환된 집은 상속개시일 가액으로 상속세를 계산합니다.
반환 시기에 따라 증여세도 달라집니다. 증여세 신고기한까지 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 신고기한이 지난 뒤 3개월 안에 반환하면 반환에는 증여세를 부과하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제4조 제4항, 금전은 제외). 그 기간이 지나 반환하면 이 규정을 적용받지 못해 반환 자체가 증여세 대상이 될 수 있습니다.
더한 가액은 상속공제 한도와 증여세액공제에도 반영됩니다
더한 증여재산가액만큼 상속공제 한도가 줄어듭니다. 일괄공제·배우자상속공제 등은 상속세 과세가액에서 더한 증여재산가액(증여재산공제를 뺀 금액)을 뺀 금액까지만 공제합니다(상속세 및 증여세법 제24조 제3호). 이 차감은 상속세 과세가액이 5억원을 넘을 때만 적용합니다(같은 조 단서). 다른 상속재산이 적으면 증여한 집에는 상속공제가 사실상 돌아가지 않습니다.
이미 낸 증여세는 공제하되 한도가 있습니다. 공제하는 금액은 증여 당시 증여세 산출세액이고, 상속세 산출세액 중 더한 증여재산 과세표준이 차지하는 비율이 한도입니다(같은 법 제28조 제2항). 증여세 부과제척기간이 지나 증여세가 부과되지 않은 경우와 상속세 과세가액이 5억원 이하인 경우에는 공제하지 않습니다(같은 조 제1항 단서).
증여 후 8년 뒤 상속과 증여 없는 상속의 가정 사례 비교
아버지가 재개발 구역 단독주택을 관리처분계획인가 전에 성년 자녀에게 증여했고 증여일 평가액은 6억원이라고 가정합니다. 8년 뒤 아버지가 사망했고 그때 신축 아파트 시가는 15억원, 다른 상속재산은 금융재산이 아닌 10억원입니다. 상속인은 그 자녀 1명이고 분담금은 없었습니다. 신고세액공제와 취득세는 빼고 계산합니다.
| 구분 | (가) 증여 후 8년 뒤 상속 | (나) 증여 없이 상속 |
|---|---|---|
| 증여세 산출세액 | 1억500만원 | 없음 |
| 상속세 과세가액 | 16억원(10억원 + 증여일 가액 6억원) | 25억원(10억원 + 상속개시일 시가 15억원) |
| 상속공제 | 5억원(한도 10억5천만원 안) | 5억원 |
| 상속세 과세표준 | 11억원 | 20억원 |
| 상속세 산출세액 | 2억8천만원 | 6억4천만원 |
| 증여세액공제 | 1억500만원 | 없음 |
| 증여세와 상속세 합계 | 2억8천만원 | 6억4천만원 |
- 증여세: (6억원 - 증여재산공제 5천만원) = 5억5천만원 → 9천만원 + 5천만원 × 30% = 1억500만원
- (가) 상속공제 한도: 16억원 - (6억원 - 5천만원) = 10억5천만원이므로 일괄공제 5억원을 그대로 공제합니다.
- (가) 증여세액공제 한도: 2억8천만원 × 5억5천만원 / 11억원 = 1억4천만원이므로 산출세액 1억500만원 전액을 공제합니다.
두 경우의 차이 3억6천만원은 증여 뒤 오른 9억원에 40% 구간 세율을 곱한 금액과 같습니다. 오른 값을 상속세 과세가액에 넣지 않은 결과입니다. 증여일부터 10년이 지나 상속이 개시됐다면 (가)의 상속세 과세가액은 10억원, 과세표준 5억원, 산출세액은 9천만원입니다. 증여한 집은 상속세 과세가액에 더하지 않으므로 증여 때 납부한 증여세 1억500만원도 상속세에서 공제하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제28조 제1항). 증여세와 상속세를 합하면 1억9천500만원을 부담합니다.
이 비교에는 들어가지 않은 비용이 있습니다. (가)는 증여 때 증여세와 증여 취득세를 납부합니다. (나)는 상속 취득세를 납부합니다. 증여 뒤 시세가 기대만큼 오르지 않거나 떨어지면 (가)가 더 불리해집니다.
증여할 때 먼저 납부하는 취득세
아래 표는 건물이 남아 있는 주택을 증여받을 때를 기준으로 합니다. 관리처분계획인가 뒤 철거된 상태에서 증여하면 이 표로 판단하지 않습니다. 증여로 주택을 받으면 무상취득 세율 1천분의 35를 적용합니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 상속은 농지 외 1천분의 28입니다(같은 항 제1호 나목).
| 조건 | 증여 취득세 |
|---|---|
| 조정대상지역 밖 주택, 또는 시가표준액 3억원 미만 | 1천분의 35 |
| 조정대상지역 주택으로 시가표준액 3억원 이상 | 중과(지방세법 제13조의2 제2항) |
| 위 중과 대상이라도 1세대 1주택자의 주택을 배우자·직계존비속이 받는 경우 | 중과 제외(지방세법 시행령 제28조의6 제2항 제1호) |
중과 여부는 증여하는 부모 세대가 1세대 1주택인지로 정합니다. 부모 세대의 주택 수 판정은 부모님 집 한 채, 상속으로 받을까 증여로 받을까에 정리했습니다.
나중에 양도할 때의 이월과세와 증여자 사망
증여받은 주택이나 조합원입주권을 증여일부터 10년 안에 양도하면 이월과세를 적용해 증여자의 취득가액으로 양도차익을 계산합니다(소득세법 제97조의2 제2항의 배제사유는 제외). 2026년 1월 1일 이후 양도분부터는 양도 당시 증여자가 사망했다면 이 규정을 적용하지 않습니다(법률 제21221호 부칙 제7조).
거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)으로부터 증여받은 제94조제1항제1호 및 제3호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을 적용한다.
'그 밖에 대통령령으로 정하는 자산'에는 부동산을 취득할 수 있는 권리가 들어가므로 조합원입주권에도 적용합니다(소득세법 시행령 제163조의2 제1항). 이월과세를 적용하지 않으면 증여일 평가액이 취득가액이 됩니다(같은 영 제163조 제9항). 증여 없이 상속받았다면 상속개시일 평가액이 취득가액이 되므로 신축 뒤 값이 오른 만큼 (나)의 취득가액이 더 큽니다. 특수관계인 증여 뒤 10년 안 양도에 대한 부당행위계산(소득세법 제101조 제2항)은 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속되면 적용하지 않습니다(같은 항 단서). 이월과세의 요건과 배제사유는 양도소득세 이월과세 총정리에 정리했습니다.
증여 전에 확인할 것
- 사업 단계: 증여일이 관리처분계획인가 전인지 뒤인지에 따라 주택으로 평가할지 입주권으로 평가할지가 정해집니다. 증여일부터 5년 안에 사업 인가 등이 예정되어 있으면 재산가치증가 이익 증여(상속세 및 증여세법 제42조의3) 해당 여부도 봅니다.
- 받을 사람: 상속인인 자녀는 10년, 손주·사위·며느리는 5년 합산입니다. 자녀가 아닌 손주가 받으면 증여세 산출세액에 30%(미성년자로서 증여재산가액이 20억원을 넘으면 40%)를 가산합니다(상속세 및 증여세법 제57조 제1항, 자녀가 먼저 사망한 경우 등은 제외).
- 증여일 평가액: 평가기간 안의 매매·감정가액이 있는지, 보충적 평가로 신고하면 과세관청 감정 대상이 될 수 있는지 봅니다.
- 분담금 부담자: 신축 때 분담금을 수증자가 자기 돈으로 납부하는지 확인합니다. 부모 돈으로 납부하면 그만큼 다시 증여가 됩니다.
- 증여 취득세: 조정대상지역 여부, 시가표준액 3억원 이상인지, 부모 세대가 1세대 1주택인지 확인합니다.
- 이후 양도 계획: 증여일부터 10년 안 양도 계획이 있다면 이월과세를 적용한 세액과 비교합니다.
- 다른 상속재산 규모: 상속세 과세가액이 5억원을 넘는지에 따라 상속공제 한도 차감과 증여세액공제 적용이 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 증여한 뒤 신축 아파트 값이 두 배가 되면 상속세에는 어느 가액이 들어가나요?
A. 상속개시일 전 10년 안에 상속인에게 증여한 것이라면 증여일 현재 시가로 더합니다(상속세 및 증여세법 제60조 제4항). 신축으로 오른 부분은 상속세 과세가액에 들어가지 않습니다. 이때 증여일 시가는 상속세 결정 때 증여일 기준으로 다시 확인한 금액입니다. 증여일부터 5년 안의 개발이익에 대한 증여세(상속세 및 증여세법 제42조의3)는 따로 봅니다.
Q. 이미 낸 증여세는 상속세에서 공제하나요?
A. 증여 당시 증여세 산출세액을 상속세 산출세액에서 공제하되 상속세 및 증여세법 제28조 제2항의 한도 안에서만 공제합니다. 한도를 넘는 증여세는 공제하지 않습니다. 상속세 과세가액이 5억원 이하이면 공제하지 않습니다.
Q. 관리처분계획인가 뒤에 입주권으로 증여받아도 같은가요?
A. 합산 가액이 증여일 현재로 정해지는 것은 같습니다. 평가 대상이 주택 대신 조합원입주권이 됩니다. 입주권의 시가가 있으면 그 가액으로, 시가를 산정하기 어려우면 조합원권리가액, 증여일까지 납입한 계약금·중도금 등, 프리미엄을 더해 평가합니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항·제3항, 같은 법 시행령 제51조 제2항).
Q. 증여받은 집을 부모님이 돌아가신 뒤에 양도하면 이월과세를 적용하나요?
A. 2026년 1월 1일 이후 양도하는 경우에는 양도 당시 증여자가 사망했다면 이월과세를 적용하지 않습니다(소득세법 제97조의2 제1항 괄호, 법률 제21221호 부칙 제7조). 이때 취득가액은 증여일 현재 평가액입니다. 소득세법 제101조 제2항 부당행위계산을 적용하는지는 따로 확인합니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제4조 제4항, 제13조 제1항·제3항, 제21조 제1항, 제24조, 제26조, 제28조, 제42조의3 제1항, 제47조 제1항, 제53조, 제56조, 제57조 제1항, 제60조 제1항·제3항·제4항
- 상속세 및 증여세법 시행령 제32조의3 제1항·제2항, 제49조 제1항, 제51조 제2항
- 소득세법 제97조의2 제1항, 제101조 제2항, 법률 제21221호(2025.12.23.) 부칙 제7조
- 소득세법 시행령 제163조 제9항, 제163조의2 제1항
- 지방세법 제11조 제1항 제1호·제2호, 제13조의2 제2항
- 지방세법 시행령 제28조의6 제1항·제2항
- 조심 2008서3083(2009.4.16.)
- 재산세과-3670(2008.11.7.)
- 서면인터넷방문상담4팀-2407(2007.8.9.)