담보대출용 감정평가서도 상속·증여세 시가가 되나
"상속받은 건물로 대출을 받으면서 은행이 감정을 했는데, 그 감정가액으로 상속세가 나올 수 있나요?" 상속·증여세 시가로 보는 감정가액은 조문에서 감정 목적을 따로 한정하지 않습니다. 담보대출용 감정도 평가기간 안이면 시가가 될 수 있고, 시가에서 제외되는지는 감정평가서에 적힌 전제와 평가 방식으로 먼저 판단합니다.
담보 목적이라는 이유만으로 제외되지 않습니다
평가기간 안에 공신력 있는 감정기관 둘 이상이 그 재산을 평가했다면 그 감정가액의 평균액을 시가로 봅니다(「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 제2호). 기준시가 10억원 이하 부동산(토지·건물·주택 등)은 한 곳의 감정으로도 됩니다(「상속세 및 증여세법」 제60조 제5항, 같은 영 제49조 제6항).
모친이 사망한 뒤 상속인은 부동산을 기준시가로 신고했습니다. 그런데 평가기간 안에 대출을 받으면서 금융회사가 담보 감정을 받아 두었고, 세무서는 그 감정가액을 시가로 보아 상속세를 다시 결정했습니다. 조세심판원은 감정가격을 시가로 보는 데 특정 목적을 한정하는 규정이 없다고 판단했습니다. 금융회사 담보 감정은 오히려 보수적으로 평가하는 경향이 있다는 점과, 기준시가 10억원 이하라 한 곳의 감정도 시가가 된다는 점을 들어 과세를 유지했습니다(조심2026구0224, 2026.4.14.).
상속·증여 뒤 평가기간 안에 대출이나 매각을 위해 감정을 받으면 그 감정가액이 시가로 쓰일 수 있습니다. 상속은 상속개시일 전후 6개월, 증여는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지가 평가기간입니다.
시가에서 제외되는 감정가액
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
조건을 전제로 한 감정. 토지 지분을 증여받기 전에 분할 예정 도면을 토대로 감정을 받아 그 가액으로 증여세를 신고한 사안이 있었습니다. 평가서에는 토지가 필지로 분할돼 각각 따로 이용될 것을 전제로 평가한다고 적혀 있었습니다. 법원은 지분을 증여받았을 뿐 특정 부분을 받은 것이 아니므로 이를 가정적인 조건을 전제로 한 감정으로 보아 시가에서 제외했습니다(서울행정법원 2013구합23324, 2015.12.11.).
원형대로 감정하지 않은 가액. 같은 "토지만 감정"이라도 결과가 다릅니다.
| 사안 | 판단 |
|---|---|
| 상속받은 재산이 타인 건물이 있는 토지뿐이고 토지만 감정 | 원형대로 감정한 것(조심2023중10668, 2024.7.9.) |
| 토지·건물 소유자가 다르다는 이유로 제한을 붙여 감액 평가했으나 실제로는 토지가 건물 소유자에게 양도된 경우 | 조건을 전제로 하거나 원형대로 감정하지 않은 것(양도세 부당행위계산 사건, 대법원 2014두1123, 2014.4.24. 심리불속행 기각) |
판단 기준은 평가기준일 현재 넘겨받은 재산의 실제 모습대로 평가했는지입니다.
재개발·재건축 관리처분용 감정에 대한 상반된 판단
같은 재건축 아파트 상속 사건에서 조세심판원은 종전자산 감정이 관리처분계획 수립용이라 상속세 납부목적에 맞지 않는다고 보았습니다(조심2019서4209, 2020.1.28.). 반면 서울고등법원은 감정평가 관계 법령의 기준에 따라 평가한 이상 조건을 전제로 한 감정도, 원형대로 감정하지 않은 감정도 아니라고 보아 그 감정가액을 시가로 인정했습니다(서울고등법원 2021누62333, 2022.12.16.). 조세심판원은 그 뒤에도 재개발 관리처분용 종전자산 감정을 증여세 납부목적에 맞지 않는다고 보았습니다(조심2023인8012, 2024.1.19.). 대법원 판단은 확인하지 못했으므로 관리처분용 감정가액을 시가로 쓰려면 사안별로 따로 검토합니다. 재개발 구역 주택 증여의 종전자산 평가액은 재개발 구역 주택을 증여받았다면, 조합의 종전자산 평가액으로 증여세를 신고할 수 있나에서 다뤘습니다.
주식과 가상자산은 감정가액을 쓰지 않습니다
시행령 제49조 제1항 제2호는 괄호에서 주식등(「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호)과 가상자산(같은 법 제65조 제2항, 2026년 2월 27일 이후 평가분부터)을 감정가액 시가 대상에서 제외합니다. 비상장주식은 감정가액을 시가로 쓰지 않으므로, 매매가액 같은 다른 시가가 없으면 법 제63조 제1항 제1호에서 정한 방법으로 평가합니다.
신고 전에 확인할 것
- 평가기간 안에 대출·매각·소송 등으로 받은 감정평가서가 있는지 금융회사·법원 자료까지 확인합니다.
- 신고용으로 감정을 받는다면 평가서에 분할·용도변경 같은 전제 조건이 적혀 있지 않은지 확인합니다.
- 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 안인지 확인합니다.
감정기관 수와 수수료 공제는 상속 부동산 감정평가, 탁상감정으로 대상을 고르고 평가기간 안에 감정평가서를 받습니다에서 다뤘습니다.
자주 묻는 질문
Q. 은행 감정가액이 시세보다 높게 나왔다면 다툴 수 있나요?
A. 담보 목적이라는 점만으로 시가에서 제외되지는 않습니다. 다만 평가기간 안의 감정이 1개뿐인 사정과 함께 담보 목적을 들어 시가로 보지 않은 심판례도 있습니다(조심2018중0862, 2018.5.3.). 위 체크 항목에 해당하는 사정이 평가서에 있는지를 근거로 다툽니다.
Q. 상속 후 1년 뒤에 대출 감정을 받았다면요?
A. 상속개시일 전후 6개월이 지난 뒤의 감정은 평가기간 밖입니다. 다만 상속세 신고기한부터 9개월(증여세는 6개월)까지의 감정가액은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자나 세무서장 등이 신청해 평가심의위원회 심의를 거치면 시가에 포함될 수 있습니다(시행령 제49조 제1항 단서, 제78조 제1항). 상속 1년 뒤 감정이라도 이 기한 안이면 해당합니다.