부모님 집 한 채, 상속으로 받을까 증여로 받을까
취득세 중과·자녀 집 비과세·양도 취득가액 비교
부모님 전체 재산이 상속공제 범위 안이면 대체로 상속 쪽이 유리합니다. 증여는 재산이 공제를 크게 넘고, 그 집이 더 오를 것으로 보이며, 증여 뒤 10년 안에 상속이 개시되지 않을 가능성이 높을 때 검토합니다. 이 세 가지 조건은 법조문에 있는 기준이 아니라 상담에서 쓰는 판정 순서입니다. 집 한 채를 두고 보면 취득세 중과, 자녀가 이미 보유한 집의 비과세, 양도할 때의 취득가액에서 결과가 달라집니다. 2026년 10월 현행 법령으로 정리했습니다.
공제는 상속이 일괄공제 5억원(상속세 및 증여세법 제21조 제1항)에 배우자가 있으면 배우자공제 최소 5억원(같은 법 제19조 제4항)이고, 증여는 성년 자녀 기준 10년 동안 5천만원(같은 법 제53조 제2호)입니다. 증여 후 10년 안에 상속이 개시되면 증여재산을 증여일 현재 시가로 상속세 과세가액에 다시 더합니다(같은 법 제13조 제1항 제1호, 제60조 제4항). 일반 비교는 증여와 상속, 어느 쪽이 세금이 유리한가요?에 정리했습니다.
쟁점 1. 증여 취득세 12% 중과는 증여하는 부모 세대의 주택 수로 판정합니다
상속으로 받으면 주택 취득세 표준세율은 2.8%(1천분의 28)이고 과세표준은 시가표준액입니다(지방세법 제11조 제1항 제1호 나목, 제10조의2 제2항 제1호). 무상취득 중과 규정은 상속을 대상으로 하지 않습니다. 증여로 받으면 표준세율은 3.5%(1천분의 35)이고 과세표준은 시가인정액입니다(같은 법 제11조 제1항 제2호, 제10조의2 제2항 제3호). 증여에는 아래 중과 규정을 적용합니다.
조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 "무상취득"이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
일정가액은 취득 당시 시가표준액 3억원입니다(지방세법 시행령 제28조의6 제1항). 제외되는 경우는 시행령이 이렇게 정합니다.
1세대 1주택을 소유한 사람(이하 이 호에서 "주택소유자"라 한다)으로부터 해당 주택을 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 법 제11조제1항제2호에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우
같은 호 다목은 주택소유자의 직계비속을 정합니다. 1세대 1주택인 부모에게서 자녀가 그 집을 증여받으면 조정대상지역이고 시가표준액이 3억원 이상이어도 12%가 아니라 3.5%를 적용합니다. 판정 기준은 증여하는 부모 세대의 주택 수이고, 받는 자녀가 집을 몇 채 보유했는지는 이 판정에 포함하지 않습니다. 부모 세대가 분양권·조합원입주권이나 주택으로 재산세를 과세하는 오피스텔을 함께 보유하면 그것도 주택 수에 포함해 1세대 1주택인지 봅니다(지방세법 제13조의3). 부모 세대가 2주택이면 시가표준액이 낮은 다른 집도 주택 수에 들어가므로, 조정대상지역 3억원 이상 주택을 증여하면 12%입니다. 중과 요건은 조정대상지역 주택을 증여받으면 취득세가 12% 중과되나요?에서 다뤘습니다.
쟁점 2. 자녀가 이미 집이 있을 때 상속주택 비과세 특례
자녀가 자기 집을 보유한 상태에서 부모님 집을 받으면 자녀 세대는 2주택이 됩니다. 상속으로 받았다면 상속받은 주택과 일반주택을 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도할 때 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세를 판정합니다(소득세법 시행령 제155조 제2항).
상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다
자녀가 상속개시 당시 이미 보유하던 집을 먼저 양도해야 이 특례를 받습니다. 상속받은 뒤 새로 취득한 집에는 적용하지 않습니다. 자녀가 상속개시 당시 부모와 같은 세대였다면, 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우로서 합치기 전부터 부모가 보유하던 주택만 상속주택으로 봅니다(같은 항 단서).
증여받은 집에는 이 상속주택 특례가 없습니다. 다만 국세청은 별도세대인 부모가 공동으로 소유한 주택의 지분을 증여받은 사안에서, 원래 집을 취득하고 1년이 지난 뒤 증여받았고 증여받은 날부터 3년 이내에 원래 집을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용한다고 회신했습니다(서면-2025-법규재산-3647, 2026.9.21.). 증여받은 집을 일시적 2주택의 신규 주택으로 보는 것이고, 상속주택 특례와 달리 양도 기한이 있습니다. 특례 요건은 상속주택 양도세 특례 총정리에 있습니다.
쟁점 3. 받은 집을 양도할 때 취득가액이 다릅니다
상속·증여받은 자산은 상속개시일 또는 증여일 현재 평가액을 취득 당시 실지거래가액으로 봅니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 상속주택은 그 평가액 근처에서 양도하면 양도차익이 작습니다. 증여받은 집은 10년 안에 양도하면 이월과세를 적용합니다. 다만 이월과세로 계산한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 적용하지 않습니다(소득세법 제97조의2 제2항 제3호). 이월과세를 적용하지 않는 경우에도 증여일부터 10년 이내에 양도하면 부당행위계산을 따로 검토합니다. 자녀의 증여세와 양도소득세를 합한 금액이 부모가 직접 양도한 것으로 보아 계산한 양도소득세보다 적으면 부모가 직접 양도한 것으로 봅니다. 양도소득이 자녀에게 실질적으로 귀속된 경우에는 적용하지 않습니다(소득세법 제101조 제2항).
거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)으로부터 증여받은 제94조제1항제1호 및 제3호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을 적용한다.
- 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다.
취득가액은 부모가 취득할 당시 금액으로 돌아가고, 자녀가 납부한 증여세 상당액은 필요경비에 산입합니다(같은 항 제3호).
괄호의 "양도 당시 사망한 경우는 제외한다"는 2026년 1월 1일 이후 양도분부터 적용합니다. 증여한 부모가 양도 당시 이미 사망했다면 10년 안이어도 이월과세를 적용하지 않고 증여일 현재 평가액을 취득가액으로 봅니다. 배제 사유 전체는 양도소득세 이월과세 총정리에서 다뤘습니다.
쟁점 4. 부모님과 동거한 무주택 자녀라면 동거주택 상속공제
부모님과 10년 이상 계속 한 집에서 동거하며 1세대 1주택을 유지한 자녀가 그 집을 상속받으면 주택가액(담보된 부모님 채무 차감)의 100%를 6억원까지 공제합니다(상속세 및 증여세법 제23조의2 제1항). 증여에는 없는 공제입니다. 다만 상속개시일 현재 무주택자이거나 부모님과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자녀여야 하므로(같은 항 제3호) 따로 집이 있는 자녀는 받지 못합니다. 요건은 동거주택 상속공제, 6억원까지에 있습니다.
가정 사례로 보면
어머니 혼자 조정대상지역 아파트 한 채(시가 8억원, 시가표준액 3억원 이상)를 보유하고 계십니다. 다른 재산은 없습니다. 자녀는 따로 세대를 이뤄 자기 집 한 채를 보유하고 있습니다.
| 항목 | 상속으로 받으면 | 지금 증여로 받으면 |
|---|---|---|
| 상속세·증여세 공제 | 일괄공제 5억원 | 5천만원(10년 합산) |
| 취득세 | 2.8%, 시가표준액 기준 | 3.5%, 시가인정액 기준(어머니가 1세대 1주택이라 중과 제외) |
| 자녀가 원래 집을 먼저 양도 | 상속개시 당시 보유한 집이면 상속주택 없는 것으로 보고 비과세 판정 | 상속주택 특례 없음. 증여일부터 3년 안에 양도하면 일시적 2주택으로 비과세 판정 |
| 받은 집 양도 시 취득가액 | 상속개시일 현재 평가액 | 10년 안이면 어머니의 취득가액(어머니가 양도 당시 사망했으면 증여일 평가액) |
자녀가 유주택이라 동거주택 상속공제는 해당하지 않습니다. 어머니가 다른 집을 한 채 더 보유하셨다면 증여 취득세는 12%입니다. 세율만 적용해 단순 계산하면(신고세액공제 등 제외) 산출세액은 상속이 약 5천만원(과세표준 3억원), 증여가 약 1억6,500만원(과세표준 7억5천만원)으로 상속 쪽이 적습니다.
부모님 재산이 공제를 크게 넘으면 증여를 검토합니다. 증여 뒤 오른 몫은 증여일 시가로 합산하므로 상속재산에 다시 들어가지 않고, 증여 후 10년이 지나 상속이 개시되면 증여일 가액도 상속세 과세가액에 더하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제13조 제1항 제1호, 제60조 제4항). 이때도 쟁점 1의 부모 세대 주택 수와 쟁점 3의 이월과세는 그대로 계산에 반영합니다.
결정 전에 세무상담이 필요한 이유
상속과 증여 가운데 어느 쪽이 나은지는 한 가지 기준으로 정해지지 않습니다. 부모님 전체 재산과 배우자 생존 여부, 부모 세대가 보유한 주택 수, 자녀의 주택 보유와 동거 여부, 받은 집을 언제 양도할지에 따라 쟁점 1~4의 결론이 서로 맞물려 바뀝니다. 같은 집이라도 가족마다 유리한 쪽이 달라지므로, 증여계약을 맺거나 상속재산을 나누기 전에 각자의 상황을 놓고 세목별 세액을 함께 계산해 봅니다. 와이제이 택스 라운지는 상속·증여 선택 검토와 신고를 도와드립니다. 검토는 유료 상담으로 진행하며, 보수 기준은 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
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자주 묻는 질문
Q. 부모님 집, 상속으로 받는 게 나아요 증여로 받는 게 나아요?
A. 부모님 재산이 상속공제(일괄공제 5억원, 배우자가 있으면 배우자공제 최소 5억원) 범위 안이면 상속이 유리한 경우가 많습니다. 증여는 성년 자녀 기준 10년 동안 5천만원만 공제하고, 자녀가 이미 집이 있으면 기한 없는 상속주택 비과세 특례 대신 일시적 2주택 기한을 지켜야 합니다.
Q. 저는 집이 두 채인데, 1주택자인 부모님 집을 증여받으면 취득세가 12%인가요?
A. 아닙니다. 무상취득 중과에서 제외되는지는 받는 사람이 아니라 증여하는 부모님 세대가 1세대 1주택인지로 판정합니다(지방세법 시행령 제28조의6 제2항 제1호). 부모님 세대가 1세대 1주택이면 3.5%이고, 2주택 이상이며 조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택이면 12%입니다.
Q. 부모님께 증여받은 집을 부모님이 돌아가신 뒤 팔아도 이월과세가 적용되나요?
A. 2026년 1월 1일 이후 양도분부터는 증여한 직계존속이 양도 당시 사망했으면 이월과세를 적용하지 않습니다(소득세법 제97조의2 제1항). 이때 취득가액은 증여일 현재 평가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항).
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제13조 제1항, 제19조 제4항, 제21조 제1항, 제23조의2 제1항, 제53조, 제60조 제4항
- 지방세법 제10조의2 제2항, 제11조 제1항 제1호·제2호, 제13조의2 제2항, 제13조의3
- 지방세법 시행령 제28조의6
- 소득세법 제97조의2 제1항·제2항, 제101조 제2항
- 소득세법 시행령 제155조 제1항·제2항, 제163조 제9항
- 서면-2025-법규재산-3647(2026.9.21.)