자금조달계획서 완전정리, 제출 대상부터 소명까지
자금조달계획서는 주택을 살 때 취득 자금의 출처를 적어 내는 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다. 투기과열지구·조정대상지역은 금액과 무관하게, 비규제지역은 실거래가 6억원 이상이면 계약일부터 30일 안에 냅니다. 적은 내용을 실제 자금 흐름으로 소명할 수 있어야 합니다. 소명이 부족하면 증여추정으로 세금이 나옵니다.
자금조달계획서란, 언제 내나요
집을 사면 계약일부터 30일 안에 실거래 신고를 하는데, 자금조달계획서는 이 신고와 함께 내는 서류입니다. 대상은 주택이고, 분양권과 입주권도 포함됩니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설이라 제출 대상이 아닙니다.
제출 기준은 지역과 매수 주체에 따라 나뉩니다(부동산거래신고령 제3조 제1항).
- 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 주택: 거래금액과 무관하게 제출(투기과열지구는 예금잔액증명서 같은 증빙서류까지 첨부)
- 비규제지역 주택: 실거래가 6억원 이상이면 제출
- 법인이 사는 주택: 지역·금액과 무관하게 모두 제출
규제지역 지정은 대책마다 바뀌므로, 계약 시점에 그 지역이 어떤 규제였는지 먼저 확인해야 합니다. 공동명의로 사면 명의자 각자가 지분만큼 작성하고, 합산액이 총 거래가액과 맞아야 합니다.
무엇을 적고, 무엇으로 증빙하나요
자금은 크게 두 종류로 나눠 적습니다.
- 자기자금: 예금, 주식·채권 매각대금, 부동산 처분대금, 증여·상속받은 자금, 현금 등
- 차입금: 주택담보대출, 신용대출, 임대보증금(전세 승계), 가족 등 사인 간 차입금
투기과열지구는 각 항목의 증빙서류를 함께 냅니다. 예금은 잔액증명서, 처분대금은 매매계약서, 증여는 증여세 신고서, 대출은 대출신청서나 금융거래확인서처럼 항목마다 근거가 있어야 합니다. 계획서에 적은 금액과 실제 계좌 흐름이 어긋나면 그때부터 문제가 됩니다.
적은 게 아니라 '실제 흐름'이 일치해야 합니다
자금조달계획서에서 가장 중요한 원칙입니다. 서류에 그럴듯하게 적었다고 끝이 아니라, 그 자금이 어디서 왔는지 실제로 소명할 수 있어야 합니다.
재산 취득자의 직업·연령·소득·재산 상태로 볼 때 스스로 취득했다고 보기 어려우면, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정한다. 다만 자금이 일정 금액 이하이거나 출처에 관한 충분한 소명이 있으면 추정하지 않는다.
즉 소득이나 보유 재산에 비해 산 집값이 크면, 국세청은 부족분을 증여받은 것으로 추정합니다. 이때 본인이 자금 출처를 소명하지 못하면 그 부족분에 증여세가 과세됩니다.
소명은 100%를 목표로 해야 합니다
"80%만 소명하면 된다"는 말이 돌지만, 실무에서는 다릅니다. 미소명 금액이 조금이라도 남으면 사실상 자금출처조사를 각오해야 합니다. 그래서 자금조달계획서는 취득가액을 전부 소명한다는 목표로 작성합니다.
법에 배제 기준이 있긴 합니다.
소명하지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액보다 작으면 증여추정을 적용하지 않는다.
이 기준은 세무조사에 들어간 뒤 그 미소명분에 증여세를 매기지 않는다는 뜻일 뿐, 조사 자체를 막아 주지 않습니다. 80%를 넘겨 소명했더라도 미소명분이 남아 있으면 그 자체로 자금출처조사 대상이 됩니다.
조사에 들어가면 범위가 넓어집니다. 그 집 한 채로 끝나지 않고, 다른 자산의 취득 내역과 소비 내역까지 조사 대상이 됩니다. 목표는 언제나 취득가액 100% 소명입니다.
'1.5억까지는 괜찮다'는 오해
증여추정 배제기준을 두고 "얼마까지는 무조건 괜찮다"고 아는 분이 많습니다. 정확하지 않습니다.
배제기준은 국세청이 연령·세대주 여부에 따라 정해 둔 금액 기준으로, 그 이하면 통상 소명 요구를 하지 않는다는 행정상 기준일 뿐입니다. 실제로 증여가 있었다면, 기준 금액 아래라도 과세될 수 있습니다. 기준 금액을 '비과세 한도'로 오해하면 안 됩니다.
가족에게 빌렸다면, 무이자 이자율 4.6%
부모나 가족에게 돈을 빌려 자금조달계획서에 차입금으로 적는 경우가 많습니다. 이때 기준이 되는 이자율이 있습니다.
금전을 무상 또는 낮은 이자로 빌리면, 적정 이자율(당좌대출이자율, 연 4.6%)로 계산한 이익이 증여로 본다. 다만 그 이익이 1천만원 미만이면 과세하지 않는다.
계산하면 무이자로 빌린 원금이 약 2억1,700만원까지는 이자 이익이 연 1천만원에 못 미쳐 증여세가 없습니다. 다만 이건 진짜 빌린 돈일 때 이야기입니다. 차용증만 쓰고 이자도 원금도 오가지 않으면, 국세청은 차입이 아니라 증여로 봅니다.
소명 요청을 받으면
계약 후에 소명 안내문을 받는 경우가 있습니다. 보내는 곳이 둘로 나뉩니다.
- 한국부동산원·시군구청: 부동산 거래신고 내용 검증. 계획서와 증빙이 맞는지 봅니다.
- 국세청: 증여추정·자금출처조사. 자금 흐름과 세금 신고가 맞는지 봅니다.
어느 쪽이든 계좌 이체 내역, 대출·전세 서류, 증여세 신고서를 항목별로 정리해 두면 대응이 수월합니다. 계약 전에 자금 규모와 출처를 미리 점검하는 편이 가장 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 6억원이 안 되는 집도 자금조달계획서를 내나요?
A. 투기과열지구·조정대상지역이면 금액과 무관하게 냅니다. 비규제지역은 실거래가 6억원 이상일 때 냅니다. 계약 시점의 규제 여부를 먼저 확인하세요.
Q. 오피스텔도 대상인가요?
A. 아닙니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설이라 주택취득자금 조달 및 입주계획서 제출 대상 주택에 들어가지 않습니다.
Q. 1.5억원까지는 소명 안 해도 되나요?
A. 아닙니다. 증여추정 배제기준은 소명 요구를 통상 하지 않는 행정 기준일 뿐, 실제 증여가 있었다면 그 금액 아래라도 과세될 수 있습니다.
Q. 취득가액의 80%만 소명하면 되나요?
A. 실무에서는 100%가 목표입니다. 미소명 금액이 조금이라도 남으면 사실상 자금출처조사를 각오해야 하고, 조사에 들어가면 그 주택뿐 아니라 다른 자산의 취득·소비 내역까지 조사 대상이 됩니다.
Q. 부모님께 무이자로 얼마까지 빌려도 되나요?
A. 무이자라면 약 2억1,700만원까지는 이자 이익이 연 1천만원 미만이라 증여세가 없습니다. 다만 차용증과 함께 실제 상환이 이뤄지는 진짜 차입이어야 합니다.
Q. 계획서에 적은 대출이 줄면 어떻게 하나요?
A. 실제 자금 흐름과 계획서가 달라지면 소명 대상이 될 수 있습니다. 변경 사유와 대체 자금의 출처를 증빙으로 정리해 두세요.