자금조달계획서 완전정리, 제출 대상부터 소명까지
자금조달계획서는 주택을 취득할 때 취득 자금의 출처를 적어 내는 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다. 투기과열지구·조정대상지역 주택과 토지거래허가를 받아 매수하는 허가구역 주택은 금액과 무관하게, 그 밖의 주택은 실거래가 6억원 이상이면 계약일부터 30일 안에 냅니다. 적은 내용을 실제 자금 흐름으로 소명할 수 있어야 합니다. 소명이 부족하면 증여추정으로 증여세가 과세될 수 있습니다. 국세청이 맞춰 보는 것은 계좌 기록과 계획서 칸이고, 가족에게 받은 돈은 증여로 신고할지 차입으로 갚을지 계약 전에 정해 두어야 합니다.
자금조달계획서란, 언제 내나요
주택을 매수하면 계약일부터 30일 안에 실거래 신고를 하는데, 자금조달계획서는 이 신고와 함께 내거나, 30일 안에 따로 내는 서류입니다. 대상은 주택이고, 분양권과 입주권도 포함됩니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설이라 제출 대상이 아닙니다.
제출 기준은 지역과 매수 주체에 따라 나뉩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조 제1항 별표 1).
- 투기과열지구·조정대상지역 주택, 토지거래허가구역에서 토지거래허가를 받아 매수하는 주택: 거래금액과 무관하게 제출(투기과열지구 주택과 허가를 받아 매수하는 허가구역 주택은 예금잔액증명서 같은 증빙서류까지 첨부). 허가구역이라도 면적이 기준 이하여서 허가를 받지 않는 주택은 허가구역 주택으로 따로 보지 않고, 투기과열지구·조정대상지역·6억원 기준으로 판단합니다.
- 비규제지역 주택: 실거래가 6억원 이상이면 제출
- 법인이 매수하는 주택: 지역·금액과 무관하게 모두 제출
규제지역 지정은 대책마다 바뀌므로, 계약 시점에 그 지역이 어떤 규제였는지 먼저 확인해야 합니다. 공동명의로 매수하면 명의자 각자가 지분만큼 작성하고, 합산액이 총 거래가액과 맞아야 합니다.
무엇을 적고, 무엇으로 증빙하나요
자금은 크게 두 종류로 나눠 적습니다.
- 자기자금: 예금, 주식·채권 매각대금, 부동산 처분대금, 증여·상속받은 자금, 현금 등
- 차입금: 주택담보대출, 신용대출, 임대보증금(전세 승계), 회사지원금·사채(금융기관 외 법인·개인사업자 차입), 가족 등 사인 간 차입금
투기과열지구 주택과 토지거래허가를 받아 매수하는 허가구역 주택은 각 항목의 증빙서류를 함께 냅니다. 예금은 잔액증명서, 처분대금은 매매계약서, 증여는 증여세 신고서, 대출은 대출신청서나 금융거래확인서처럼 항목마다 근거가 있어야 합니다. 계획서에 적은 금액과 실제 계좌 흐름이 어긋나면 그때부터 문제가 됩니다.
아직 받지 않은 돈, 이미 받아 둔 돈은 어느 칸에
계획서에는 제출 시점에 이번 취득대금을 무엇으로 조달하려는지를 적습니다. 서식 작성방법이 칸마다 "조달하려는 자금"을 적게 하고 있어, 잔금 때 돌려받을 보증금이나 아직 매도하지 않은 집의 대금도 계획으로 기재합니다.
⑥ "부동산 처분대금 등"에는 본인 소유 부동산의 매도, 기존 임대보증금 회수 등을 통해 조달하려는 자금 또는 재건축, 재개발시 발생한 종전 부동산 권리가액 등을 적습니다.
- 이미 매도해 대금을 예금에 넣어 둔 경우: 서식은 이 돈을 어느 칸에 적으라고 따로 정하지 않았습니다. 자기자금은 종류별로 중복되지 않게 적어야 하므로(작성방법 2) ② 금융기관 예금액과 ⑥ 부동산 처분대금 등 중 한 칸에만 적습니다. ②에 적으면 예금잔액증명서, ⑥에 적으면 매매계약서가 그 칸의 증빙입니다. 어느 칸에 적든 예금이 매도대금에서 왔다는 매매계약서와 입금 내역은 함께 보관합니다.
- 잔금 때 돌려받을 전세보증금: 본인이 임차인으로 낸 보증금은 ⑥의 "기존 임대보증금 회수"에 해당하고, 앞면 ⑥의 "임대보증금(취득주택 외)"에 체크합니다. 취득하는 주택을 새로 임대해 받는 보증금은 ⑨ 취득주택의 임대보증금이라 다른 칸입니다. 증빙은 임대차계약서입니다.
- 제출일에 아직 없는 돈: 투기과열지구 주택이나 토지거래허가를 받아 매수하는 허가구역 주택은 항목별 증빙을 첨부해야 합니다. 제출일 기준으로 대출이 실행되지 않았거나 매도 계약이 체결되지 않아 금액을 증명하기 어려우면 사유서를 첨부합니다(서식 첨부서류).
분양은 계약금·중도금·잔금 단계마다 자금원이 바뀝니다. 계약금은 예금, 중도금은 중도금 대출(⑧), 잔금은 돌려받을 보증금(⑥)과 잔금 대출처럼 단계별 자금을 나눠 적고, 합계를 거래신고한 분양가에 맞춥니다(작성방법 1). 돌려받은 보증금으로 중도금 대출을 상환하는 경우, 그 상환은 계획서에 적는 조달 항목이 아니고, 채무 상환자금의 출처로 따로 봅니다. 채무를 자력으로 상환했다고 보기 어려우면 상환자금을 증여받은 것으로 추정하므로(상속세 및 증여세법 제45조 제2항), 보증금 반환 입금과 대출 상환 이체 내역을 이어서 보관합니다.
계획서를 낸 뒤 자금 사정이 바뀌어도 계획서 내용을 고쳐 내는 변경신고 절차는 없습니다. 변경신고 대상은 거래 지분, 거래가격, 중도금·잔금 및 지급일 같은 거래계약 내용입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제3조 제3항). 계획과 실제 자금이 달라지면 바뀐 사유와 실제 자금의 증빙을 정리해 소명에 대비합니다.
칸 분류가 어려운 세 가지 자금
공제회에서 빌린 돈, 공동명의 부부가 지분을 맞추려고 주고받은 돈, 매도인이 다른 배우자 계좌로 반환한 가계약금은 칸 이름만 보고 적을 곳을 정하기 어렵습니다.
공제회 대여금은 서식 문언으로 ⑧ 또는 ⑩입니다
차입금 칸은 넷이고, 작성방법은 칸마다 돈을 빌려준 곳을 적어 두었습니다.
| 칸 | 작성방법의 차입처 |
|---|---|
| ⑧ 금융기관 대출액 합계 | 금융기관, 그 밖의 대출이면 대출 종류 기재 |
| ⑨ 취득주택의 임대보증금 | 취득 주택의 신규·승계 임대차 |
| ⑩ 회사지원금·사채 | 금융기관 외의 법인, 개인사업자 |
| ⑪ 그 밖의 차입금 | ⑧~⑩에 포함되지 않는 차입처 |
한국교직원공제회는 법률이 법인으로 정한 단체입니다(한국교직원공제회법 제2조). 공제회를 금융기관으로 보면 ⑧의 "그 밖의 대출"에 대출 종류를 적습니다. 금융기관에서 제외하면 "금융기관 외의 법인"이라 ⑩의 정의에 들어갑니다. 작성방법 문언만 보면 ⑪은 ⑧~⑩ 어디에도 들어가지 않는 차입금 칸이라 공제회 대여금과 거리가 멉니다.
다만 ⑩의 앞면 체크칸은 [회사지원금]과 [사채] 둘뿐이고, 부동산 거래신고 법령에는 '금융기관'의 범위를 정한 조항이 없습니다. 실무에서도 ⑩과 ⑪로 의견이 나뉩니다. 제출 전에 신고관청에 어느 칸으로 받는지 확인하고, 금액은 공제회가 발급한 대여 약정서·대여금 확인 서류와 대조합니다. 투기과열지구 주택이나 토지거래허가를 받아 매수하는 허가구역 주택이면 ⑧은 금융거래확인서·부채증명서 같은 대출 증명 서류를, ⑩·⑪은 금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류를 첨부합니다. 다른 공제회도 설립 근거 법률에서 법인인지부터 봅니다.
토지취득자금 조달 및 토지이용계획서(별지 제1호의4서식)와 토지취득자금 조달계획서(별지 제10호서식)에는 회사지원금·사채 칸이 없습니다. 차입금 칸이 ⑩ 금융기관 대출액 합계와 ⑪ 그 밖의 차입금 둘뿐이어서, 공제회를 금융기관으로 보지 않으면 ⑪에 적게 됩니다.
지분을 맞추려고 배우자에게 증여한 돈은 증여한 사람 계획서에서 뺍니다
부부가 10억원 아파트를 50:50으로 취득하는데 남편 자금이 7억원, 아내 자금이 3억원이라고 가정합니다. 남편이 2억원을 아내에게 증여해 각자 지분 대금 5억원을 채우면 두 계획서는 다음과 같습니다.
| 매수인 | 계획서에 적는 금액 |
|---|---|
| 아내(지분 대금 5억원) | 본인 예금 3억원(②), 남편에게 증여받은 2억원(④ 증여, 부부) |
| 남편(지분 대금 5억원) | 아내에게 보내고 남은 본인 자금 5억원만 종류별로 |
작성방법은 매수인별 금액을 합산한 총액이 거래신고한 금액과 일치해야 한다고 정합니다. 남편이 증여한 2억원까지 자기 계획서에 적으면 두 사람 합계가 12억원이 되어 거래금액 10억원을 넘습니다. 남편은 자기 자금 가운데 어느 돈을 아내에게 보냈는지 먼저 정하고, 남은 돈만 자기 계획서 칸에 나눠 적습니다.
증여한 2억원이 주식 매각대금이라면 그 원천은 남편 계획서가 아니라 이체 기록으로 남깁니다. 매각대금이 남편 계좌에 들어온 내역, 남편이 아내 계좌로 보낸 이체, 아내가 매도인에게 보낸 이체를 이어서 보관합니다. 아내 계획서 증여 칸에는 증여세 신고 여부를 표시하는 난이 있습니다. 투기과열지구 주택이나 토지거래허가를 받아 매수하는 허가구역 주택이면 증여세 신고서나 납세증명서 등 증여받은 금액을 증명할 수 있는 서류가 이 칸의 첨부서류입니다. 거주자가 배우자에게서 증여받으면 6억원을 공제하고, 그 전 10년 이내에 배우자 증여로 공제받은 금액과 합쳐 6억원까지입니다(상속세 및 증여세법 제53조 제1호). 아내 쪽 증여·차입 정리와 대출 분담은 공동명의 자금조달계획서에 정리했습니다.
반환된 가계약금을 다른 배우자가 다시 보냈다면
부부 공동명의 계약에서 계약금이 이렇게 오간 경우를 가정합니다.
| 단계 | 이체 |
|---|---|
| 1. 가계약금 송금 | 남편 계좌에서 매도인에게 1천만원 |
| 2. 가계약금 반환 | 매도인이 아내 계좌로 1천만원 |
| 3. 계약금 송금 | 아내 계좌에서 매도인에게 1억원 |
매도인에게 최종적으로 남은 계약금 1억원은 모두 아내 계좌에서 나갔고, 그중 1천만원은 남편이 보냈다가 아내 계좌로 반환된 돈입니다. 실명 계좌에 있는 재산은 명의자가 취득한 것으로 추정해 재산 취득자금 증여추정을 적용합니다(상속세 및 증여세법 제45조 제4항). 기록이 없으면 아내 계좌로 반환된 1천만원도 아내가 취득한 돈으로 보고, 그 출처는 아내가 소명합니다. 매수인별 부담액을 어떻게 나눌지는 서식에 기준이 없으니 부부가 둘 중 하나로 정하고 그에 맞는 이체 기록을 남깁니다.
- 1천만원을 남편 부담으로 정리하는 경우: 남편 계획서에 1천만원을 남편 자금으로 적고, 계약금 1억원 중 9천만원만 아내 자금으로 반영합니다. 송금·반환·재송금 세 이체 내역과 반환 계좌가 바뀐 경위를 한 장의 설명서로 남깁니다.
- 1억원 전액을 아내 부담으로 정리하는 경우: 아내 계좌로 반환된 1천만원은 남편이 부담했던 돈이므로, 남편에게 반환한 이체 기록을 남기거나 아내 계획서에 증여·차입(부부)으로 적습니다.
계약금은 지분 대금의 일부이고, 계획서는 매수인마다 지분 대금 전체로 작성합니다. 중도금·잔금을 누가 얼마 부담하는지까지 함께 놓고 정해야 계획서 칸과 계좌 흐름이 끝까지 일치합니다.
적은 게 아니라 '실제 흐름'이 일치해야 합니다
자금조달계획서에서 가장 중요한 원칙입니다. 서류에 그럴듯하게 적었다고 끝이 아니라, 그 자금이 어디서 왔는지 실제로 소명할 수 있어야 합니다.
① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다. ③ 취득자금 또는 상환자금이 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액 이하인 경우와 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.
즉 소득이나 보유 재산에 비해 주택 취득가액이 크면, 국세청은 부족분을 증여받은 것으로 추정합니다. 이때 본인이 자금 출처를 소명하지 못하면 그 부족분에 증여세가 과세됩니다.
소명은 100%를 목표로 해야 합니다
"80%만 소명하면 된다"는 말이 돌지만, 실무에서는 다릅니다. 미소명 금액이 조금이라도 남으면 사실상 자금출처조사에 대비해야 합니다. 그래서 자금조달계획서는 취득가액을 전부 소명한다는 목표로 작성합니다.
법에 배제 기준이 있긴 합니다.
다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.
소명하지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 못 미치면 증여추정을 적용하지 않습니다.
이 기준은 미소명분이 이 금액에 못 미치면 증여추정을 적용하지 않는다는 뜻일 뿐, 조사 자체를 막아 주지 않습니다. 80%를 넘겨 소명했더라도 미소명분이 남아 있으면 자금출처조사 대상이 될 수 있습니다.
조사에 들어가면 범위가 넓어집니다. 그 주택 한 채로 끝나지 않고, 다른 자산의 취득 내역과 소비 내역까지 조사 대상이 됩니다. 목표는 언제나 취득가액 100% 소명입니다.
놓치기 쉬운 지점
- '1.5억까지는 괜찮다'고 오해할 수 있습니다. 1억5천만원은 30세 이상인 사람이 주택을 취득할 때 증여추정을 적용하지 않는 금액입니다(상속세 및 증여세법 제45조 제3항, 같은 법 시행령 제34조 제2항에 따라 국세청장이 정하는 금액). 재산취득일 전 10년 이내 취득금액을 합쳐 보고, 나이와 재산 종류마다 금액이 다르며 재산 종류를 합친 총액 한도도 함께 봅니다. 증여받은 사실이 확인되면 이 금액 아래라도 과세됩니다. '비과세 한도'가 아닙니다.
- 80%만 소명하면 된다고 생각할 수 있습니다. 시행령의 배제기준은 미소명분이 작으면 증여추정을 적용하지 않는다는 뜻일 뿐 조사 자체를 막아 주지 않습니다. 목표는 취득가액 100% 소명입니다.
- 오피스텔도 내야 한다고 생각할 수 있습니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설이라 제출 대상 주택이 아닙니다(분양권·입주권은 포함).
- 계획서에 적기만 하면 끝이라고 생각할 수 있습니다. 적은 금액과 실제 계좌 흐름이 어긋나면 그때부터 문제가 됩니다. 대출이 줄어드는 등 변동이 발생하면 사유와 대체 자금 출처를 증빙으로 남겨야 합니다.
가족에게 빌린 돈, 이자와 차용증
부모나 가족에게 빌린 돈은 계획서의 ⑪ 그 밖의 차입금 칸에 적고, 돈을 빌려준 사람과의 관계를 표시합니다. 실제로 빌린 돈인지가 첫 기준이고, 차입으로 인정되면 이자를 적게 낸 만큼의 이익을 따로 계산합니다.
차입으로 인정받는 기준은 상환 기록입니다
국세청은 배우자나 직계존비속 사이의 금전 대차를 원칙적으로 자금출처로 인정하지 않습니다. 차용증만 쓰고 이자도 원금도 오가지 않으면 빌린 돈이 아니라 증여받은 돈으로 봅니다. 갚을 수 있는 금액과 기간으로 차용증을 쓰고, 약정대로 이자와 원금을 계좌로 보낸 기록을 남겨 두어야 차입으로 소명하기 쉽습니다.
형식이 부실해도 갚은 사실이 계좌로 확인돼 차입으로 인정된 결정이 있습니다. 차용증이 사본뿐이었던 그 사건에서 차입을 인정한 근거는 상환 이체 내역이었습니다.
무이자 차입의 증여 이익, 적정 이자율 4.6%
타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.
적정 이자율은 연 4.6%, 기준금액은 1천만원입니다(같은 법 시행령 제31조의4 제1항·제2항, 이자율은 시행규칙에서 정함). 대출기간을 정하지 않으면 1년으로 보고, 대출기간이 1년 이상이면 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 빌린 것으로 보아 계산합니다(같은 법 제41조의4 제2항).
무이자로 빌린 원금이 약 2억1,739만원에 못 미치면 1년 이자 상당액이 1천만원 미만이라 이자 이익에 대한 증여세는 나오지 않습니다. 이 계산은 차입으로 인정된 돈에만 적용됩니다. 원금과 약정 이자율로 증여 이익과 필요한 최소 이자율을 보려면 가족 차용 이자 계산기를 씁니다.
소명 요청을 받으면
계약 후에 소명 안내문을 받는 경우가 있습니다. 보내는 곳이 둘로 나뉩니다.
- 한국부동산원·시군구청: 부동산 거래신고 내용 검증. 계획서와 증빙이 맞는지 봅니다.
- 국세청: 증여추정·자금출처조사. 자금 흐름과 세금 신고가 맞는지 봅니다.
어느 쪽이든 계좌 이체 내역, 대출·전세 서류, 증여세 신고서를 항목별로 정리해 두면 대응이 수월합니다. 계약 전에 자금 규모와 출처를 미리 점검해야 합니다. 안내문을 받은 뒤의 단계별 대응은 자금조달계획서 소명 대응에 정리했습니다.
상황별로 읽을 칼럼
| 이런 경우 | 읽을 칼럼 |
|---|---|
| 계약 뒤 소명 안내문을 받았다 | 자금조달계획서 소명 요청받았을 때, 단계별 대응 — 신고관청 검증과 국세청 조사, 보내는 곳별 대응 |
| 부모·가족에게 빌려 잔금을 치른다 | 가족에게 차입해 주택을 취득할 때, 차용증과 이자율 4.6% — 차용증 작성, 적정 이자율, 상환 기록 |
| 배우자에게 빌렸는데 차용증이 없다 | 배우자 차용증 없이 취득한 아파트, 증여세가 다시 계산된 이유 — 상환 이체 내역으로 차입이 인정된 결정 |
| 혼인신고 안 한 동거인에게 빌렸다 | 혼인신고 안 한 동거인에게 빌린 주택 자금 — 차입이 부정되면 배우자 공제 없이 증여세 |
| 부부 공동명의로 산다 | 부부 공동명의 자금조달계획서는 매수인별로, 지분 대금에 맞춰 작성합니다 — 매수인별 작성, 합계는 거래금액과 일치 |
| 맞벌이인데 한 사람 이름으로 당첨됐다 | 맞벌이 급여가 남편 통장에 모였는데 아내 이름으로 청약에 당첨됐다면 — 본인명의 예금만 자기자금, 남편 계좌의 아내 급여분은 입증하면 아내 자금 |
| 공동명의 집을 팔고 한 사람 명의로 갈아탄다 | 공동명의 집을 팔고 한 사람 명의로 갈아탈 때 — 배우자 몫 매각대금은 증여 또는 차입 |
| 토지거래허가구역 주택을 산다 | 토지거래허가구역에서 주택을 취득할 때, 자금조달계획서와 실거주 — 허가신청과 실거래 신고에서 두 번 소명 |
| 가족에게 시가보다 낮게 산다 | 특수관계인 저가양도, 양도세·증여세·자금조달계획서를 함께 검토합니다 — 양도세·증여세 기준과 대금 출처 |
| 부모 집을 자녀가 시가로 산다 | 부모 주택을 자녀가 시가로 매수하면, 취득세는 매매로 보나요 증여로 보나요? — 자녀 본인 자금으로 대가를 지급했는지 증명 |
| 조부모 집을 사고 조부모가 임차인으로 남는다 | 손자가 할아버지 집을 매수하고 할아버지는 임차인으로 계속 거주한다면 — 보증금과 상계한 부분의 대가 입증 |
작성·점검 도구
- 자금조달계획서 작성 도우미: 공동명의 지분 배분, 명의인별 재원 부족액, 지급방식 일치를 확인합니다.
- 가족 차용 이자 계산기: 적정 이자율 4.6% 기준으로 증여 이익과 필요한 최소 이자율을 계산합니다.
자금 구성은 매수인마다 달라 개인 상황별 판단이 필요합니다. 계약금을 보내기 전에 세무상담에서 정해 두어야 계획서 칸과 계좌 흐름이 처음부터 맞습니다. 상담은 유료로 진행하며 상담 안내와 수수료 안내에 절차와 보수 기준을 공개해 두었습니다.
근거 법령
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 (거래계약 체결일부터 30일 이내 신고)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조 제1항 별표 1 (자금조달계획서 제출 대상: 투기과열지구·조정대상지역·허가를 받아 매수하는 허가구역 주택 금액 무관, 비규제지역 6억원 이상, 법인 / 투기과열지구 주택·허가를 받아 매수하는 허가구역 주택 증빙서류 첨부(3호 가목·3의2호 가목) / 주택의 범위)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의3서식(주택취득자금 조달 및 입주계획서, 2026.2.6. 개정) 작성방법·첨부서류, 같은 시행규칙 제3조 제3항 (변경신고 대상)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의4서식(토지취득자금 조달 및 토지이용계획서)·별지 제10호서식(토지취득자금 조달계획서), 2026.2.6. 개정 (차입금 칸 구성)
- 한국교직원공제회법 제2조 (공제회는 법인)
- 상속세 및 증여세법 제45조 제1항·제3항 (재산 취득자금의 증여추정과 적용 제외), 같은 조 제2항 (채무 상환자금의 증여추정), 같은 조 제4항 (실명 계좌 재산의 명의자 취득 추정)
- 상속세 및 증여세법 제53조 제1호 (배우자 증여재산공제 6억원, 10년 이내 공제액 합산)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 (증여추정 배제: 미소명액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액 미만), 같은 조 제2항 (증여추정을 적용하지 않는 금액은 국세청장이 정함)
- 상속세 및 증여세법 제41조의4 제1항·제2항 (금전 무상·저리 대출에 따른 이익의 증여, 대출기간 1년 단위 계산)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4 제1항·제2항, 같은 법 시행규칙 제10조의5, 법인세법 시행규칙 제43조 제2항 (적정 이자율 연 4.6%, 기준금액 1천만원)
자주 묻는 질문
Q. 6억원이 안 되는 집도 자금조달계획서를 내나요?
A. 투기과열지구·조정대상지역 주택과 토지거래허가를 받아 매수하는 허가구역 주택은 금액과 무관하게 냅니다. 그 밖의 주택은 실거래가 6억원 이상일 때 냅니다. 계약 시점의 규제 여부를 먼저 확인해야 합니다.
Q. 오피스텔도 대상인가요?
A. 아닙니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설이라 주택취득자금 조달 및 입주계획서 제출 대상 주택에 들어가지 않습니다.
Q. 1.5억원까지는 소명 안 해도 되나요?
A. 아닙니다. 1억5천만원은 30세 이상이 주택을 취득할 때 증여추정을 적용하지 않는 금액이고 10년 이내 취득금액을 합쳐 봅니다. 증여받은 사실이 확인되면 그 금액 아래라도 과세됩니다.
Q. 취득가액의 80%만 소명하면 되나요?
A. 실무에서는 100%가 목표입니다. 미소명 금액이 조금이라도 남으면 사실상 자금출처조사에 대비해야 하고, 조사에 들어가면 그 주택뿐 아니라 다른 자산의 취득·소비 내역까지 조사 대상이 됩니다.
Q. 부모님께 무이자로 얼마까지 빌려도 되나요?
A. 무이자로 빌린 원금이 약 2억1,739만원에 못 미치면 1년 이자 상당액이 1천만원 미만이라 이자 이익에 대한 증여세는 나오지 않습니다. 다만 차용증대로 이자와 원금이 실제로 오가는 차입이어야 합니다.
Q. 계획서에 적은 대출이 줄면 어떻게 하나요?
A. 계획서 내용을 고쳐 내는 변경신고 절차는 없습니다. 실제 자금 흐름과 계획서가 달라지면 소명 대상이 될 수 있으니, 변경 사유와 대체 자금의 출처를 증빙으로 정리해 두어야 합니다.
Q. 집을 판 대금을 예금에 넣어 두었습니다. 예금과 부동산 처분대금 중 어디에 적나요?
A. 서식이 한 칸을 정해 두지 않아 둘 중 한 칸에만 적으면 됩니다. 예금 칸이면 잔액증명서, 처분대금 칸이면 매매계약서로 증빙하고, 그 예금의 출처를 보여 줄 매매계약서와 입금 내역은 따로 보관합니다.
Q. 지금 전세보증금으로 묶여 있고 잔금 때 돌려받을 돈은 어떻게 적나요?
A. 부동산 처분대금 등 칸에 "기존 임대보증금 회수"로 적고 임대보증금(취득주택 외)에 체크합니다. 투기과열지구 주택이나 토지거래허가를 받아 매수하는 허가구역 주택이면 임대차계약서를 증빙으로 첨부합니다.
Q. 교직원공제회에서 빌린 돈은 그 밖의 차입금 칸에 적나요?
A. 작성방법 문언으로는 금융기관 대출(⑧)이나 회사지원금·사채(⑩)에 가깝지만, ⑩ 앞면 체크칸이 회사지원금·사채뿐이라 실무에서는 그 밖의 차입금(⑪)에 적기도 합니다. 제출 전에 신고관청에 확인하고, 어느 칸이든 공제회 대여 약정서의 금액과 일치시킵니다.
Q. 아내에게 증여한 돈을 제 계획서에도 원천으로 적어야 하나요?
A. 적지 않습니다. 남편 계획서에도 적으면 두 사람 합계가 거래금액을 넘습니다. 원천은 주식 매각대금 입금부터 아내 계좌 이체까지의 내역으로 보관합니다.
Q. 남편이 보낸 가계약금을 매도인이 제 계좌로 반환했고, 제가 계약금 전액을 보냈습니다. 각자 얼마로 적나요?
A. 반환된 금액을 남편 부담과 본인 부담 중 어느 쪽으로 볼지 부부가 정하고 그대로 적습니다. 본인 계좌에 들어온 돈은 기록이 없으면 본인이 취득한 돈으로 추정되므로, 남편 부담으로 볼 때는 세 번의 이체 내역과 경위 설명서를 남깁니다.