부모님 집, 일부는 매매로 일부는 증여로 받을 수 있나

지분별 매매와 증여의 세금

예를 들어 지분 50%⁠는 매매계약, 나머지 50%⁠는 증여계약으로 나누고 등기 원인도 각각 매매와 증여로 적습니다. 지분별로 납부하는 세금은 아래와 같습니다.

매매 지분

• 부모: 양도소득세(1⁠세대 1⁠주택이면 비과세 판정)
• 자녀: 유상 취득세, 대가 지급 입증

증여 지분

• 자녀: 증여세, 무상 취득세
• 그 지분에 딸린 전세보증금을 넘겨받으면 부담부증여

매매 지분은 부모의 양도로 봅니다

부모가 1⁠세대 1⁠주택 비과세 요건을 갖췄다면 지분만 양도해도 비과세 대상입니다. 비과세 요건을 갖춘 1⁠주택의 일부를 양도한 것이라면 분할 양도가 아니라 1⁠주택의 일부 양도로 보기 때문입니다(대법원 93⁠누3202, 1993.8.24.; 「소득세법 시행규칙」 제72⁠조 제2⁠항). 12⁠억원 고가주택 여부는 양도하는 지분이 아니라 집 전체 가액으로 판정합니다(「소득세법 시행령」 제156⁠조 제1⁠항).

매매가는 시가 수준으로 정합니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 양도하고 그 차액이 3⁠억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부모 쪽에 부당행위계산을 적용합니다(같은 영 제167⁠조 제3⁠항).

자녀의 대가 지급 입증

배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 증여받은 것으로 추정합니다(「상속세 및 증여세법」 제44⁠조 제1⁠항). 이미 과세받았거나 신고한 소득금액, 상속⁠·⁠수증재산 등으로 대가를 지급한 사실이 입증되면 이 추정을 적용하지 않습니다(같은 조 제3⁠항 제5⁠호, 같은 법 시행령 제33⁠조 제3⁠항 제2⁠호).

사업자인 자녀의 자금출처는 매출이 아니라 신고한 소득금액에서 그 소득에 대한 소득세 등을 뺀 금액으로 인정됩니다(「상속세 및 증여세법 기본통칙」 45-34…1). 매출은 커도 소득금액증명원의 소득이 적으면 입증할 수 있는 대가도 그만큼 적으므로 매매 지분의 크기는 입증할 수 있는 금액에 맞춰 검토합니다.

매매가를 시가보다 낮추면 저가 양수에 따른 증여세를 따로 계산합니다. 시가와 대가의 차액이 시가의 30%⁠와 3⁠억원 중 적은 금액 이상이면 그 차액에서 기준금액을 뺀 금액이 증여재산가액이 됩니다(같은 법 제35⁠조 제1⁠항, 같은 법 시행령 제26⁠조 제2⁠항).

증여 지분의 증여세와 전세보증금

증여 지분의 시가가 증여재산가액이며 직계존속에게 받으면 10⁠년 동안 5⁠천만원을 공제합니다(같은 법 제53⁠조 제2⁠호). 집에 세입자가 있다면 증여 지분에 해당하는 전세보증금을 함께 넘겨받을 수 있습니다. 넘겨받은 보증금은 증여재산가액에서 뺍니다. 그 금액만큼은 부모가 양도한 것으로 보아 양도소득세를 판정합니다(같은 법 제47⁠조 제1⁠항, 「소득세법」 제88⁠조 제1⁠호 후단).

직계존비속 사이의 부담부증여는 수증자가 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하므로, 임대차계약서와 세입자 확인 등으로 실제 인수가 객관적으로 확인돼야 합니다(「상속세 및 증여세법」 제47⁠조 제3⁠항). 지분을 증여받은 사건에서 수증자가 실제로 임대보증금을 인수했는지 재조사해 보증금 중 그 지분 비율 상당액을 산출하도록 한 심판례가 있습니다(조심2013⁠서0051, 2013.12.6.). 보증금을 매매 지분이나 증여 지분 한쪽에 몰아 배분할 때는 그 근거를 따로 확인합니다.

취득세도 지분마다 다릅니다

자녀의 취득세는 매매 지분은 유상 취득, 증여 지분은 무상 취득 세율로 계산합니다. 배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 보고, 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 등의 경우에 유상 취득으로 봅니다(「지방세법」 제7⁠조 제11⁠항).

2026⁠년 1⁠월 1⁠일 이후 취득분부터는 매매 대가가 시가인정액보다 3⁠억원 이상 낮거나 30% 이상 낮으면 소득이 증명돼도 유상 취득으로 보지 않습니다(같은 항 제4⁠호 단서). 2026⁠년 6⁠월 1⁠일 이후 납세의무가 성립하는 분부터는 지분을 취득했다면 이 차액을 전체 지분을 취득한 것으로 환산해 계산합니다(같은 법 시행령 제11⁠조의3). 조정대상지역에서 증여 지분을 받을 때의 중과 대상인 시가표준액 3⁠억원 이상 주택인지는 지분이 아니라 전체 주택의 시가표준액으로 판정합니다. 1⁠세대 1⁠주택자인 부모에게서 자녀가 무상취득하는 경우는 중과에서 제외합니다(같은 영 제28⁠조의6).

나눠 받을 때 실수하기 쉬운 것

• 매매대금을 부모가 준 돈으로 지급하면 매매 지분도 증여로 봅니다. 대금은 자녀 계좌에서 부모 계좌로 이체하고 그 돈의 출처를 맞춰 둡니다.
• 매매가를 시가보다 크게 낮추면 증여세(저가 양수)·⁠양도소득세(부당행위계산)·⁠취득세(유상 인정 배제)⁠가 한꺼번에 달라집니다.
• 자녀가 증여 지분을 증여일부터 10⁠년 안에 양도하면 이월과세로 부모의 취득가액을 적용할 수 있습니다(「소득세법」 제97⁠조의2).
• 부모와 같은 세대인 자녀에게 넘기면 부모의 1⁠세대 1⁠주택 비과세 판정이 달라질 수 있으므로 세대 관계부터 확인합니다.

자주 묻는 질문