상속받은 집 소수지분, 내 주택 수에 잡히나요?

먼저 그 집의 주인을 한 명 정한다

공동상속주택은 지분 가진 사람 모두의 주택이 아닙니다. 세법상 주인은 한 명입니다. 지분이 가장 큰 사람이 주된 상속인⁠이고, 나머지가 소수지분자입니다. 지분이 같아 가장 큰 사람이 둘 이상이면 그 집에 사는 사람, 그래도 같으면 나이가 가장 많은 사람 순서로 정합니다. 취득세와 양도소득세가 같은 순서를 씁니다.

취득세 — 소수지분은 기간 제한 없이 빠진다

소수지분자가 다른 집을 새로 매수할 때, 취득세 중과를 판정하는 주택 수에 그 공동상속주택은 들어가지 않습니다. 소유자로 보지 않기 때문입니다. 상속 후 몇 년이 지났는지도 따지지 않습니다. 지분이 아무리 작아도 결과는 같습니다.

지분이 가장 큰 주된 상속인은 다릅니다. 주된 상속인의 상속주택은 상속개시일부터 5⁠년이 지나면 주택 수에 들어갑니다⁠.

양도소득세 — 비과세도, 중과도 제외된다

소수지분자가 본인의 다른 주택을 양도할 때, 그 공동상속주택은 주택 수에 넣지 않습니다. 1⁠세대 1⁠주택 비과세⁠를 받을 수 있습니다.

소수지분 자체를 양도할 때도 다주택 중과세율이 적용되지 않습니다⁠. 국세청도 공동상속주택 소수지분 양도 시 중과하지 않는다고 오래 해석해 왔습니다. 다주택 중과 한시배제는 2026⁠년 5⁠월 9⁠일 끝나 2026⁠년 5⁠월 10⁠일 이후 조정대상지역 양도분부터 중과가 다시 적용되지만, 소수지분은 그 판정에서 빠집니다.

종합부동산세 — 5⁠년 뒤에는 조건을 본다

종합부동산세도 상속주택을 주택 수에서 빼줍니다. 1⁠세대 1⁠주택자로 봐서 기본공제 12⁠억 원과 세액공제를 받게 해 줍니다. 다만 빼주는 요건이 취득세⁠·⁠양도소득세와 다릅니다.

종합부동산세의 상속주택 특례는 주택 수에서 빼주는 것이지 비과세가 아닙니다. 그 지분의 공시가격은 과세표준에 그대로 합산됩니다.

놓치기 쉬운 함정 — 선순위 한 채

돌아가신 분이 집을 두 채 이상 남겼다면 주의해야 합니다. 주택 수에서 빠지는 소수지분은 선순위 공동상속주택 한 채⁠뿐입니다. 선순위가 아닌 공동상속주택의 소수지분은 주택 수에 그대로 들어갑니다⁠. 선순위는 피상속인이 오래 소유한 집, 오래 거주한 집, 사망 당시 거주한 집, 기준시가가 높은 집 순서로 한 채를 정합니다.

한눈에 정리

소수지분은 세 세목 모두 주택 수에서 빠지되, 종합부동산세만 5⁠년 뒤 지분 40%⁠와 공시가격을 다시 봅니다. 상속 지분과 개시일에 따라 적용 기준이 달라지므로, 집을 사거나 팔기 전에 짚어 보는 것이 안전합니다. 상속 재산 전체의 예상 세액은 상속세 계산기⁠로, 새로 집을 살 때의 취득세는 취득세 계산기⁠로 먼저 가늠해 보셔도 됩니다.