상속받은 주택 소수지분, 내 주택 수에 포함되나요?
부모님 주택 한 채를 형제가 나눠 상속받으면 각자 지분을 보유하게 됩니다. 그 지분이 새로 주택을 취득하거나 다른 주택을 양도할 때 주택 수에 포함되는지는 세목마다 기준이 다릅니다.
Q. 형제와 공동으로 상속받은 집, 제 지분이 가장 작습니다. 이 집이 제 주택 수에 잡히나요?
A. 지분이 가장 크지 않은 소수지분자라면, 취득세와 양도소득세에서는 그 상속주택을 주택 수에 포함하지 않습니다. 기간 제한도 없습니다. 종합부동산세만 다릅니다. 상속 5년까지는 지분과 관계없이 제외하고, 5년이 지나면 지분 40% 이하이거나 지분 공시가격 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하일 때만 제외합니다.
먼저 그 주택의 소유자를 한 명으로 정합니다
공동상속주택은 지분을 보유한 사람 모두의 주택으로 계산하지 않습니다. 세법상 소유자는 한 명입니다. 지분이 가장 큰 사람이 주된 상속인이고, 나머지가 소수지분자입니다. 지분이 같아 가장 큰 사람이 둘 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 그래도 같으면 나이가 가장 많은 사람 순서로 정합니다. 취득세와 양도소득세가 같은 순서를 적용합니다.
취득세, 소수지분은 기간 제한 없이 제외됩니다
소수지분자가 다른 주택을 새로 취득할 때, 취득세 중과를 판정하는 주택 수에 그 공동상속주택은 포함되지 않습니다. 소유자로 보지 않기 때문입니다. 상속 후 몇 년이 지났는지도 보지 않습니다. 지분이 아무리 작아도 결과는 같습니다.
지분이 가장 큰 주된 상속인은 다릅니다. 주된 상속인의 상속주택은 상속개시일부터 5년이 지나면 주택 수에 포함됩니다.
상속으로 여러 사람이 공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다(제5항). 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 주택 수에서 제외합니다(제6항 제3호).
양도소득세, 비과세 판정과 중과 판정에서 모두 제외됩니다
소수지분자가 본인의 다른 주택을 양도할 때, 그 공동상속주택은 주택 수에 포함하지 않아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.
소수지분 자체를 양도할 때도 다주택 중과세율이 적용되지 않습니다. 국세청도 공동상속주택 소수지분 양도 시 중과하지 않는다고 해석해 왔습니다. 다주택 중과 한시배제는 2026년 5월 9일 끝나 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 양도분부터 중과가 다시 적용되지만, 소수지분은 그 판정에서 제외됩니다. 다만 상속 뒤 다른 상속인에게서 매입한 지분은 중과 대상입니다(사전-2020-법규재산-0566). 중과 배제의 범위는 공동상속주택 소수지분 양도, 다주택 중과 배제의 범위와 조건에 정리했습니다.
공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때 그 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 다만 상속지분이 가장 큰 상속인은 제외합니다.
주택 수에서 제외되는 것과 양도할 때 비과세는 다릅니다
이 부분을 가장 많이 혼동합니다. 소수지분이 주택 수에서 제외된다고 해서 그 지분을 양도할 때 세금이 없는 것은 아닙니다. 주택 수에서 제외한다는 규정은 다른 주택을 취득하거나 양도할 때 이 상속주택을 주택 수에 포함하지 않는다는 데까지만 적용됩니다.
소수지분을 양도하면 그것도 주택의 양도이므로 양도소득세 과세 대상입니다. 중과 배제는 세율을 중과하지 않는다는 것이지 비과세가 아닙니다. 소수지분 양도차익은 일반세율로 과세하고, 보유기간만큼 장기보유특별공제를 적용합니다. 그 지분을 양도하면서 비과세를 적용받으려면, 그 주택이 본인의 1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주)을 따로 갖춰야 합니다.
종합부동산세, 5년 뒤에는 요건을 확인합니다
종합부동산세도 상속주택을 주택 수에서 제외합니다. 1세대 1주택자로 보아 기본공제 12억 원과 세액공제를 적용합니다. 다만 제외 요건이 취득세·양도소득세와 다릅니다.
| 상황 | 주택 수 | 근거 |
|---|---|---|
| 상속 5년 이내 | 조건 없이 제외 | 종부세법 시행령 §4의2②1호 |
| 5년 후, 지분 40% 이하 | 제외 | §4의2②2호 |
| 5년 후, 지분 공시가격 6억(수도권 밖 3억) 이하 | 제외 | §4의2②3호 |
| 5년 후, 둘 다 초과 | 주택 수 포함 | 요건 미충족 |
종합부동산세의 상속주택 특례는 주택 수에서 제외하는 것이지 비과세가 아닙니다. 그 지분의 공시가격은 과세표준에 그대로 합산됩니다.
[종합부동산세법 제8조] ④ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.
- 1주택과 상속받은 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "상속주택"이라 한다)을 함께 소유하고 있는 경우
⑤ 제4항제2호부터 제4호까지의 규정을 적용받으려는 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신청하여야 한다.
[같은 법 시행령 제4조의2] ② 법 제8조제4항제3호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 상속을 원인으로 취득한 주택(「소득세법」 제88조제9호에 따른 조합원입주권 또는 같은 조 제10호에 따른 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
- 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택
- 지분율이 100분의 40 이하인 주택
- 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하인 주택
④ 법 제8조제5항에 따라 1세대 1주택자의 적용을 신청하려는 납세의무자는 재정경제부령으로 정하는 신청서를 관할세무서장에게 제출해야 한다.
양도세 비과세는 선순위 한 채만 제외합니다
돌아가신 분이 주택을 두 채 이상 남겼다면 양도소득세 비과세 판정에서 확인할 것이 있습니다. 다른 주택을 양도할 때 주택 수에서 제외하는 소수지분은 선순위 공동상속주택 한 채뿐입니다(소득세법 시행령 §155③). 선순위가 아닌 공동상속주택의 소수지분은 비과세 판정의 주택 수에 그대로 포함됩니다. 선순위는 피상속인이 오래 소유한 주택, 오래 거주한 주택, 사망 당시 거주한 주택, 기준시가가 높은 주택 순서로 한 채를 정합니다.
다주택 중과 판정은 다릅니다. 중과 주택 수는 공동상속주택마다 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 계산하므로(소득세법 시행령 §167의3②2), 선순위가 아닌 공동상속주택의 소수지분도 중과 주택 수에서 제외합니다. 공동상속주택 소수지분이 재개발로 조합원입주권 2개의 소수지분이 된 사안에서도 둘 다 중과 판정에서 제외했습니다(재산세제과-1407).
취득세와 종합부동산세에는 이 선순위 개념이 없습니다. 취득세는 각 공동상속주택마다 최대지분자만 소유자로 보므로 소수지분이면 여러 채라도 모두 제외하고(지방세법 시행령 §28의4⑤), 종합부동산세는 선순위가 아니라 상속 5년·지분 40%·공시가격 기준으로 판정합니다.
한눈에 정리
| 세목 | 소수지분 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 취득세 | 기간 제한 없이 제외 | 지분 최대 상속인이 아니면 | 지방세법 시행령 §28의4⑤ |
| 양도소득세(비과세 판정) | 상시 제외 (선순위 1채) | 최대지분자가 아니면 | 소득세법 시행령 §155③ |
| 양도소득세(중과 판정) | 공동상속주택마다 제외 | 최대지분자가 아니면 | 소득세법 시행령 §167의3②2 |
| 종합부동산세 | 5년 내 조건 없이, 5년 후 조건부 | 지분 40%·공시가격 6억(3억) | 종부세법 시행령 §4의2② |
소수지분은 세 세목 모두 주택 수에서 제외하되, 종합부동산세만 5년 뒤 지분 40%와 공시가격 요건을 다시 확인합니다. 상속 지분과 개시일에 따라 적용 기준이 달라지므로, 주택을 취득하거나 양도하기 전에 상속 지분과 상속개시일을 확인합니다.
배우자가 있는 상속이라면 배우자 상속공제, 최대 30억까지 한도와 분할기한도 함께 확인합니다. 상속 재산 전체의 예상 세액은 상속세 계산기로, 새로 주택을 취득할 때의 취득세는 취득세 계산기로 계산해 볼 수 있습니다.