상속 부동산 감정평가, 탁상감정으로 대상을 고르고 평가기간 안에 감정평가서를 받습니다
상속이 개시되면 부동산마다 어떤 가액으로 평가할지부터 정합니다. 무료로 받는 탁상감정은 정식 감정평가서가 없는 약식 의견이라, 상속세 시가가 되는 감정가액(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호)으로 쓰기 어렵습니다. 탁상감정은 어느 재산을 정식으로 감정할지 고르는 비교 자료로 쓰고, 정식 감정은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 상속개시일 전후 6개월 안에 들도록 의뢰합니다. 감정기관은 기준시가 10억원 이하 부동산이면 1곳, 초과하면 2곳 이상입니다. 감정평가 수수료는 그 감정가액으로 신고·납부한 경우 500만원까지 과세표준에서 공제하고, 신고한 평가액은 나중에 그 부동산을 양도할 때 취득가액이 됩니다. 현행(상속세 및 증여세법 시행령 시행 2026.10.1.) 기준입니다.
부모님 상속으로 아파트와 빌라, 토지를 받았습니다. 무료 탁상감정 결과를 보고 정식 감정을 할지 정해도 되나요?
그 순서로 진행해도 됩니다. 다만 탁상감정 가격을 그대로 상속세 신고가액으로 쓰지는 않습니다. 탁상감정으로 재산별 시세 수준을 확인한 뒤 정식 감정을 맡길 재산을 고릅니다. 같은 단지 거래가 있는 아파트는 그 거래가액(유사매매사례가액)이 시가가 되는 경우가 많아 감정 실익이 작고, 거래가 드문 빌라와 토지는 감정 여부에 따라 상속세와 나중의 양도세가 함께 달라집니다. 정식 감정은 평가서 작성일까지 상속개시일부터 6개월 안에 마쳐야 합니다.
탁상감정은 시가가 되는 감정가액으로 보기 어렵습니다
상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가합니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항). 시가에는 평가기간 안의 감정가액이 포함되고, 시행령은 그 감정가액을 이렇게 정합니다.
해당 재산에 대하여 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액과 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 감정가액은 제외한다.
공신력 있는 감정기관은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등입니다(같은 법 시행규칙 제15조 제1항). 감정가액이 평가기간 안에 있는지는 감정평가서의 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일로 판단합니다(같은 영 제49조 제2항 제2호). 조문이 평가서 작성일을 기준으로 삼으므로, 시가가 되는 감정가액은 감정평가법인등이 상속세 신고 목적으로 작성한 감정평가서로 확인됩니다.
탁상감정은 현장 조사와 정식 평가서 없이 시세 수준을 알려 주는 약식 의견입니다. 조세심판원은 법인세 사안에서 금융기관이 대출 전에 받은 담보물건 탁상감정가액을 시가로 본 처분을 취소하면서, 탁상감정은 감정평가법이나 세법에 근거를 둔 평가방법이 아니라고 보았습니다(국심2007전5117, 2010.6.30.). 상속세에서 탁상감정가액을 시가로 인정할 수 있는지 정면으로 다룬 국세청 해석이나 결정례는 찾지 못했습니다. 신고에 쓸 감정가액은 정식 감정평가서로 준비하고, 탁상감정은 재산별로 기준시가와 시세의 차이를 비교하는 자료로 씁니다.
감정 대상은 재산마다 따로 고릅니다
시가는 상속재산마다 따로 판단합니다. 조문도 "해당 재산"의 매매·감정 가액으로 정하므로(같은 영 제49조 제1항), 여러 부동산 가운데 일부만 정식 감정을 맡기고 나머지는 유사매매사례가액이나 보충적평가액으로 신고하는 구성도 가능합니다.
| 재산 | 감정이 없을 때 쓰는 가액 | 감정 실익을 보는 지점 |
|---|---|---|
| 같은 단지 거래가 있는 아파트 | 유사매매사례가액 | 이미 시가 수준의 가액이 적용됨 |
| 거래가 드문 빌라·단독주택 | 유사 거래가 없으면 공동주택가격·개별주택가격 | 상속세 증가분과 양도세 감소분 |
| 토지 | 유사 거래가 없으면 개별공시지가 | 공시지가와 시세 차이 |
| 평가기간 안에 양도할 재산 | 그 매매가액 | 감정 없이도 매매가액이 시가 |
아파트: 유사매매사례가액부터 확인
공동주택은 같은 단지 안에서 주거전용면적 차이와 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내인 주택의 거래가액을 유사재산 가액으로 봅니다(같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호). 이런 거래가 평가기간 안에 있으면 감정을 받지 않아도 시가 수준의 가액이 적용됩니다. 거래 조회 방법은 상속·증여받은 아파트, 유사매매사례가액을 직접 조회하는 법에 정리했습니다.
아파트를 감정하면 그 아파트 자체의 감정가액이 같은 단지 다른 세대의 거래가액보다 먼저 적용됩니다(같은 영 제49조 제2항 단서). 유사 거래가 여러 건이라 적용할 거래가 분명하지 않거나 신고 전에 새 거래가 신고될 수 있는 단지에서는, 감정으로 시가를 확정하는 방법을 검토합니다. 유사재산 가액은 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 안의 신고일까지 거래만 적용합니다(같은 영 제49조 제4항).
다만 감정가액이 기준금액(보충적평가액과 유사재산 시가의 90% 가운데 적은 금액)에 못 미치면 세무서장등이 다른 감정기관에 다시 감정을 의뢰해 그 가액으로 평가합니다. 기준금액 이상이어도 평가심의위원회가 감정평가목적 등을 고려해 부적정하다고 인정하면 같은 절차를 거칩니다. 재감정 가액이 납세자가 낸 감정가액보다 낮으면 재감정 가액을 적용하지 않습니다(같은 영 제49조 제1항 제2호 단서).
빌라와 토지: 상속세와 양도세를 함께 계산
거래가 드문 빌라와 토지는 감정을 받지 않으면 공동주택가격이나 개별공시지가 같은 보충적평가액으로 신고하게 됩니다. 감정가액은 대개 보충적평가액보다 높아 상속세 과세가액이 늘고, 대신 그 가액이 나중에 양도할 때 취득가액이 됩니다. 어느 쪽이 유리한지는 상속세 증가분과 양도세 감소분을 재산별로 비교해 정합니다.
의뢰 시점과 감정기관 수
평가서 작성일까지 평가기간 안
평가기간과 신고기한은 날짜가 다릅니다. 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이고(상속세 및 증여세법 제67조 제1항), 감정가액이 시가가 되는 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다(같은 법 시행령 제49조 제1항).
| 구분 | 상속개시일이 3월 10일인 경우 | 근거 |
|---|---|---|
| 평가기간 끝 | 9월 10일 | 상증법 시행령 제49조 제1항 |
| 신고기한 | 9월 30일 | 상증법 제67조 제1항 |
| 감정 시가 판단일 | 가격산정기준일과 평가서 작성일 모두 | 같은 영 제49조 제2항 제2호 |
평가기간의 끝은 신고기한과 같거나 그보다 앞섭니다. 신고기한에 맞춰 9월 중순에 감정을 의뢰하면, 가격산정기준일을 상속개시일로 잡아도 평가서 작성일이 평가기간을 넘깁니다. 탁상감정으로 대상을 고르는 단계도 이 일정 안에서 진행합니다.
평가기간이 지난 뒤 법정결정기한까지 받은 감정은 곧바로 시가가 되지 않고, 상속개시일부터 평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회 심의를 거쳐야 시가에 포함될 수 있습니다(같은 영 제49조 제1항 단서). 이 절차와 국세청이 신고 뒤에 감정하는 경우는 보충적평가로 상속·증여세를 신고하기 전에와 국세청 사후 감정평가에 정리했습니다.
기준시가 10억원 이하는 1곳, 초과는 2곳 이상
제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.
"대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"은 소득세법상 기준시가 10억원 이하의 부동산입니다(같은 법 시행령 제49조 제6항). 토지는 개별공시지가, 주택은 공동주택가격이나 개별주택가격이 기준시가입니다. 기준시가가 10억원을 넘는 부동산은 2곳 이상에 맡기고 그 평균액을 씁니다.
10억원 이하인지는 재산 단위로 봅니다. 국세청은 집합건물을 상속받은 사안에서 건물 전체 합계가 아니라 각 호별로 등기된 1개의 물건별로 판단한다고 회신했습니다. 같은 회신 요지는 토지를 각 필지별로 본다고 정리합니다(사전-2024-법규재산-0676, 2024.10.22.). 공유토지의 일부 지분을 증여한 사안에서는 지분 해당액이 아니라 토지 전체의 개별공시지가가 10억원 이하인 경우에만 1곳 감정을 시가로 인정한다고 회신했습니다(서면-2018-법령해석재산-2719, 2020.2.4.).
한 곳의 감정가액이 다른 감정가액보다 지나치게 낮으면 감정기관에도 불이익이 있습니다. 납세자가 낸 감정가액이 세무서장등의 재감정가액의 80%에 못 미치면, 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 감정기관을 1년 범위에서 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있습니다(같은 법 제60조 제5항 후단, 같은 영 제49조 제7항·제8항).
감정평가 수수료 공제, 2곳 합계 500만원까지
상속세 과세표준은 과세가액에서 상속공제액과 함께 상속재산의 감정평가 수수료를 빼서 계산합니다(상속세 및 증여세법 제25조 제1항 제2호).
① 상속세를 신고·납부하기 위하여 상속재산을 평가하는 데 드는 수수료로서, 감정평가법인등의 평가에 따른 수수료(상속세 납부목적용으로 한정한다) 등을 말한다. ② 제1항 제1호의 규정은 동호의 규정에 따라 평가된 가액으로 상속세를 신고·납부하는 경우에 한하여 이를 적용한다. ③ 제1항 제1호 또는 제3호에 따른 수수료가 500만원을 초과하는 경우에는 이를 500만원으로 한다.
조문에서 실무상 확인할 것은 네 가지입니다.
- 목적: 상속세 납부목적용 감정의 수수료만 공제합니다. 대출 담보용으로 받은 감정의 수수료는 대상이 아닙니다.
- 신고가액: 그 감정가액으로 상속세를 신고·납부해야 공제합니다. 감정을 받고도 유사매매사례가액이나 기준시가로 신고한 재산의 수수료는 공제하지 않습니다.
- 한도: 감정평가법인등 수수료는 500만원을 넘으면 500만원으로 합니다. 조문은 비상장주식 평가수수료에만 "신용평가전문기관의 수별로 각각" 1천만원 한도를 두고, 감정평가법인등 수수료에는 기관별 한도 문언이 없습니다. 2곳에 맡긴 수수료도 합계 500만원까지 공제합니다.
- 증빙: 수수료 지급 사실을 입증하는 서류를 상속세 신고서와 함께 냅니다(같은 조 제4항).
공제 효과는 수수료에 과세표준 구간의 세율을 곱한 만큼입니다. 상속공제 범위 안이라 상속세가 0원이면 수수료 공제의 실익은 없고, 감정의 효과는 양도할 때 취득가액에서 나타납니다. 그 계산은 상속세가 0원이어도 신고하는 이유에 정리했습니다. 과세표준에서 빼는 비용은 감정평가 수수료로 정해져 있어, 상속세 신고 대행 수수료는 공제하지 않습니다(상속세 신고 수수료 안내).
감정가액은 양도할 때 취득가액, 사례로 비교
상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액)으로 한다.
감정가액으로 신고해 그대로 결정되면 감정가액이, 보충적평가액으로 신고해 그대로 결정되면 보충적평가액이 취득가액입니다. 감정으로 높아진 평가액에는 지금 상속세가 과세되고, 같은 금액만큼 나중의 양도차익이 줄어듭니다. 두 세금의 세율 구간이 다르므로 재산별로 계산해 비교합니다.
가공 사례입니다. 상속인은 자녀 두 명이고 배우자는 없습니다. 사전증여재산과 채무도 없다고 가정합니다. 상속재산은 세 가지입니다.
- 아파트 A: 공동주택가격 6억원, 평가기간 안 같은 단지 유사 거래 9억원
- 빌라 B: 공동주택가격 4억원, 평가기간 안 유사 거래 없음, 탁상감정 5억원대 중반
- 토지 C: 한 필지, 개별공시지가 3억원, 탁상감정 6억원 안팎
세 재산 모두 기준시가 10억원 이하라 감정기관 1곳의 감정으로도 됩니다. 정식 감정가액이 B 5억 5천만원, C 6억원으로 나왔다고 보고, 공제는 일괄공제 5억원만 적용합니다(상속세 및 증여세법 제21조 제1항). 감정평가 수수료 공제와 신고세액공제는 계산에서 제외했습니다.
| 구분 | 안 1: B·C 기준시가 | 안 2: C만 감정 | 안 3: B·C 감정 |
|---|---|---|---|
| 아파트 A | 9억원 | 9억원 | 9억원 |
| 빌라 B | 4억원 | 4억원 | 5억 5천만원 |
| 토지 C | 3억원 | 6억원 | 6억원 |
| 과세가액 | 16억원 | 19억원 | 20억 5천만원 |
| 일괄공제 | 5억원 | 5억원 | 5억원 |
| 과세표준 | 11억원 | 14억원 | 15억 5천만원 |
| 산출세액 | 2억 8천만원 | 4억원 | 4억 6천만원 |
산출세액은 10억원 초과 30억원 이하 구간의 세율(2억 4천만원 + 10억원 초과분의 40%)로 계산했습니다(같은 법 제26조). 세 안 모두 과세표준이 이 구간이라, 감정으로 늘어난 평가액에는 40%가 적용됩니다. 토지 C를 감정하면 상속세가 1억 2천만원 늘고, 빌라 B까지 감정하면 6천만원이 더 늘어납니다.
반대로 토지 C의 취득가액은 3억원에서 6억원으로 올라 양도할 때 양도차익이 3억원 줄어듭니다. 양도세 감소분은 양도 시점의 세율, 보유기간에 따른 장기보유특별공제, 토지의 용도에 따라 달라지므로 그 조건으로 따로 계산해 상속세 증가분과 비교합니다. 빌라 B는 상속인이 양도할 때 1세대 1주택 비과세 대상이 될 가능성이 크면 취득가액이 세액에 영향을 주지 않아 감정 실익이 작습니다.
이 사례의 판단 순서는 이렇습니다. 아파트 A는 유사매매사례가액을 확인하고, B와 C는 탁상감정으로 시세와 기준시가의 차이를 봅니다. 양도 계획과 비과세 가능성을 재산별로 확인한 뒤, 정식 감정은 상속세 증가분보다 양도세 감소분이 큰 재산에 맡깁니다. 기준시가로 신고한 재산도 법정결정기한까지 국세청이 감정해 그 가액을 시가로 삼을 수 있다는 점은 판단에 함께 반영합니다.
정리하면
- 탁상감정은 정식 감정평가서가 없어 상속세 시가가 되는 감정가액으로 보기 어렵습니다. 상속세에서 정면으로 다룬 해석은 찾지 못했고, 감정할 재산을 고르는 비교 자료로 씁니다.
- 감정은 재산별로 고릅니다. 같은 단지 거래가 있는 아파트는 유사매매사례가액이 시가가 되는 경우가 많고, 거래가 드문 빌라와 토지는 상속세와 양도세를 함께 계산합니다.
- 정식 감정은 가격산정기준일과 평가서 작성일이 모두 상속개시일 전후 6개월 안이어야 합니다. 평가기간의 끝은 신고기한과 같거나 그보다 앞섭니다.
- 기준시가 10억원 이하 부동산은 1곳, 초과는 2곳 이상의 감정 평균입니다. 판단은 필지별·등기 물건별로 합니다.
- 감정평가 수수료는 그 감정가액으로 신고·납부한 경우 2곳 합계 500만원까지 과세표준에서 공제하고, 신고한 평가액은 양도할 때 취득가액이 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 탁상감정 가격이 기준시가보다 높게 나왔습니다. 그 가격으로 신고하면 안 되나요?
A. 시가가 되는 감정가액은 감정평가법인등이 평가한 감정가액이고, 평가기간 안인지는 감정평가서의 가격산정기준일과 작성일로 판단합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조). 탁상감정에는 이 평가서가 없어 그 가격을 시가로 신고하기 어렵습니다. 그 가격으로 신고하려면 평가기간 안에 정식 감정평가서를 받습니다.
Q. 정식 감정을 받았는데 생각보다 높게 나왔습니다. 그 감정은 빼고 기준시가로 신고해도 되나요?
A. 조문은 평가기간 안에 해당 재산의 감정이 "있는 경우" 그 감정가액을 시가로 보도록 정하고, 납세자가 신고에 썼는지를 요건으로 두지 않습니다(같은 영 제49조 제1항). 신고에 쓰지 않은 감정가액을 세무서가 확인해 시가로 삼을 수 있는지는 사안별 판단이 필요합니다. 또 그 감정의 수수료는 그 가액으로 신고하지 않으면 공제하지 않습니다. 그래서 정식 감정은 탁상감정으로 그 가액을 신고에 쓸 재산을 정한 뒤 맡깁니다.
Q. 기준시가가 10억원을 넘는 상가 건물이라 두 곳에 감정을 맡겼습니다. 수수료는 두 곳 모두 공제되나요?
A. 두 곳 수수료를 합쳐 500만원까지 공제합니다. 감정평가법인등 수수료는 500만원을 초과하면 500만원으로 하고, 기관 수별로 따로 한도를 두는 것은 비상장주식 평가수수료뿐입니다(같은 영 제20조의3 제3항). 두 감정가액의 평균액으로 신고·납부해야 공제 요건을 갖춥니다.
Q. 상속세 신고기한 직전에 감정을 맡겨도 되나요?
A. 평가기간의 끝은 신고기한과 같거나 그보다 앞섭니다. 평가기간은 상속개시일 전후 6개월이고, 신고기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 평가서 작성일이 평가기간을 넘기면 그 감정가액은 곧바로 시가가 되지 않고 평가심의위원회 심의를 거쳐야 하므로, 의뢰 시점은 평가기간 끝에서 거꾸로 계산합니다.
근거
- 상속세 및 증여세법 제21조 제1항(일괄공제), 제25조 제1항(과세표준·감정평가 수수료), 제26조(세율), 제60조 제1항·제2항·제5항(평가의 원칙·감정기관 수), 제67조 제1항(신고기한)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의3(감정평가 수수료 공제), 제49조 제1항·제2항·제4항·제6항·제7항·제8항(평가기간·감정가액·10억원 기준·시가불인정 감정기관)
- 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제1항·제3항(감정기관·유사재산)
- 소득세법 시행령 제163조 제9항(상속받은 자산의 취득가액)
- 사전-2024-법규재산-0676(2024.10.22.), 서면-2018-법령해석재산-2719(2020.2.4.)
- 국심2007전5117(2010.6.30.)